KfW-Darlehen für Immobilienkauf & Hausbau

Was ist ein KfW-Kredit?

Immobilienkäufer und Häuslebauer können unterschiedliche Förderprogramme in Anspruch nehmen, die sie bei der Baufinanzierung unterstützen. Diese werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten, andere Förderungen halten der Bund oder die Bundesländer bereit. Die KfW übernimmt bei einer Förderung nicht den gesamten Baukredit, Immobilienkäufer sind weiterhin auf eine Baufinanzierung angewiesen. Vielmehr handelt es sich um einen zusätzlichen Bestandteil der Immobilienfinanzierung, den jeder Kreditinteressierte in Erwägung ziehen und prüfen sollte.

Die meisten KfW-Kredite können von allen Privatpersonen beantragt werden, Alter oder Familienstand spielen keine Rolle. Unterstützt werden verschiedene Vorhaben: Der Kauf oder Neubau werden mit einem Höchstbetrag von 100.000 Euro gefördert. Darüber hinaus werden andere Maßnahmen wie etwa das energieeffiziente Sanieren oder ein altersgerechter Umbau einer Immobilie mit einem Förderhöchstbetrag von 50.000 Euro unterstützt.

Günstige Zinsen bei KfW-Krediten

Im Grunde funktioniert ein KfW-Kredit nicht viel anders als ein klassisches Annuitätendarlehen. Es gibt einen festen Zins, der während der gesamten Sollzinsbindung gilt. Das KfW-Darlehen wird monatlich mit einer festen Rate getilgt. Auf einige Besonderheiten möchten die Experten von Baufi24 Sie dennoch hinweisen.

Der größte Vorteil von KfW-Darlehen sind die günstigen Zinsen. Da es sich bei KfW-Darlehen um Förderungen handelt, können Immobilienkäufer und Häuslebauer davon ausgehen, dass die Zinsen der KfW die Zinsen eines gängigen Annuitätendarlehen unterbieten. Da sich das allgemeine Niveau der Hypothekenzinsen derzeit allerdings auf einem historischen Tief befindet, kann es zu vereinzelten Ausnahmen kommen. Hauptsächlich dann, wenn der Immobilieninteressierte viel Eigenkapital und eine sehr gute Bonität mitbringt. Ob sich eine Förderung durch die KfW in diesem Fall lohnt, ist idealerweise durch einen qualifizierten Finanzierungsberater zu prüfen.

Ein weiterer Unterschied gegenüber klassischen Annuitätendarlehen findet sich bei der Sollzinsbindung. Zu beachten ist, dass einzig Sollzinsbindungen von 5 oder 10 Jahren gewählt werden können, während bei gängigen Annuitätendarlehen Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren zur Verfügung stehen.

Weitere Besonderheit: Tilgungsfreie Anlaufjahre

Neben den günstigen KfW-Zinsen sind die tilgungsfreien Anlaufjahre ein weiteres Charakteristikum von KfW-Krediten. Das Ziel ist, Darlehensnehmer vor allem in der Anfangszeit der Immobilienfinanzierung finanziell zu entlasten. In den ersten 1 bis 5 Jahren kann die Tilgung des KfW-Darlehens ausgesetzt werden und so in der Zeit direkt nach dem Erwerb der Immobilie Budget freigemacht werden, die Immobilienkäufer beispielweise für Renovierungen oder Anschaffungen benötigen.

Nach der tilgungsfreien Zeit steigt die monatliche Rate um den Tilgungsbetrag an. Darauf sollten Darlehnsnehmer von vornherein vorbereitet sein, um von den Anstieg nicht überrascht zu werden.

Wie KfW-Darlehen bei der Immobilienfinanzierung funktionieren

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten von Förderungen bei der KfW: Darlehen, die wie ein Kredit zurückbezahlt werden müssen, und einmalige Zuschüsse, die Immobilienbesitzer nicht zurückführen müssen. Abgesehen vom Baukindergeld werden die Zuschüsse in der Regel nur für energieeffiziente Sanierungen oder das altersgerechte Umbauen gewährt.

Auch bei KfW-Zuschüssen, die nicht zurückgezahlt werden, gibt es zwei verschiedene Varianten. Neben Zuwendungen, die direkt an den Immobilienbesitzer ausgezahlt werden, gibt es weitere KfW-Förderprogramme, die mit der Restschuld eines anderen KfW-Darlehens verrechnet werden. Wie die einzelnen Förderprogramme aufgebaut sind, können Sie in der untenstehenden Übersicht nachprüfen.

Sollzinsbindung und KfW-Darlehen

Unter Sollzinsbindung versteht man im Allgemeinen die Zeit, in der die Zinshöhe und andere Konditionen der Baufinanzierung nicht verändert werden können – weder durch das kreditgebende Finanzinstitut, noch durch den Kreditnehmer. Bei gängigen Baudarlehen bleibt nach Ablauf der Sollzinsbindung im Regelfall eine Restschuld zurück, die neu finanziert werden muss, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Die Laufzeit Ihres Kreditvertrags und die Zinsbindung sind in diesem Fall identisch. Ist die Sollzinsbindung abgelaufen, verfällt auch Ihr Kreditvertag. Sie können nun einen neuen Vertrag mit Ihrer Hausbank schließen oder aber die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank beantragen.

Auch KfW-Kredite haben eine Sollzinsbindung. Anders als bei gängigen Darlehensverträgen können sich diese jedoch von der Laufzeit der KfW-Kredits unterscheiden. Beispielsweise können Häuslebauer die Zinsen Ihres KfW-Darlehens für 10 Jahre sichern, die Kreditlaufzeit kann aber 20 Jahre betragen.

Hier gilt es Vorsicht walten zu lassen und das Vorgehen mit einem Spezialisten für Baufinanzierung zu besprechen: Ist die Sollzinsbindung nämlich nach 10 Jahren abgelaufen, muss der Darlehensnehmer von nun an die üblichen Marktzinsen bezahlen. Je nachdem wie sich das allgemeine Niveau der Bauzinsen im Laufe der Zeit entwickelt hat, können diese erheblich höher liegen als 10 Jahre zuvor.

Im Notfall kann diese Unsicherheit umgangen werden, indem das Darlehen bei der KfW durch einen anderen Kredit abgelöst wird. Je nachdem wie lange der Kredit läuft, kann dabei aber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

KfW-Kredite und der Grundbucheintrag

Eine Besonderheit von KfW-Darlehen ist, dass sie nicht bei der KfW selbst beantragt werden, sondern bei einer sogenannten durchleitenden Bank. Dabei handelt es sich um das Finanzinstitut, das das erstrangige Darlehen für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellt. Die meisten Banken in Deutschland kooperieren mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Sollte das KfW-Darlehen mehr als 30.000 Euro betragen, muss im Regelfall auch ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Da der KfW-Kredit meist niedriger ausfällt als die Hauptfinanzierung, wird es nachrangig besichert und landet auf dem zweiten Platz im Grundbuch, während das erstrangige Darlehen in der Rangfolge den ersten Platz einnimmt. Wichtig ist, dass die KfW nicht die Gläubigerin des KfW-Kredits darstellt, sondern die durchleitende Bank.

Die Sondertilgung bei KfW-Darlehen

Unter einer Sondertilgung versteht man eine außerplanmäßige Tilgungsleistung, die die Restschuld mit einem Mal um einen bestimmten Betrag dezimiert. Sondertilgungen werden dann interessant, wenn Darlehensnehmer mit außerplanmäßigen Einkünften – wie bspw. Bonuszahlungen oder Erbschaften – rechnen. Durch die Verringerung der Restschuld sinkt die Laufzeit des Immobilienkredits. Der Effekt: Sie müssen kürzere Zeit Zinsen bezahlen.

Bei gewöhnlichen Annuitätendarlehen ist ein Recht auf Sondertilgungen oftmals kostenfrei in der Baufinanzierung mitinbegriffen, bei einigen Finanzinstituten fällt ein geringer Zinsaufschlag an. Bei KfW-Darlehen hingegen sind Sondertilgungen in der Regel nicht vorgesehen. Den Verlust der Zinszahlung, den die Bank durch eine Sondertilgung erleidet, lässt sie sich durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Dies sollte der Darlehensnehmer bei der Planung seiner Immobilienfinanzierung mit KfW-Kredit bedenken.

KfW-Kredite: Welches Programm passt am besten?

Welches KfW-Förderprogramm für Sie in Frage kommt, entscheidet sich zuerst einmal danach, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.

Neubauten unterstützt die KfW mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm (KfW-Programm 124). Bis Ende 2020 können Häuslebauer außerdem das Baukindergeld beantragen (KfW-Programm 424), sofern der Antragsteller oder der Partner kindergeldberechtigt ist und ein Kind im Haushalt lebt, das das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Darüber hinaus fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau Ihr Bauvorhaben, wenn Sie Ihren Neubau energieeffizient gestalten (KfW-Programm 153). Auch das Einplanen erneuerbarer Technologien, also bspw. die Installation von Anlagen für die Erzeugung von Strom und Wärme, wird von der KfW mit einem Kredit unterstützt (KfW-Programm 270).

Immobilienkäufer können ebenfalls auf eine Reihe von KfW-Zuschüssen hoffen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (KfW-Programm 124) kommt auch für den Kauf eines Eigenheims in Betracht, sofern die Voraussetzungen erfüllt werden. Das Baukindergeld (KfW-Programm 424) kann beantragt werden, wenn die Immobilie bis zum 31.12.2020 erworben wurde.

Für eine energieeffiziente Sanierung der gekauften Immobilie, stellt die KfW verschiedene Kredite und Zuschüsse zur Verfügung. Soll das gesamte Haus energieeffizient saniert werden, kann das KfW-Programm 151 eine passende Option sein. Wird nur die Heizung auf erneuerbare Energien umgestellt, greift das KfW-Programm 167. Das KfW-Programm 270 kommt ins Spiel, wenn Strom und Wärme auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Ferner können Immobilienkäufer auf einen KfW-Kredit für den altersgerechten Umbau der gekauften Hauses oder der gekauften Immobile zugreifen (KfW-Programm 159). Dieser soll genutzt werden, um Barrieren abzubauen, die Immobilie vor Einbrüchen zu schützen oder den Wohnkomfort zu erhöhen.

Im Folgenden haben wir alle KfW-Programme bei der Baufinanzierung aufgelistet.

Wie beantrage ich eine KfW-Förderung für die Baufinanzierung?

Das Antragsverfahren der KfW-Förderung variiert je nach Art des Programms. So können die Zuschüsse – also die Förderungen, die nicht an die KfW zurückgezahlt werden müssen – direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau online auf einem Zuschussportal beantragt werden. Die KfW-Darlehen werden im Gegensatz dazu nicht direkt bei der KfW vom Immobilieninteressierten beantragt, sondern von der durchleitenden Bank, die das erstrangige Darlehen der Baufinanzierung zur Verfügung stellt. Möchten Sie einen KfW-Kredit wahrnehmen, sollten Sie sich dementsprechend vorher informieren, ob Ihre Bank mit der KfW kooperiert.

Sind Sie an einem Förderprogramm der KfW interessiert, können Sie sich an folgenden 3 Schritten orientieren:

• Passende Förderprogramme finden: Je nachdem ob Sie eine Immobilie bauen oder kaufen, ob Sie energieeffizient sanieren oder altersgerechte Umbauen möchten, kommen für Sie andere Förderungen infrage. Besprechen Sie sich zu den Fördermöglichkeiten idealerweise mit Ihrem Finanzierungsberater.
• KfW-Kredit bei der durchleitenden Bank beantragen: Falls Ihre Hausbank mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau kooperiert, muss sie auch den Antragsprozess für den KfW-Kredit in die Wege leiten. Sprechen Sie Ihr Interesse bezüglich einer KfW-Förderung an, bevor Sie sich mit Ihrer Bank auf eine Immobilienfinanzierung geeinigt haben. Die Bank übernimmt anschließend den Antrag und klärt Sie darüber auf, welche Informationen und Unterlagen benötigt werden.
• Auszahlung erhalten und loslegen: Ist Ihr KfW-Kredit genehmigt und Ihre Baufinanzierung in trockenen Tüchern, erhalten Sie die Auszahlung für Ihren KfW-Kredit und können Ihr Vorhaben in die Tat umsetzen.

Wir möchten Immobilienkäufern und Häuslebauern empfehlen, die KfW-Förderung vor der Kontaktaufnahme zur Bank mit einem Spezialisten für Baufinanzierung zu besprechen und zu planen. Die qualifizierten Berater von Baufi24 haben jahrelange Erfahrung mit Fördermöglichkeiten für Immobilienfinanzierungen. Sie helfen bei der Ermittlung passender KfW- und anderer Förderprogramme, sie überprüfen, ob eine Bank mit der KfW kooperiert und begleiten den Antragsprozess für Ihren KfW-Kredit. Vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen und kostenlosen Termin mit Ihrem Baufi24-Berater.

Landesfördermittel des Bundes und der Länder

Nicht nur die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet Förderprogramme für die Immobilienfinanzierung an, auch Länder, Kommunen und Gemeinden halten diese für Immobilienkäufer und Häuslebauer bereit. Häufig stehen die Förderungen durch Ländern, Gemeinden und Kommunen nicht jedem zur Verfügung, stattdessen müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Beispielsweise werden oftmals nur Familien gefördert werden, deren Haushaltseinkommen eine bestimmte Grenze nicht übersteigt.

Einen Rechtsanspruch auf die Förderung durch die Länder, Kommunen und Gemeinden gibt es allerdings nicht. Die Förderung ist an bestimmte Töpfe gebunden. Sind diese leer, wird im Regelfall auch nicht mehr gefördert.

Im Folgenden finden Sie eine Auflistung von Förderprogrammen der einzelnen Bundesländer. Da diese regelmäßig aktualisiert werden, empfehlen wir zusätzlich die Förderbank Ihres Bundeslandes zu konsultieren, um kein neu geschaffenes Förderprogramm zu verpassen.

Anträge auf Landesfördermitteln werden nicht durch Baufi24 gestellt, sondern durch den Immobilieninteressierten direkt bei der Förderbank oder an entsprechender Stelle. Allerdings kann es sich dennoch lohnen, Ihren Baufi24 Berater auf Fördermöglichkeiten in der Region anzusprechen, da unsere Spezialisten jahrelange Expertise mitbringen, vor allem was Immobilienfinanzierung in ihrer Region angeht. Vereinbaren Sie einfach einen kostenlosen und unverbindlichen Gesprächstermin, unser qualifizierter Berater wird sich binnen 24 Stunden bei Ihnen melden.