Haus­finanzierung

Wenn du ein Haus kaufen oder bauen möchtest, stellt sich als Erstes die Frage nach der Finanzierbarkeit. Viele Menschen haben eine bestimmte Vorstellung von ihrem künftigen Eigenheim: Da dieses jedoch für gewöhnlich mehrere Hunderttausend Euro kostet, verfügen nur die wenigsten über das erforderliche Eigenkapital, um die Immobilie direkt zu kaufen. Damit der Traum vom eigenen Haus Realität wird, bieten Banken und Finanzdienstleister Hausfinanzierungen an.

Welche Darlehensart eignet sich für deine Hausfinanzierung?

Immobilienkredite werden in der Regel in einer der zwei folgenden Varianten angeboten:

1. Darlehen mit Sollzinsbindung
2. Variable Darlehen

Entscheidend für die entsprechende Klassifizierung einer Hausfinanzierung ist die Strukturierung der Zinszahlungen.

Gleichbleibende Kosten verschaffen Planungssicherheit: Für eine langfristig strukturierte Hausfinanzierung nehmen Darlehensnehmende überwiegend Hausfinanzierungen mit einer festen Zinsbindung in Anspruch. Bei Vertragsabschluss wird ein konkreter Zinssatz fixiert, der sich für einen festgelegten Zeitraum garantiert nicht ändert.

Die drei häufigsten Varianten solcher Immobilienfinanzierungen mit Sollzinsbindung sind:

1. Annuitätendarlehen
2. Volltilgerdarlehen
3. Endfällige Darlehen

1. Hausfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem eine regelmäßige Tilgungsleistung in konstanten Rückzahlungsraten erfolgt. Außerdem wird eine Zinsbindungsdauer vereinbart. Das heißt, dass für den vereinbarten Zeitraum der Zinssatz unverändert bleibt. Die gleichbleibend hohe Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• dem Tilgungsanteil
• dem Zinsanteil

Während mit dem Tilgungsanteil die geliehene Kreditsumme getilgt wird, handelt es sich beim Zinsanteil um die Gebühren, die die Bank für den Immobilienkredit verlangt. Dieser Zinsanteil bemisst sich stets an der noch ausstehenden Restschuld der Hausfinanzierung, weshalb gilt: Je kleiner die ausstehende Restschuld, desto geringer der Zinsanteil der Rückzahlungsrate.

Bei konstanter monatlicher Rate ergibt sich im Laufe der Zinsbindung mit zunehmender Rückzahlungsdauer:

• Der Tilgungsanteil steigt.
• Der Zinsanteil sinkt.

Die Laufzeit des Annuitätendarlehens entspricht in der Regel der Zinsbindungsdauer. Steht am Ende der Sollzinsbindungsfrist noch eine Restschuld der Hausfinanzierung zur Tilgung offen, muss eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen abgeschlossen werden. Deine Optionen für eine solche Finanzierung der Restschuld sind:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

2. Haus finanzieren mit einem Volltilgerdarlehen

Bei dieser Variante des Annuitätendarlehens verbleibt am Ende der Zinsbindung keine Restschuld: Im Zeitraum der Sollzinsbindung wird das Volltilgerdarlehen vollständig getilgt. Die Vorteile:

• Maximale Planungssicherheit, da die Raten konstant bleiben und aufgrund der garantierten Zinsbindung das Risiko steigender Zinsen vollständig eliminiert ist.
• Keine Anschlussfinanzierung, da der Kredit während der Zinsbindung voll getilgt wird 

3. Finanzierung mit einem endfälligen Darlehen

Eine weitere Form der Hausfinanzierung mit Zinsbindung ist das endfällige Darlehen, auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt.

• Hier werden während der gesamten Laufzeit lediglich die Zinsen abgeführt.
• Der eigentliche Kreditbetrag wird am Ende der Zinsbindung als Gesamtbetrag zurückgezahlt.

Diese Struktur verringert die monatliche Belastung und kommt beispielsweise infrage, wenn in der Zukunft ein hoher Kapitalzufluss erwartet werden kann, z. B. in Form einer Erbschaft oder Schenkung. 

Bei Variablen Darlehen wird die Höhe des für den Immobilienkredit veranschlagten Zinssatzes für gewöhnlich in einem 3-Monats-Rhythmus an das aktuelle Marktniveau angepasst.

Für die Zinsanpassung wird der 3-Monats-EURIBOR als Referenzzinssatz herangezogen. Aufgrund dieser regelmäßigen Zinsanpassungen können die Kosten für eine solche Hausfinanzierung schwanken. Das verringert die Planungssicherheit, speziell bei so langfristigen Finanzierungen, wie sie für einen Immobilienerwerb meist notwendig sind.

Variable Darlehen werden im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oftmals als kurzfristige Zwischenfinanzierung genutzt. Ein wesentlicher Vorteil des variablen Darlehens ist, dass es unter Beachtung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Kosten und Gebühren abgelöst werden kann. Will man eine Baufinanzierung mit fester Zinsbindung kündigen, erheben Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, um damit die entgangenen Zinseinnahmen zu kompensieren, die sie bis zum Laufzeitende erhalten hätte.

Der Kauf eines Hauses ist eine wichtige Entscheidung und bedarf sorgfältiger Planung. Damit deine Finanzierung solide ist, solltest du realistisch planen und strukturiert vorgehen. Das sind die fünf Schritte zur Hausfinanzierung.

Schritt 1: Budgetplanung

Wie viel Haus kannst du dir leisten? Die Beantwortung dieser Frage sollte der erste Schritt bei deiner Planung sein. Eine solide Budgetplanung ist die Basis einer nachhaltig tragbaren Finanzierung.

Mache dafür zunächst eine realistische Haushaltsrechnung und stelle alle Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Um das individuelle Budget zu bestimmen, werden von den Einnahmen einfach die Ausgaben abgezogen. Den überschüssigen Betrag kannst du dann zur Zahlung der monatlichen Darlehensraten heranziehen. Wichtig: Plane auf jeden Fall einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Verschaffe dir einen Überblick, wieviel Eigenkapital dir zur Verfügung steht und wieviel du davon in deine Finanzierung einbringen möchtest und kannst.

Schritt 2: Hausfinanzierung berechnen und planen

Jetzt wo du weißt, wie viel Budget dir zur Verfügung steht und wie viel Eigenmittel du einbringen kannst, beginnt die konkrete Planungsphase.

• Budgetrechner: Mit dem kostenlosen Budgetrechner kannst du ermitteln, wie viel dein Haus kosten darf. Mit wenigen Angaben findest du den möglichen Kaufpreis inkl. Finanzierungssumme und Nebenkosten für den Hauskauf heraus.
• Finanzierungsrechner: Du kannst online verschiedene Szenarien für deine Hausfinanzierung durchspielen und dabei verschiedene Faktoren variieren. So findest du einfach selbst heraus, wie die Dauer der Sollzinsbindung, die Tilgungsrate oder die Höhe des Eigenkapitals die Finanzierung verändert.

Im Folgenden findest du ein Beispiel für eine Berechnung einer Hausfinanzierung.

Die Beispielrechnung für eine Hausfinanzierung zeigt bei gleichem anfänglichen Tilgungssatz beim Kaufpreis eines Hauses in Höhe von 400.000 € und einem Eigenkapitaleinsatz von 20 % die Veränderung der Finanzierungsstruktur, wenn du eine längere Zinsbindung wählst:

• höhere Zinsen
• höhere monatliche Belastung
• geringere durch eine Anschlussfinanzierung zu tilgende Restschuld

Variierst du den Tilgungssatz oder die Eigenkapitalquote, näherst du dich Schritt für Schritt einer Finanzierung, die zu dir und deinen Bedürfnissen passt.

* Diese Berechnung gilt als Muster und stellt somit kein Angebot dar. Wir übernehmen keine Gewähr für das Ergebnis der Berechnung. Angezeigte Zinsen sind beispielhaft vom 9. November 2023.

Schritt 3: Fördermittel prüfen

Für viele Vorhaben gibt es staatliche Fördermittel. Mit Krediten und Zuschüssen von der KfW-Förderung kannst du deinen Immobilienkredit ergänzen und von den zinsgünstigen Fördergeldern profitieren. Je nach Vorhaben stehen dir verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, die sich mitunter auch miteinander kombinieren lassen.

Wichtig: Beantrage die Förderungen rechtzeitig, also vor Beginn der Maßnahmen bzw. Vertragsabschluss. Förderkredite werden übrigens nicht von dir selbst, sondern von der durchleitenden Bank beantragt.

Schritt 4: Angebote vergleichen 

Kennst du alle Rahmenbedingungen, kannst du die Angebote für Hausfinanzierungen vergleichen. Nimm dabei professionelle Beratung in Anspruch: Als unabhängiger Finanzierungsvermittler arbeiten wir mit über 500 Banken zusammen und vergleichen deren Angebote. Darüber hinaus unterstützen wir dich dabei, die richtigen Fördermittel zu identifizieren und auch deine Unterlagen zusammenzustellen.

Schritt 5: Hausfinanzierung abschließen

Nachdem du mehrere Finanzierungsvorschläge erhalten hast, schaust du sie in aller Ruhe durch. Sollten dabei noch offene Fragen auftauchen, helfen dir die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten gern weiter. Dazu haben sie auch sämtliche AGB und Sonderbedingungen der jeweiligen Anbieter im Blick und können fundiert Auskunft geben. Sobald deine Entscheidung für eine bestimmte Immobilienfinanzierung gefallen ist, kümmert sich dein persönlicher Berater bzw. deine Beraterin um alle weiteren Schritte, u. a. unterstützen wir dich beim Einreichen der notwendigen Bankunterlagen und halten dem kreditgebenden Institut so lange Kontakt, bis deine Hausfinanzierung bewilligt ist.

Damit du eine günstige Hausfinanzierung findest, haben wir sieben Tipps kompakt zusammengefasst.

Tipp 1: Ausreichend Eigenkapital einsetzen

Für die Hausfinanzierung sollte ein gewisser Anteil aus eigenen Mitteln beigesteuert werden. Idealerweise liegt die Eigenkapitalquote bei mindestens 20 bis 30 Prozent. In der Theorie ist es auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen, eine Zusage ist dann aber weniger wahrscheinlich und eine Hausfinanzierung wird teurer. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital dir zur Verfügung steht, desto günstiger sind die Finanzierungskonditionen.

Tipp 2: Die richtige Sollzinsbindung wählen

Im Rahmen einer Hausfinanzierung wird für dein Annuitätendarlehen eine Sollzinsbindung festgelegt. Die Dauer der Zinsbindung liegt in den meisten Fällen zwischen 5 und 30 Jahren. Meist steigt mit der Dauer der Zinsbindung der Zinssatz für die Immobilienfinanzierung, denn Banken lassen sich das Plus an Sicherheit bezahlen. Insbesondere in Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung sinnvoll: So sicherst du dir für einen langen Zeitraum günstige Zinsen. 

Tipp 3: Den optimalen Tilgungssatz finden

Mit der Tilgungsrate bestimmst du den Anteil der Darlehenssumme, der pro Rückzahlungsrate getilgt wird. Allgemein gilt: Je höher die Tilgungsrate, desto schneller wird das Immobiliendarlehen zurückgezahlt. Ein Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent sollte mindestens vereinbart werden, damit die vollständige Rückzahlung der Hausfinanzierung nicht zu lange dauert.

Darauf solltest du achten: Ein höherer Tilgungssatz verändert die Struktur deiner Finanzierung. Je höher die Tilgungsrate, desto ...

• kürzer die Kreditlaufzeit
• höhere die monatliche Raten
• niedriger die Kosten 

Wichtig ist, dass die Tilgungsrate für dich maßgeschneidert ist.

Tipp 4: Von Sondertilgungen profitieren

Die Möglichkeit einer Sondertilgung bringt zusätzliche Flexibilität bei der Hausfinanzierung. Beinhaltet die Darlehensvereinbarung diese Option, kannst du neben den regulären Rückzahlungsraten unter bestimmten Voraussetzungen einen zusätzlichen Darlehensanteil gebührenfrei tilgen.

Die genaue Ausgestaltung von Sondertilgungsklauseln hinsichtlich der Anzahl, der Höhe, dem Zeitraum oder dem Zeitpunkt variiert je nach Kreditvertrag. Für nicht vertraglich vereinbarte Sondertilgungen verlangen Banken in der Regel eine Kompensation in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung. Durch die Nutzung von Sondertilgungen kann die Rückzahlung des Darlehensbetrags beschleunigt werden und somit verringern sich die Gesamtfinanzierungskosten der Hausfinanzierung.

Tipp 5: Eigenleistungen einbringen

Wer Maler- und Tapezierarbeiten, das Verlegen von Laminat oder Teppichboden oder ähnliche Leistungen selbst erbringt, kann dies als Eigenleistung deklarieren. Banken rechnen Eigenleistungen bei der Hausfinanzierung in vielen Fällen als Eigenkapital an: Das wird auch Muskelhypothek genannt. Es gilt: Je höher die Eigenkapitalquote, desto günstiger die Baufinanzierung.

Tipp zu Eigenleistungen: Als Eigenleistung darf der Stundenlohn veranschlagt werden, der durch sie eingespart wird. Das Einholen von Kostenvoranschlägen bei lokalen Unternehmen ist daher empfehlenswert, um die Eigenleistung zu beziffern.

Tipp 6: Von Fördermitteln profitieren

Willst du ein Haus finanzieren, solltest du im Vorfeld deinen Anspruch auf staatliche Zuschüsse und Förderungen prüfen. Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergeben derartige Unterstützungen.

Dabei handelt es sich überwiegend um sehr zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, letztere müssen i. d. R. nicht zurückgezahlt werden. Vor allem Energie-effizientes Bauen und Sanieren sowie altersgerechte Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten werden mit solchen staatlichen Förderungen unterstützt. Aber auch einkommensschwache Familien mit Kindern werden über staatliche Fördertöpfe unterstützt und kommen so an eine günstige Hausfinanzierung.

Tipp 7: Kostenfaktor günstige Zinsen

Nicht zuletzt sind die Kosten für deine Hausfinanzierung von der Höhe der Zinsen abhängig. Da sich eine Hausfinanzierung bis zur Volltilgung in der Regel über mehrere Jahrzehnte erstreckt, können bereits geringe Zinsänderungen über die Gesamtlaufzeit hinweg enorme Kostenunterschiede bewirken. Je weiter das Zinsniveau unter dem langjährigen Durchschnittsmittel liegt, desto länger sollte die Zinsbindungsdauer der Hausfinanzierung sein. 

Unsere Beratung ist für dich kostenlos. Kontakt: Du erreichst uns telefonisch, per E-Mail oder in einer unserer vielen Geschäftsstellen deutschlandweit. Lass dir ein unverbindliches Angebot senden und finde mit Baufi24 eine maßgeschneiderte Hausfinanzierung.