Baufinanzierung einfach erklärt

Jeden Tag in den eigenen Wänden aufwachen, den Morgenkaffee mit Blick in den Garten trinken und Abends mit der ganzen Familie auf der Terrasse grillen ... Viele Menschen träumen den Traum vom Eigenheim. Es soll eine moderne Eigentumswohnung in Hamburg, München oder Berlin sein, oder ein gemütliches und großzügiges Einfamilienhaus auf dem Land? Der Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung wirft folgende Frage auf: Wie lässt sich dieser Wohntraum finanziell realisieren? Die Antwort: mit einer soliden, günstigen Baufinanzierung. Damit sind alle zum Bau oder Erwerb einer Immobilie erforderlichen Geldmittel gemeint.

Für gewöhnlich kostet ein Eigenheim mehrere Hunderttausend Euro. Nur die wenigsten Personen können einen solchen Betrag vollständig aus eigenen Mitteln aufwenden. Die Lösung ist die Aufnahme eines Baukredits. Hierbei stellt die Bank einen Teil des zum Kauf benötigten Geldes über ein Darlehen zur Verfügung. Den anderen Teil bestreitest du mit Eigenkapital, also mit Ersparnissen und Rücklagen. Die Rückführung der Kreditschuld erfolgt anschließend über die Zahlung monatlicher Raten. Mithilfe eines Baukreditrechners kannst du deinen individuellen Baukredit planen.

Im engeren Sinne ist die Definition von Baufinanzierung einfach erklärt lediglich der Anteil am Immobilienkauf, den du mit Fremdkapital finanzierst. Möchtest du dich kostenlos und unverbindlich beraten lassen? Unsere erfahrenen Expertinnen und Experten sind für dich da. Der Baufi24 Service ist dabei für dich völlig kostenlos und unverbindlich.

Wie funktioniert Baufinanzierung? Wer darauf eine verlässliche Auskunft wünscht, macht sich zuerst mit den elementaren Begriffen vertraut. Hauskauf-Interessierte finden an dieser Stelle die zentralen (Fach-) Ausdrücke kurz erläutert.

Wie geht Baufinanzierung und welcher Kredittyp eignet sich hierzu am besten? Damit befasst sich der folgende Abschnitt. Prinzipiell kommen mehrere Darlehensarten infrage, die sich zur Immobilienfinanzierung nutzen lassen. Am häufigsten und beliebtesten ist ein klassisches Annuitätendarlehen.

Dabei handelt es sich um einen Baukredit mit Zinsbindungsfrist. Das bedeutet, dass die zum Vertragsabschluss eingeräumten Sollzinsen für Jahre konstant bleiben. Ferner zahlst du zur Rückführung des Immobilienkredits monatliche Raten. Diese umfassen zwei  Teile:

1. einen Zinsanteil
2. einen Tilgungsanteil

Über die Zeit sinkt nun der Zinsanteil, während die Tilgungen um den gleichen Betrag ansteigen. In der Summe verändert sich die Rate also nicht. Somit weißt du beim Annuitätendarlehen bereits zum Vertragsabschluss, wie hoch die Kreditrate in einigen Jahren ausfällt. Dieser Umstand macht Immobilienfinanzierungen dieses Typs besonders gut planbar.

Nach Ende der Zinsbindungsfrist ist das Annuitätendarlehen meist noch nicht vollständig getilgt. Wer den Baukredit jedoch lieber innerhalb der Zinsbindung komplett zurückführen möchte, setzt auf ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Des Weiteren kannst du dich für ein variables Darlehen entscheiden, wenn du eine Möglichkeit zur Zwischenfinanzierung suchst.

Um eine solide und günstige Baufinanzierung zu finden, gibt es verschiedene Hebel, um deinen Kredit zu optimieren und auf deine persönlichen und individuellen Bedürfnisse und Anforderungen anzupassen. Die wichtigsten Parameter, mit denen du die Kosten und die Struktur deiner Finanzierung beeinflussen kannst, sind u. a. die folgenden:

• Kaufpreis der Immobilie
• Eigenkapital
• Sollzinsbindung
• Tilgungssatz
• Recht auf Sondertilgungen
• Recht auf Tilgungssatzwechsel

1. Diese Rolle spielt das Eigenkapital

Die Frage, wieviel Fremdkapital du über einen Immobilienkredit benötigst, hängt einerseits vom Kaufpreis der Immobilie ab. So ist der Kapitalbedarf umso höher, je teurer das gewünschte Eigenheim ist. Allerdings wirkt sich ein weiterer Faktor direkt auf den benötigten Kreditbetrag aus: das Eigenkapital.

Grundsätzlich ist es von Vorteil, möglichst viele Ersparnisse in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Hierdurch sinkt die notwendige Darlehenshöhe. Zugleich vermindert sich für die Bank die Gefahr mit steigendem Eigenkapitaleinsatz, dass Kreditnehmende den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlen können. In der Folge bieten Banken bei hohem Eigenkapitalanteil oft niedrigere Sollzinsen an. Auf diese Weise reduziert eine hohe Eigenkapitalquote die Kosten der Baufinanzierung.

2. Diese Rolle spielt die Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung ist eine weitere Stellschraube. Das hat folgenden Hintergrund: Bei einem Annuitätendarlehen lässt du bei Vertragsabschluss die vereinbarten Sollzinsen für eine gewisse Zeitspanne festschreiben. Üblich sind dabei etwa 10, 15 oder 20 Jahre. Um möglichst lange von günstigen Zinsen zu profitieren, entscheiden sich Kreditinteressierte in Niedrigzinsphasen für eine längere Zinsbindung. Sind die Bauzinsen höher, macht i. d. R. eine kürzere Zinsbindung Sinn.

3. Diese Rolle spielt der Tilgungssatz

Auch der anfängliche Tilgungssatz spielt bei den Gesamtkosten einer Baufinanzierung eine wesentliche Rolle. Kreditnehmer/-innen führen ihre Kreditschuld nur über die Tilgungen, nicht über die Zinsen, zurück. Eine rasche Tilgung senkt dabei die Restschuld entsprechend schneller. Hierbei wichtig zu wissen: Die Zinszahlungen, also die Kosten, hängen vom Zinssatz sowie der Restschuld ab. Fällt letztere geringer aus, sparst du über die Gesamtlaufzeit einiges an Aufwendungen für den Immobilienkredit.

Die Vergabe eines Hausdarlehens ist an verschiedene Bedingungen geknüpft. Sie lassen sich in finanzielle und persönliche Voraussetzungen unterteilen.

1. Finanzielle Bedingungen für ein Immobiliendarlehen

Vor jeder Darlehensvergabe steht eine gründliche Kreditwürdigkeitsprüfung. Hierbei bestimmt die Bank die Bonität der Kreditnehmer/-innen. Folgende Kriterien nehmen darauf Einfluss:

• Art und Höhe der Einkünfte
• Eigenkapital
• Objektwert
• zusätzliche Sicherheiten
• Schufa-Score

Besonderes Augenmerk legen Banken auf das Einkommen. Dieses sollte so hoch sein, dass die kalkulierte Rate des Baudarlehens 35 Prozent der Einkünfte nicht übersteigt. Wer zudem ausreichend Eigenkapital vorweisen kann und ein werthaltiges Eigenheim kaufen möchte, verbessert die Aussichten auf eine Kreditbewilligung. Daneben ist ein akzeptabler Schufa-Score Bedingung, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.

2. Persönliche Voraussetzungen

Erfüllen Darlehensnehmer/-innen die finanziellen Anforderungen, müssen noch einige persönliche Kriterien gegeben sein.

• Alter: Kreditnehmende müssen volljährig, also mindestens 18 Jahre alt, sein. Außerdem gibt es bei Immobilienkrediten ein Maximalalter. Für gewöhnlich verlangt die Bank, dass der Baukredit bis spätestens zum Renteneintritt vollständig getilgt ist. Aufgrund dessen gestaltet es sich für Menschen über 50 schwieriger, eine Baufinanzierung zu bekommen. Bei Bedarf erläutern die Berater/-innen von Baufi24, wie der Abschluss eines Immobiliendarlehens dennoch gelingen kann.
• Wohnort: Um eine Kreditzusage zu erhalten, muss der Erstwohnsitz in Deutschland sein.
• Deutsche Kontoverbindung: Finanzierende müssen über ein deutsches Bankkonto verfügen.

Prinzipiell musst du all die genannten persönlichen Voraussetzungen mitbringen, um eine Baufinanzierung zu erhalten. Bei den finanziellen Bedingungen verfügen Banken hingegen über gewisse Spielräume. So lassen sich hier etwa einzelne nicht erfüllte Kriterien durch ein besseres Einkommen oder mehr Eigenkapital oft ausgleichen.

Im Folgenden geben wir dir die 3 wichtigsten Tipps für eine günstige, einfache Baufinanzierung.

Tipp 1: Angebote vergleichen

Die Vielzahl der am Markt angebotenen Baufinanzierungen kann für Privatpersonen, die sich selbst einen Überblick verschaffen wollen, schnell unübersichtlich werden. Dabei ist ein Vergleich der beste Weg, eine günstige Finanzierung zu finden. Der unabhängige Finanzierungsvermittler Baufi24 vergleicht die Angebote von über 500 Banken. So können wir für dich das beste Angebot mit einer individuell maßgeschneiderten Finanzierungstruktur finden und anbieten. Durch langjährige Erfahrung und gute Kontakte können die Baufi24 Berater und Beraterinnen regelmäßig bessere Zinskonditionen aushandeln als auf sich allein gestellte Personen, die auf der Suche nach einem Immobilienkredit sind.

Tipp 2: Eigenkapital richtig einsetzen

Fachleute für Baufinanzierungen raten aus folgenden Gründen zum Einsatz von möglichst viel Eigenkapital:

• Kreditbewilligung wahrscheinlicher
• tendenziell geringere Hypothekenzinsen
• schnellere Darlehenstilgung

Tipp 3: Tilgungssatz nicht zu niedrig wählen