Zinsen

Aktuelle Hypothekenzinsen

Tagesaktuelle Zinsen für die Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung und Hypothekenzinsen im historischem Vergleich.

Zinsprognose: Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?

Kurzfristig: Es ist davon auszugehen, dass die Zinsen kurzfristig weder deutlich sinken noch steigen werden. Der Seitwärtstrend der letzten Monate setzt sich aktuell fort: Wer ein passendes Objekt gefunden hat, sollte sich die aktuellen Zinsen zeitnah sichern.

Mittelfristig: Die anhaltenden Interventionen der EZB und Fed am Kapitalmarkt sprechen für weitere Zinssteigerungen – wenn auch in kleineren Schritten als bisher.

Langfristig: Die Zeiten niedrigster Zinsen sind bis auf Weiteres vorbei. Wahrscheinlich werden sich die Bauzinsen auf einem höheren Niveau stabilisieren. Wir empfehlen, vor weiteren Zinsanstiegen eine Immobilienfinanzierung abzuschließen.

Historische Entwicklung: Interessierst du dich für die langfristige Zinsentwicklung, dann wirf gerne einen Blick auf unseren Chart zur Entwicklung der Hypothekenzinsen. Das Tool eignet sich gut zur Datenanalyse und Prognose des Zinstrends.

In diesem Artikel:

Hypothekenzinsen bei der Baufinanzierung einfach erklärt

Bei den Einflussgrößen auf die Höhe der Hypothekenzinsen lassen sich drei Kategorien unterscheiden:

  1. Kapitalmarkt
  2. Darlehensnehmende
  3. Kreditbedingungen

 1. Kapitalmarkt

Wegen der hohen Geldentwertung im Euroraum hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins 2022 und 2023 nach und nach wiederholt angehoben. Dadurch steigen die Zinsen für Staatsanleihen (Wertpapiere mit fixem Zins und geregelter Rückzahlung). An Letzteren wiederum orientieren sich die Pfandbriefe. Über diese refinanzieren die Banken ihre ausgegebenen Immobiliendarlehen. Ziehen die Zinsen für Pfandbriefe nun an, verteuern sich ebenso die Hypothekenzinsen.

2. Darlehensnehmende

Hast du einen sicheren, gut bezahlten Job und bist schuldenfrei? Das verbessert deine Bonität (Kreditwürdigkeit) und somit deinen Schufa-Score. Dieser Wert der Wirtschaftsauskunftei spiegelt deine persönliche Kreditwürdigkeit wider. Ferner schaut die Bank darauf, ob dein Eigenheim werthaltig ist. Schließlich dient das Haus oder die Wohnung als Kreditsicherheit.

3. Kreditbedingungen

Welche Hypothekenzinsen die Bank berechnet, hängt auch von diesen Faktoren ab:

  • Kreditbetrag: Generell gilt: Je kleiner dein Kreditbetrag, desto besser ist dein Hypothekenzins.
  • Beleihungswert: Ist der Betrag, den die Bank im Falle eines Verkaufs in jedem Fall erzielen würde. Der Beleihungswert sollte möglichst hoch sein.
  • Sollzinsbindung: Je länger dir die Bank einen bestimmten Zins zusichert, umso höher fällt er aus.
  • Tilgungsrate: Für eine hohe Tilgung gewährt dir die Bank oft bessere Hypothekenzinsen.
  • Eigenkapital: Wer mehr eigene Ersparnisse zu seiner Immobilienfinanzierung beisteuert, profitiert von günstigeren Zinsen.
  • Zusatzoptionen: Willst du Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel während der Kreditlaufzeit tätigen? Dafür erhebt der Kreditgebende häufig etwas höhere Hypothekenzinsen.
Ende der Niedrigzinsphase
Viele Jahre bewegte sich der Leitzins der EZB auf historisch niedrigem Niveau. Seit Juli 2022 ist damit aber Schluss. Denn zu diesem Zeitpunkt hob die Zentralbank des Euroraums ihren Leitzins kontinuierlich an, um der stark gestiegenen Inflation angemessen zu begegnen. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind ab 2022 ebenfalls stark gestiegen. Aktuell befinden sie sich auf einem Niveau von etwa 3,5 bis 4,0 Prozent.
So gehst du vor:
  • Informiere dich: Bei uns findest du Antworten auf alle deine Fragen und beste Konditionen für deine individuelle Immobilienfinanzierung!

  • Berechne deine Baufinanzierung, spiele alle Varianten durch und finde deine perfekte Finanzierung.

  • Fordere dein persönliches Angebot an: Wir vergleichen die Zinsen von über 500 Banken und beraten dich zu allen Fragen rund um deine Finanzierung.

In diesem Artikel:

Wie werden Hypothekenzinsen berechnet?

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investitionen in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Möchtest du mehr über Pfandbriefe erfahren, dann ist die Webseite des Verbands der Pfandbriefbanken deine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier. Dessen Zins bildet die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den gegebenenfalls höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmenden und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.

Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten kommen Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank hinzu. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer – neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die deine individuellen Voraussetzungen und dein Finanzierungsobjekt berücksichtigen – standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.

In diesem Artikel:

Machbarkeit und tatsächlicher Zins der Finanzierung

Die mit der Bank zu vereinbarenden Zinsen wirken sich direkt auf die Kosten deiner Baufinanzierung aus. Genauer gesagt bestimmen die Höhe der Bauzinsen und die Tilgung, wie viel du für deine Immobilienfinanzierung bezahlen musst. Deshalb ist es wichtig, beide Komponenten optimal aufeinander abzustimmen. Erfahre hier, wie Zinsen entstehen und welche Faktoren die Höhe der persönlichen Immobilienzinsen beeinflussen.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben. Hier ein simples Rechenbeispiel:

Marktwert 200.000 €
Beleihungswert (z.B. 80% des Marktwertes) 160.000 €
Benötigtes Darlehen 150.000 €
Beleihungsauslauf 93 %

Der Beleihungsauslauf führt je nach Höhe und Kalkulationsmodell zu einem Zu- oder Abschlag auf die Kondition. Grundsätzlich gilt: je geringer der Beleihungsauslauf, desto kleiner der Zins.

Beleihungswert

Vereinfacht und mit einem Augenzwinkern ausgedrückt: So sieht die Bank den Wert deiner Immobilie. Das hat nicht immer etwas mit dem tatsächlichen Markt- oder Verkehrswert zu tun. In der Regel beträgt der Beleihungswert circa 70 bis 90 Prozent des Marktwertes.

Möglich sind auch 100 Prozent, was aber nur bei sehr wenigen Anbietern der Fall ist. Hier erfährst du mehr über den Wert der Beleihung.

Produktkombinationen

Der Sollzins eines Annuitätendarlehens kann in Kombination mit einem Bausparvertrag und/oder einem KfW-Darlehen deutlich geringer sein. Das wird möglich, sofern das Kreditinstitut einen der genannten Bausteine als Eigenkapital anerkennt.

Mehr eigene Mittel verbessern wiederum deinen Beleihungsauslauf, was für gewöhnlich zu günstigeren Zinsen führt. Allerdings betrachten nur rund drei Banken KfW-Kredite auf diese Weise. Alle anderen werten die KfW-Tranchen wie ein selbst herausgegebenes Darlehen, weil sie gegenüber der KfW für mögliche Zahlungsausfälle haften müssen.

Auch sofort zuteilungsreife Bausparverträge lassen sich als Nachrangdarlehen einsetzen. Dieses senkt den Beleihungsauslauf deines Primärdarlehens.

Wer jedoch den Fehler macht und bei einer solchen Produktmischung eine falsche Laufzeitkombination wählt, kann später bei der Anschlussfinanzierung sein blaues Wunder erleben. Endet etwa die Sollzinsbindung deines Annuitätendarlehens vor der des nachrangigen Darlehens? In diesem Fall ist der Wechsel zu einer anderen Bank durch Umschuldung nur dann möglich, wenn der Gläubiger des Nachrangdarlehens auch zustimmt.

Art und/oder Bauweise des Objektes

Auch die Bauweise, die Objektart und die Lage spielen eine enorme Rolle und können schnell zu Aufschlägen oder zu einer kategorischen Ablehnung führen.

Hypothekenzinsen für variable Darlehen

Variable Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors kalkuliert. Bei dieser Art der Finanzierung kommt die EZB ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Kreditverkehr Anwendung finden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 – 1,00 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann sinnvoll sein. Besteht bei dir nur ein vorübergehender Kapitalbedarf? Oder benötigst du eine Anschlussfinanzierung und spekulierst auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt? Dann ist ein variables Darlehen eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein sogenannter "Langläufer" sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge verteuern schnell dein variables Darlehen. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkundinnen und -kunden!

Wenn du dich für ein variables Darlehen entscheidest, solltest du stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkundinnen und -kunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen, meiden besser jedes Spekulationsrisiko. Für sie ist ein Darlehen mit Zinsbindung klar die geeignetere Lösung.

5 Tipps: So sicherst du dir günstige Hypothekenzinsen

1. Prüfe deine eigene Kreditwürdigkeit

Welche Höhe hat dein Schufa-Score? Die Frage nach deiner Bonität stellt sich auch die kreditgebende Bank. Verschaffe dir am besten vorab einen Überblick über deine Kreditwürdigkeit. Sende dazu eine Anfrage an die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung). Prüfe dann die vorhandenen Einträge, ob sie korrekt sind.

2. Steuere genug Eigenkapital bei

Eine hohe Eigenkapitalquote unterstreich deine Zahlungsfähigkeit und senk die Gefahr eines Kreditausfalls. Das honoriert die Bank häufig mit günstigeren Hypothekenzinsen. Versuche, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital zu zahlen.

3. Achte auf einen ausreichenden Tilgungssatz

Tilge zu Beginn deines Immobilienkredits idealerweise 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme. Kannst du dir eine größere Rate leisten? Dann nimm einen Tilgungssatz über drei Prozent. Das erhöht deine Chancen auf bessere Hypothekenzinsen. Zudem verkürzt eine größere Tilgungsrate deine Kreditlaufzeit und spart dir Zinskosten. 

4. Profitiere von kostenlosen Sonderoptionen

Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen während der Laufzeit können sinnvoll sein. Manche Banken bieten Sonderoptionen wie diese kostenfrei an. Berücksichtige das bei deiner Kreditauswahl, wenn dir Flexibilität wichtig ist.

5. Angebote Vergleichen

Auf welche Weise lässt sich die für dich optimale Baufinanzierung mit den günstigsten Hypothekenzinsen finden? Durch einen sorgfältigen Kreditvergleich: Wende dich hierfür unverbindlich und ohne Kosten an Baufi24. Als unabhängiger Vermittler für Baufinanzierungen finden wir für dich einen geeigneten Finanzierungspartner, denn wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken. Du erhältst von uns ein individuelles Angebot, das zu dir und deinen Bedürfnissen passt.

Häufig gestellte Fragen: Hypothekenzinsen

  • Wie berechne ich Hypothekenzinsen?

  • Wie hoch sind die Hypothekenzinsen momentan?

  • Wann sinken die Hypothekenzinsen wieder?

  • Wie funktionieren Hypothekenzinsen?

97 % unserer Kunden und Kundinnen empfehlen uns weiter:
4,9 von 5 Sternen
Basis: 4.800 Kunden und Kundinnen
  • Für uns, die zum ersten mal überhaupt eine Immobilienfinanzierung machen und somit recht wenig Ahnung haben ist es ein Segen, so gut beraten und unterstützt zu werden.
    Stefan F.
    April 2023
  • Die Beratung war ausgezeichnet, kompetent und vor allen Dingen unabhängig und kundenorientiert.
    Werner
    April 2023
  • Wenn Sie auf der Suche nach einer zuverlässigen und kompetenten Baufinanzierungsvermittler mit sehr guten Konditionen sind, dann ist Baufi24 die perfekte Wahl. 
    GG
    April 2023
  • Sehr gute Beratung und 100% Weiterempfehlung
    Thomas K.
    April 2023
  • Kompetente, ehrliche und empfehlenswerte Finanzierungsberatung
    Ronja H.
    März 2023
  • Rundum guter Service! Super schnelle Terminvereinbarung. Unser Berater war super nett und er kennt eine Menge Kniffe, Tricks und Fördermöglichkeiten. 
    Silke J.
    März 2023
  • Hier berät kein geschulter Verkäufer, der Provision abgreifen will, sondern ein aufrichtiger und ehrlicher Mensch, dessen fachliche Beratung für uns das Beste war, was wir erlebt haben.
     
    Klare Empfehlung unsererseits, menschlich und höchst kompetent. Wirklich klasse Arbeit, weiter so!!!
    Christian B.
    März 2023
  • Ich habe über Baufi24 kurzfristig eine etwas kompliziertere Immobilienfinanzierung in sehr kurzer Zeit und sehr guten Konditionen (ca. 0,5% besser als bei einem anderen Finanzierungspartner) abgeschlossen.
    TF
    Februar 2023
Für uns, die zum ersten mal überhaupt eine Immobilienfinanzierung machen und somit recht wenig Ahnung haben ist es ein Segen, so gut beraten und unterstützt zu werden.
Stefan F.
April 2023
Die Beratung war ausgezeichnet, kompetent und vor allen Dingen unabhängig und kundenorientiert.
Werner
April 2023
Wenn Sie auf der Suche nach einer zuverlässigen und kompetenten Baufinanzierungsvermittler mit sehr guten Konditionen sind, dann ist Baufi24 die perfekte Wahl. 
GG
April 2023
Sehr gute Beratung und 100% Weiterempfehlung
Thomas K.
April 2023
Kompetente, ehrliche und empfehlenswerte Finanzierungsberatung
Ronja H.
März 2023
Rundum guter Service! Super schnelle Terminvereinbarung. Unser Berater war super nett und er kennt eine Menge Kniffe, Tricks und Fördermöglichkeiten. 
Silke J.
März 2023
Hier berät kein geschulter Verkäufer, der Provision abgreifen will, sondern ein aufrichtiger und ehrlicher Mensch, dessen fachliche Beratung für uns das Beste war, was wir erlebt haben.
 
Klare Empfehlung unsererseits, menschlich und höchst kompetent. Wirklich klasse Arbeit, weiter so!!!
Christian B.
März 2023
Ich habe über Baufi24 kurzfristig eine etwas kompliziertere Immobilienfinanzierung in sehr kurzer Zeit und sehr guten Konditionen (ca. 0,5% besser als bei einem anderen Finanzierungspartner) abgeschlossen.
TF
Februar 2023
Top bewertet und vielfach ausgezeichnet

4,9 von 5 Sternen

Basis: 4.800 Kunden und Kundinnen

HB_TOPKundenberatung2023_Baufi24 Siegel TÜV Saarland Preis Leistung 10/2022 Preis-Champions_Branchengewinner_GOLD_2023_Baufi24 EM0823_BauFi_TOP_Vermittler