Sondertilgung Baufinanzierung

Was ist Sondertilgung bei der Baufinanzierung?

Wenn Sie über einen Kredit Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung abbezahlen, leisten Sie dazu jeden Monat eine vereinbarte und in der Regel gleichbleibend hohe Rate. Diese setzt sich aus einem Zinsanteil sowie einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Darlehensrate vorab vereinbart wurde, handelt es sich hierbei um planmäßige Zinszahlungen und Tilgungen. Im Gegensatz zur Zinszahlung, die als zusätzliche Leistung an den Darlehensgeber fließt, dient die Tilgung der Rückzahlung der Schulden.

Von einer Sondertilgung wird gesprochen, wenn ein zusätzlicher Betrag über die vereinbarte Rate hinaus an den Baufinanzierer fließt. Kreditnehmer, die zum Beispiel ein größeres Vermögen geerbt haben oder beruflich befördert wurden, profitieren von dieser Option an Extrarückzahlungen.

Grundsätzlich kann eine Sondertilgung nicht nur in Form einer Einmalzahlung, sondern auch als regelmäßige Zahlung erfolgen. Durch diese zusätzlich vom Darlehensnehmer getätigten Leistungen lassen sich die Tilgungen insgesamt deutlich steigern. Auf diese Weise kann das aufgenommene Darlehen schneller als geplant zurückgezahlt werden.

Um die Möglichkeit einer außerplanmäßigen Rückzahlung zu nutzen, muss allerdings das Recht auf Sondertilgungen im Darlehensvertrag vermerkt sein. Deshalb ist bereits vor Abschluss der Immobilienfinanzierung darauf zu achten, dass der Vertrag eine solche Option beinhaltet. Dies ist umso wichtiger, da zahlreiche Kreditinstitute in ihren Standardverträgen keine außerplanmäßigen Rückzahlungen vorsehen.

Vorteile von Sondertilgungen

Unter verschiedenen Gesichtspunkten ergeben Sondertilgungen durchaus Sinn. Sofern die kreditgebende Bank Ihnen ein entsprechendes Recht dazu eingeräumt hat, lassen sich neben der gewöhnlichen Rate zusätzliche Geldbeträge zur Tilgung aufwenden. Da sich durch höhere Tilgungsleistungen die Restschuld schneller reduziert, verkürzt sich auch die Restlaufzeit Ihres Darlehens. Dadurch sind Sie nicht nur früher in Ihrem vollständig abbezahlten Eigenheim – auch die Zinslast fällt geringer aus.

In der Folge sparen Häuslebauer mitunter mehrere Hundert Euro an Zinskosten ein. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen: Darlehensnehmer, die ein Sondertilgungsrecht vertraglich vereinbaren wollen, haben dafür unter Umständen mit höheren Soll- und Effektivzinsen zu rechnen. Da die Sondertilgungsoptionen von Anbieter zu Anbieter variieren können, ist ein genauer Blick ratsam.

Wählen Sie Ihre Rechte zur Sondertilgung mit Bedacht

Darlehensnehmer sollten sich darüber bewusst sein, dass es für außerplanmäßige Zahlungen im Rahmen einer Kreditrückführung keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Deshalb ist es wichtig, vor Vertragsabschluss genau abzuwägen, ob Sondertilgungen aus der heutigen Sicht realistisch erscheinen. Sofern die Option einer zusätzlichen Rückzahlung vertraglich nicht vereinbart ist, können Sondertilgungen teuer werden. So fordert in einem solchen Fall das kreditgebende Institut in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Denn aufgrund der höheren Tilgungsleistungen wird das Darlehen innerhalb der vertraglich geregelten Zinsfestschreibungszeit schneller zurückgeführt. Folglich entgehen der Bank fest vereinbarte Zinszahlungen. Da die Berechnung der Entschädigung keinen konkreten rechtlichen Vorgaben unterliegt, verfügen die Kreditinstitute dabei über einen vergleichsweise großen Spielraum. Das kann dazu führen, dass die Bank eine unerwartet hohe Entschädigung vom Kreditnehmer verlangt.

Um das zu vermeiden, sollten Sie besser ein Darlehen bei einem Kreditinstitut aufnehmen, das eine Sondertilgungsoption ohne zusätzliche Kosten anbietet. Übliche Möglichkeiten zur außerplanmäßigen Rückzahlung eines Festdarlehens sind beispielsweise:

• fixe Beiträge, wie etwa 2.000 oder 5.000 Euro jährlich
• ein bestimmter Prozentbetrag der Nettodarlehenssumme – gängig sind etwa Werte von 5 bis zu 10 Prozent pro Jahr
• eine vorher festgesetzte Gesamthöhe innerhalb der Zinsfestschreibungsdauer von beispielsweise 30 Prozent der Nettodarlehenssumme.

Eine Sondertilgung ist allerdings nicht nur bei Erbschaften oder großen Geldgeschenken relevant – auch wenn die Immobilie vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit verkauft wird, spielt sie eine Rolle. Denn bei einer vorzeitigen Veräußerung hat die kreditgebende Bank ebenfalls einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe wiederum bemisst sich unter anderem nach der Ausgestaltung des Sondertilgungsrechts, das im Darlehensvertrag vereinbart wurde.

Wie viel kostet Sondertilgung bei der Immobilienfinanzierung?

Die zusätzlichen Kosten für eine Sondertilgungsoption variieren von Anbieter zu Anbieter. Wenn die Möglichkeit einer kostenfreien außerplanmäßigen Rückzahlung im Kreditvertrag festgeschrieben wurde, ist das die beste Lösung für den Häuslebauer. Bei der Wahl der geeigneten Immobilienfinanzierung sollten Sie zudem genau auf alle anderen wichtigen Konditionen achten. So ist unter anderem auch der Sollzins sowie der Effektivzins des jeweiligen Angebots zu berücksichtigen. Letzterer lässt sich für einen Vergleich besonders gut heranziehen, da dieser im Gegensatz zum Sollzins die Gesamtbelastung für den Darlehensnehmer widerspiegelt.

Im Zusammenhang mit dem Recht auf Sondertilgungen spielen Parameter wie der Effektivzins ebenfalls eine wichtige Rolle. Denn es ist möglich, dass die kreditgebende Bank „kostenfreie“ Sondertilgungen über eine höhere (Gesamt-)Verzinsung kompensiert. Deshalb ist es empfehlenswert, nicht nur einen Aspekt, wie etwa das Recht auf außerplanmäßige Rückzahlungen, zu betrachten. So stellt eine Sondertilgungsoption nur ein Kriterium eines guten Darlehensvertrags dar.

Sollte der Darlehensgeber bisher kein Recht auf Sondertilgungen vertraglich gewährt haben oder erscheinen die zur Verfügung gestellten Optionen nicht ausreichend, kann sich der Darlehensnehmer zusätzliche Rechte einräumen lassen. Da diese jedoch mit Extrakosten verbunden sind, sollten Sie sich diesen Schritt genau überlegen. Falls die Bank zum Beispiel Sonderrückzahlungen in Höhe von 5.000 € pro Jahr akzeptiert, kann sie dafür im Gegenzug einen etwa um 0,2 Prozent höheren Effektivzins verlangen.

Empfehlung: Manche Darlehensnehmer rechnen in den kommenden Jahren beispielsweise mit einer Versicherungsrückzahlung oder einer Erbschaft. In einem solchen Fall ist es von Vorteil, einen Kredit mit einer kürzeren Sollzinsbindung zu wählen. Mit dem zusätzlich zu erwartenden Geldbetrag leisten Sie dann höhere Tilgungen und zahlen die Restschuld am Ende der Laufzeit nach Möglichkeit komplett zurück. Auf diese Weise hat der Darlehensnehmer insgesamt weniger Zinsen zu tragen, wodurch er einiges an Kosten spart.

Alternative: Kredit ohne Sondertilgung

Selbstverständlich ist es auch möglich, ein Darlehen ohne ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht abzuschließen. Gelegentlich kommen Häuslebauer dadurch in den Genuss etwas günstigerer Verzinsungen. Darüber hinaus ist genau zu überlegen, ob in den nächsten Jahren und Jahrzehnten Sonderrückzahlungen überhaupt finanziell realistisch sind. Denn die Praxis hat bisher gezeigt: Viele Immobilienkäufer lassen sich zwar ein Recht auf Sondertilgungen einräumen, nutzen dieses aber häufig nicht. Das ist vor allem dann problematisch, wenn dafür ein erhöhter Effektivzins in Kauf genommen wurde. Denn wer in einem solchen Fall keine Extratilgungen leistet, zahlt für sein Darlehen am Ende mehr als nötig.

Vergleichsrechnung: Baudarlehen mit und ohne Sondertilgung

Darlehensnehmer, die regelmäßig außerplanmäßige Rückzahlungen tätigen, sparen unter dem Strich Kosten, wie das Berechnungsbeispiel verdeutlicht. Dieses können Sie selbst mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren. Betrachtet wird eine Sollzinsbindungsdauer von 10 Jahren, wobei der Darlehensbetrag bei 250.000 Euro liegt:

Wer ein Darlehen über 250.000 Euro mit einem Sollzins von 1,15 Prozent aufnimmt, zahlt über 10 Jahre eine monatliche Rate von 656,25 Euro. Sofern keine Sonderrückzahlungen getätigt werden, belaufen sich die Zinszahlungen für die gesamte Bindungsdauer auf 25.788,41 Euro. Wenn Sie jedoch jedes Jahr 5.000 Euro zusätzlich als Sondertilgung einbringen, verringern sich die Zinszahlungen auf nur 22.547,36 Euro. Damit spart der Darlehensnehmer über die gesamten 10 Jahre Zinskosten in Höhe von 3.241,05 Euro ein. Das ist ein nicht unerheblicher Betrag.

Zudem ermöglichen die jährlichen Sondertilgungen am Ende der Laufzeit eine Gesamttilgung, die mehr als doppelt so hoch ausfällt, wie bei einem Baukredit ohne Extrarückzahlung. Vorausgesetzt ist hier allerdings, dass jedes Jahr 5.000 Euro zusätzlich an die kreditgebende Bank zuverlässig überwiesen werden. Des Weiteren gilt die Berechnung unter der Annahme, dass der Darlehensgeber ein kostenloses Sondertilgungsrecht in dem in Anspruch genommenen Umfang gewährt.

Nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht für eine Sondertilgung

Häuslebauer, die bereits vor mehr als 10 Jahren ein Darlehen zum Kauf oder Bau einer Immobilie aufgenommen haben, profitieren bei Bedarf von einem zusätzlichen Recht. Denn nach § 489 des BGB ist ein Kreditvertrag, der länger als 10 Jahre läuft, mit einer Frist von einem halben Jahr ohne Extrakosten kündbar. Eine solche Möglichkeit kann unter anderem interessant sein, wenn außerordentliche Tilgungen im bisherigen Darlehensvertrag nicht zulässig sind. Wer eine Sondertilgung zahlen will, kündigt dann am besten den alten Vertrag. Daraufhin können Sie eine Anschlussfinanzierung wählen, die entsprechende Sondertilgungen einschließt.

Besser eine Sondertilgung tätigen, als Geld zu sparen

Aufgrund des sehr niedrigen Zinsniveaus ist das klassische Sparbuch für viele Menschen unattraktiv geworden. Bei Zinssätzen von annähernd null Prozent ist es wenig sinnvoll, Geld auf dem Sparkonto zu parken. Doch auch auf den Tagesgeldkonten sieht es mit Verzinsungen von um die 0,5 Prozent nicht viel besser aus. Wer überdies eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, profitiert zwar ebenso von historisch niedrigen Hypothekenzinsen. Dennoch liegen diese immer noch klar über den Zinssätzen, die es derzeit auf dem Spar- oder Tagesgeldkonto gibt. Deshalb sollten Häuslebauer jede Chance für eine Sondertilgung ergreifen. Denn mit einem früher abbezahlten Darlehen senken Sie die Zinslast deutlich.

Das sind die Alternativen zur Sondertilgung

Auch wenn die Sondertilgung ein nützliches Instrument ist, um den Immobilienkredit schneller zurückzuführen, gibt es dazu noch weitere Optionen.

So ist es beispielsweise denkbar, ein variables Darlehen abzuschließen. Im Vergleich zu einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und gleichbleibenden Raten zeichnet sich ein variables Darlehen durch sich ändernde Verzinsungen aus. Außerdem lässt sich ein solches mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben darf. Hauseigentümer, die zukünftig deutlich höhere Mittelzuflüsse erwarten oder ihre noch nicht abbezahlte Immobilie veräußern möchten, setzen am besten auf diesen flexibleren Darlehenstyp.

Ferner bieten zahlreiche KfW-Darlehen Sondertilgungen ohne Zusatzkosten an. Diese Option ist insbesondere dann interessant, sofern in Ihrem Hauptkreditvertrag kein Sondertilgungsrecht erwähnt ist.

Um schneller ins schuldenfreie Eigenheim zu kommen, lassen sich auch gleich zu Beginn der Rückzahlungen die Tilgungen höher ansetzen. Wählen Sie zum Beispiel anstatt 2 Prozent Tilgungssatz lieber 3 oder 4 Prozent. Auf diese Weise verkürzt sich einerseits die Rückzahlungsdauer, andererseits wird die Zinslast gesenkt. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich durch höhere Tilgungen auch die monatlichen Darlehensraten erhöhen. Deshalb sollte vorab sorgfältig geprüft werden, ob größere Tilgungsleistungen dauerhaft vom Darlehensnehmer zu erbringen sind.

Wie Sie sehen, kann eine Sondertilgungsoption durchaus von Vorteil sein. Häuslebauer, die aktuell auf der Suche nach einer passenden Finanzierung sind, wenden sich einfach an die erfahrenen Berater von Baufi24. Denn unsere Experten sichten auf Wunsch mehr als 450 Angebote und ermitteln umgehend das beste Darlehen. Lassen Sie sich dazu gerne kostenlos unter 0800 808-4000 telefonisch beraten oder fordern Sie bei uns direkt ein Finanzierungsangebot an.