Hypothekenrechner

Was bringt der Hypothekenrechner?

Sie träumen davon, Ihre Mietwohnung gegen ein neues Eigenheim einzutauschen? Mit dem Hypothekenrechner lässt sich dieser Wunsch in konkrete Zahlen überführen. Dazu hat der Kreditinteressent lediglich ein paar Angaben zu machen, wie etwa zum Wert der Immobilie sowie zum Darlehensbetrag. Das Hilfsmittel erfasst augenblicklich sämtliche Daten und errechnet die wichtigsten Zahlen zur Hypothekenfinanzierung.

Künftige Hauskäufer entnehmen dem Hypothekenrechner beispielsweise die monatliche Rate zur Rückführung des Immobilienkredits. Diese Information ist für den Darlehensinteressenten wichtig, um abzuschätzen, ob er sich ein solches Haus leisten kann. Zur Höhe der Hypothekenzinsen erhalten Sie auch Auskunft. Wer außerdem erfahren will, wie lange er seine Hauskauf-Finanzierung abzahlen muss, bekommt über den Rechner ebenfalls eine Antwort.

So bedienen Sie den Hypothekenrechner

Der Hypothekenrechner ist leicht verständlich und übersichtlich aufgebaut. Anfangs tragen Sie in das entsprechende Feld ein, wie viel das favorisierte Objekt kostet. Weiterhin ist ein Darlehensbetrag vorzugeben. Zu dessen Berechnung addiert der Kreditinteressent zum Kaufpreis die Nebenkosten. Sie setzen sich daraus zusammen:

• Gebühren für Grundbucheintragung
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• gegebenenfalls Aufwendungen für Makler

Von der Summe aus Kaufpreis und Nebenkosten ziehen Sie nun das zur Verfügung stehende Eigenkapital ab. Das Ergebnis trägt der Hauskäufer im Feld Darlehensbetrag ein. Damit der Kreditinteressent mit fixen Hypothekenzinsen für mehrere Jahre planen kann, legt er zudem eine Sollzinsbindung von 5 bis 30 Jahren fest. Über die Höhe des Sollzinses müssen Sie sich erst mal keine Gedanken machen – der Hypothekenrechner kalkuliert automatisch einen Wert. Des Weiteren hat der Darlehensinteressent die Möglichkeit, den Zeitpunkt der ersten Rate festzulegen.

Sobald diese grundlegenden Informationen zur Hypothekenfinanzierung hinterlegt sind, geht es an die Auswahl einer passenden Tilgung. Je nach persönlicher Präferenz entscheidet sich der Hauskäufer für eine dieser Tilgungsvarianten:

• Tilgungssatz (Standard)
• Vorgabe der Monatsrate
• Volltilgung in Sollzinsbindung
• Volltilgung in xx Jahren
• keine Tilgung (Tilgungsaussetzung)

Anschließend genügt ein Klick auf die Schaltfläche Jetzt berechnen. Der Hypothekenrechner ermittelt nun in Echtzeit unter anderem die Monatsrate der gewünschten Baufinanzierung. Die genaue Höhe des Zins- und Tilgungsanteils an der Rate können Häuslebauer ebenfalls ablesen. Weitere wichtige Ergebnisse sind:

• Laufzeit des Immobilienkredits bis zur Volltilgung (bei konstanten Hypothekenzinsen)
• Restschuld nach Ende der Zinsbindung
• Summe aller Zinszahlungen bis zur Volltilgung (bei konstanten Hypothekenzinsen)

Rechenbeispiel: Paar plant Wohnungskauf

Wie nützlich der Hypothekenrechner ist, zeigt sich anhand eines Beispiels: Ein Paar beabsichtigt, eine Eigentumswohnung in Bayern zu kaufen. Der Eigentümer bietet diese für 275.000 Euro an. Die finanziellen Rücklagen für das Hypothekendarlehen belaufen sich auf 50.000 Euro. Ferner erwerben die beiden das Objekt direkt vom Eigentümer, sodass keine Maklerprovision anfällt. Die Nebenkosten betragen daher nur 15.125 Euro. Für den Kreditbetrag ergibt sich somit:

Außerdem wünscht das Paar eine Sollzinsbindung von 15 Jahren sowie eine anfängliche Tilgungsquote von 3,5 Prozent. Das Tool kommt zu diesen Resultaten (Stand: Januar 2021):

• monatliche Darlehensrate: 900 €
• Sollzins p. a.: 1,00 %
• Zeitspanne bis zur Volltilgung des Hypothekendarlehens (bei gleichem Sollzins): 25 Jahre, 1 Monat
• Restschuld nach 15 Jahren: 104.120,20 €

Mit einer Kreditrate von monatlich 900 Euro sind die Wohnungskäufer in rund 25 Jahren schuldenfrei. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden nach 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung mit einem Sollzins für ebenfalls 1 Prozent finden. Variieren Sie gerne die Eingabewerte des Beispiels und beobachten Sie, wie sich dadurch die Ergebnisse ändern.

Was ist eine Hypothek?

Wer sich mit dem Thema Immobiliendarlehen auseinandersetzt, stößt früher oder später auf den Begriff Hypothek. Nach dem deutschen Sachenrecht handelt es sich hierbei um ein Grundpfandrecht, welches im § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt ist. Erklärung dazu: Wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen möchten, verlangt die Bank neben ausreichend hohen Einkünften in der Regel eine grundpfandrechtliche Sicherheit, wie etwa eine Hypothek. Diese wird in das Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie eingetragen.

Sofern der Darlehensnehmer die Raten seiner Baufinanzierung bis zur Volltilgung pünktlich bedient, kann er anschließend die eingetragene Hypothek aus dem Grundbuch entfernen lassen. Erfüllt der Hauskäufer seine eingegangenen Zahlungsverpflichtungen allerdings nicht, hat der Kreditgeber die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen. Den daraus erzielten Erlös nutzt die Bank dann dazu, die offenen Forderungen gegenüber dem Häuslebauer zu befriedigen.

Wichtig zu wissen: In Deutschland werden die Bezeichnungen Hypothek und Immobilienkredit oft synonym verwendet. Bei letzterem handelt es sich im engeren Sinn um ein zweckgebundenes Darlehen, das die Bank zum Kauf oder Bau eines Hauses ausreicht. Für dieses wiederum hat der Kreditnehmer meist eine Hypothek oder Grundschuld aufzunehmen. Im Weiteren ist analog zum allgemeinen Sprachgebrauch unter Hypothekendarlehen das gleiche zu verstehen wie unter Immobilienkredit.

Hypothek versus Grundschuld – worin liegen die Unterschiede?

Sowohl eine Hypothek als auch eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Dieses dient zur Absicherung von Darlehen. Beide Arten von Grundpfandrechten werden zudem im Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie vermerkt.

Im Gegensatz zu einer Grundschuld bezieht sich eine Hypothek jedoch auf eine konkrete Forderung – also etwa auf ein Hypothekendarlehen. Durch die in den gezahlten Kreditraten enthaltenen Tilgungen reduziert sich nun der Betrag der Hypothek kontinuierlich. Sobald die Restschuld getilgt ist, löscht das Grundbuchamt den Eintrag im Kataster (nach Erteilung einer Löschungsbewilligung).

Eine Grundschuld ist hingegen nicht an einen bestimmten Kredit gebunden. Deshalb lässt sich diese auch als Sicherheit für ein weiteres Immobiliendarlehen verwenden. In einem solchen Fall können Sie sich die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer neuen Kreditsicherheit sparen. Darüber hinaus ist es möglich, die Grundschuld auf eine andere Person zu übertragen. Wer allerdings nach Rückführung der Hypothekenfinanzierung die Grundschuld löschen möchte, hat dazu einen entsprechenden Antrag zu stellen.

Der Begriff Hypothekendarlehen ist nach wie vor weit verbreitet. In der Praxis erwarten aber die meisten Banken die Eintragung einer Grundschuld. Eine klassische Hypothek nehmen Eigenheimbesitzer daher immer seltener auf.

Wie bekommen Hauskäufer ein günstiges Hypothekendarlehen?

Die Höhe des von der Bank eingeräumten Hypothekenzinses wirkt sich unmittelbar auf die Kosten Ihres Hauskredits aus. Deshalb sparen Häuslebauer mit einem niedrigen Sollzins bares Geld. Generell gibt es hinsichtlich des Bauzinses für den Darlehensinteressenten sowohl beeinflussbare als auch nicht beeinflussbare Faktoren.

Zu letzteren zählt die aktuelle Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Durch diese sind die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren stark gefallen. Wer daher bereits ein Eigenheim in Aussicht hat, sollte das derzeitige Zinsniveau zum Abschluss einer Hauskauf-Finanzierung nutzen.

Allerdings kommen nicht alle Kreditnehmer in den Genuss eines günstigen Hypothekendarlehens. Denn die Bank kalkuliert für jede Immobilienfinanzierung einen individuellen Sollzins. Er lässt sich mithilfe des Hypothekenrechners einfach abschätzen. Der persönliche Hypothekenzins hängt insbesondere davon ab:

• Kreditwürdigkeit
• Eigenkapital
• Immobilienwert
• Ausgestaltung der Hypothekenfinanzierung

Die genaue Sollzinshöhe des Baukredits spiegelt unter anderem die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls wider. Oder anders ausgedrückt: Je besser die Bonität des Hauskäufers ist, desto geringer sind die Hypothekenzinsen. Insofern sollten Sie über ein festes, solides Einkommen verfügen. Zudem ist es von Vorteil, keine offenen Verbindlichkeiten zu haben, also schuldenfrei zu sein.

Niedrige Hypothekenzinsen dank größerer Ersparnisse und einer wertbeständigen Immobilie

Ob Sie günstige Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung erhalten, richtet sich auch nach der Höhe des bereitgestellten Eigenkapitals. Grundsätzlich begrüßen es Kreditgeber, wenn der Häuslebauer möglichst viele eigene Finanzmittel zur Hypothekenfinanzierung aufwendet. In der Praxis hat sich folgende Faustregel durchgesetzt:

Hauskäufer sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital bestreiten.

Um das Kreditausfallrisiko für die Bank weiter zu minimieren und dadurch bessere Sollzinsen zu bekommen, können auch Eigenkapitalquoten von 30 Prozent und mehr sinnvoll sein. Gleichwohl empfehlen die Baufi24 Berater, etwas Geld für unvorhergesehene Ereignisse zurückzuhalten.

Weiterhin achtet die Bank bei der Kreditvergabe auf die Lage und den Zustand der zu erwerbenden Immobilie. Schließlich dient diese als Sicherheit für den Darlehensgeber. Lässt sich das Haus gut beleihen, darf der Kreditnehmer geringere Hypothekenzinsen erwarten.

Zinsbindung und Tilgungssatz beeinflussen den Bauzins

Die Wahl der Parameter und Konditionen zu Ihrer Immobilienfinanzierung können ebenso den Sollzins verändern. Da die Hypothekenzinsen derzeit ausgesprochen niedrig sind, setzt die Mehrheit der Hauskäufer auf längere Zinsbindungsfristen. Kleiner Nachteil dabei: Je länger die Zinsbindung ist, desto größer fällt der von der Bank berechnete Zinsaufschlag aus.

Bei einem Hypothekendarlehen ist ferner ein hinreichend hoher Tilgungssatz festzulegen. Hintergrund: Häuslebauer minimieren ihre Kreditschuld nur über die Tilgungen, nicht über die Zinsen. Wer daher frühzeitig viel tilgt, senkt die Restschuld stärker.

Des Weiteren ergeben sich die Zinsaufwendungen für das Baudarlehen aus dem Produkt von Zinssatz und Restschuld. Ist letztere geringer, reduziert das die Zinskosten. Auf diese Weise macht ein erhöhter Tilgungssatz Ihre Hypothekenfinanzierung günstiger.

Aktueller Stand der Hypothekenzinsen

Für viele Menschen bietet sich derzeit eine gute Gelegenheit zum Kauf oder Bau eines Hauses. Schließlich verharren die Kreditzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Hierdurch werden die Hypothekendarlehen billiger. Die genaue Höhe des Bauzinses hängt allerdings auch vom Beleihungsauslauf ab. Dieser prozentuale Wert gibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert wieder.

In der folgenden Tabelle sehen Sie die derzeitigen Zinssätze für ein Immobiliendarlehen mit einem Nettokreditbetrag von 150.000 Euro und einer Sollzinsbindung über 15 Jahre (Stand: Januar 2021):

Angenommen Sie nehmen eine Hypothekenfinanzierung in Höhe von maximal 70 Prozent des Beleihungswerts auf. Dann dürfen Sie sich im Moment über einen Sollzins von rund 0,72 Prozent beziehungsweise einen effektiven Jahreszins von circa 0,74 Prozent freuen.

Da die Sollzinsen und effektiven Jahreszinsen täglichen Schwankungen unterliegen, entnehmen Hauskäufer der Seite für Hypothekenzinsen die aktuellen Werte.

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu kaufen, muss sich wegen der attraktiven Hypothekenzinsen derzeit nicht beeilen. So gehen die Baufi24 Spezialisten von keinen großen Zinsveränderungen in den nächsten Wochen aus. Ein Grund zur Eile bietet aber der Immobilienmarkt, wo in attraktiven Lagen weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen ist.

Neben der Verwendung des Hypothekenrechners empfiehlt es sich, eine professionelle Beratung zum Thema Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Nutzen Sie daher die Chance und vereinbaren Sie ein kostenloses und unverbindliches Gespräch mit Ihrem Baufi24 Experten – online, telefonisch oder in einer unserer deutschlandweiten Geschäftsstellen.