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Wertsteigerung Immobilien

Was versteht man unter Wertsteigerung von Immobilien und welche Faktoren beeinflussen die Wertentwicklung? Tipps, Hintergründe und der Einfluss auf die Finanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Auf die Wertentwicklung von Immobilien wirken vor allem äußere Faktoren, es gibt aber auch Aspekte, die von Immobilienbesitzenden beeinflusst werden können.

Zu den äußeren Faktoren zählen das Zinsniveau, die wirtschaftliche Situation und besonders die Lage der Immobilie.

Für die Wertsteigerung von Immobilien sollten Sie regelmäßig Reparaturen vornehmen und für die Instandhaltung sorgen.

In diesem Artikel:

Zugewinn oder Verlust? Von der Wertentwicklung bei Immobilien

Wer eine Immobilie kauft, möchte selbst darin wohnen oder nutzt sie als Renditeobjekt. In beiden Fällen sind die Eigentümer/-innen daran interessiert, dass der Wert des Objekts steigt oder mindestens nicht abnimmt. Dabei kommen verschiedene Einflussgrößen ins Spiel, die wir in diesem Artikel unter die Lupe nehmen.

Die allgemeine Entwicklung der Wirtschaft und des Immobilienmarktes sind externe Aspekte. Weitere Einflussgrößen sind Lage und Umgebung und wie diese sich entwickeln.

Außerdem wird der Zustand der Immobilie mit der Zeit schlechter. Die Besitzer/-innen müssen mit regelmäßiger Instandhaltung und guter Pflege dagegen ankämpfen. Wer sich als Laie mit dem Thema überfordert fühlt, kann alle ein bis drei Jahre einen Bausachverständige oder vertrauenswürdige Handwerker/-innen zurate ziehen. Diese Fachleute beraten zu den nötigen Sanierungsmaßnahmen und bewahren vor hohen Folgekosten.

Unser Tipp

Legen Sie jeden Monat eine feste Summe zurück, um die nächste Instandhaltung zu finanzieren. Sie können beispielsweise einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagen. Für ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche würden Sie pro Monat 140 Euro beiseitelegen. Nach einem Jahr haben Sie schon 1680 Euro zusammen. Wird das Haus älter, kann es notwendig werden, diesen Sparbetrag zu erhöhen. Müssen Sie Ihr Dach sanieren oder wird eine neue Heizung fällig, kommen hohe Kosten auf Sie zu, die Sie kaum aus dem laufenden Einkommen bezahlen können.

Damit der Wert Ihres Hauses steigt, müssen Sie mehr investieren. Wertsteigernde Maßnahmen sind beispielsweise ein barrierefreier Umbau, eine gute Wärmedämmung und weitere Energiesparmaßnahmen sowie das Verlegen von hochwertigem Parkett oder Fliesen. Nutzfläche in Wohnfläche umzuwandeln, kann ebenfalls den Wert steigern. Dazu zählt der Ausbau von Kellerräumen oder dem Dachgeschoss. Auch eine größere und attraktivere Terrasse kann zu einer Wertsteigerung führen.

So gehst du vor:
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In diesem Artikel:

Was heißt Wertsteigerung bei Immobilien?

Immobilien gelten als beständig in ihrem Wert im Vergleich zu einem Aktiendepot, das mitunter starken Schwankungen unterliegen kann. In den letzten Jahren kannte die Preisentwicklung für Immobilien in den meisten Regionen überwiegend nur den Anstieg. Daher gelten Immobilien als sichere und lukrative Anlage des Vermögens. Die Situation kann sich in Zukunft wieder ändern. Die Wertentwicklung über den Zeitraum von Jahrzehnten lässt sich kaum seriös vorhersagen.

Der Wert einer Immobilie wird immer durch äußere und innere Faktoren bestimmt. Selbst wenn sich eine Region hervorragend entwickelt, wird der Wert des Hauses weniger steigen, wenn nötige Sanierungsmaßnahmen versäumt werden.

Schauen wir uns genauer an, was die Wertentwicklung und die Wertsteigerung bei Immobilien bedeutet. Die Preise steigen immer weiter – und es scheint kein Ende abzusehen. Dabei steigt der Wert für Immobilien in Großstädten am stärksten. Da dort die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei Weitem übersteigt, profitiert das Umland. Folglich sind die Preise auch in Vororten, Kleinstädten und selbst dem gut angebundenen ländlichen Raum deutlich gestiegen.

Diese äußeren Faktoren beeinflussen die Wertentwicklung einer Immobilie

Auf die Entwicklung des Werts einer Immobilie können eine Reihe von Faktoren Einfluss nehmen.

Dazu zählen:

  • die allgemeine wirtschaftliche Lage
  • die Höhe der Zinsen
  • neue Gesetze
  • der demografische Faktor
  • die geografische Lage der Immobilie in der Stadt oder Gemeinde
  • die geografische Lage der Region innerhalb des Landes

Diese Faktoren wollen wir näher beleuchten und beginnen mit der wirtschaftlichen Lage. Preise werden durch Angebot und Nachfrage auf Märkten ermittelt. Auf dem Immobilienmarkt treffen die Verkaufenden auf die Kaufenden von Häusern oder Wohnungen. Ist die wirtschaftliche Lage stabil und steigen die Einkommen, wollen mehr Menschen ein Eigenheim kaufen. Sobald diese Nachfrage sichtbar wird, fangen Investor/-innen an, mehr Immobilien anzubieten.

Bevor diese neuen Immobilien gebaut sind, trifft die hohe Nachfrage auf ein zu niedriges Angebot. In der Konsequenz steigen die Preise. Umgekehrt führt eine unsichere wirtschaftliche Lage mit steigenden Arbeitslosenzahlen dazu, dass die Menschen eher auf den Kauf einer Immobilie verzichten.

Die Höhe der Hypothekenzinsen beeinflusst stark Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Nach vielen Jahren der niedrigen Zinsen ist eine attraktive Verzinsung von Sparbüchern oder Tagesgeldkonten kaum noch vorstellbar. Mit Zinsen nahe null vernichten Sparende über die Zeit einen Teil ihres Vermögens, da dieses durch die Inflation an Wert verliert. Als Konsequenz der niedrigen Zinsen suchen sich viele Menschen neue Märkte für ihre Geldanlage.

Die Niedrigzinsphase hat zwei Gesichter. Die Anleger/-innen ärgern sich über Zinsen von null oder knapp darüber. Andererseits profitieren die Hausbauenden von niedrigen Bauzinsen: Der Kauf einer Immobilie wird auf einmal interessant. Dazu kommt, dass Anleger eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen oder sie sich an einem Immobilienfonds beteiligen. Durch deren Nachfrage steigen wiederum die Preise von Häusern und Wohnungen.

Auch die Gesetzgebung kann den Wert von Immobilien beeinflussen. Wird zum Beispiel in einer Großstadt die Mietpreisbremse beschlossen, wirkt sich dies auf die Immobilienbewertung aus. Ein anderes Beispiel ist die Pendlerpauschale. Je höher diese ausfällt, desto attraktiver wird das Wohnen auf dem Land und das tägliche Pendeln in die Stadt. Wird eine solche Pauschale abgeschafft, wollen noch mehr Menschen in die Stadt ziehen – und der Preisdruck nimmt zu. Im Gegenzug werden Immobilien auf dem Land günstiger.

Die Lage des Hauses bestimmt stark seinen Wert

Die Lage des Hauses ist mit der wichtigste Faktor bei der Ermittlung des Preises. Daher spielt die Entwicklung der Umgebung eine große Rolle für die langfristige Wertentwicklung. Grenzte das Grundstück bislang an eine Kleingartensiedlung, die nun einer Schnellstraße weichen muss, kann dies zu einem drastischen Wertverfall führen. Sind größere Investitionen in die Infrastruktur geplant und wird es in der Zukunft eine gute Anbindung in die nächste Stadt geben, kann der Wert in Randlagen steigen. Daher ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie über Bauprojekte in der Gemeinde zu informieren.

Abhängig von den individuellen Umständen kann es sogar zu einer Ausgleichszahlung kommen. Wird beispielsweise ein Flughafen erweitert, kauft die Flughafengesellschaft häufig Grundstücke, die in der neuen Einflugschneise liegen.

Auch ein neues Gewerbegebiet mit viel Verkehr durch Lkws oder die Ansiedlung einer Fabrik mit Lärm- und Geruchsbelästigung, kann den Wert einer Immobilie verringern.

Umgekehrt steigt der Wert, wenn gefragte Geschäfte, gute Schulen und ein attraktives kulturelles Angebot im Stadtviertel Einzug halten. Ähnlich sieht es mit einer Fußgängerzone aus, die die Lebensqualität in diesem Teil der Stadt verbessern kann.

Ebenso hat das soziale Umfeld im Wohnviertel einen Einfluss auf den Preis von Immobilien. Nimmt beispielsweise die Kriminalität zu, senkt dies auch potenzielle Verkaufspreise von Häusern und Wohnungen.

Wie können Immobilienbesitzende Einfluss auf die Wertentwicklung nehmen?

Schon beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung können Sie die Weichen für die künftige Wertentwicklung Ihrer Immobilie stellen.

Wie das funktioniert? Versuchen Sie Ihr Traumhaus möglichst nüchtern und objektiv zu betrachten. Ist es die Art von Haus, die vielen Menschen gefällt – oder ist das Haus eher speziell gebaut? Nehmen wir als Beispiel Marmortreppen, die teurer sind als einfache Holztreppen. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen und keiner der Interessierten weiß die Marmortreppe zu schätzen, werden sie den höheren Preis dafür nicht erzielen.

Ein anderes Beispiel könnte die Größe und der Schnitt des Grundstücks sein. Vielleicht ist dieses verwinkelt und bekommt wenig Sonne. Die meisten Menschen wünschen sich aber Licht in ihrem Garten und bevorzugen ein pflegeleichtes Grundstück. Daher müssen Sie beim Verkauf eventuell mit einem niedrigeren Erlös rechnen. Gut geschnittene und ausreichend große Grundstücke hingegen werden Sie meist unkompliziert los.

Die Bausubstanz spielt eine wichtige Rolle bei der Wertentwicklung des Hauses. Je hochwertiger ein Gebäude erstellt wurde, desto langlebiger ist es in der Regel. Daher sollten Sie beim Bau eines Hauses nicht am falschen Ende sparen.

Wer ein Auto besitzt, weiß, dass dieses in jedem Jahr der Nutzung an Wert verliert. Regelmäßige Inspektionen können diesen Wertverfall nicht aufhalten, sondern nur verlangsamen. Grundsätzlich ist es mit Immobilien ähnlich. Allerdings kann ein älteres Haus in gefragter Lage einen höheren Preis erzielen als ein Neubau in unattraktiver Randlage.

Um den Wert des Hauses zu erhalten, sollten Hausbesitzer/-innen jedes Jahr etwas investieren. Die Bandbreite erstreckt sich von kleineren Reparaturen bis zu großen Sanierungsarbeiten. Dabei ist es wichtig, die Energieeffizienz im Auge zu behalten. Wer eine Wärmedämmung vornimmt, steigert nicht nur den Wert der Immobilie, sondern profitiert sofort von niedrigeren Kosten für Energie. Obendrein steigt der Wohnkomfort, wenn es im Winter nicht mehr zugig kalt ist.

Ungefähr alle 20 Jahre muss die Heizung erneuert werden. Auch das Dach sollte regelmäßig im Blick behalten werden, damit Sie nicht eines Tages von hohen Renovierungskosten überrascht werden.

Auch wenn Sie von einem Werterhalt oder einem gestiegenen Wert allein profitieren, unterstützt sogar der Staat bestimmte Maßnahmen. Wer eine Photovoltaik-Anlage einbaut oder eine Wärmepumpe, kann einen Teil der Kosten durch ein Darlehen der KfW-Förderung zurückbekommen. Informieren Sie sich rechtzeitig und stellen Sie den Förderantrag, bevor die Bauarbeiten starten.

Diese Rolle spielt die Wertentwicklung für die Baufinanzierung

Die Entwicklung des Werts ist wichtig für die Baufinanzierung. Sofern das Haus oder die Wohnung schon abbezahlt sind und die Besitzer/-innen nicht verkaufen wollen, hat die Wertentwicklung keinen unmittelbaren Einfluss. Anders sieht es aus, wenn Sie noch mitten in ihrer Finanzierung stecken. Steht am Ende der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung an, wird der Wert der Immobilie neu ermittelt. Ist der Wert in der Zwischenzeit gestiegen, profitieren Sie von niedrigeren Zinsen.

Wer im Alter über einen Teilverkauf, eine Leibrente oder ein Hypothekendarlehen nachdenkt, profitiert ebenfalls von der Wertsteigerung seines Hauses. Doch auch im jüngeren Alter kann der Verkauf einer Immobilie nötig werden. Wer beruflich in eine neue Stadt oder ein anderes Land umzieht und dort dauerhaft leben möchte, wird seine Immobilie verkaufen und seinen Immobilienkredit ablösen.

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