Notarkosten beim Hauskauf

Mittels einer Immobilienfinanzierung wird der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung auch für Menschen möglich, die nicht über ausreichend Kapital verfügen, eine Immobilie ohne Fremdmittel zu erwerben. Zudem gibt es einige Möglichkeiten der staatlichen Förderung, besonders für das energieeffiziente Bauen. Zusätzlich zum Kaufpreise kommen noch Nebenkosten, wie beispielsweise für den Notar.

Die Notargebühren gehören zu der Kategorie an Nebenkosten der Baufinanzierung, die bei jeder Art des Kaufs anfallen. Sie sind in ihrer Höhe nicht verhandelbar. Egal ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, gleichgültig ob es sich um einen Neubau oder den Kauf einer Bestandsimmobilie handelt. An der Dienstleistung des Notars führt kein Weg vorbei.

Der Grund: In Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars verpflichtend, um einen Immobilienkauf abzuwickeln. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in seinem Paragrafen 311b vor, dass der Kaufvertrag für ein Grundstück notariell zu beurkunden ist. Damit sollen Käufer und Verkäufer bei diesem wichtigen und kostspieligen Geschäft vor einer falschen Entscheidung oder gar Betrug geschützt werden.

Neutral und objektiv soll der Notar beide Parteien beraten und sie über ihre Rechte und Pflichten aufklären. Das ist sinnvoll, schließlich ist der Immobilienkauf eine komplexe Transaktion. Üblicherweise handelt es sich um den teuersten Vertrag, den ein Mensch in seinem Leben unterzeichnet.

Das neutrale Verhalten des Notars ist in Paragraf 1 der Bundesnotarordnung festgelegt, da der Notar als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes gilt. Wer Anwalt ist und als Notar arbeiten möchte, muss sich bewerben. Die Landesjustizverwaltung ernennt Notare nach einer Anhörung bei der Notarkammer. Nach der Ernennung bekommt der Notar seinen Amtssitz zugewiesen.

Der Gesetzgeber legt in der Bundesnotarordnung fest, in welcher Höhe der Notar seine Dienstleistungen in Rechnung stellen darf. Das seit 2013 gültige Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (kurz: Gerichts- und Notarkostengesetz) beinhaltet die Notargebühren. Damit sind diese Kosten für die gleiche Dienstleistung in jedem Bundesland gleich hoch.

Zum Vergleich: Die Grunderwerbsteuer variiert in ihrer Höhe von Bundesland zu Bundesland. Die Notare können zudem ihre Auslagen in Rechnung stellen. Dazu zählt eine Dokumentenpauschale sowie Auslagen für Telekommunikation und Porto.

Der Notar kommt immer dann ins Spiel, wenn Sie sich entschließen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu finanzieren und zu kaufen. In diesem Fall beauftragen Sie oder der Verkäufer der Immobilie einen Notar. Nur ein Notar kann den Kauf rechtsgültig abwickeln. Sie können frei entscheiden, wen Sie mit dieser Aufgabe betreuen. Fragen Sie im Bekanntenkreis nach einer Empfehlung.

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen zudem Kosten beim Grundbuchamt an. Diese stellt der Notar dem Hauskäufer oder dem Erwerber einer Eigentumswohnung in Rechnung.

Zu den Grundbuchkosten zählen die Ausgaben für:

• die Auflassungsvormerkung
• die Eintragung der Eigentümer
• die Eintragung der Grundschuld

Der Notar erfüllt zahlreiche Aufgaben beim Haus- oder Wohnungskauf. Im kurzen Überblick sind es die Folgenden:

• Einblick in das Grundbuch, um die Eigentumsverhältnisse und mögliche rechtliche Lasten zu prüfen
• Entwurf des schriftlichen Kaufvertrags
• Beratung von Käufer und Verkäufer
• Anmeldung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuch
• Löschung der Vormerkung für die Eigentumsübertragung
• Beurkundung des Kaufs und Vollzug des Geschäfts
• Eintragung der neuen Eigentümer in das Grundbuch
• Überprüfung der Kaufpreiszahlung, sofern der Notar nicht sowieso mit einem Notaranderkonto betraut wird
• Meldung des erfolgten Kaufs an das Finanzamt

Sofern der Käufer zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld eintragen lässt, fällt eine Gebühr für die Beurkundung der Grundschuld an.

Welche Aufgaben kann der Notar noch übernehmen?

Abhängig vom Einzelfall und sofern gewünscht kann der Notar mit weiteren Aufgaben betreut werden. Dazu zählen:

• das Einholen der Zustimmung des Verwalters beim Kauf einer Eigentumswohnung
• ein Notaranderkonto einrichten und die Zahlungsströme darüber abwickeln
• den Vorkaufsverzicht der Gemeinde abfragen, sofern dem Immobilienkauf in der jeweiligen Stadt oder dem Ort ein Vorkaufsrecht im Wege stehen könnte

Außerdem übernimmt der Notar Aufgaben, die nicht unmittelbar mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängen. Wer eine Grundschuld löschen oder eine bestehende Grundschuld abtreten möchte, benötigt dafür die Unterstützung eines Notars.

Der Notar schlägt auf seine Gebühren die jeweils gültige Umsatzsteuer auf. Lediglich für die Grundbuchkosten wird keine Umsatzsteuer berechnet.

Die Notarkosten werden als Prozentsatz des Kaufpreises gerechnet. Je teurer die Immobilie, desto mehr müssen Sie an den Notar bezahlen. Lediglich die Erstattung von Auslagen fallen mit einem Festpreis an.

Der Käufer der Immobilie trägt in der Regel den deutlich höheren Anteil der Notargebühren. Sämtliche Kosten für den Vertrag und seine Durchführung bezahlt üblicherweise der Käufer. Die genaue Aufteilung der Notarkosten zwischen Käufer und Verkäufer wird meist in einem gesonderten Vertrag festgehalten. Unabhängig von dieser internen Vereinbarung haften allerdings beide Parteien gegenüber dem Notar. Sollte folglich der Käufer die Kosten nicht tragen können, kann der Notar die Gebühr alternativ vom Verkäufer einfordern.

Meist zahlt der Verkäufer des Hauses oder der Wohnung lediglich jene Kosten, die anfallen, um spezielle Änderungen im Grundbuch vorzunehmen. Dazu zählt die Löschung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchrechts.

Wie lassen sich Notarkosten einsparen?

Ein Notaranderkonto können Sie einrichten, müssen es aber nicht. Verzichten Sie auf diese zusätzliche Absicherung, fällt die Rechnung des Notars etwas niedriger aus.

Wer beim Hauskauf an den Nebenkosten sparen möchte, kann zunächst nur das Grundstück finanzieren und später ein Haus darauf bauen. Dann ist der Preis der Immobilie entsprechend niedriger und es fallen weniger hohe Notargebühren an. Der spätere Bau des Hauses gilt nicht als Immobiliengeschäft und unterliegt somit nicht dem Zuständigkeitsbereich des Notars.

Sofern Sie auch mobile Einrichtungen wie eine Küche oder eine Markise kaufen, kann ein realistischer Kaufpreis dafür in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Beziehen sich Kosten prozentual auf den Kaufpreis der Immobilie, wird der Kaufpreis für beispielsweise die gebrauchte Küche abgezogen. Auf diese Weise lassen sich legal die Kaufnebenkosten senken.

Wann werden die Kosten für den Notar fällig?

Sobald der Kaufvertrag rechtsgültig von beiden Parteien unterschrieben wurde, kann der Notar seine Dienstleistung in Rechnung stellen. Meist verschickt er die Rechnung zusammen mit der beglaubigten Kopie des beurkundeten Kaufvertrages. Diese Rechnung müssen Sie kurzfristig begleichen, eine Ratenzahlung oder Stundung wird im Regelfall nicht angeboten. Daher ist es wichtig, die Kosten für den Notar in die Finanzierung einzuplanen und bereitzuhalten.

Eine Beispielrechnung zu den Notarkosten des Käufers

Das folgende Beispiel zeigt die möglichen Kosten, die bei der Immobilienfinanzierung für den Notar aufseiten des Käufers anfallen. Wir nehmen dazu einen Kaufpreis von 300.000 Euro an.

• Darauf entfällt die doppelte Gebühr für den Entwurf des Kaufvertrages sowie die Beurkundung des Vertrages inklusive der rechtlichen Beratung. Das entspricht Kosten von 1210 Euro.
• Des Weiteren stellt der Notar eine halbe Gebühr für die Einholung und den Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen in Rechnung. Diese Position kommt auf 303 Euro.
• Außerdem fallen Kosten für die Überwachung der Zahlung des Kaufpreises sowie der Umschreibung des Eigentums statt. Hier fällt wieder eine halbe Gebühr an, was sich auf weitere 303 Euro beläuft.

Die drei genannten Positionen verursachen Kosten in Höhe von 1816 Euro. Abschließend stellt der Notar seine Auslagen in Rechnung, beispielsweise zur Einholung des Grundbuchauszugs sowie Portokosten und eine Dokumentenpauschale.

Unser Baufinanzierungsrechner kann helfen, einen ersten Überblick über die anfallenden Nebenkosten inklusive der Gebühren für den Notar zu gewinnen. Exakt lässt sich der Betrag vorab nicht berechnen, da die Höhe der Notargebühren vom Einzelfall abhängt. Wer ein Notaranderkonto wünscht, das der Notar führt, zahlt höhere Gebühren an ihn, als Käufer, die den Betrag direkt an den Verkäufer überweisen.

Bei einer Zwangsversteigerung liegt ein berechtigtes Sicherungsinteresse vor, um ein Notaranderkonto zu rechtfertigen. In allen anderen Fällen ist es nicht zwingend nötig. Letztlich hängt die Entscheidung darüber vom Vertrauensverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ab.

Ob eine Bank die Finanzierung der Kosten für den Notar und anderer Nebenkosten übernimmt, hängt von der Bonitätsprüfung und dem Einkommen des Darlehensnehmers ab. Die Bewertung beider Faktoren durch das Finanzinstitut muss überdurchschnittlich positiv ausfallen.

Ohne Eigenkapital handelt es sich inklusive der Nebenkosten um eine Finanzierung mit 110 oder gar bis zu 115 Prozent. Sofern sich eine Bank darauf einlässt, wird sie für das höhere Ausfallrisiko entsprechend höhere Zinsen verlangen.

Baufi24 berät Menschen, die eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchten. Unsere erfahrenen und qualifizierten Berater vermitteln eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung an Darlehensnehmer und vergleichen neutral die Zinsen von über 500 Banken. Kostenfrei und unverbindlich beraten wir Sie in ganz Deutschland oder im telefonischen Gespräch, auch zu allen Fragen rund um den Notar und seine Gebühren.