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Ablauf Wohnungskauf

Wie läuft der Kauf einer Eigentumswohnung für gewöhnlich ab? Was müssen Sie beim Kaufprozess einer Wohnung beachten? Der Kaufprozess von Eigentumswohnungen einfach und übersichtlich erklärt.

Das Wichtigste in Kürze

In Städten ist das Angebot an Eigentumswohnungen größer als an Häusern.

Ist die passende Wohnung gefunden, sind im Kaufprozess schnelle Entscheidungen gefragt. Wer seine Finanzierung schon geplant hat, ist im Vorteil.

Vor dem Kauf erfolgt eine gründliche Besichtigung mit Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar erfolgt der Übergang des Eigentums und neben dem Kaufpreis fallen einige Nebenkosten an.

In diesem Ratgeber:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Die Entscheidung zwischen Wohnung und Haus

Zu Zeiten niedriger Zinsen suchen viele Anleger nach Alternativen zu einem Tagesgeldkonto oder Sparbuch. Beim Kauf einer Immobilie profitieren die Käufer von geringen Sollzinsen. Wenn Anleger ein Haus oder eine Wohnung kaufen, lässt sich diese im Alter mietfrei bewohnen, sofern der Immobilienkredit bis zum Eintritt in die Rente vollständig getilgt haben.

Menschen, die in ihrer Immobilie gleich selbst wohnen möchten, können sich stärker verwirklichen als in einem gemieteten Zuhause. Grenzen setzen lediglich das Baurecht und die Nachbarn. Doch zunächst gilt es zu schauen, welche Schritte zum Ablauf beim Wohnungskauf gehören.

Bei der Wahl zwischen einem Haus und einer Eigentumswohnung spielen das Budget und der Platzbedarf eine Rolle. Wer viel sammelt oder Hobbys hat, die viel Platz einnehmen, profitiert in einem Haus von einem zusätzlichen Stauraum im Keller oder auf dem Dachboden. Eine Wohnung bietet dafür andere Vorteile und mehr Raum auf einer Etage. Besonders in Großstädten ist zudem die Auswahl an Eigentumswohnungen meist größer.

Wer die Verantwortung für ein Grundstück mit Haus scheut und wenig Freude an Gartenarbeit hat, ist mit einer Eigentumswohnung gut beraten. Neben dem oft niedrigeren Kaufpreis gibt es im Regelfall auch einen Verwalter und Hausmeister, der sich um viele Dinge kümmert. Die Eigentumswohnung bietet sich zudem als „Einstiegsimmobilie“ in jungen Jahren an. Nach der Gründung einer Familie kann die Wohnung verkauft und im Gegenzug eine größere Immobilie gekauft werden.

So gehst du vor:

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In diesem Ratgeber:

Der Finanzcheck für den Kaufprozess der Eigentumswohnung

Was ist der erste wichtige Schritt beim Kaufprozess? Der Ablauf Wohnungskauf beginnt mit der gründlichen und kritischen Durchsicht der eigenen Finanzen. Die erste Frage gilt dem vorhandenen Eigenkapital, also dem Vermögen in Form von Sparguthaben, Aktien oder einer weiteren Immobilie.

Um zu ermitteln, wie hoch der monatliche Schuldendienst maximal sein darf, werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Wer angestellt tätig ist, berücksichtigt auf der Einnahmenseite sein monatliches Nettoeinkommen.

Wer zusätzlich über Miet- oder Kapitaleinnahmen verfügt, kann diese ebenfalls mit einplanen. Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Berücksichtigen Sie die Gefahr fallender Börsenkurse und rechnen Sie mit einem konservativen Abschlag auf Ihr derzeitiges Wertpapiervermögen. Vermieten Sie eine Immobilie, sollten Sie in Betracht ziehen, dass sie auch einmal mit einem Leerstand oder unzuverlässigen Mietern rechnen müssen.

Der nächste Blick gilt den Ausgaben. Wer wenig Überblick hat, kann mit einem Haushaltsbuch ein bis drei Monate seine Ausgaben festhalten. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass Kosten wie Versicherungsprämien oder die Mitgliedschaft in einem Verein nur einmal pro Jahr anfallen. Solche Kosten, ebenso wie Ausgaben für Urlaub oder Krankheit, sollten mit einem durchschnittlichen oder fiktiven Wert eingerechnet werden. Nun gilt es eine erste Idee zu bekommen, wie teuer die Wunschimmobilie sein darf.

Wohnungssuche leicht gemacht: Wie finde ich die passende Eigentumswohnung?

Sobald Sie Klarheit gewonnen haben, wie groß und hochwertig oder klein und umweltbewusst die Eigentumswohnung sein soll, kann es mit der Suche losgehen.

Was ist bei der Besichtigung der Wohnung wichtig?

Gehen Sie mit wachen und kritischen Augen und besser noch mit einem Experten durch die Wohnung. Ein Bauingenieur oder Bausachverständiger, aber auch ein kompetenter Handwerker bietet sich als passende Begleitung an. Er kann zugleich abschätzen, auf welche Kosten der Renovierung Sie sich einstellen sollten.

Prüfen Sie die Immobilie gründlich auf mögliche versteckte Mängel. Schimmel hinter der Tapete ist auf den ersten Blick nicht zu erkennen und den Zustand von Rohren und Leitungen kann ein Laie meist kaum beurteilen. Der Sachverständige hingegen hat die nötige Erfahrung, um hinter die Kulissen zu schauen. Ergänzend verfügt er über Messinstrumente, um beispielsweise die vorhandene Luftfeuchtigkeit zu bestimmen. Insbesondere in älteren Gebäuden sollten Sie hinterfragen, ob dort noch mit Asbest oder heute verbotenen Holzschutzmitteln gebaut wurde.

Energiekosten sind heute schon teuer und werden in Zukunft eher noch weiter steigen. In einer gut gedämmten Wohnung muss deutlich weniger geheizt werden als in einer Immobilie mit schlechter Dämmung. Daher lohnt es sich, schon heute in eine umweltfreundliche Immobilie zu investieren.

Mit wachen Augen die Eigentumswohnung kaufen

Ist das erste Darlehen für die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzer in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die der Darlehensnehmer mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hat. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld meist noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, sind Eigentumswohnungbesitzer nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen - die sogenannte Anschlussfinanzierung

Mit der passenden Finanzierung die Traumimmobilie kaufen

Um den potenziellen Kaufpreis herauszufinden, bietet sich eine Recherche am gewünschten Wohnort an. Besonders für eine Wohnung in der gefragten Innenstadtlage spielt der Faktor Zeit eine große Rolle. Wer ein interessantes Angebot sieht, sollte schnell reagieren, da Wohnungen oft in Rekordzeit verkauft werden. Damit der Käufer bei Interesse auch wirklich den Zuschlag bekommt, sollte er die Immobilienfinanzierung im Kaufprozess schon vorbereitet haben. Kümmern Sie sich daher frühzeitig um die nötigen Unterlagen und nehmen Kontakt mit einer Bank auf.

Über einen unabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie Baufi24 haben Sie gleichzeitig Zugriff auf die Angebote von mehr als 500 Banken und Bausparkassen. Baufi24 bietet online einen kostenfrei verfügbaren Baufinanzierungsrechner. Mit seiner Hilfe lässt sich abschätzen, wie hoch der Immobilienkredit maximal sein sollte.

Wie funktioniert der Kaufprozess der Eigentumswohnung?

Nach der Entscheidung für eine Eigentumswohnung bemühen sich die Käufer um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank. Mit dieser oder dem unterzeichneten Darlehensvertrag kann im nächsten Schritt beim Notar der Kaufvertrag unterzeichnet werden. Im Regelfall fordert die Bank einen Grundschuldeintrag als Sicherheit für den Immobilienkredit.

Welche Rolle spielt der Notar beim Ablauf Wohnungskauf?

Sind sich Käufer und Verkäufer einig geworden, steht der Weg zum Notar an. Dort unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag persönlich. Ohne diesen neutralen Vermittler lässt sich in Deutschland keine Wohnung rechtsgültig erwerben. Der Notar verfasst den Kaufvertrag für beide Partien fair und regelt darin, wie die Zahlung und Übergabe der Eigentumswohnung erfolgt.

Auch weitere Rechten und Pflichten der beiden Vertragspartner regelt der Kaufvertrag. Der Notar klärt Käufer und Verkäufer darüber auf. Die Übernahme von Einbauten wie einer Küche oder einer Markise finden im Vertrag gleichfalls ihren Niederschlag. Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer wird ihr Wert für die Höhe der Steuer nicht berücksichtigt. Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch und klärt, welche Eigentümer und Lasten dort eingetragen sind.

Der Kaufvertrag und die Kosten für den Notar

Der Notar stellt dem Käufer und dem Verkäufer der Wohnung vor der Unterzeichnung den Entwurf des Kaufvertrags zur Verfügung. Bis zum Leisten der Unterschrift haben Sie dann Zeit, den Kaufvertrag gründlich zu prüfen und können beim Notartermin gezielt Fragen stellen. Für die Dienstleistung des Notars fällt eine Gebühr in Höhe von ungefähr 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.

Sobald der Vertrag von allen Parteien unterschrieben wurde, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zur Absicherung des Darlehens wird üblicherweise für die Bank eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen. Nun erfolgt die Auszahlung des Immobilienkredits und die Rückzahlung des Darlehens beginnt. Diese erfolgt meist in monatlichen oder quartalsweisen Raten.

Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung

Hat ein Makler die Wohnung vermittelt, darf auch er seine Maklerprovision nach dem erfolgreichen Kauf in Rechnung stellen. Nach neuer Rechtslage teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig.

Das Finanzamt fordert zudem die Grunderwerbsteuer. Abhängig vom Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises der Eigentumswohnung. Der Käufer muss die Steuer pünktlich bezahlen, damit er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Neben diesen offensichtlichen Nebenkosten beim Wohnungskauf gilt es weitere mögliche Kosten in die Rechnung einzubeziehen. Falls die Wohnung renoviert werden muss, fallen einige Kosten für Handwerker an. Auch wenn der Käufer selbst Hand anlegt, entstehen indirekt Kosten. Durch den späteren Bezug muss der neue Eigentümer noch länger Miete zahlen, sofern er zuvor zur Miete wohnte.

Die Rückzahlung des Immobilienkredits beginnt unmittelbar und belastet das monatliche Budget. Auch das Hausgeld und Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage werden sofort fällig, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Zu guter Letzt kostet der Umzug Geld und nicht immer lassen sich 1:1 die Möbel aus dem alten Zuhause nutzen.

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