Annuitätendarlehen – beliebteste Variante der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen: Erste Wahl bei der Immobilienfinanzierung

Der Kauf oder Bau eines Hauses stellt ohne Frage eine enorme finanzielle Herausforderung dar. Damit Sie sich diesen Traum erfüllen können, benötigen Sie in der Regel eine Kombination aus Eigenkapital und fremden Finanzmitteln. Das Fremdkapital für die Baufinanzierung bekommen Häuslebauer in Form eines Kredits von der Bank zur Verfügung gestellt.

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder Bau einer Immobilie die größte Investition ihres Lebens. Deshalb ist die Auswahl eines geeigneten Darlehens besonders wichtig. Die klassische Form des Baukredits ist nach wie vor das Annuitätendarlehen. Immobilienkäufer und Häuslebauer bevorzugen mehrheitlich diese Kreditvariante. Denn mit einem Annuitätendarlehen lässt es sich hervorragend planen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie den aufgenommenen Immobilienkredit in Form von Annuitäten zurück. Der Begriff „Annuität“ stammt vom lateinischen Wort „annus“, das für Jahr steht. Konkret ist hier mit Annuität eine kontinuierliche, jährliche Geldzahlung gemeint. Ferner setzen sich bei einem Hypothekendarlehen die einzelnen Raten aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe der jeweiligen Anteile verändert sich dabei über die Laufzeit.

Allerdings, und das ist die Besonderheit dieser Kreditart, bleibt der Betrag der Rate konstant. Genauer gesagt, ändert sich die Darlehensrate für die Dauer der Sollzinsbindung nicht. Somit wissen Häuslebauer und Immobilienkäufer schon bei Vertragsabschluss, wie hoch die monatliche Rate in den nächsten Jahren ist.

Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Dauerhaft konstante Kreditraten machen Baufinanzierung sehr gut planbar

Die besondere Stärke des Hypothekendarlehens liegt in dessen Planbarkeit. Schließlich verändert sich die monatliche Kreditrate über die gesamte Laufzeit nicht. So wird bereits zum Abschluss Ihrer Hauskauf Finanzierung die zu zahlende Rate ermittelt. Immobilienkäufer und Häuslebauer wissen somit genau, wie hoch die finanzielle Belastung in den folgenden Jahren ist.

Fixer Zinssatz während der Sollzinsbindung

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt ebenso der vereinbarte Sollzins bis zur Zinsbindungsfrist gleich. Derzeit befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem äußerst niedrigen Niveau. Wenn Sie jetzt ein Annuitätendarlehen abschließen, können Sie sich diese Niedrigzinsen für mehrere Jahre sichern. Sollten dann in den nächsten Jahren die Zinsen wieder anziehen, zahlen Sie lediglich den beim Abschluss der Hauskauf-Finanzierung vereinbarten Zinssatz.

Restschuld reduziert sich kontinuierlich

Jede von Ihnen gezahlte Tilgung vermindert die Restschuld. Für gewöhnlich kommen die einzelnen Tilgungszahlungen unmittelbar zum Abzug. Weiterhin ergibt sich der zu zahlende Zinsanteil aus dem Produkt des Zinssatzes und der aktuellen Höhe der Restschuld. Deshalb hat eine geringere Restschuld niedrigere Zinszahlungen zur Folge.

Restschuld nach Zinsbindungsfrist bereits zu Beginn bekannt

In der Regel handelt es sich bei einem Hypothekendarlehen um kein Volltilgerdarlehen. Das heißt, dass nach der Sollzinsbindung noch eine Restschuld offen ist. Für diese benötigen Sie dann eine Anschlussfinanzierung. Vorteil: Bei einem Annuitätendarlehen steht schon zum Start der Baufinanzierung fest, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausfällt. Das vereinfacht die frühzeitige Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung erheblich. Den genannten Vorteilen stehen aber auch Nachteile gegenüber.

Geringere Flexibilität aufgrund fester Vertragslaufzeit

Innerhalb der Sollzinsbindung müssen Sie den Immobilienkredit wie vereinbart bedienen. Selbst wenn die Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit gefallen sind, haben Häuslebauer den zuvor festgesetzten Sollzins zu zahlen. Darüber hinaus sind Sondertilgungen nur in der Höhe möglich, wie sie vertraglich zugesichert wurden. Möchten Sie zusätzliche Tilgungen leisten oder die Immobilienfinanzierung früher als vereinbart ablösen? Dann verlangt die Bank dafür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Risiko fallender Hypothekenzinsen in den kommenden Jahren

Zwar bietet die Sollzinsbindung dem Kreditnehmer eine solide Planungssicherheit. Fallen allerdings die Bauzinsen zukünftig noch weiter, profitieren Sie mit einem Annuitätendarlehen nicht von dieser Entwicklung. Denn ein solcher Immobilienkredit lässt sich erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beziehungsweise nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen.

Grundsätzlich kommt ein Hypothekendarlehen für alle infrage, die selbst genutztes Wohneigentum erwerben möchten. Darüber hinaus ist diese Kreditart die richtige Wahl, wenn Sie von der künftigen Entwicklung der Bauzinsen unabhängig sein wollen. Häuslebauer und Immobilienkäufer haben zudem die Möglichkeit, ihr Annuitätendarlehen individuell auf ihre finanzielle Situation abzustimmen. Wählen Sie hierzu einfach den gewünschten Tilgungssatz zum Vertragsabschluss aus. Die Baufi24 Spezialisten beraten gerne zu dem Thema.

Annuitätendarlehen: So verändern sich Zins und Tilgung während der Kreditlaufzeit

Wie bereits dargestellt, besteht eine Annuität, also eine Kreditrate, aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die Höhe des Zinsanteils hängt von 2 Faktoren ab: dem festgelegten Zinssatz sowie der Restschuld. Während Ersterer über die Zinsbindungsdauer konstant bleibt, reduziert sich die Restschuld mit jeder Tilgung. Aufgrund dessen ist zu Beginn der Immobilienfinanzierung der Zinsanteil am höchsten und sinkt dann kontinuierlich.

Da sich die Gesamtrate beim Annuitätendarlehen nicht ändert, muss bei fallendem Zinsanteil die Höhe der Tilgungen um den gleichen Betrag zunehmen. Somit steigt beim Hypothekendarlehen der Tilgungssatz mit der Laufzeit. Bei der letzten Kreditrate ist dann der Tilgungsanteil maximal, während der Zinsanteil minimal ist.

Ein kurzes Beispiel verdeutlicht das Verhältnis von Zins- zu Tilgungsanteil über die Laufzeit: Angenommen, eine Familie möchte im Rahmen einer Hauskauf-Finanzierung ein Darlehen über 200.000 Euro aufnehmen (Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €). Es wurde ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 Prozent vereinbart. Der Sollzins liegt bei 1 Prozent und gilt für 10 Jahre (Sollzinsbindung). In diesem Fall sieht der Tilgungsplan für die ersten 5 Jahre wie folgt aus (1. Rate ab Januar 2021, Stand: Juli 2020):

Die Tabelle zeigt, dass der Zinsanteil an der Gesamtrate innerhalb der ersten 5 Jahre von rund 33 Prozent auf circa 30 Prozent fällt. Im Gegenzug steigen die Tilgungen von knapp 67 Prozent auf über 69 Prozent. Somit lässt sich feststellen: Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit hinweg, während der Tilgungsanteil kontinuierlich zunimmt.

Mit anfänglich höherem Tilgungssatz Kosten sparen

Sie möchten die Zinsaufwendungen für Ihre Immobilienfinanzierung so niedrig wie möglich halten? Dann sollten Sie bei Ihrem Annuitätendarlehen auf eine hohe anfängliche Tilgungsrate achten. Der Hintergrund ist dieser: Durch jede Tilgung zahlt der Kreditnehmer einen Teil des Darlehens an die Bank zurück. Somit verringert sich die Restschuld.

Wer gleich zu Beginn einen höheren Tilgungssatz wählt, reduziert die Restschuld entsprechend schneller. Weiterhin ergibt sich der Zinsanteil der Rate aus dem fixen Zinssatz sowie der Restschuld. Ist diese dank höherer Tilgungen bereits niedriger, senken Sie dadurch Ihre Zinsaufwendungen. Auf diese Weise können Immobilienkäufer und Häuslebauer einiges an Geld sparen.

Zugleich ist mit einer hohen anfänglichen Tilgungsrate das Annuitätendarlehen rascher abbezahlt. Die Baufi24 Berater empfehlen deshalb einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent. Wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf die Baufinanzierung auswirken, lässt sich am einfachsten an einem Beispiel illustrieren (Stand: Juli 2020):

Grundsätzliches zum Kredit

• Wert/Kaufpreis der Immobilie: 275.000 €
• Eigenkapital: 25.000 €
• Kreditbetrag: 250.000 €
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Sollzins pro Jahr: 1 %

Fall 1: Tilgungssatz: 2 %

• monatliche Darlehensrate: 625,00 €
• Zinsanteil: 208,33 € (33,33 % der Rate)
• Tilgungsanteil: 416,67 € (66,67 % der Rate)
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 40 Jahre, 5 Monate

Am Ende der Zinsbindung von 10 Jahren:

• Restschuld: 197.437,55 €
• getilgter Betrag: 52.562,45 €

Am Ende des Darlehens (bei unverändertem Sollzins):

• Zinszahlungen gesamt: 54.225,17 €

Fall 2: Tilgungssatz: 3 %

• monatliche Darlehensrate: 833,33 €
• Zinsanteil: 208,33 € (25 % der Rate)
• Tilgungsanteil: 625,00 € (75 % der Rate)
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 28 Jahre, 8 Monate

Am Ende der Zinsbindung von 10 Jahren:

• Restschuld: 171.156,33 €
• getilgter Betrag: 78.843,67 €

Am Ende des Darlehens (bei unverändertem Sollzins):

• Zinszahlungen gesamt: 37.801,75 €

Wer sich für eine anfängliche Tilgungsrate von 3 Prozent entscheidet, würde hier jeden Monat eine um rund 200 Euro höhere Kreditrate bezahlen. Dafür hätten Sie aber nach 10 Jahren schon 78.843,67 Euro von Ihrem Annuitätendarlehen getilgt. Bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent zu Beginn würde sich die Tilgung bis dahin nur auf 52.562,45 Euro belaufen.

Noch entscheidender ist allerdings der Unterschied, der sich nach vollständiger Tilgung des Kredits ergibt. So zahlen Sie mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 Prozent über die gesamte Laufzeit 54.225,17 Euro an Zinsen. Demgegenüber sparen Darlehensnehmer mit einer 3-prozentigen Tilgungsrate rund 16.000 Euro an Kosten ein. Das Beispiel macht eindrucksvoll klar, wie viel Geld sich mit einem höheren Tilgungssatz über die Jahre sparen lässt.

Annuitätenrechner: Wie berechnet sich eine Annuität?

Der Begriff Annuität stammt aus der Investitionsrechnung und bezeichnet eine jährlich wiederkehrende Zahlungsreihe. Diese dient zur Rückführung einer Kapitalschuld, wie etwa bei einem Immobilienkredit. Es gilt:

Annuität (jährlich) = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Bei einem Annuitätendarlehen, das im Zuge einer Baufinanzierung aufgenommen wird, bleibt die Höhe der Annuität gleich. Um sie zu ermitteln, müssen Sie die jeweiligen Zinsen und Tilgungen berechnen. Erstere setzen sich wie folgt zusammen:

Zinsanteil = Restschuld * Zinssatz/100

Wobei gilt:

Restschuld = Darlehensbetrag - Summe der gezahlten Tilgungen

Weiterhin ergibt sich:

Tilgungsanteil = Annuität - Zinsanteil

Wollen Sie die monatliche Kreditrate (Annuität) für Ihre Immobilienfinanzierung konkret ermitteln, geht das am schnellsten mit dem Rechner für Annuitätendarlehen. Dazu sind lediglich einige Eckdaten anzugeben. Ein Beispiel (Stand: Juli 2020):

• Eingaben:
• Wert/Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
• Eigenkapital: 50.000 €
• Kreditbetrag: 200.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins pro Jahr: 0,75 %
• anfänglicher Tilgungssatz: 2,5 %

Der Rechner bestimmt binnen Sekunden folgende Ergebnisse:

• monatliche Darlehensrate: 541,67 €
• davon Zinsen: 125,00 € (23,08 % der Rate)
• davon Tilgung: 416,67 € (76,92 % der Rate)

Neben diesen Informationen liefert der Annuitätenrechner zahlreiche weitere nützliche Werte zu Ihrem Baukredit. So lassen sich über diesen beispielsweise auch die Laufzeit bis zur Volltilgung des Darlehens sowie die gesamten Zinszahlungen errechnen. Passen Sie die Eingaben einfach individuell an und Sie erhalten sofort die Höhe Ihrer Annuität.

Wenn auch Sie ein auf Ihre Anforderungen zugeschnittenes Annuitätendarlehen aufnehmen möchten, stehen Ihnen die Baufi24 Berater zu Diensten. Setzen Sie sich jetzt mit ihnen in Verbindung und lassen sich ein unverbindliches und kostenloses Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung erstellen.