Immobilienkredit vorzeitig ablösen

Es gibt mehrere Fälle, in denen du deinen Baukredit vorzeitig ablösen kannst, ohne die Zustimmung der Bank einholen zu müssen.

• Wann ist es möglich?
• Wie ist es möglich?
• Welche Kosten fallen an?

Mehr zur Kündigung der Baufinanzierung erfährst du in den folgenden Abschnitten.

Baufinanzierung während der Sollzinsbindung kündigen

Ohne einen wichtigen Grund ist es nicht möglich, den Immobilienkredit während der Sollzinsbindung zu kündigen. Es gibt zwar wenige Ausnahmen, aber in der Regel muss der Kreditgebende zustimmen, wenn du die Baufinanzierung vorzeitig ablösen möchtest. Das gilt für alle Formen des Immobilienkredites, wie zum Beispiel für das Annuitätendarlehen sowie ein Tilgungsdarlehen.

Falls die Bank zustimmt und du deinen Baukredit vorzeitig ablösen darfst, berechnen die Kreditgebenden in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe wird seitens der Bank individuell ermittelt, sodass es sich um einen größeren Kostenfaktor handeln kann. Grundsätzlich hast du in folgenden Situationen die Möglichkeit, die Baufinanzierung während der Sollzinsbindung zu kündigen:

• Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB, falls der Kredit schon zehn Jahre läuft
• Berechtigtes Interesse, zum Beispiel geplanter Verkauf der Immobilie
• Bank stimmt der vorzeitigen Kündigung des Darlehens zu

Am einfachsten ist es, eine Baufinanzierung zu kündigen, bei der es keine Sollzinsbindung gibt. Das gilt für sogenannte variabel verzinsliche Immobiliendarlehen. Typisch für ein variables Darlehen ist, dass der Zinssatz nicht festgeschrieben wird. Stattdessen hat die Bank jederzeit die Möglichkeit, die Zinsen an die aktuellen Gegebenheiten am Markt anzupassen. Im Gegenzug hast du das Recht, das variable Immobiliendarlehen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten vorzeitig abzulösen.

Zinsbindung läuft aus: Baufinanzierung kündigen?

Läuft die Sollzinsbindung eines Immobiliendarlehens in Kürze aus, ist es empfehlenswert, eine reguläre Kündigung der Baufinanzierung vorzunehmen. Diese kannst du unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat zum Ablauf der Zinsbindung durchführen. Sprichst du gegenüber der Bank keine Kündigung des Immobiliendarlehens zum Ablauf der Zinsbindung aus, wird der Kredit in der Regel als variabel verzinsliches Darlehen zu den aktuellen Konditionen weitergeführt.

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Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie du einen Hauskredit vorzeitig kündigen kannst:

• ohne Zusatzkosten: nach 10 Jahren
• mit Zusatzkosten: unter bestimmten Umständen

Mit diesen Optionen beschäftigen wir uns in den nächsten Abschnitten unseres Beitrages.

Baufinanzierung kostenfrei nach 10 Jahren kündigen

Falls du deine Baufinanzierung vorzeitig ablösen möchtest, ist das sogar ohne das Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung unter der Voraussetzung möglich, dass der Immobilienkredit bereits seit mindestens zehn Jahren läuft. Unabhängig von der Dauer der Sollzinsbindung darfst du deine Baufinanzierung in dem Fall nach Ablauf der 10 Jahre kündigen.

Das bedeutet: Selbst wenn du mit der Bank eine Zinsbindung von beispielsweise 20 Jahren vereinbart hast, existiert nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass die Kreditgebenden eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen dürfen. Rechtliche Grundlage ist § 489 BGB. Du darfst also eine Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen.

Baufinanzierung kündigen mit Vorfälligkeitsentschädigung

Das zuvor erläuterte Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren ist praktisch die einzige Möglichkeit, die Kündigung der Baufinanzierung ohne das Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzunehmen. In nahezu allen anderen Fällen ist das Baukredit kündigen mit einer Entschädigung an die Bank verbunden. Das gilt vor allem in den folgenden Situationen: 

• Kündigung innerhalb der Sollzinsbindung und bisher absolvierte Laufzeit des Kredites geringer als zehn Jahre
• Immobilie wird verkauft
• Bank stimmt der vorzeitigen Ablösung aus einem anderen Grund zu

Selbst bei einer Zustimmung der Kreditgebenden kannst du davon ausgehen, dass du trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst. Den Immobilienkredit vorzeitig abzulösen verursacht Kosten, die von der Bank individuell ermittelt werden. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, ist von mehreren Faktoren abhängig, insbesondere:

• Restschuld
• Höhe des vereinbarten Zinssatzes
• Restlaufzeit des Immobilienkredites

Geregelt ist lediglich, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienkredit im Normalfall zehn Prozent der Restschuld nicht überschreiten sollte. In der Praxis liegt die zu zahlende Entschädigung oft zwischen fünf und zehn Prozent.

Ob das vorzeitige Ablösen eines Immobilienkredites noch während der Sollzinsbindung sinnvoll ist und du somit ein Umschulden der Finanzierung vornimmst, hängt von mehreren Faktoren ab. Erwägenswert ist die Umschuldung der Baufinanzierung als Anschlussfinanzierung vor allem dann, wenn die Zinsen am Markt in der letzten Zeit in größerem Umfang gesunken sind.

Zahlst du beispielsweise für dein aktuelles Annuitätendarlehen einen Zins von 3,8 Prozent und vergeben Banken momentan Baudarlehen zu einem durchschnittlichen Zins von 3,1 Prozent, würdest du zukünftig Zinskosten einsparen. Allerdings solltest du stets die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Manchmal führt sie dazu, dass die eingeplante Zinsersparnis komplett entfällt oder sehr gering ist.

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