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Grundschuld

Kosten, Höhe, Tipps: Grundschuld zur Besicherung der Baufinanzierung.

Das Wichtigste in Kürze

Die Grundschuld ist die Besicherung von Immobilienfinanzierungen. Sie wird zugunsten des Kreditgebers ins Grundbuch eingetragen.

Grundschulden stehen als Buchgrundschulden in Abteilung III des beim Amtsgericht geführten Verzeichnisses, sofern sie ohne zusätzlichen Brief ausgestellt werden.

Die Grundschuldbestellung muss von einem Notar beauftragt werden. Mit den Kosten des Grundbuchamtes fallen für den Käufer dafür ungefähr 1,5 bis 2 Prozent Gebühren vom Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung an.

Das Kreditinstitut, welches an erster Rangstelle im Grundbuch steht, gewährt die günstigsten Darlehenszinsen, weil es aus einem etwaigen Zwangsversteigerungserlös zuerst entschädigt wird.

In diesem Ratgeber:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Was ist eine Grundschuld?

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Recht, das Banken zur Absicherung einer Baufinanzierung verwenden. Sie ist eine Form des Grundpfandrechts und ähnelt der Hypothek. Mit einer Grundschuld werden Grundbesitz und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht belastet. Sie bedarf der Registrierung im Grundbuch und der Löschung, wenn sie nicht für die Sicherheit weiterer Darlehen genutzt werden soll. Der Eintrag erfolgt in Höhe des Darlehensbetrags plus Grundschuldzinsen.

Während die Hypothek an das Bestehen einer konkreten Kreditforderung gebunden ist, gilt die eingetragene Grundschuld unabhängig von der Existenz einer bestimmten Forderung. Sie kann unbegrenzt verwendet werden. Bei einer Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel oder einer erneuten Darlehensaufnahme für Modernisierungsmaßnahmen muss die Grundschuld nicht erst gelöscht und neu eingetragen werden. Der Darlehensnehmer spart Kosten, wenn er die Rechte aus der Grundschuld an seinen neuen Kreditgeber abtritt.

Die Rolle der Grundschuld bei der Immobilienfinanzierung

Banken verlangen für eine Hauskauf Finanzierung Sicherheiten. Die Grundschuld ist heute die gebräuchlichste Art der Absicherung von Baufinanzierungen. Der Kreditgeber hat meist eine hohe Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer. Zahlt dieser den Immobilienkredit nicht zurück, berechtigt die Grundschuld den Geldgeber zur unmittelbaren Zwangsversteigerung des finanzierten Objekts, er kann so sein Geld zurückzuerhalten.

Die Bank sichert sich bei Zahlungsschwierigkeiten das Verwertungsrecht, Haus oder Wohnung zu ihren Gunsten veräußern zu können. Es handelt sich gewissermaßen um eine Pfändung der Immobilie. Da das Objekt nicht als Pfand hinterlegt werden kann, wird die Grundschuld in das Grundbuch der Gemeinde eingetragen.

Wie erfolgt die Aufnahme ins Grundbuch?

Die Beteiligung eines Notars ist bei Immobiliengeschäften zwingend vorgeschrieben. Um die Folgen von Auseinandersetzungen und Zahlungsproblemen so gering wie möglich zu halten, muss die Eintragung durch einen Notar vorgenommen werden. Er ist für die Beurkundung des Immobilienkaufs und die Bestellung der Grundschuld verantwortlich und hat dabei als neutraler Partner und Berater aufzutreten. Ebenso ist der Notar für die Löschung von Grundschulden zuständig.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob ein Haus mehreren Eigentümern gehört, an wen es verkauft werden soll und wie viele Schulden auf dem Objekt lasten. Es ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften und grundstücksgleiche Rechte sowie deren Eigentümer mit Rechten und Belastungen erfasst sind. Beispielsweise stehen darin lebenslange Wohnrechte oder Wegerechte der Nachbarn. Geführt wird das Grundbuch in elektronischer Form beim örtlich zuständigen Amtsgericht. Für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück existiert ein extra Grundbuchblatt.

Das Grundbuch gliedert sich je Grundstück in folgende Bestandteile:

  • Deckblatt mit Band und Blattnummer
  • Bestandsverzeichnis mit Gemarkung, Flur und Flurstück sowie Nutzung, Lage bzw. Größe des Grundstücks gemäß Vermessungs- und Katasteramt
  • Abteilung I: Eigentümer und deren Besitzanteile
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, beispielsweise Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Wohn- und Wegerechte oder Auflassungsvormerkungen
  • Abteilung III: Grundpfandrechte wie Grundschulden oder Hypotheken

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In diesem Ratgeber:

Welche Arten von Grundschulden gibt es?

Grundsätzlich werden Grundschulden in zwei Kategorien unterteilt:

  1. Ursprungsform war die Briefgrundschuld. Dabei wird die eingetragene Grundschuld zusätzlich verbrieft. Der Grundschuldbrief wird als Dokument ausgestellt und gilt als Wertpapier, da er die Grundstücksbelastung verkörpert. Dadurch muss die Übertragung einer Grundschuld an einen anderen Kreditgeber nicht im Grundbuch vermerkt werden, es genügt die Übergabe des Grundschuldbriefes mit Abtretungsvertrag.

  2. Üblich ist heute die Buchgrundschuld. Sie ist ebenso in Abteilung III des Grundbuchs mit der Ergänzung "ohne Brief" eingetragen. Dieser Zusatz weist darauf hin, dass kein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Änderungen jeglicher Art müssen in schriftlicher Form im Grundbuch festgehalten werden.

Wie verläuft die Grundschuldbestellung?

Bis zum Abschluss der Grundschuldbestellung dauert es ca. vier bis acht Wochen. Voraussetzungen für die Grundbucheintragung sind der von der Bank unterzeichnete Kreditvertrag und das an den Notar weitergeleitete Grundschuldbestellungsformular.

Sobald der Vordruck beim Notar eintrifft, beginnt er mit der Beurkundung. Am vereinbarten Termin lässt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde vom Immobilienkäufer unterschreiben und klärt über die Folgen einer eventuellen Zwangsvollstreckung auf. Danach reicht er das Dokument beim Grundbuchamt zur Aufnahme der Belastung ins Grundbuch ein. Die Bank erhält eine Ausfertigung des amtlichen Nachweises und einen aktuellen Grundbuchauszug, damit sie den Immobilienkredit auszahlen kann.

Auflassungsvormerkung nicht vergessen

Der Notar sollte bevollmächtigt werden, eine Auflassungsvormerkung für den noch nicht eingetragenen Eigentümer im Grundbuch registrieren zu lassen. Dieser Eintrag ist keine Verpflichtung. Dennoch sollten nur Käufer darauf verzichten, die den Immobilienverkäufer sehr gut kennen und über seine Vermögenslage informiert sind, beispielsweise bei Eigentümerwechseln innerhalb der Familie. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Kaufpreis bezahlt werden, damit der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch veranlassen kann.

Wie geht es nach der Grundschuldbestellung weiter?

Mit Ausreichung des Darlehens kann der Kaufpreis des Objekts beglichen werden. Für die Registrierung als neuer Eigentümer im Grundbuch benötigt der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Darin wird bestätigt, dass der Immobilienerwerber die Grunderwerbsteuer korrekt entrichtet hat. Anschließend veranlasst der Notar den endgültigen Vermerk des Eigentümers im Grundbuch. Obwohl dieser Vorgang bis zu fünf Monaten in Anspruch nehmen kann, können Käufer die Immobilie als wirtschaftlicher Eigentümer bereits uneingeschränkt nutzen.

Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldbestellung?

Die Aufwendungen für die Grundschuldbestellung bemessen sich am Kaufpreis der Immobilie. Sie setzen sich aus den Notargebühren und Auslagen für das Grundbuchamt zusammen und sind Bestandteil der Nebenkosten des Hauskaufs des Immobilienerwerbs. Berechnet werden die Entgelte nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), sie sind nicht verhandelbar.

Für die Beurkundung der Grundschuld berechnet der Notar ca. 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis Ihrer Immobilie. 0,5 Prozent Gebühren verlangt das Grundbuchamt, das die Grundschuld ins Grundbuch einträgt. Somit betragen die Kosten der Grundschuldbestellung insgesamt 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.

Die Bedeutung der Rangstelle im Grundbuch

In welcher Reihenfolge Grundschulden im Grundbuch festgehalten werden, hat für Banken wie Kreditnehmer große Bedeutung. Nach der Rangfolge im Grundbuch richten sich die Konditionen, die Finanzinstitute bei einer Baufinanzierung bewilligen.

Je weiter unten ein Kredit eingetragen wird, desto höher sind die Zinsaufschläge für die Finanzierung. Banken werden bei einer Zwangsversteigerung nach der Reihenfolge ihres Eintrags befriedigt, jeder Kreditgeber möchte daher an vorrangiger Stelle aufgeführt sein. Da der Erlös zur Tilgung der Restschuld oftmals nicht ausreicht, gehen an nachrangiger Stelle aufgelistete Kreditinstitute häufig leer aus.

Wichtige Fragen und Antworten zur Grundschuld

  • Wer darf Einsicht in das Grundbuch nehmen?

  • Kann die Kreditsumme vor der Grundschuldbestellung ausgezahlt werden?

  • Wie kann ich beim Notar Kosten sparen?

  • Was bewirkt eine Auflassungsvormerkung?

  • Welche Grundschuld wird an erster Stelle im Grundbuch eingetragen?

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