Zweite Immobilie schnell & einfach finanzieren

Gehören Sie bereits zu den Eigenheimbesitzern? Dann dürfen Sie sich über mietfreies Wohnen freuen. Ein Blick auf die Hauseigentümer in Deutschland zeigt zudem: Etwa jeder Fünfte von ihnen verfügt über eine Zweitimmobilie. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. So kommt es vor, dass die erste Immobilie schlichtweg nicht mehr passt. Hausbesitzer suchen sich dann ein neues Wohnobjekt, welches sich hinsichtlich Größe und Lage mit den aktuellen Anforderungen und Bedürfnissen deckt. In einem solchen Fall erfolgt der Erwerb einer Zweitimmobilie also zur Eigennutzung.

Doch auch wer sich für eine attraktive Anlagemöglichkeit interessiert, kann eine zweite Immobilie finanzieren. Gerade in Zeiten historisch niedriger Zinsen auf Sparguthaben ist die Investition in „Betongold“ womöglich eine sinnvolle Alternative. Entscheiden Sie sich dafür, kaufen Sie eine Eigentumswohnung und vermieten diese dauerhaft. Die daraus erzielten Mieteinnahmen nutzt der Käufer, um die Raten der aufgenommenen Immobilienfinanzierung zu bezahlen.

Wichtiger Tipp: Planen Sie Ihr Baudarlehen gründlich und achten Sie auf günstige Kreditkonditionen. Wer aktuell einen Immobilienkredit abschließt, profitiert von ausgesprochen geringen Hypothekenzinsen. Dadurch ist es grundsätzlich möglich, dass die vereinnahmte Miete ausreicht, um die zweite Immobilie zu finanzieren.

Sobald die Baufinanzierung für das Wohnobjekt getilgt ist, bezieht der Eigentümer die Miete als passives Einkommen. Ab diesem Zeitpunkt wirft die Zweitimmobilie also Gewinne ab. Dieses Kapital lässt sich dann für den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge einsetzen.

Unabhängig davon, ob Sie Ihre erste oder eine weitere Wohnung erwerben möchten – das Vorgehen bleibt gleich: Zuerst gilt es, das persönliche Budget zu ermitteln, das für den Hauskauf zur Verfügung steht. Immobilieninteressenten bestimmen hierzu das monatliche Nettohaushaltseinkommen und ziehen davon alle laufenden Kosten ab. Zugleich prüfen Sie, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen.

Mit diesen Informationen begeben sich Kaufinteressenten auf die Suche nach einem geeigneten Wohnobjekt. Wer eine Zweitimmobilie finanzieren und diese nicht selbst bewohnen will, sollte ferner auf eine gute Vermietbarkeit achten. 

Für gewöhnlich fehlen dem Immobilieninteressenten jedoch die Mittel, um das Wunschobjekt direkt zu erwerben. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel. So reicht die Bank das für den Kauf benötigte Kapital in Form eines Immobilienkredits aus. Die am häufigsten gewählte Kreditvariante ist dabei das Annuitätendarlehen. Für dieses ist charakteristisch:

• konstanter Bauzins für vorab festgelegte Zeitspanne (Sollzinsbindung)
• fixe Rate innerhalb der Sollzinsbindung
• kontinuierliche Verminderung der Restschuld
• hohe Planungssicherheit hinsichtlich der finanziellen Last

Nach positiver Kreditwürdigkeitsprüfung zahlt der Kreditgeber das Immobiliendarlehen an den Antragsteller aus. Mit diesem Geld und eigenen Ersparnissen können Sie sowohl eine erste als auch eine zweite Immobilie finanzieren. Zur anschließenden Rückführung des Annuitätendarlehens überweist nun der Kreditnehmer jeden Monat eine gleich hohe Rate an die Bank.

Diese beinhaltet neben einem Zins- auch einen Tilgungsanteil. Durch letzteren reduziert sich die aufgenommene Kreditschuld stetig. Außerdem sorgt der für eine bestimmte Dauer unveränderte Sollzins für eine gute Planbarkeit. In dem Moment, in dem Sie die letzte Rate überwiesen haben, ist die aufgenommene Darlehensschuld vollständig getilgt.

Ganz gleich, ob es darum geht, die erste Wohnung oder eine Zweitimmobilie zu finanzieren – ein auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmter Immobilienkredit ist beim Hauskauf unverzichtbar. Daher lesen Sie im folgenden Abschnitt, worauf es bei einer Immobilienfinanzierung vor allem ankommt.

Vor jeder Kreditvergabe führt die Bank eine Risikoabschätzung durch. Dabei steht die Frage im Mittelpunkt: Wie hoch ist das Risiko, dass der Hauskäufer den Immobilienkredit zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr bedienen kann? Je geringer der Kreditgeber die Gefahr eines Zahlungsausfalls einschätzt, desto wahrscheinlicher ist eine Darlehenszusage. Und noch mehr: Die Bank gewährt eine besonders attraktive Hauskauf Finanzierung, wenn sie Ihre Kreditwürdigkeit bei der Bonitätsprüfung als hoch einstuft. Um diese bestimmen zu können, bewertet der Darlehensgeber unter anderem folgende Kriterien:

• Art und Höhe der Einkünfte
• Ausgaben und Zahlungsverpflichtungen
• Eigenkapital
• vorhandene Vermögensgegenstände

Bei Immobilienkrediten entscheidend: solide, sichere Einkünfte und Eigenkapital

Allgemein gilt: je besser die Bonität, desto besser die Baufinanzierung. Mit „besser“ ist hier ein niedrigerer Sollzins gemeint. Möchten Sie beispielsweise eine zweite Immobilie finanzieren, erwartet die Bank ein ausreichend hohes Einkommen. Zudem ist es relevant, wie verlässlich die monatlichen Einkünfte sind. Daher haben Sie bei Baufinanzierungen für Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst in Sachen Hauskauf Finanzierung einen klaren Vorteil gegenüber befristet Angestellten und Selbstständigen. Weiterhin erhöhen geringere Ausgaben und Zahlungsverpflichtungen den finanziellen Spielraum für ein Baudarlehen.

Neben einem günstigen Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben wirkt sich auch die Höhe des Eigenkapitals unmittelbar auf den Immobilienkredit aus. Wer nämlich viele Eigenmittel zum Hauskauf beisteuert, kommt im Gegenzug in den Genuss besserer Hypothekenzinsen. Wollen Sie die Chance auf eine Kreditzusage und niedrige Sollzinsen steigern, raten unsere Experten zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kaufsumme. Denn je mehr eigenes Geld in die Immobilienfinanzierung fließt, umso attraktiver sind die Darlehensbedingungen.

Zweitimmobilie finanzieren: Eigenheim als Eigenkapitalersatz

Möchten Sie eine zweite Immobilie finanzieren, haben Sie eine zusätzliche Option: So lässt sich das bereits abbezahlte Eigenheim als Zusatzsicherheit, also Alternative zum Eigenkapital verwenden. Statt eigene finanzielle Mittel in die Baufinanzierung einzubringen, wird dabei das erste Haus beliehen. Dank einer solchen Sicherheit ist der Kreditgeber häufig bereit, eine Hauskauf Finanzierung zu gewähren – oft zu geringeren Sollzinsen.

Weiterhin stellt der Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen eine wichtige Stellgröße dar. Denn der Kreditnehmer führt seine Darlehensschuld ausschließlich über die Tilgungen zurück. Aufgrund dessen ist zu Beginn der Immobilienfinanzierung ein Tilgungssatz von 2 Prozent oder mehr ratsam. Hohe Tilgungen haben diese Vorteile:

• raschere Rückführung der Kreditschuld
• verkürzte Kreditdauer
• insgesamt geringere Zinskosten

Allerdings gibt es auch einen Haken: Mit einem größeren Tilgungssatz steigt die Kreditrate. Deshalb ist es essenziell zu wissen, wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf.

Wollen Sie ein erstes Eigenheim oder eine zweite Immobilie finanzieren, sollten Sie zudem überlegen, wie flexibel Sie bei Ihrer Hauskauf Finanzierung sein möchten. Ein Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungsänderungen beispielsweise kann sich in der Zukunft als nützlich erweisen. Private Investoren aber sind aus steuerlichen Gründen häufig nicht an einer besonders schnellen Rückführung der Kreditschuld interessiert. In diesem Fall wäre der Verzicht auf eine Sondertilgungsmöglichkeit zugunsten eines geringeren Sollzinses die bessere Lösung.

Der Abschluss eines Baukredits für eine Zweitimmobilie läuft im Grunde genauso ab wie für ein erstes Eigenheim. Bei Zweitwohnungen und -häusern gibt es jedoch eine Besonderheit. So unterscheidet die Bank bei der Kreditvergabe, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Renditeobjekt erworben wird. Ist letzteres beabsichtigt, kalkuliert der Darlehensgeber den Beleihungswert nach dem Ertragswertverfahren.

Hierbei finden die aus der Vermietung erzielten Erträge sowie der Bodenwert des Grundstücks Berücksichtigung. Auf Basis des ermittelten Beleihungswerts kalkuliert das Kreditinstitut nun den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Aufgrund dieses Vorgehens kann die Bewertung von Anlageimmobilien von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen. Daher ist es besonders wichtig, die Angebote mehrerer Kreditinstitute einzuholen und miteinander zu vergleichen.

Möchten Sie lieber eine Zweitimmobilie finanzieren, um in dieser selbst zu wohnen? Zur Ermittlung des Beleihungswerts wendet der Kreditgeber dann meist das Sachwertverfahren an. Genauere Informationen dazu erteilt Ihnen jederzeit Ihr Baufi24 Berater.

Einige Eigenheimbesitzer entscheiden sich dazu, eine zweite Immobilie zu finanzieren und als Renditeobjekt zu vermieten. Dieser Schritt bietet folgende Vorteile:

1. Regelmäßige Einkünfte

Erwerben Sie eine Wohnung und vermieten diese, dann erhalten Sie dafür regelmäßige monatliche Zahlungen. Mit diesen kann der Eigentümer den zum Kauf aufgenommenen Immobilienkredit bedienen.

2. Aufbau einer Altersvorsorge

Ist der Baukredit für die Zweitimmobilie später getilgt, lässt sich ein Teil der Miete zum Aufbau eines Vermögens nutzen. Auf diese Weise schaffen sich Immobilieneigentümer ein solides finanzielles Polster für die Rentenzeit.

3. Chance auf Wertsteigerungen

Besitzer von Zweitimmobilien generieren nicht nur über die Mieteinnahmen Einkünfte. Sollten die Kaufpreise für Wohnimmobilien weiter anziehen, erhöht das auch den Wert bereits erworbener Objekte. Bei einer späteren Veräußerung ließe sich somit ein Gewinn realisieren. Da die Mehrheit der Immobilienexperten langfristig von einer weiteren Verteuerung der Hauspreise ausgeht, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt sein, um eine zweite Immobilie zu finanzieren.

4. Absicherung gegen Inflation

Steigen die Verbraucherpreise, dann tun dies die Kauf- und Mietpreise für Wohnobjekte in der Regel ebenfalls. Daher sorgen Eigentumswohnungen und Häuser für einen verlässlichen Schutz vor Inflation.

5. Steuerliche Vorzüge

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, eine Vielzahl an Kosten, die zur Erzielung von Mieteinkünften dienen, in der Steuererklärung anzugeben. Hierdurch kann sich die individuelle steuerliche Last reduzieren. Überdies entfällt die Spekulationssteuer bei Veräußerung eines Renditeobjekts, sofern die Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten wurde.

Damit Privatanleger beurteilen können, ob sich der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie auszahlen, müssen sie sämtliche Ausgaben den Einnahmen gegenüberstellen. Zu den Einnahmen zählen die Miete unter Berücksichtigung etwaiger Mieterhöhungen sowie der spätere Veräußerungspreis des Hauses. Für künftige Vermieter ergeben sich bei den Ausgaben folgende Posten:

• Kaufpreis
• Nebenkosten beim Hauskauf
• monatliche Kreditrate für Immobilienfinanzierung
• Rücklage für Instandhaltung
• Nebenkosten, die nicht auf Mieter umlegbar sind
• Steuern
• Gebühren für Steuerberatung

Liegen die erwarteten Einnahmen deutlich über den Ausgaben, kann es sich lohnen, eine zweite Immobilie zu finanzieren. Allerdings sollte Kapitalanlegern klar sein, dass jede Planung mit Unsicherheit behaftet ist. So senken beispielsweise nicht erhaltene Mieten oder unerwartet hohe Reparaturkosten den tatsächlichen Ertrag eines Anlageobjekts.

Trotz oder gerade wegen dieser Unvorhersehbarkeiten ist es wichtig, die Entscheidung für den Kauf und die Vermietung einer Zweitimmobilie von möglichst objektiven Kriterien abhängig zu machen. Eine in diesem Zusammenhang zentrale Kennzahl stellt die Mietrendite dar. Im Allgemeinen gibt diese an, wie hoch der jährliche Ertrag einer vermieteten Anlageimmobilie ausfällt.

Spielen Sie mit dem Gedanken, eine zweite Immobilie zu finanzieren und zu vermieten, dann ermitteln Sie die zu erwartende Bruttomietrendite. Sie kann nach dieser einfachen Formel berechnet werden:

(Kaltmiete pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Für gewöhnlich beläuft sich die Bruttomietrendite auf 2 bis 5 Prozent. Dabei gilt: je höher der Wert, desto attraktiver das Mietobjekt. Haben Sie schon eine bestimmte Immobilie im Blick? Mit dem  Mietrenditerechner können Sie die durchschnittliche Bruttomietrendite berechnen.

Eine zweite Immobilie zu finanzieren, ergibt Sinn, wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Wohnobjekt zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung sind. Fordern Sie jetzt ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot an, wenn Sie die passende Immobilienfinanzierung für Ihr Vorhaben benötigen und lassen sich unverbindlich beraten.