Sondertilgung bei Baufinanzierungen

Mit einer Sondertilgung leistest du außerplanmäßige Zahlungen auf deinen Immobilienkredit, um die Restschuld schneller zu reduzieren. Eine andere Bezeichnung lautet außerplanmäßige Tilgung, die du unabhängig von der gewöhnlichen Tilgung im Zuge der Kreditrate vornimmst. Die Möglichkeit zur Sondertilgung hängt vom Vertrag deines Baukredits ab. Oft kannst du jährlich zwischen fünf bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme als Sondertilgung leisten. Einige Verträge erlauben einmalige Sondertilgungen, andere regelmäßige Zahlungen. Prüfe daher genau die Bedingungen deines Hauskredits für die Sondertilgung, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Häufig ergeben sich Sondertilgungen durch unerwartete oder auch einkalkulierte finanzielle Spielräume. Typische Beispiele sind: 

• Erbschaft
• Auszahlung von Lebensversicherungen
• Bonuszahlungen im Job oder Abfindung
• Verkauf einer anderen Immobilie

Bei einer Baufinanzierung mit Lebensversicherung ist die Auszahlung zum Beispiel gut kalkulierbar, sodass du schon früh die Möglichkeit einer Sondertilgung mit der Bank besprechen kannst. Eine Erbschaft kommt zwar meistens plötzlich, aber auch diese macht eine Sondertilgung öfter sinnvoll. Solche Ereignisse bieten dir auf jeden Fall die Chance, die Schuldenlast deines Darlehens schnell zu senken. Wir beraten dich unabhängig, professionell und kostenlos: Bei uns erhältst du eine maßgeschneiderte Finanzierung, die auch außerplanmäßige Sondertilgungen berücksichtigt, wenn diese Option für dich sinnvoll ist.   

Eine Baufinanzierung mit Sondertilgung lohnt sich besonders, wenn du absehbar über zusätzliche Mittel verfügst. Das können verschiedene Geldmittel oder Vermögenswerte sein, die du liquidieren kannst. Ein Kredit mit Sondertilgung ist dann sinnvoll, wenn du deine Zinslast aktiv senken möchtest und Wert auf Flexibilität legst. In Niedrigzinsphasen kann es allerdings auch klug sein, statt einer Sondertilgung lieber zu investieren. Ist die Zinsentwicklung hingegen durch steigende Zinsen geprägt, kann die Sondertilgung besonders sinnvoll sein. Durch eine Sondertilgung verkürzt sich die (Rest-)Laufzeit des Kredites und du zahlst insgesamt weniger Zinsen. Darüber hinaus reduziert sich durch die Sonderzahlung natürlich die Restschuld des Immobilienkredites.

Dazu ein Beispiel: Leistest du bei einem Immobilienkredit eine Sondertilgung von 10.000 Euro, reduziert sich die Restschuld sofort um diesen Betrag. Über die Laufzeit hinweg spart dir das oft mehrere Tausend Euro an Zinsen.

• Entweder bleibt die Restlaufzeit identisch und die monatliche Kreditrate sinkt
• oder die Rate bleibt gleich, aber die restliche Laufzeit reduziert sich.

Vorteile einer Sondertilgung

Es gibt einige Vorteile, die in Verbindung mit einer Sondertilgung zum Tragen kommen und die deine Entscheidung für oder gegen eine Sonderzahlung beeinflussen können. Im Überblick zeichnet sich eine Sondertilgung durch die folgenden Vorteile aus:

• Schnellere Schuldenfreiheit (verkürzte Restlaufzeit des Kredites)
• Reduzierung der Gesamtzinslast
• Mehr finanzielle Freiheit
• Möglichkeit, flexibel auf Einkommensänderungen zu reagieren

Nachteile einer Sondertilgung

Eine Sondertilgung hat nicht nur Vorteile, sondern du solltest ebenso einige Nachteile kennen, bevor du eine außerplanmäßige Tilgung vornimmst. Folgende Nachteile können bei der Sondertilgung auftreten:

• Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei Überschreitung des vertraglichen Rahmens
• Eingeschränkte Liquidität nach hoher Sondertilgung
• Manchmal höhere Darlehenszinsen bei Krediten mit Sondertilgungsoption

Die Abwicklung einer Sondertilgung ist meistens unkompliziert. Du meldest die Sondertilgung bei deiner Bank an und überweist den Betrag zum vereinbarten Termin.

Es gibt zwei gängige Varianten im Hinblick auf Sondertilgungen:

1. Du leistest regelmäßige jährliche Sondertilgungen.
2. Du machst einmalige und damit sporadische Zahlungen während der Laufzeit. 

Bei einigen Anbieter/-innen kannst du Sondertilgungen flexibel in der Höhe gestalten, bei anderen ist der Betrag eindeutig festgelegt. Unsere Infografik zeigt dir, wie eine Sondertilgung funktioniert bzw. welche Auswirkungen sie hat. Du erkennst dort, dass sich die Restlaufzeit des Darlehens (deutlich) reduziert, wenn du eine Sondertilgung oder mehrere außerplanmäßige Zahlungen vornimmst.

Wenn du vorhast, einen Darlehensvertrag abzuschließen, achte darauf, welche Art von Sondertilgungsrecht dir die Bank einräumt. Für gewöhnlich lassen sich diese beiden Typen unterschieden:

1. Festes Sondertilgungsrecht: Hier ist vertraglich genau vereinbart, zu welchem Zeitpunkt und bis zu welchem Betrag du Sondertilgungen leisten darfst. Ist die zuvor festgelegte Jahresfrist verstrichen, können Darlehensnehmende erst wieder im nächsten Jahr außerplanmäßige Zahlungen tätigen. Ein Nachholen von verpassten Zahlungsterminen ist ausgeschlossen.
2. Optionales Sondertilgungsrecht: Im Vergleich zu einem festen Sondertilgungsrecht erlaubt dir ein optionales Sondertilgungsrecht, den Zeitpunkt und die Höhe der zusätzlichen Rückzahlung frei zu wählen.

Berücksichtige: Für ein besonders flexibles bzw. umfassendes Sondertilgungsrecht erhebt die Bank meist einen Zinsaufschlag. Interessierst du dich dafür, informiere dich zu dem Thema frühzeitig bei deinem (künftigen) Kreditinstitut.

Die Höhe der Sondertilgung hängt vor allem von deinen finanziellen Möglichkeiten ab. Sondertilgungen ab fünf bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme sind in der Regel sinnvoll und meistens effektiv. Ein zu kleiner Betrag bringt kaum Zinsvorteile, ein zu hoher Betrag könnte deine Liquidität gefährden. Eine Sondertilgung ist sinnvoll, wenn sie spürbar die Restschuld senkt.

Wie häufig und zu welchem Zeitpunkt du eine Sonderzahlung vornimmst, ist sehr individuell. Ein günstiger Zeitpunkt ist gegeben, wenn du eine größere Geldsumme „angesammelt“ hast, die du als außerplanmäßige Tilgung für den Baukredit verwenden kannst.

Meistens ist die Sondertilgung im Vertrag auf einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr begrenzt. Überschreitest du diesen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Informiere dich daher rechtzeitig, wann und wie oft Sondertilgungen bei deinem Darlehen erlaubt sind.

Das Beispiel zeigt: Durch die jährlichen Sondertilgungen fällt die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung wesentlich niedriger aus. Nach 20 Jahren Zinsbindung summiert sich außerdem die Zinsersparnis auf gut 50.000 Euro. Zugleich verkürzen die Sondertilgungen die Laufzeit der Baufinanzierung (Zeitspanne bis zur Volltilgung) um fast 8 Jahre.

Ein Kredit mit Sondertilgung ist oft etwas teurer als eine Hausfinanzierung ohne diese Option. Banken kalkulieren ein gewisses Risiko ein, da sie durch die schnellere Rückzahlung Zinseinnahmen verlieren. Abhängig sind die Kosten auch davon, ob die Sonderzahlung vertraglich vereinbart ist oder „spontan“ und ohne vorherige Vereinbarung erfolgt.

Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen

Wenn du eine Sondertilgung von Anfang an in deinem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbarst, ist diese meistens kostenfrei. Manche Banken verlangen jedoch aufgrund der Sollzinsbindung einen Zinsaufschlag dafür, dass die Möglichkeit einer Sondertilgung während der Laufzeit besteht. Der effektive Jahreszins fällt dann höher als ohne Sondertilgungsoption aus.

Angenommen, du nimmst einen Immobilienkredit mit diesen Eckdaten auf:

• Darlehensbetrag: 300.000 Euro

• Anfängliche Tilgung: 2 Prozent

• Zinsbindung: 10 Jahre

• Sollzins: 3,90 Prozent

Möchtest du dir die Option sichern, jährlich bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme sondertilgen zu können, verlangt die Bank dafür häufig einen Aufschlag von 0,25 Prozentpunkten. Der Zins steigt also in diesem Rechenbeispiel auf 4,15 Prozent.

Nutzt du diese Option regelmäßig, bspw. mit einer jährlichen Sondertilgung von 15.000 Euro (5 Prozent der Darlehenssumme), so zahlst du über die zehnjährige Zinsbindung zwar 0,25 Punkte mehr Zinsen auf die Restschuld, sparst aber durch die kontinuierlich sinkende Restschuld deutlich mehr:

Die regelmäßigen Sondertilgungen gleichen den höheren Zinssatz aus: Trotz Zinsaufschlag sparst du in diesem Beispiel rund 25.500 € an Zinskosten und hast nach zehn Jahren eine um 183.000 € geringere Restschuld.

Nutzt du die Option auf Sondertilgung hingegen nur einmalig, etwa für eine einzelne Sondertilgung von 15.000 € nach fünf Jahren, dann sieht das Ergebnis ganz anders aus: Du zahlst über die gesamte Laufzeit rund 3.100 € mehr Zinsen allein durch den höheren Sollzins, während der Vorteil aus der einmaligen Sonderzahlung diesen Mehrbetrag nicht kompensiert.

Wenn du außerplanmäßig ohne vertragliche Vereinbarung tilgen möchtest, wird fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Der Grund ist, dass die Bank durch eine Sondertilgung weniger Zinsen einnimmt, was durch die Entschädigung ausgeglichen werden soll. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet die Bank individuell und muss sich dabei an realistische Zahlen halten. Ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit (§ 489 BGB) erlaubt es dir jedoch, kostenlos aus dem Vertrag auszusteigen.

Darfst du kostenlos Sondertilgungen leisten, solltest du diese Option für gewöhnlich in Anspruch nehmen. Denn der Bauzins ist in aller Regel höher als der Sparzins für eine sichere Anlage. Deswegen gilt allgemein: Erst Schulden begleichen, dann sparen. In Ausnahmefällen kann das Sparen dennoch günstiger sein als Sondertilgungen zu tätigen. Das gilt normalerweise, wenn die Rendite fürs Sparen über dem zu zahlenden aktuellen Bauzins liegt.

• Hast du deine Immobilienfinanzierung in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen und gibt es aktuell höhere Zinsen auf Sparanlagen? Dann kann es sich lohnen, das Sparen vorzuziehen.

• Wer hingegen in einer Phase höherer Hypothekenzinsen ein Baudarlehen aufgenommen hat, sollte besser die Sondertilgungen nutzen, um die Kreditlaufzeit und die Gesamtzinskosten zu reduzieren.

In Zeiten hoher Inflation verlieren nicht nur Sparguthaben an Wert. Darlehensschulden werden ebenfalls entwertet. Dazu ein Beispiel: Bei einer Kreditschuld von 300.000 Euro und einer Inflation von 5 Prozent würde die Schuldenlast real nur noch einen Wert von 285.000 Euro aufweisen. Zahlst du für dein Annuitätendarlehen für eine längere Zeit noch einen vergleichsweise niedrigen Hypothekenzins? Dann lohnt es sich bei einer hohen Inflation oft, das Geld in gut verzinste Anlagen zu investieren, anstatt Sondertilgungen zu leisten.

Umgekehrt ist es bei einem höher verzinsten Baudarlehen auch bei Inflation meist ratsam, die Kreditschuld über außerplanmäßige Rückzahlungen rascher zu tilgen. Darüber hinaus spielen persönliche Präferenzen ebenfalls eine Rolle: Willst du dein Darlehen lieber früher als später zurückzahlen? Mache in diesem Fall auch bei einer höheren Inflation von deinem Recht auf Sondertilgungen Gebrauch und stelle andere Investitionen hinten an.

Bei Sondertilgungen solltest du darauf achten, dass diese klar geregelt sind. Stelle dir insbesondere folgende Fragen: 

• Wie hoch dürfen die außerplanmäßigen Tilgungen sein?
• Gibt es Einschränkungen, zum Beispiel wie oft sondergetilgt werden darf?
• Wie groß ist die Flexibilität insgesamt?
• Lohnt sich die Sondertilgung überhaupt?

Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung berücksichtigen

Über die Sondertilgungen reduzierst du deine Restschuld zusätzlich. Wann die zugehörige Tilgungsverrechnung genau erfolgt, hängt von den jeweiligen Vertragskonditionen ab. Diese zwei Varianten sind dabei üblich:

1. Die Bank nimmt die Tilgungsverrechnung sofort nach dem Zahlungseingang der Sondertilgung vor.
2. Die Sondertilgung wird erst bei der nächsten Ratenzahlung verrechnet, also je nach Zahlungsintervall zum Monatsanfang bzw. -ende oder zum Quartalsanfang bzw. -ende.

Ist die Tilgungsverrechnung vollzogen, aktualisiert die Bank den Tilgungsplan deines Immobiliendarlehens. Diesem kannst du dann insbesondere die angepassten Zinszahlungen entnehmen.

Wenn du die vereinbarten Sondertilgungen nicht nutzt, läuft der Kredit ganz normal weiter. Du profitierst nicht von der Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu sein und zahlst die vollen Zinskosten bis zum Ende der Laufzeit. Es kommen keine zusätzlichen Kosten auf dich zu, denn die Vereinbarung einer Sondertilgung ist aus deiner Sicht stets ein Recht und keine Pflicht, diese in Anspruch zu nehmen.

Es gibt neben der Sondertilgung weitere Möglichkeiten, wie du deine Baufinanzierung schneller zurückzahlen kannst. Das sind vor allem:

• Tilgungssatzwechsel: Du erhöhst die planmäßige Tilgung, die du innerhalb der monatlichen Kreditrate leistest und nimmst somit einen Tilgungssatzwechsel vor.
• Variables Darlehen: Ein variables Darlehen erlaubt Sondertilgungen immer und diese sind kostenfrei, da die Bank den Zins ohnehin jederzeit anpassen darf und somit keine Bindung beim Sollzins besteht.
• KfW-Darlehen: Durch die Aufnahme von KfW-Darlehen kannst du einen Teil deines Immobilienkredites bei der Bank vorzeitig ablösen.

Sondertilgungen sind zusammengefasst besonders dann sinnvoll, wenn du regelmäßig Extra-Geld investieren kannst. Sie senken die Gesamtkosten und verkürzen die Laufzeit erheblich. Sondertilgungen sollten allerdings vorher immer gut durchgerechnet und individuell besprochen werden.

Baufi24 als professioneller Berater und Baugeldvermittler für Finanzierungen hilft dir bei der Planung deines individuellen Finanzierungskonzepts - mit oder eine Sondertilgungen. Du profitierst von einer persönlichen Beratung und der Berücksichtigung individueller Bedürfnisse. Zudem findet ein Vergleich der Angebote von über 600 Banken statt, um den günstigsten Zinssatz für eine maßgeschneiderte Finanzierung zu finden.