Annuitätendarlehen

Was ist ein Annuitätendarlehen und wie funktioniert es? Vorteile, Nachteile, Tipps und Berechnung: Der Klassiker für Baufinanzierungen einfach erklärt.

Annuitätendarlehen anfragen

Das Wichtigste in Kürze

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen: Mit fester Zinsbindung und gleichbleibender Monatsrate bietet es ein hohes Maß an Planungssicherheit.

Die Rate des Annuitätendarlehens setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Zinsbindung sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt im selben Verhältnis, die Kreditrate bleibt dabei konstant.

Den Namen hat das Annuitätendarlehen vom Begriff Annuität: Er steht für die Gesamtsumme der regelmäßigen Zahlungen in Form von Raten über das Jahr. Die Annuitätssumme bleibt konstant, Zinsanteil und Tilgungsanteil variieren.

Der Tilgungssatz ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei deinem Annuitätsdarlehen. Wähle zu Beginn der Immobilienfinanzierung eine ausreichend hohe Tilgungsrate, um den Zinsaufwand so gering wie möglich zu halten.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Der Bau oder Kauf eines Hauses oder auch einer Wohnung stellt eine hohe finanzielle Herausforderung dar. Um sich diesen Traum erfüllen zu können, ist meistens eine Kombination aus Eigenkapital und fremden Finanzmitteln notwendig. Das Fremdkapital erhältst du in Form einer Baufinanzierung als Kredit von der Bank.

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder Bau einer Immobilie die größte Investition ihres Lebens. Deshalb ist die Auswahl eines geeigneten Darlehens besonders wichtig. Die klassische Form des Baukredits, und nach wie vor die häufigste Variante, ist das sogenannte Annuitätendarlehen.

Diese Darlehensart ist insbesondere wegen ihrer Planungssicherheit so beliebt. Die Merkmale des Annuitätendarlehens sind:

eine gleichbleibend hohe monatliche Kreditrate
eine feste Sollzinsbindung

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du den aufgenommenen Immobilienkredit in Form von Annuitäten zurück. Der Begriff Annuitätendarlehen leitet sich vom Wort „Annuität“ ab. Dieses stammt vom lateinischen Wort „annus“, das für Jahr steht. Im Kontext Baufinanzierung bedeutet dies: Konkret ist hier mit Annuität eine kontinuierliche, jährliche Geldzahlung gemeint. Ferner setzen sich bei einem Hypothekendarlehen die einzelnen Raten aus zwei Teilen zusammen:

dem Zinsanteil
dem Tilgungsanteil

Die Höhe der jeweiligen Anteile verändert sich dabei über die Laufzeit. Dazu findest im nächsten Abschnitt alle Informationen.

So gehst du vor:

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So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Die monatliche Kreditrate verändert über die gesamte Laufzeit nicht. So wird bereits zum Abschluss deiner Hauskauf Finanzierung die zu zahlende Rate ermittelt. So weißt du genau, wie hoch deine monatliche finanzielle Belastung in den folgenden Jahren – bis zum Ende der Zinsbindung – ist.

Zinsanteil und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Das prägnanteste Merkmal eines Annuitätendarlehens ist die gleichbleibend hohe monatliche Rate. Diese setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

Zinsanteil: Bei deiner Finanzierung fallen die Zinsen zu jeder Zeit immer nur auf den noch ausstehenden Betrag deines Kredits an.
Tilgungsanteil: Mit dem Tilgungsanteil wiederum führst du monatlich deine Kreditschuld zurück.

So verändern sich Zinsanteil und Tilgungsanteil anteilig während der Zinsbindung

Vorteile und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens liegt in seiner Planbarkeit. Im Folgenden listen wir dir die wichtigsten Vorteile und Nachteile auf.

Vorteil 1: Die monatlichen Raten bleiben konstant

Wie bereits oben erläutert ist die Rate, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt, jeden Monat gleich hoch. Das bietet dir maximale Planungssicherheit und du kennst deine finanzielle Belastung bis zum Ende der Zinsbindung bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses deiner Immobilienfinanzierung.

Vorteil 2: Du sicherst dir einen festen Zinssatz

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt der vereinbarte Sollzins bis zur Zinsbindungsfrist gleich. Hast du dir während der Niedrigzinsphase einen guten Zinssatz gesichert, profitierst du auch während steigenden Zinsen von deinem vereinbarten Zinssatz. Sind die Zinsen aktuell höher oder befinden sich in einem Aufwärtstrend, kannst du dich gegen weiterhin steigende Bauzinsen absichern.

Vorteil 3: Deine Restschuld reduziert sich kontinuierlich

Jede von dir gezahlte Tilgung vermindert die Restschuld. Für gewöhnlich kommen die einzelnen Tilgungszahlungen unmittelbar zum Abzug. Weiterhin ergibt sich der zu zahlende Zinsanteil aus dem Produkt des Zinssatzes und der aktuellen Höhe der Restschuld. Deshalb hat eine geringere Restschuld niedrigere Zinszahlungen zur Folge.

Vorteil 4: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist bekannt

Bei einem Annuitätendarlehen steht schon zum Start der Baufinanzierung fest, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausfällt. Das vereinfacht die frühzeitige Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung.

Nachteil: Du bist weniger flexibel

Die Kehrseite der Medaille: Die gute Planbarkeit bringt eine geringere Flexibilität mit sich. Innerhalb der Sollzinsbindung musst du den Immobilienkredit wie vereinbart bedienen.

Die Zinsen steigen: In diesem Fall ist dir dein niedrigerer Zinssatz bis zum Ende der Zinsbindung sicher.
Die Zinsen fallen: Du musst den vereinbarten Zinssatz trotzdem zahlen. Sondertilgungen sind nur in der Höhe möglich, wie sie vertraglich zugesichert wurden.

Möchtest du zusätzliche Tilgungen leisten oder die Immobilienfinanzierung früher als vereinbart ablösen? Dann verlangt die Bank i.d.R. eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Prüfe bereits bei Vertragsabschluss, ob bei der Baufinanzierung Sondertilgungen möglich sind und wenn ja, ob dafür Kosten anfallen.

Annuitätendarlehen berechnen

Der Begriff Annuität stammt aus der Investitionsrechnung und bezeichnet eine jährlich wiederkehrende Zahlungsreihe. Diese dient zur Rückführung einer Kapitalschuld, wie etwa bei einem Immobilienkredit. Es gilt:

Annuität (jährlich) = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Bei einem Annuitätendarlehen, das im Zuge einer Baufinanzierung aufgenommen wird, bleibt die Höhe der Annuität gleich. Um sie zu ermitteln, berechnest du die jeweiligen Zinsen und Tilgungen.

Formeln zur Berechnung

Im ersten Schritt errechnest du den Zinsanteil:

Zinsanteil = Restschuld * Zinssatz/100

Dafür benötigst du die Höhe der Restschuld:

Restschuld = Darlehensbetrag - Summe der gezahlten Tilgungen

Daraus ergibst sich der Tilgungsanteil:

Tilgungsanteil = Annuität - Zinsanteil

Annuitätenrechner für Annuitätendarlehen

Schneller und einfacher kannst du die monatliche Kreditrate für deine Immobilienfinanzierung mit dem kostenlosen Annuitätendarlehen-Rechner ermitteln.

Mit dem Rechner für Annuitätendarlehen kannst du verschiedene Szenarien für deine Finanzierung durchspielen und dir einen detaillierten Tilgungsplan erstellen. Im Folgenden findest du eine exemplarische Beispielrechnung (Stand Oktober 2023).

Eckdaten des Annuitätendarlehens:

Kaufpreis der Immobilie (Nordrhein-Westfalen): 350.000 €
Eigenkapital: 90.000 €
Sollzinssatz: 4 %
Anfänglicher Tilgungssatz: 4 %
Zinsbindung: 20 Jahre

Mit dem Annuitätenrechner erhältst du mit wenigen Klicks folgendes Ergebnis:

Kaufnebenkosten: 42.245 € (Maklerprovision, Notarkosten- und Grundbuch, Grunderwerbsteuer)
monatliche Darlehensrate: 1.511,23 €
Restschuld nach Zinsbindung: 117.485,34 €

Ein Blick in den Tilgungsplan zeigt die Anteile von Zinsen und Tilgung bei der monatlichen Kreditrate über die Laufzeit der Zinsbindung, exemplarisch einzelne jeweils erste Raten des jeweiligen Jahres während der Zinsbindung:

Monatliche Kreditrate	Höhe der Kreditrate	Davon Zinsen	Davon Tilgung
1. Rate	1.511,23 €	1.007,48 €	503,74 € (= 33,33 % der Rate)
1. Rate 2024	1.511,23 €	1.004,12 €	507,11 € (= 33,56 % der Rate)
1. Rate 2026	1.511,23 €	961,96 €	549,27 € (= 36,35 % der Rate)
1. Rate 2028	1.511,23 €	916,29 €	594,94 € (= 39,37 % der Rate)
1. Rate 2033	1.511,23 €	784,81 €	726,41 € (= 48,07 % der Rate)
1. Rate 2038	1.511,23 €	624,28 €	886,95 € (= 58,70 % der Rate)
1. Rate 2043	1.511,23 €	428,26 €	1.082,96 € (= 71,67 % der Rate)
Letzte Rate	1.511,23 €	5,69 €	1.505,54 € (= 99,62 % der Rate)

Mit anfänglich höherem Tilgungssatz Kosten sparen

Du möchtest die Zinsaufwendungen für deine Immobilienfinanzierung so niedrig wie möglich halten? Dann achte bei deinem Annuitätendarlehen auf eine möglichst hohe anfängliche Tilgungsrate. Durch jede einzelne Rate tilgst du einen Teil deines Darlehens und verringerst so die Restschuld. Je höher direkt zu Beginn der Tilgungssatz, desto schneller reduzierst du die Restschuld. Bei ansonsten gleicher Finanzierungsstruktur gilt: Je höher der Tilgungssatz, umso ...

niedriger ist die Zinslast
höher ist die monatliche Rate
schneller ist das Darlehen abgezahlt

Die Baufi24 Berater und Beraterinnen empfehlen deshalb einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent. Wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf das Annuitätendarlehen, illustriert dieses Beispiel (Stand: Oktober 2023):

Rechenbeispiel Annuitätendarlehen: Tilgungsrate

Eckdaten des Annuitätendarlehens:

Kaufpreis der Immobilie (Nordrhein-Westfalen): 350.000 €
Eigenkapital: 90.000 €
Sollzinssatz: 4 %
Zinsbindung: 20 Jahre

Tilgungssatz	Monatliche Rate	Laufzeit bis zur Volltilgung	Restschuld am Ende der Zinsbindung
1 %	1.259,35 %	40 Jahre	209.865,17 €
2 %	1.511,23 €	27 Jahre	117.485,34 €
3 %	1.762,10 €	21 Jahre	25.105,51 €

Wichtig ist eine individuelle Finanzierung. Auch, wenn sich mit einem höheren Tilgungssatz Kosten sparen lassen, so muss die monatliche finanzielle Belastung auch nachhaltig tragbar sein. Neben der Höhe des Eigenkapitals, der Bonitätsprüfung, den Zinsen und der Tilgungsrate spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

Kontaktiere unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen telefonisch, per E-Mail oder in einer der vielen Geschäftsstellen deutschlandweit oder lass dir direkt ein unverbindliches und kostenloses Angebot für ein Annuitätendarlehen schicken. Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken und finden ein maßgeschneidertes Angebot, dass zu dir und deinen Bedürfnissen passt.

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April 2023
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TF

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Werner

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Februar 2023

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Annuitätendarlehen

Das Wichtigste in Kürze

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Sollzinsbindung bei Annuitätendarlehen

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Zinsanteil und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Vorteile und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Vorteil 1: Die monatlichen Raten bleiben konstant

Vorteil 2: Du sicherst dir einen festen Zinssatz

Vorteil 3: Deine Restschuld reduziert sich kontinuierlich

Vorteil 4: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist bekannt

Nachteil: Du bist weniger flexibel

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Mit anfänglich höherem Tilgungssatz Kosten sparen

Rechenbeispiel Annuitätendarlehen: Tilgungsrate

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