Restschuld

Die Restschuld ist der Betrag eines Immobilienkredits, der nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht zurückgezahlt wurde. Sie stellt damit den noch offenen Teil deines Darlehens dar, den du entweder weiter finanzieren kannst oder komplett tilgen musst.

In der Baufinanzierung ist die Restschuld ein entscheidender Faktor, da sie beeinflusst, wie es nach der ersten Finanzierungsphase weitergeht. Im Rahmen eines klassischen Annuitätendarlehens zahlst du während der Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen aber häufig noch nicht vollständig abbezahlt. Es verbleibt die Restschuld, die du durch eine Anschlussfinanzierung „begleichen“ musst.

Die Restschuld Finanzierung für ein Haus ist deshalb besonders wichtig, weil sie über deine finanzielle Belastung in der nächsten Kreditphase entscheidet. Ob du eine neue Zinsvereinbarung brauchst oder sogar die Restschuld komplett tilgen kannst, hängt vom Verlauf der ersten Finanzierungsphase ab.

Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich: Wie könnte deine persönliche Baufinanzierung aussehen und wie möchtest du den Kredit und die Finanzierung deiner Restschuld strukturieren? Egal, ob es um die Erst- oder die Anschlussfinanzierung geht: Bei Baufi24 bist du richtig.

Um die Restschuld zu berechnen, brauchst du einige zentrale Kennzahlen deines Kredits. Mit diesen kannst du schon vor Vertragsabschluss abschätzen, wie hoch der offene Betrag am Ende der Zinsbindung sein wird. Es gibt einige „Eckdaten“ des Immobilienkredites, welche die Höhe der Restschuld beeinflussen. Im Überblick sind das:

• Darlehensbetrag: Je höher dein Kredit, desto höher fällt in der Regel für das Darlehen die Restschuld aus. Das gilt vor allem, wenn der Tilgungssatz niedrig ist oder du eine kurze Zinsbindung gewählt hast.
• Zinsbindung: Die Dauer der Sollzinsbindung bestimmt, wie lange dein Zinssatz und deine monatliche Rate konstant bleiben. Je länger diese Phase dauert, desto mehr kannst du tilgen, was die Restschuld reduziert.
• Zinssatz: Ein niedriger Zinssatz bedeutet, dass ein größerer Anteil deiner Monatsrate auf die Tilgung entfällt und das senkt die Restschuld schneller. Bei hohem Zinssatz wendest du anteilig mehr Geld für die Zinsen auf, was die Restschuld langsamer reduziert.
• Tilgungssatz: Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des Darlehens du jährlich tilgst. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet eine schnellere Rückzahlung und damit eine geringere Restschuld in der Baufinanzierung.

Beispielrechnungen zur Restschuld bei der Baufinanzierung

Um die Auswirkungen von Zinsbindung und Tilgung zu verstehen, zeigen wir dir zwei Beispielrechnungen auf Basis eines Darlehens in Höhe von 300.000 Euro.

Eine Baufinanzierung ohne Restschuld ist möglich. Das gelingt dir mit einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Bei diesem Kredit vereinbarst du mit der Bank eine Zinsbindung, die so lange läuft, bis das gesamte Darlehen getilgt ist. Die Monatsrate ist zwar in der Regel etwas höher, aber du vermeidest die Unsicherheit einer Restfinanzierung deines Hauses bzw. einer Anschlussfinanzierung.

Ist deine Zinsbindung abgelaufen und bleibt eine Restschuld nach der Sollzinsbindung übrig, hast du verschiedene Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung.

• Prolongation: Bei der Prolongation verlängerst du deinen bestehenden Kreditvertrag mit deiner bisherigen Bank zu einem neuen Zinssatz. Das ist zwar bequem, allerdings meistens nicht die günstigste Lösung.
• Umschuldung: In dem Fall schließt du zum Beispiel ein neues Annuitätendarlehen bei einer anderen Bank ab, um die Restschuld abzulösen. Das bietet Sparpotenzial, erfordert jedoch einen gewissen Aufwand, da ein neuer Vertrag aufgesetzt werden muss.
• Forward-Darlehen: Schon vor Ablauf der Zinsbindung sicherst du dir heutige Zinsen für die Zukunft. Ideal ist das Forward-Darlehen bei steigenden Zinsen, um die Restschuld der Finanzierung deines Hauses planbar zu machen. Mit einem Rechner zur Anschlussfinanzierung kannst du das Forward-Darlehen vorab kalkulieren.
• Bausparvertrag: Wenn du rechtzeitig einen Bausparvertrag abschließt, kannst du damit die Restschuld nach der Sollzinsbindung tilgen, und zwar in der Regel mit festen Zinssätzen und Konditionen.

Mit Baufi24 als Kreditvermittler an deiner Seite findest du die optimale Finanzierung. Wir unterstützen dich auch beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung.

In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, die Restschuld vorzeitig aufzulösen und vielleicht ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Dabei wird der offene Darlehensbetrag noch vor dem Ende der Zinsbindung vollständig beglichen.

Im Folgenden nennen wir fünf Gründe, aus denen das Auflösen der Restschuld sinnvoll sein kann.

1. Zinsvorteile nutzen: Wenn das aktuelle Zinsniveau deutlich niedriger ist als der im Vertrag vereinbarte Zinssatz, kann eine Umschuldung oder vorzeitige Tilgung deiner Restschuld bares Geld sparen. So lassen sich über die verbleibende Laufzeit mehrere Tausend Euro an Zinskosten einsparen.

5. Erbschaft oder Schenkung: Solltest du durch eine Erbschaft oder Schenkung unerwartet zu Geld kommen, kannst du dieses Kapital nutzen, um deine Baufinanzierung vorzeitig abzulösen. Damit verringerst du nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die Gesamtlaufzeit deiner Finanzierung.
6. Immobilienverkauf: Wenn du deine Immobilie verkaufst, musst du in der Regel auch das laufende Darlehen ablösen. Die Restschuld wird dann direkt aus dem Verkaufserlös getilgt.
7. Neue Lebenssituation: Veränderungen wie eine Trennung, ein neuer Job oder der Wunsch nach einem anderen Wohnort können dazu führen, dass die Immobilie nicht mehr zu deinem Leben passt. In solchen Fällen ist es oft besser, die Restschuld aufzulösen und finanziellen Spielraum zu gewinnen.
8. Schuldenfreiheit als Ziel: Manche Kreditnehmer/-innen möchten möglichst früh schuldenfrei sein, sei es zur Altersvorsorge oder aus persönlichem Sicherheitsbedürfnis heraus. Eine vorzeitige Tilgung der Restschuld kann dabei ein sinnvoller Schritt sein.

Restfinanzierung durch Sondertilgung verringern

Wenn du deine Restschuld nicht auf einen Schlag tilgen kannst oder möchtest, hast du trotzdem die Möglichkeit, sie gezielt zu reduzieren, und zwar durch Sondertilgungen. Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von meistens fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Durch diese zusätzlichen Zahlungen außerhalb der regulären Monatsraten kannst du deine Restschuld kontinuierlich verringern. Das hat gleich mehrere Vorteile: Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich, die Zinsbelastung sinkt und du gehst mit einem geringeren Betrag in die Anschlussfinanzierung. Wichtig ist, dass du genau prüfst, ob Sondertilgungen im Vertrag vorgesehen sind und ob sie kostenfrei sind. Falls nicht, können Sondertilgungen mit einer Vorfälligkeitsentschädigung einhergehen.

Die optimale Höhe der Restschuld ist individuell und hängt von mehreren Faktoren ab wie deinem Einkommen, deiner Lebenssituation, deiner Risikobereitschaft und deinen Zukunftsplänen. Die Antwort auf die Frage, wie hoch die Restschuld sein sollte, ist individuell. Einige Kreditnehmende möchten sich finanzielle Reserven bewahren und wählen eine höhere Restschuld mit geringerer Monatsrate. Andere wollen so schnell wie möglich schuldenfrei sein und streben eine niedrige Restschuld an, zum Beispiel durch Sondertilgungen oder ein hohes Anfangsdarlehen. Eine pauschale Antwort gibt es somit nicht.

Auswirkungen einer niedrigen Restschuld

Eine niedrige Restschuld am Ende der Zinsbindung bedeutet, dass du nur noch einen geringen Betrag nachfinanzieren musst. Das bringt dir gleich mehrere Vorteile:

• Kürzere Laufzeit: Die Anschlussfinanzierung kann schneller abgeschlossen werden
• Geringere Zinskosten: Du zahlst auf einen kleineren Betrag Zinsen, das spart Geld
• Niedrigere monatliche Belastung: Gerade im Alter kann das ein wichtiger Vorteil sein

Diese Variante ist vor allem dann sinnvoll, wenn du planst, die Immobilie langfristig selbst zu nutzen oder wenn du frühzeitig schuldenfrei sein möchtest.

Auswirkungen einer hohen Restschuld

Eine hohe Restschuld bedeutet im Umkehrschluss, dass du einen größeren Betrag erneut finanzieren musst. Das hat folgende Auswirkungen: 

• Längere Laufzeit: Die Anschlussfinanzierung kann sich über viele Jahre ziehen
• Höhere Zinskosten: Der Zinsanteil steigt, was die Gesamtbelastung erhöht
• Höhere monatliche Rate: Es sei denn, du streckst die Finanzierung über eine lange Zeit

Diese Strategie kann sinnvoll sein, wenn du Wert auf geringe Anfangsraten legst oder wenn du dein Kapital anderweitig rentabler einsetzen möchtest.

Die perfekte Baufinanzierung ist immer individuell. Mit dem Baufi24 als Vermittler  findest du eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die zu deinen Bedürfnissen passt. Du erhältst ein Angebot mit Weitblick unter Berücksichtigung deiner persönlichen Situation und bereits im Hinblick auf die Finanzierung der Restschuld. Deine Erstfinanzierung läuft aus und du bist auf der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung? Auch in diesem Fall bist du bei uns richtig.