Baufinanzierung umschulden

Sparen Sie mitunter Tausende Euro an Zinskosten mit einer Umschuldung Ihres Immobilienkredits

Lohnt sich eine Umschuldung des Immobilienkredits? Welche Kosten können dabei entstehen? Wann ist eine Umschuldung der Baufinanzierung am sinnvollsten? All das erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Baufinanzierung umschulden

Generell wichtig
9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Umschuldung wird ein bestehender Kredit durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abgelöst. Ziel ist dabei immer, die finanzielle Last des Schuldners nachhaltig zu senken.
  • Für viele Darlehensnehmer kann eine Umschuldung der Immobilienfinanzierung interessant sein – insbesondere aufgrund des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus.
  • Ob sich dieser Schritt auch für Sie persönlich lohnt und was bei einer Umschuldung zu berücksichtigen ist, erfahren Sie hier.

So gehen Sie vor

  • Informieren Sie sich in unserem Artikel, ob eine Umschuldung für Ihres Immobilienkredits für Sie infrage kommt.
  • Nutzen Sie unseren Zinschart, um die aktuellen Hypothekenzinsen im Blick zu behalten.
  • Vereinbaren Sie ein kostenfreies und unverbindliches Gespräch mit Ihrem Baufi24-Berater und finden Sie heraus, wie viel Sie genau durch eine Umschuldung sparen können.

In diesem Ratgeber:

Was ist eine Umschuldung?

Sie haben bei einem Kreditinstitut ein Darlehen aufgenommen und möchten dieses durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank ablösen? Dieser Vorgang wird als Umschuldung bezeichnet. In einem solchen Fall vollzieht sich ein sogenannter Gläubigerwechsel – weg vom bisherigen Kreditinstitut, hin zur neuen Bank. Darlehensnehmer entscheiden sich normalerweise für eine Umschuldung, wenn sie dadurch zukünftig Zinsen und somit Geld einsparen.

Falls Sie schon vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, kann Ihnen eine Umschuldung große finanzielle Vorteile bieten. Doch auch Konsumentenkredite, etwa für eine neue Waschmaschine oder einen Fernseher, sind bei vielen Privatkunden beliebt. Wer einen solchen in Anspruch genommen hat, sollte ebenfalls prüfen, ob ein neuer Kreditvertrag nicht attraktiver ist.

Bei diesem Artikel liegt der Fokus auf dem Thema Umschuldung der Immobilienfinanzierung. Im Vergleich zu einem gewöhnlichen Ratenkredit handelt es sich bei einem Baudarlehen um einen komplexen Vertrag. So vereinbaren Sie bei einer Baufinanzierung in der Regel eine feste Zinsbindungsdauer. Diese liegt meist zwischen fünf und 30 Jahren. Bauherren und Hauskäufer sollten sich jedoch schon einige Jahre nach Darlehensauszahlung Gedanken darüber machen, ob und wann eine Umschuldung für sie sinnvoll ist.

Zu welchem Zeitpunkt ist eine Umschuldung möglich?

Für den Darlehensnehmer ist vor allem die Frage interessant, ob sich die Ablösung eines Immobilienkredits durch einen neuen in der aktuellen Situation lohnt. Um das zu beantworten, gilt es als Erstes zu klären, wann eine Umschuldung grundsätzlich zulässig ist. Sofern eine dieser Bedingungen zutrifft, können Sie sich sofort auf die Suche nach einem günstigeren Kredit machen:

Nach Ablauf von zehn Jahren

Wer bereits vor mehr als zehn Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kann seinen Vertrag unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kündigen und umschulden. Dieses Recht ergibt sich aus § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Nach Ende der Zinsbindung

Des Weiteren lässt sich Ihr Darlehen umschulden, sofern die Zinsbindungsdauer verstrichen ist. Wer beispielsweise eine Sollzinsbindung von 15 Jahren mit der Bank vereinbart hat, kann den Kreditvertrag nach Ablauf dieser Zeitspanne mit einer Kündigungsfrist von nur einem Monat kündigen.

Bei berechtigtem Interesse zu jeder Zeit

Eine Umschuldung ist ebenfalls erlaubt, sofern ein berechtigtes Interesse beim Darlehensnehmer besteht. Dazu räumt Ihnen der Gesetzgeber nach § 490 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Ein berechtigtes Interesse liegt etwa vor, wenn die finanzierte Immobilie veräußert werden soll. Allerdings darf in einem solchen Fall die Bank vom Kreditnehmer Schadensersatz für entgangene Zinszahlungen verlangen. Dies macht sie in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.

Trifft keines der drei Kriterien auf Ihr Darlehen zu, ist aktuell leider keine Umschuldung möglich.

Umschuldung bei variablem Zinssatz

Falls Sie eine Immobilienfinanzierung mit variablem Zinssatz abgeschlossen haben, lässt sich der Vertrag jederzeit mit einer dreimonatigen Frist ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Wann ergibt eine Umschuldung Sinn?

Sofern Sie Ihren Kredit kündigen dürfen, stellt sich nun die Frage, ob das für Sie auch von Vorteil ist. Insbesondere nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach zehn Jahren sollte der alte Darlehensvertrag dazu einer genauen Prüfung unterzogen werden. Denn aufgrund der in den letzten Jahren stark gesunkenen Zinsen profitieren zahlreiche Kreditnehmer von einer Umschuldung der Baufinanzierung.

Falls der Sollzins beim neuen Darlehen nur etwas geringer ausfällt als beim alten, werden Sie mit einem Wechsel bares Geld sparen. Das gilt auch deshalb, weil die Bank nach Ablauf von zehn Jahren oder nach Ende der Zinsbindungsdauer keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben darf.

Anders sieht es bei einer Darlehenskündigung aus berechtigtem Interesse aus. Wer von diesem Recht Gebrauch macht, muss der kreditgebenden Bank Schadensersatz für die frühzeitige Kündigung zahlen. In einem solchen Fall lässt es sich nicht allgemein beantworten, ob eine Umschuldung finanziell lukrativ ist.

Um eine Entscheidung treffen zu können, haben Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung der Zinsersparnis aus der Kreditablösung gegenüberzustellen. Wenden Sie sich dafür gerne auch an einen Baufi24 Spezialisten. Dieser wird den bisherigen Vertrag genau unter die Lupe nehmen und ihn mit den derzeit besten Angeboten zur Immobilienfinanzierung vergleichen.

Merkregel zur Umschuldung

Falls der Sollzins der neuen Bank gegenüber der alten um mindestens 0,2 Prozent niedriger liegt, zahlt sich die Umschuldung der Immobilienfinanzierung meist aus.

Welche Kosten können bei einer Umschuldung anfallen?

Wer sein Darlehen durch einen Kredit bei einer anderen Bank ablösen möchte, muss grundsätzlich mit zwei Arten von Kosten rechnen:

  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Notar- und Grundbuchgebühren

Normalerweise haben Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen, wenn Sie im Rahmen eines Hausverkaufs Ihren Darlehensvertrag aus berechtigtem Interesse vorzeitig kündigen. Denn dem Kreditinstitut entgehen durch einen solchen Schritt mitunter nicht unerhebliche Zinszahlungen. Die Höhe der zu zahlenden Gebühr richtet sich dabei nach den AGB der kreditgebenden Bank.

Aber Achtung: Im Gegensatz zu einem Ratenkredit mit Zinsbindung ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung nicht gedeckelt. Außerdem ist die genaue Berechnung kompliziert. Daher sollten Sie am besten zu einem erfahrenen Baufi24 Experten Kontakt aufnehmen und sich von ihm beraten lassen.

Ist die Zinsbindung des Darlehensvertrags bereits abgelaufen oder ist dieser älter als zehn Jahre? In beiden Fällen muss sich der Kreditnehmer keine Sorgen um eine Vorfälligkeitsentschädigung machen. Denn unter diesen Bedingungen darf die alte Bank keine zusätzlichen Gebühren bei einer Umschuldung verlangen.

Wer beim Wechsel des Kredits keine Vorfälligkeitsentschädigung zu überweisen hat, muss beim Umschulden der Baufinanzierung dennoch mit Kosten rechnen. Sofern Sie Ihren alten Darlehensvertrag durch einen neuen bei einer anderen Bank ablösen wollen, findet ein Gläubigerwechsel statt. Dabei wird die auf die alte Bank als Sicherheit eingetragene Grundschuld auf das neue Kreditinstitut übertragen.

Hierbei hat ein Notar zu veranlassen, dass die alte Grundbucheintragung gelöscht und die neue Bank in das Grundbuch aufgenommen wird. Folglich fallen bei diesem Vorgang Kosten für den Notar sowie für das Grundbuchamt an. Die Gebühren sind dabei von der Höhe der Grundschuld beziehungsweise vom Darlehensbetrag abhängig.

Wer profitiert von einer Umschuldung und was sind die Vorteile dabei?

Umschuldung Immobilienkredit
Zehn Jahre nach Auszahlung des Immobilienkredits greift das sogenannte Sonderkündigungsrecht.

Haben Sie sich Ihr Darlehen zum Immobilienkauf bereits vor mehr als zehn Jahren auszahlen lassen? Dann sollten Sie prüfen, welcher Zinssatz damals vereinbart wurde. Da der Kreditzins bei Baudarlehen im Jahr 2009 bei über vier Prozent lag, können Sie durch eine Umschuldung einiges an Geld sparen. Denn die Hypothekenzinsen bewegen sich mittlerweile deutlich unter einem Prozent. Außerdem haben alle Kreditnehmer die Möglichkeit, ihren alten Vertrag umzuschulden, sofern die Zinsbindungsfrist verstrichen ist.

Aus berechtigtem Interesse lässt sich ein Darlehensvertrag ebenfalls kündigen. Allerdings kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung den Vorteil der Zinsersparnis zunichtemachen.

Wer aber noch Kreditraten aus einem alten Darlehensvertrag zu bedienen hat, für den lohnt sich in der Regel eine Umschuldung. Denn das Einsparpotenzial kann immens sein. So lassen sich mit einer Reduzierung des Zinssatzes um nur ein Prozent erhebliche Kosten pro Monat einsparen. Wenn Sie konkret wissen möchten, wie hoch die Rate bei einem neuen Darlehen ausfällt, nutzen Sie einfach den Baufinanzierungsrechner. Dieser ermittelt auf Basis aktueller Zinssätze unter anderem die monatliche Kreditrate sowie die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung.

Dank eines neuen, günstigeren Darlehensvertrags ist es möglich, die monatlichen Raten bei gleichbleibend hohen Tilgungen zu senken. Auf diese Weise kann sich der Kreditnehmer finanziell entlasten. Darüber hinaus lässt sich die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung einsetzen. Dieser Schritt lohnt sich für alle Darlehensnehmer, die ihre Kreditlaufzeit verkürzen und schneller ins abbezahlte Eigenheim wollen. Ferner sind Sie mit einem höheren Tilgungssatz früher schuldenfrei.

Die zusätzlich gewonnene Flexibilität spricht ebenfalls für eine Umschuldung. Darlehensnehmer haben beim Abschluss eines neuen Kreditvertrags nämlich die Option, Tilgungssätze, Sondertilgungen sowie die Sollzinsbindung neu festzulegen. Dadurch lässt sich eine neue Immobilienfinanzierung flexibel an Ihre aktuellen Bedürfnisse anpassen. Doch auch wer mehrere Baukredite zu einem zusammenfassen möchte, kann dies im Zuge einer Umschuldung tun.

Umschuldung bei der Anschlussfinanzierung – das sollten Sie wissen

Falls die Zinsbindungsdauer Ihrer Immobilienfinanzierung abgelaufen ist, benötigen Sie für die Restschuld einen neuen Kredit. Dieser wird auch als Anschlussfinanzierung bezeichnet.

Bei einer Baufinanzierung hat der Darlehensnehmer meist eine Sollzinsbindung zwischen fünf und 20 Jahren vereinbart. Spätestens wenn sich dieser Zeitraum dem Ende zuneigt, sollten Sie sich über die weitere Finanzierung Gedanken machen. In der Regel erhalten Darlehensnehmer mehrere Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot der Hausbank für eine Prolongation. Dabei handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen kreditgebenden Bank. Der Abschluss einer Prolongation ist für den Kreditnehmer besonders einfach, da in diesem Fall kein Gläubigerwechsel stattfindet.

Allerdings ist zu hinterfragen, ob das Angebot Ihrer alten Bank tatsächlich das aktuell beste am Markt ist. Daher ist es empfehlenswert, einen versierten Experten von Baufi24 zurate zu ziehen. Gerne prüft dieser das Vertragsangebot Ihrer Hausbank und vergleicht es mit den derzeit günstigsten Kreditinstituten.

Da die Bauzinsen aktuell äußerst niedrig liegen, haben Sie hervorragende Chancen, eine attraktive Anschlussfinanzierung zu erhalten. Wer zu einer Umschuldung bereit ist, kann einfach den Kreditgeber wechseln und dadurch viel Geld sparen. Sofern Sie sich dafür entscheiden, haben Sie die anfallenden Grundbuch- und Notargebühren zu berücksichtigen. Schließlich beinhaltet das Umschulden die Ablösung des ersten Kredits durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank. Aufgrund der oftmals hohen Zinsersparnis zahlt sich jedoch eine Umschuldung trotz der Gebühren in den meisten Fällen aus.

Umschuldung: Berechnungsbeispiel zur Anschlussfinanzierung

Darlehensnehmer, die sich jetzt für eine Anschlussfinanzierung interessieren, nutzen am besten den Rechner Anschlussfinanzierung. Geben Sie dort Ihre Restschuld sowie die gewünschte Sollzinsbindung und den Tilgungssatz ein. Der Rechner bestimmt dann in Sekunden die monatliche Darlehensrate.

Das Beispiel zeigt, wie sich der Rechner verwenden lässt (Stand Februar 2020):

Vorgaben:

  • Wert/Kaufpreis: 300.000 €
  • Darlehensbetrag: 100.000 €
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Sollzins pro Jahr: automatisch
  • Tilgungssatz: 6,00 %

Ergebnisse:

  • monatliche Darlehensrate: 555,00 €
  • Zinsanteil: 55,00 € (9,91 %)
  • Tilgungsanteil: 500,00 € (90,09 %)
  • Sollzins p. a.: 0,66 %
  • Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 15 Jahre, 8 Monate

Hier wurde angenommen, dass eine Restschuld von 100.000 Euro zu finanzieren ist. Da die Bauzinsen derzeit äußerst niedrig liegen, darf sich der Kreditnehmer über einen Sollzins von nur 0,66 Prozent pro Jahr freuen. Aufgrund der geringen Zinskosten hat der Darlehensnehmer zudem die Möglichkeit, einen hohen Tilgungssatz von sechs Prozent zu wählen. Damit beläuft sich die monatlich zu zahlende Rate auf insgesamt 555,00 Euro. Wenn sich der Sollzins nicht ändert, ist das aufgenommene Darlehen nach 15 Jahren und acht Monaten vollständig abbezahlt.

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht eindrucksvoll, wie Sie sich durch eine attraktive Anschlussfinanzierung günstige Zinsen sichern können. Vergleichen Sie diesen Sollzins gerne mit dem Ihres bisherigen Vertrages. Sollte dieser mindestens um 0,2 Prozent darüberliegen, werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer Umschuldung profitieren.

Nutzen Sie ein Forward-Darlehen zur späteren Umschuldung

Aktuell haben die Zinsen einen absoluten Tiefststand erreicht. Viele Kreditnehmer haben allerdings vor weniger als zehn Jahren ein Darlehen aufgenommen beziehungsweise ihre vereinbarte Sollzinsbindung ist noch nicht abgelaufen. In diesem Fall ist das Umschulden derzeit nicht möglich. Um sich dennoch die attraktiven Zinsen zu sichern, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen die richtige Wahl sein.

Grundsätzlich handelt es sich hierbei um ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit festem Sollzins und konstanten monatlichen Kreditraten. Die Besonderheit ist jedoch, dass Sie das Forward Darlehen bereits vor Ablauf der Zinsbindung abschließen können. Auf diese Weise hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich die aktuellen Bauzinsen jetzt schon für später festschreiben zu lassen.

Dazu das Wichtigste im Überblick:

  • Das Forward-Darlehen lässt sich bis zu 5,5 Jahre vor dem Ende der aktuellen Baufinanzierung abschließen.
  • Sobald die Zinsbindung des alten Darlehens verstrichen ist, wird Ihnen das Geld aus dem neuen Forward-Darlehen zur Tilgung der Restschuld bereitgestellt.
  • Nach der Ablösung der Restschuld aus dem alten Kredit beginnt das Forward-Darlehen.
  • Das Forward-Darlehen zahlen Sie dann zu den neuen Zinskonditionen in monatlichen Raten zurück.

So gehen Sie bei einer Umschuldung konkret vor

Wessen Zinsbindungsdauer demnächst abläuft oder wer bereits vor mehr als zehn Jahren einen Kredit zur Immobilienfinanzierung aufgenommen hat, kann seinen Altvertrag in nur drei Schritten umschulden.

  1. Angebote kostenlos anfordern: Um das günstigste Angebot für eine Umschuldung zu finden, holen Sie am besten mehrere Angebote von verschiedenen Banken ein. Am komfortabelsten ist es, wenn Sie diese Aufgabe einem erfahrenen Baufi24 Spezialisten überlassen. Denn er ermittelt aus den Angeboten von über 450 Finanzdienstleistern die passendste Immobilienfinanzierung.
  2. Neuen Darlehensvertrag unterzeichnen: Sobald das optimale Angebot gefunden ist, haben Sie Ihre neue Baufinanzierung meist nur noch zu unterschreiben. Zudem muss der Darlehensnehmer die notwendigen Dokumente zur Änderung der Grundschuld unterzeichnen.
  3. Lassen Sie die Banken alles Weitere regeln: Für gewöhnlich kümmern sich die beiden Banken um die Übertragung der Grundschuld sowie die Auszahlung des Darlehens. Deshalb müssen Sie sich zu diesem Zeitpunkt um fast nichts mehr kümmern.

Seit mehr als 14 Jahren vertrauen Darlehensinteressierte auf das Know-how unserer Baufi24 Berater. Aufgrund ihrer Erfahrung und ihres Fachwissens sind sie ebenso beim Thema Umschuldung der beste Ansprechpartner. Fordern Sie daher jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Finanzierungsvorschlag an oder lassen Sie sich vor Ort umfassend und kostenlos beraten.

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