Baufinanzierung einfach erklärt

Grundlegende Informationen & wichtige Begriffe: Immobilienfinanzierung leicht gemacht

Darlehensarten, Kosten und Ablauf einer Finanzierung: ein schneller Überblick über die Grundlagen der Baufinanzierung.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Generell wichtig
11 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Über eine Immobilien- oder Baufinanzierung verleihen Banken gegen Verzinsung Geld, mit dem sich ein Eigenheim bauen oder erwerben lässt.
  • Wer ein Haus kaufen oder errichten möchte, setzt in der Regel auf ein Annuitätendarlehen, da dieses dank fester Sollzinsen und gleichbleibender Raten gut planbar ist.
  • Mit den Stellschrauben anfänglicher Tilgungssatz, Zinsbindung und Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel können Sie die Immobilienfinanzierung an Ihre persönlichen Bedürfnisse anpassen.
  • Um ein günstigen Baudarlehens zu erhalten, sollten sie ein solides Einkommen erzielen, wenigstens 20 Prozent der Kaufsumme mit Eigenkapital finanzieren und einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent wählen.

So gehen Sie vor

  • Suchen Sie bei Immo-Shopping24 attraktive Immobilien deutschlandweit und finden Sie dort Ihr Traumhaus.
  • Geben Sie Ihre Daten in den kostenlosen Baufinanzierungsrechner ein und Sie erhalten in Sekundenschnelle eine exemplarische Berechnung Ihres persönlichen Immobilienkredits.
  • Kontaktieren Sie das Team von Baufi24: Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich rund um das Thema Baufinanzierung und fertigen Ihnen ein individuelles Finanzierungskonzept an.

In diesem Ratgeber:

Baufinanzierung schnell erklärt: Was ist das?

Jeden Tag in den eigenen Wänden aufwachen, den Morgenkaffee mit Blick in den Garten trinken und Abends mit der ganzen Familie auf der Terrasse grillen: Viele Menschen träumen den Traum vom Eigenheim. Egal, ob es eine moderne Eigentumswohnung in Hamburg, München oder Berlin sein soll oder ein gemütliches und großzügiges Einfamilienhaus auf dem Land: Der Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung wirft folgende Frage auf: Wie lässt sich dieser Wohntraum finanziell realisieren? Die Antwort: mit einer soliden, günstigen Baufinanzierung. Damit sind alle zum Bau oder Erwerb einer Immobilie erforderlichen Geldmittel gemeint.

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Realisieren Sie Ihre Wohnträume mit Eigenkapital und einem günstigen Immobilienkredit.

Für gewöhnlich kostet ein Eigenheim mehrere Hunderttausend Euro. Nur die wenigsten Personen können einen solchen Betrag vollständig aus eigenen Mitteln aufwenden. Die Lösung ist die Aufnahme eines Baukredits. Hierbei stellt die Bank einen Teil des zum Kauf benötigten Geldes über ein Darlehen zur Verfügung. Den anderen Teil bestreiten Sie mit Eigenkapital, also mit Ersparnissen und Rücklagen. Die Rückführung der Kreditschuld erfolgt anschließend über die Zahlung monatlicher Raten. Im engeren Sinne bezieht sich Baufinanzierung einfach erklärt lediglich auf den Anteil am Hauskauf, den Sie mit Fremdkapital finanzieren. Der Artikel verwendet das Wort in dieser Bedeutung.

Die wichtigsten Begriffe rund um die Baufinanzierung

Wie geht Baufinanzierung? Wer darauf eine verlässliche Auskunft wünscht, macht sich zuerst mit den elementaren Begriffen vertraut. Hauskauf-Interessierte finden an dieser Stelle die zentralen (Fach-) Ausdrücke kurz erläutert.

Nebenkosten

Beim Kauf oder Baus eines Hauses sind die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Beim Erwerb müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis diese Ausgaben immer tragen:

Hinzu können noch weitere Nebenkosten kommen, wie etwa Maklerprovision und die Finanzierungskosten für das Immobiliendarlehen.

Gesamtaufwand/Gesamtkosten

Der Gesamtaufwand ergibt sich aus der Summe von Kaufpreis und Nebenkosten.

Eigenkapital und Fremdkapital

Üblicherweise setzen Hauskäufer/-innen beim Immobilienerwerb sowohl auf Eigenkapital als auch auf Fremdkapital. Beim Eigenkapital handelt es sich um Vermögen, über das frei verfügt werden kann. Beispiele hierfür sind Bankguthaben, Wertpapiere und andere Ersparnisse. Unter Fremdkapital sind hier verzinste Immobilienkredite zu verstehen, die Banken gewähren.

Darlehensbetrag

Den benötigten Kreditbetrag errechnen Sie, indem Sie von den Gesamtkosten des Hauskaufs das Eigenkapital abziehen.

Kreditrate

Zur Rückführung des ausgereichten Baukredits zahlen Kreditnehmende Raten an die Bank. Diese sind für gewöhnlich monatlich zu überweisen.

Grundschuld

Soll eine Baufinanzierung Schritt für Schritt erklärt werden, dann ist auch der Begriff der Grundschuld zu beachten. Eine solche lässt die Bank auf das zu finanzierende Grundstück eintragen. Kommen Darlehensnehmer/-innen den Zahlungsverpflichtungen später nicht nach, darf die Bank die Immobilie liquidieren. Der daraus erzielte Erlös dient dann zur Deckung der noch offenen Forderungen. Auf diese Weise kann sich das kreditgebende Institut gegen einen Kreditausfall wirksam absichern.

Sollzins & Sollzinsbindung

Für die Bereitstellung der Hauskauf Finanzierung erhebt die Bank Gebühren in Form von Sollzinsen. Deren Höhe hängt in erster Linie vom derzeitigen Zinsniveau sowie von der Bonität der Kreditnehmer/-innen ab. Die Sollzinsbindung beschreibt die Zeitspanne, in der Sollzins und Kreditrate konstant bleiben.

Tilgung & Tilgungssatz

Die Darlehensrate enthält neben einem Zinsanteil auch einen Tilgungsanteil. Über letzteren erfolgt die Rückführung des Immobilienkredits. Wie viel genau von der aufgenommenen Schuld pro Jahr getilgt wird, richtet sich nach dem anfangs festgelegten Tilgungssatz.

Sondertilgungen

Mit Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen gemeint, die Finanzierende zusätzlich zur vereinbarten Tilgung leisten.

Restschuld

Der aufgenommene Kreditbetrag abzüglich sämtlicher bereits gezahlter Tilgungen ergibt die Restschuld.

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung des Hauskredits bleibt regelmäßig eine Restschuld übrig. Für diese muss in den meisten Fällen ein weiterer Immobilienkredit abgeschlossen werden: Ein solcher wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet.

Verkehrswert

Der Verkehrswert oder auch Marktwert eines Wohnobjekts entspricht dem aktuellen Preis, der sich für ein Haus oder eine Wohnung erwartungsgemäß erzielen lässt.

Welche Formen der Immobilienfinanzierung gibt es?

Wie geht Baufinanzierung und welcher Kredittyp eignet sich hierzu am besten? Damit befasst sich der folgende Abschnitt. Prinzipiell kommen mehrere Arten von Immobiliendarlehen infrage, die sich zur Hauskauf Finanzierung nutzen lassen. Am häufigsten und beliebtesten ist ein klassisches Annuitätendarlehen.

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Annuitätendarlehen sind die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung.

Dabei handelt es sich um einen Baukredit mit Zinsbindungsfrist. Das bedeutet, dass die zum Vertragsabschluss eingeräumten Sollzinsen für Jahre konstant bleiben. Ferner zahlen Sie zur Rückführung des Immobilienkredits monatliche Raten. Diese umfassen sowohl einen Zins- als auch einen Tilgungsanteil.

Über die Zeit sinkt nun der Zinsanteil, während die Tilgungen um den gleichen Betrag ansteigen. In der Summe verändert sich die Rate also nicht. Somit wissen Sie beim Annuitätendarlehen bereits zum Vertragsabschluss, wie hoch die Kreditrate in einigen Jahren ausfällt. Dieser Umstand macht Immobilienfinanzierungen dieses Typs besonders gut planbar.

Nach Ende der Zinsbindungsfrist ist das Annuitätendarlehen meist noch nicht vollständig getilgt. Wer seinen Baukredit jedoch lieber innerhalb der Zinsbindung komplett zurückführen möchte, setzt auf ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Des Weiteren können Sie sich für ein variables Darlehen entscheiden, wenn Sie eine Möglichkeit zur Zwischenfinanzierung suchen.

Die wichtigsten Kreditvarianten in der Übersicht

Kreditart Zweck Wesentliche Merkmale
Annuitätendarlehen zur Erst- oder Anschlussfinanzierung
  • feste Darlehensrate
  • fixer Sollzins
  • nach Ablauf der Zinsbindung oder nach 10 Jahren kündbar
  • Restschuld zum Ende der Zinsbindung
Volltilgerdarlehen zur Erst- oder Anschlussfinanzierung
  • feste Darlehensrate
  • fixer Sollzins
  • nach Ablauf der Zinsbindung oder nach 10 Jahren kündbar
  • keine Restschuld zum Ende der Zinsbindung
Vollfinanzierung zur Erst- oder Anschlussfinanzierung
  • Immobilienkredit ohne/mit wenig Eigenkapital
  • Bank stellt 100 % des Kaufpreises bereit sowie in einigen Fällen auch Kapital zur Deckung der Nebenkosten („120-%-Finanzierung“)
Variables Darlehen zur Zwischenfinanzierung
  • variable Darlehensrate
  • kontinuierliche Anpassung des Sollzinses (etwa alle 3 Monate)
  • Kündigung jederzeit möglich
KfW-Darlehen als Ergänzung zur Erst- oder Anschlussfinanzierung
  • Förderkredit
  • als Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen (Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit in einem Betrag)
Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung
  • feste Darlehensrate
  • fixer Sollzins
  • nach Ablauf der Zinsbindung oder nach 10 Jahren kündbar
  • dient zur Tilgung der Restschuld

Weiterführende Informationen zu Darlehensarten

Detaillierte Informationen zu den verschiedenen Kreditformen der Baufinanzierung finden Sie im Ratgeber Darlehensarten.

Kosten: Stellschrauben für die Baufinanzierung

Um eine solide und günstige Baufinanzierung zu finden, gibt es verschiedene Hebel, um Ihren Kredit zu optimieren und auf Ihre persönlichen und individuellen Bedürfnisse und Anforderungen anzupassen. Die wichtigsten Parameter, mit denen Sie die Kosten Ihrer Finanzierung beeinflussen können, sind u. a. die folgenden:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Eigenkapital
  • Sollzinsbindung
  • Tilgungssatz
  • Recht auf Sondertilgungen
  • Recht auf Tilgungssatzwechsel

1. Diese Rolle spielt das Eigenkapital

Die Frage, wieviel Fremdkapital Sie über einen Immobilienkredit benötigen, hängt einerseits vom Kaufpreis der Immobilie ab. So ist der Kapitalbedarf umso höher, je teurer das gewünschte Eigenheim ist. Allerdings wirkt sich ein weiterer Faktor direkt auf den benötigten Kreditbetrag aus: das Eigenkapital.

Grundsätzlich ist es von Vorteil, möglichst viele Ersparnisse in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Hierdurch sinkt die notwendige Darlehenshöhe. Zugleich vermindert sich für die Bank die Gefahr mit steigendem Eigenkapitaleinsatz, dass der Kreditnehmende den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlen können. In der Folge bieten Banken bei hohem Eigenkapitalanteil oft niedrigere Sollzinsen an. Auf diese Weise reduziert eine hohe Eigenkapitalquote die Kosten der Hauskauf-Finanzierung.

2. Diese Rolle spielt die Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung ist eine weitere Stellschraube. Das hat folgenden Hintergrund: Bei einem Annuitätendarlehen lassen Sie zum Vertragsabschluss die vereinbarten Sollzinsen für eine gewisse Zeitspanne festschreiben. Üblich sind dabei etwa 10, 15 oder 20 Jahre. Um möglichst lange von günstigen Zinsen zu profitieren, entscheiden sich Kreditinteressierte in Niedrigzinsphasen für eine längere Zinsbindung.

3. Diese Rolle spielt der Tilgungssatz

Auch der anfängliche Tilgungssatz spielt bei den Gesamtkosten einer Baufinanzierung eine wesentliche Rolle. Kreditnehmer/-innen führen ihre Kreditschuld nur über die Tilgungen, nicht über die Zinsen, zurück. Eine rasche Tilgung senkt dabei die Restschuld entsprechend schneller. Hierbei wichtig zu wissen: Die Zinszahlungen, also die Kosten, hängen vom Zinssatz sowie der Restschuld ab. Fällt letztere geringer aus, sparen Sie über die Gesamtlaufzeit einiges an Aufwendungen für den Immobilienkredit.


Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel

Ein weiteres Instrument, über das sich eine Hauskauf-Finanzierung gestalten lässt, ist ein Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel. Wer beispielsweise eine außerplanmäßige Extra-Zahlung leistet oder den Tilgungssatz während der Laufzeit anhebt, ist früher schuldenfrei. Hierdurch sinken die Zinskosten des Baukredits ebenfalls.

Baufinanzierung Schritt für Schritt erklärt

Der Kauf oder Bau einer Immobilie stellt für Privatpersonen eine große Investition dar. Umso wichtiger ist deshalb ein geplantes, strukturiertes Vorgehen. Um den Ablauf einer Immobilienfinanzierung zu verstehen, können Sie sich an der folgenden Schritt für Schritt Erklärung für einen Finanzierungsablauf orientieren.

1. Budget ermitteln

Zu Beginn legen Hauskauf-Interessierte ihr persönliches Budget fest. Hierbei ist zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch der Kaufpreis des Eigenheims maximal sein darf. Nutzen Sie hierfür den Baufi24 Budgetrechner.

2. Passende Immobilie finden

Im nächsten Schritt steht die Suche nach einem passenden Haus bzw. einer Wohnung oder einem Grundstück an, wenn Sie selbst bauen möchten. Bei Immo-Shopping24 finden Sie passende Immobilien deutschlandweit.

3. Passendes Angebot für Finanzierung einholen

Ist ein geeignetes Objekt gefunden, ist es Zeit für die Baufinanzierung. Wichtig ist es dabei, Angebote zu vergleichen, um ein günstiges und maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu finden. Wir Ihre persönliche Finanzierung aussehen könnte, berechnen Sie unkompliziert online mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner. Lassen Sie unverbindlich ein Angebot senden.

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Durch persönliche Beratung profitieren Kreditinteressierte von einem individuellen Immobilienkredit.

4. Von professioneller Beratung profitieren

Im Rahmen einer ausführlichen Beratung können Kreditinteressierte offene Fragen klären und sich allumfassend beraten lassen. Auf Fördermöglichkeiten sollten dabei in Betracht gezogen werden, um das Optimum aus einer günstigen Baufinanzierung herausholen zu können. Unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen stehen Ihnen gern zur Verfügung und fertigen Ihnen kostenlos ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept an.

5. Dokumente zusammenstellen

Um eine verbindliche Kreditbestätigung der Bank zu erhalten, müssen Kreditnehmer/-innen für eine erfolgreiche Finanzierungszusage verschiedene Unterlagen einreichen. Welche Dokumente erforderlich sind, lässt sich der Checkliste entnehmen, die Ihnen Ihr persönlicher Berater bzw. Ihre Beraterin gern aushändigt.

6. Finanzierungszusage einholen

Sobald die Bank sämtliche Informationen geprüft hat, erhalten Darlehensnehmer/-innen eine verbindliche Finanzierungszusage. Diese ist unverbindlich und muss unterzeichnet werden. Sind alle Voraussetzungen erfüllt sowie die Bonitätsprüfung positiv, sendet die Bank eine Bestätigung des Darlehensvertrags.

7. Kreditvertrag unterschreiben

Nun kann der Kaufvertrag beim Notar bzw. der Notarin unterschrieben werden und die Grundschuld auf das Eigenheim eingetragen werden. Sind alle Bedingungen erfüllt und wurde alles Weitere Schritt für Schritt erklärt, dann zahlt die Bank den Immobilienkredit wie vereinbart aus. Ab diesem Zeitpunkt steht dem Einzug ins Traumhaus beziehungsweise dem Baustart nichts mehr im Wege.

Zusammengefasst sieht der Ablauf zur Immobilienfinanzierung folgendermaßen aus:

  1. Budget zum Hauskauf planen
  2. Eigenheim finden
  3. Anfrage an Baufi24 schicken
  4. Kostenfreies Finanzierungsangebot erhalten
  5. Dokumente einreichen
  6. Darlehens- und Kaufvertrag unterschreiben
  7. Ins Eigenheim einziehen

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Die Vergabe eines Hausdarlehens ist an verschiedene Bedingungen geknüpft. Sie lassen sich in finanzielle und persönliche Voraussetzungen unterteilen.

1. Finanzielle Bedingungen für ein Immobiliendarlehen

Vor jeder Darlehensvergabe steht eine gründliche Kreditwürdigkeitsprüfung. Hierbei bestimmt die Bank die Bonität der Kreditnehmer/-innen. Folgende Kriterien nehmen darauf Einfluss:

  • Art und Höhe der Einkünfte
  • Eigenkapital
  • Objektwert
  • zusätzliche Sicherheiten
  • Schufa-Score

Besonderes Augenmerk legen Banken auf das Einkommen. Dieses sollte so hoch sein, dass die kalkulierte Rate des Baudarlehens 35 Prozent der Einkünfte nicht übersteigt. Wer zudem ausreichend Eigenkapital vorweisen kann und ein werthaltiges Eigenheim kaufen möchte, verbessert die Aussichten auf eine Kreditbewilligung. Daneben ist ein akzeptabler Schufa-Score Bedingung, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.

2. Persönliche Voraussetzungen

Erfüllen Darlehensnehmer/-innen die finanziellen Anforderungen, müssen noch einige persönliche Kriterien gegeben sein.

  • Alter: Kreditnehmende müssen volljährig, also mindestens 18 Jahre alt, sein. Außerdem gibt es bei Immobilienkrediten ein Maximalalter. Für gewöhnlich verlangt die Bank, dass der Baukredit bis spätestens zum Renteneintritt vollständig getilgt ist. Aufgrund dessen gestaltet es sich für Menschen über 50 schwieriger, eine Baufinanzierung zu bekommen. Bei Bedarf erläutern die Berater/-innen von Baufi24, wie der Abschluss eines Immobiliendarlehens dennoch gelingen kann.

  • Wohnort: Um eine Kreditzusage zu erhalten, muss der Erstwohnsitz in Deutschland sein.

  • Deutsche Kontoverbindung: Finanzierende müssen über ein deutsches Bankkonto verfügen.

Prinzipiell müssen Sie all die genannten persönlichen Voraussetzungen mitbringen, um eine Hauskauf Finanzierung zu erhalten. Bei den finanziellen Bedingungen verfügen Banken hingegen über gewisse Spielräume. So lassen sich hier etwa einzelne nicht erfüllte Kriterien durch ein besseres Einkommen oder mehr Eigenkapital oft ausgleichen.

3 Hilfreiche Tipps für einen günstigen Baukredit

Im Folgenden geben wir Ihnen die 3 wichtigsten Tipps für eine günstige Baufinanzierung: einfach erklärt.

Tipp 1: Angebote vergleichen

Die Vielzahl der am Markt angebotenen Baufinanzierungen kann für Privatpersonen, die sich selbst einen Überblick verschaffen wollen, schnell unübersichtlich werden. Dabei ist ein Vergleich der beste Weg, eine günstige Finanzierung zu finden. Der unabhängige Finanzierungsvermittler Baufi24 vergleicht die Angebote von über 450 Banken. So können wir für Sie das beste Angebot mit einer individuell maßgeschneiderten Finanzierungstruktur finden und anbieten. Durch langjährige Erfahrung und gute Kontakte können die Baufi24 Berater und Beraterinnen regelmäßig bessere Zinskonditionen aushandeln als auf sich allein gestellte Personen, die auf der Suche nach einem Immobilienkredit sind.

Tipp 2: Eigenkapital richtig einsetzen

Fachleute für Baufinanzierungen raten aus folgenden Gründen zum Einsatz von möglichst viel Eigenkapital:

  • Kreditbewilligung wahrscheinlicher
  • tendenziell geringere Hypothekenzinsen
  • schnellere Darlehenstilgung

So viel Eigenkapital ist sinnvoll

Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten.


Tipp 3: Tilgungssatz nicht zu niedrig wählen

Um die Kosten für die Baufinanzierung möglichst niedrig zu halten, ist ein ausreichend hoher anfänglicher Tilgungssatz eine wichtige Stellschraube. Mindestens 2 Prozent ist hier die Empfehlung. Kreditnehmer/-innen, die ihre Gesamtzinskosten weiter verringern möchten und zugleich schneller schuldenfrei sein wollen, setzen auf eine Tilgungsquote von 3 oder 4 Prozent. Eine solche Tilgungsrate müssen sich Finanzierende allerdings leisten können, denn sie erhöht die monatlichen Ratenzahlungen.

Sind Sie auf der Suche nach einer Baufinanzierung für Ihren Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung? Eine erste Orientierung für eine exemplarische Baufinanzierung berechnen Sie ganz einfach selbst mit unserem Baufinanzierungsrechner. Kontaktieren Sie uns ganz einfach per E-Mail, per Telefon oder persönlich in einer unserer vielen Geschäftsstellen: Wir beantworten Ihre Fragen, erklären Ihnen, welche Fördermöglichkeiten oder Finanzierungsoptionen Ihnen zur Verfügung stehen und begleiten Sie auf Wunsch bis zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung: kostenlos und unverbindlich.

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