Ablauf Wohnungskauf

Wenn Anleger/-innen ein Haus oder eine Wohnung kaufen, lässt sich diese im Alter mietfrei bewohnen, sofern der Immobilienkredit bis zum Eintritt in die Rente vollständig getilgt ist. Menschen, die in ihrer Immobilie gleich selbst wohnen möchten, können sich stärker verwirklichen als in einem gemieteten Zuhause. Grenzen setzen lediglich das Baurecht und die Nachbarschaft. Doch zunächst gilt es zu schauen, welche Schritte zum Wohnungskauf Ablauf gehören.

Bei der Wahl zwischen einem Haus und einer Eigentumswohnung spielen das Budget und der Platzbedarf eine Rolle. Wer viel sammelt oder Hobbys hat, die viel Platz einnehmen, profitiert in einem Haus von zusätzlichen Stauraum im Keller oder auf dem Dachboden. Eine Wohnung bietet dafür andere Vorteile und mehr Raum auf einer Etage. Besonders in Großstädten ist zudem die Auswahl an Eigentumswohnungen meist größer.

Wer die Verantwortung für ein Grundstück mit Haus scheut und wenig Freude an Gartenarbeit hat, ist mit einer Eigentumswohnung gut beraten. Neben dem oft niedrigeren Kaufpreis gibt es im Regelfall auch eine Verwaltung und einen bzw. eine Hausmeister/-in, die  sich um viele Dinge kümmern. Die Eigentumswohnung bietet sich zudem als „Einstiegsimmobilie“ in jungen Jahren an. Nach der Gründung einer Familie kann die Wohnung verkauft und im Gegenzug eine größere Immobilie gekauft werden.

Was ist der erste wichtige Schritt beim Wohnungskauf? Der Ablauf beim Wohnung kaufen beginnt mit der gründlichen und kritischen Durchsicht der eigenen Finanzen. Die erste Frage gilt dem vorhandenen Eigenkapital, also u. a. dem Vermögen in Form von Sparguthaben, Aktien oder einer weiteren Immobilie.

Um zu ermitteln, wie hoch die monatliche Kreditrate im Rahmen einer Haushaltsrechnung maximal sein darf, werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Wer angestellt tätig ist, berücksichtigt auf der Einnahmenseite sein monatliches Nettoeinkommen.

Wer zusätzlich über Miet- oder Kapitaleinnahmen verfügt, kann diese ebenfalls mit einplanen. Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Berücksichtige die Gefahr fallender Börsenkurse und rechne mit einem konservativen Abschlag auf dein derzeitiges Wertpapiervermögen. Vermietest du eine Immobilie, solltest du in Betracht ziehen, dass auch einmal mit einem Leerstand oder unzuverlässigen Mietern gerechnet werden muss.

Der nächste Blick gilt den Ausgaben. Wer wenig Überblick hat, kann mit einem Haushaltsbuch ein bis drei Monate seine Ausgaben festhalten. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass Kosten wie Versicherungsprämien oder die Mitgliedschaft in einem Verein nur einmal pro Jahr anfallen. Solche Kosten, ebenso wie Ausgaben für Urlaub oder Krankheit, sollten mit einem durchschnittlichen oder fiktiven Wert eingerechnet werden. Als nächstes kann nun ermittelt werden, wie hoch das Budget für die Wunschimmobilie ausfallen darf. Wenn du eine Wohnung finanzieren möchtest, kannst du hierfür den Budgetrechner nutzen.

Sobald du Klarheit gewonnen hast, wie groß und hochwertig oder klein und umweltbewusst die Eigentumswohnung sein soll, kann es mit der Suche losgehen.

Was ist bei der Besichtigung der Wohnung wichtig?

Gehe mit wachen und kritischen Augen und besser noch mit einem Experten bzw. einer Expertin durch die Wohnung. Ein/-e Bauingenieur/-in oder ein/-e Bausachverständige/-r bieten sich als passende Begleitung an. Sie können zugleich abschätzen, auf welche Kosten der Renovierung du dich einstellen solltest.

Prüfe die Immobilie gründlich auf mögliche versteckte Mängel. Schimmel hinter der Tapete ist auf den ersten Blick nicht zu erkennen und den Zustand von Rohren und Leitungen lassen sich ohne ein professionelles Gutachten meist kaum beurteilen. Gutachterinnen und Gutachter für den Hauskauf haben die nötige Erfahrung, um hinter die Kulissen zu schauen. Ergänzend verfügen sie über Messinstrumente, um beispielsweise die vorhandene Luftfeuchtigkeit zu bestimmen. Insbesondere in älteren Gebäuden solltest du hinterfragen, ob dort noch mit Asbest oder heute verbotenen Holzschutzmitteln gebaut wurde.

Auch auf die Energiekosten und die Energieeffizienz muss geachtet werden. In einer gut gedämmten Wohnung muss deutlich weniger geheizt werden als in einer Immobilie mit schlechter Dämmung. Abgesehen von rechtlichen Bestimmungen lohnt es sich, in eine umweltfreundliche Immobilie zu investieren.

Ist das Darlehen für die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzende in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die mit der Bank für die Finanzierung vereinbart wurde. Der Zeit also, in der Hypothekenzinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens. Endet die Zinsbindung der Immobilienfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld abhängig von Laufzeit und Tilgungsrate meist noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 350.000 Euro (Eigenkapitaleinsatz 80.000 Euro), einem jährlichen Sollzins von 3,77 Prozent und einem Tilgungssatz von 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 180.000 Euro. Um diese Restschuld zu tilgen, sind Eigentumswohnungsbesitzende nach Ablauf der Sollzinsbindung auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Um den potenziellen Kaufpreis herauszufinden, bietet sich eine Recherche am gewünschten Wohnort an. Besonders für eine Wohnung in der gefragten Innenstadtlage spielt der Faktor Zeit eine große Rolle. Wer ein interessantes Angebot sieht, sollte schnell reagieren, da Wohnungen oft in Rekordzeit verkauft werden. Damit du bei Interesse auch wirklich den Zuschlag bekommst, solltest du die Immobilienfinanzierung im Kaufprozess schon vorbereitet haben. Kümmere dich daher frühzeitig um die nötigen Unterlagen und nimm Kontakt mit einer Bank auf.

Über einen unabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie Baufi24 hast du gleichzeitig Zugriff auf die Angebote von mehr als 500 Banken und Bausparkassen. Nutze auch den kostenlosen Baufinanzierungsrechner. Mit seiner Hilfe lässt sich abschätzen, wie hoch dein Immobilienkredit maximal sein sollte.

Nach der Entscheidung für eine Eigentumswohnung bemühst du dich um eine Finanzierungsbestätigung deiner Bank. Mit dieser oder dem unterzeichneten Darlehensvertrag kann im nächsten Schritt beim Notar bzw. der Notarin der Kaufvertrag unterzeichnet werden. Im Regelfall fordert die Bank einen Grundschuldeintrag als Sicherheit für den Immobilienkredit.

Welche Rolle spielt die Notarin oder der Notar beim Ablauf Wohnungskauf?

Sind sich Käufer/-in und Verkäufer/-in einig geworden, steht der Weg ins Notariat an. Dort unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag persönlich. Ohne diese/n neutrale/n Vermittler/-in lässt sich in Deutschland keine Wohnung rechtsgültig erwerben. Der/die Notar/-in verfasst den Kaufvertrag für beide Partien fair und regelt darin, wie die Zahlung und Übergabe des Hauses erfolgt.

Auch weitere Rechten und Pflichten regelt der Kaufvertrag. Käufer/-in und Verkäufer/-in werden beim Termin notariell darüber aufgeklärt. Die Übernahme von Einbauten wie einer Küche oder einer Markise finden im Vertrag gleichfalls ihren Niederschlag. Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer wird ihr Wert für die Höhe der Steuer nicht berücksichtigt. Es wird Einsicht in das Grundbuch genommen und geklärt, welche Eigentümer/-innen und Lasten dort eingetragen sind.

Der Kaufvertrag und die Kosten für den Notar/die Notarin

Vor der eigentlichen Unterzeichnung wird den beteiligten Parteien der Entwurf des Kaufvertrags zur Verfügung gestellt. Bis zum Leisten der Unterschrift hast du dann Zeit, den Kaufvertrag gründlich zu prüfen und du kannst beim Notariatstermin gezielt Fragen stellen. Für die notarielle Dienstleistung fällt eine Gebühr in Höhe von ungefähr 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.

Sobald der Vertrag von allen Parteien unterschrieben wurde, wird der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen. Zur Absicherung des Darlehens wird üblicherweise für die Bank eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen. Nun erfolgt die Auszahlung des Immobilienkredits und die Rückzahlung der Baufinanzierung beginnt. Diese erfolgt meist in Form eines Annuitätendarlehens in monatlichen oder quartalsweisen Raten.

Beim Kauf einer Wohnung fallen standardmäßig feste Kaufnebenkosten an. Diese sind bereits bei der Planung der Finanzierung zu berücksichtigen:

• Hat ein/e Makler/-in die Wohnung vermittelt, darf auch er bzw. sie eine Maklerprovision nach dem erfolgreichen Kauf in Rechnung stellen. Nach neuer Rechtslage teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig.
• Das Finanzamt fordert zudem die Grunderwerbsteuer. Abhängig vom Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises der Eigentumswohnung. Die Steuer muss fristgerecht bezahlt werden, damit der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden kann.
• Neben diesen offensichtlichen Nebenkosten beim Wohnungskauf gilt es, weitere mögliche Kosten in die Rechnung einzubeziehen. Falls die Wohnung renoviert werden muss, fallen einige Kosten für Sanierung und Modernisierung an. Auch wenn der Käufer bzw. die Käuferin selbst Hand anlegt, entstehen indirekt Kosten. Neben den Materialkosten sind dies u. a. durch den späteren Bezug Mietkosten für die bisherige Wohnung, sofern die aktuelle Wohnung zur Miete ist.
• Die Rückzahlung des Immobilienkredits beginnt unmittelbar und belastet das monatliche Budget. Auch das Hausgeld und Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage werden sofort fällig, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Zu guter Letzt kostet der Umzug Geld und nicht immer lassen sich 1:1 die Möbel aus dem alten Zuhause nutzen.

Du möchtest eine Wohnung finanzieren und mehr darüber erfahren, wie du den Ablauf am besten planst? Die Expertinnen und Experten von Baufi24 mit langjähriger Erfahrung in der Finanzierung von Wohnungskäufen beraten dich freundlich, gründlich und objektiv, entweder am Telefon oder persönlich vor Ort. Vereinbare einfach jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.