Um ein Gefühl für die Entwicklung der Immobilienzinsen zu bekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken begeben primär Pfandbriefe und andere Anleiheformen, mit denen sie ihren Finanzierungsbedarf decken.
Banken müssen langfristig denken
Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verbindlichkeit - aus Sicht der Bank handelt es sich um eine Forderung. Langfristige Kredite sollen im Sinne einer angemessenen Risikovorsorge möglichst dauerhaft abgesichert sein. Deshalb werden Pfandbriefe häufig mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. In Niedrigzinsphasen greifen Emittenten auch oft zu deutlich längeren Laufzeiten.
Das Pfandbriefgesetz (§ 14) begrenzt den Beleihungswert der zu besichernden Immobilien auf 60 Prozent des Wertes, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei den besonders günstigen Baukrediten immer bei 60 Prozent. Den darüber hinaus gehenden Teil des Darlehens (beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung) müssen Banken über andere Finanzinstrumente abdecken, wie z.B. Sparbriefe oder Einlagen auf Sparkonten.
Beeinflusst die EZB die Kreditzinsen?
Auch wenn gerne suggeriert wird, dass die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) direkten Einfluss auf die Entwicklung der Bauzinsen hat, so ist dies jedoch kaum der Fall. Es sind eher psychologische Auswirkungen – genährt durch die Ursachen, die zu EZB-Entscheidungen führen – als die eigentlichen Zinsentscheidungen der EZB selbst, die Wirkung auf dem Kreditmarkt entfalten.