Umschuldung der Baufinanzierung

Umschuldung der Baufinanzierung bedeutet, dass du den bisherigen Immobilienkredit durch ein neues Baudarlehen ersetzt. Der alte Kredit wird abgelöst, sodass du fortan das neue Darlehen bedienst. Was ist eine Umschuldung in der Baufinanzierung? Wozu dient sie und wann wird sie genutzt? Das Umfinanzieren einer Immobilienfinanzierung ist eine Variante der Anschlussfinanzierung. Kreditnehmende haben folgende drei Möglichkeiten, nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld vorzunehmen:

1. Forward-Darlehen
2. Umschuldung
3. Prolongation

Kennzeichnend für die Umschuldung ist der Wechsel des Kredites. Du löst das bisherige Immobiliendarlehen mit einem neuen Baukredit ab, der in der Regel bei einer anderen Bank abgeschlossen wird.

Für Kreditnehmende ist vorrangig die Antwort auf die Frage von Interesse, ob es sich finanziell lohnen wird, durch einen neuen Kredit das Haus umzuschulden. Um dich entscheiden zu können, ob diese Variante der Anschlussfinanzierung für dich die richtige ist, solltest du wissen, wann eine Umschuldung möglich ist.

Deinen Hauskredit umschulden kannst du:

• Am Ende der Zinsbindung: Sofort und problemlos ist das Umschulden der Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung realisierbar. Beläuft sich die Sollzinsbindung zum Beispiel auf fünf Jahre, kannst du nach Ablauf dieses Zeitraums kostenfrei in einen neuen Baukredit umschulden.
• Nach Ablauf von zehn Jahren: Besteht deine Erstfinanzierung nebst Zinsbindung seit mehr als zehn Jahren? Unter dieser Voraussetzung darfst du ebenfalls eine Umschuldung vornehmen. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB hast du das Recht zu einer Kündigung, bei der du lediglich eine Frist von sechs Monaten einhalten musst.
• Bei berechtigtem Interesse: Ebenfalls umschulden darfst du deine Immobilienfinanzierung, wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse besteht. Auf Grundlage § 490 BGB besitzt du in dem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht. Typisches Beispiel für ein berechtigtes Interesse ist, dass du dein finanziertes Haus verkaufen möchtest. Kreditgebende haben jedoch das Recht, unter der Voraussetzung eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.
• Bei einem Darlehen mit variablem Zins: Die Umschuldung der Baufinanzierung kannst du ebenso vornehmen, wenn du ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen bedienst. Mit einer Frist von drei Monaten darfst du die Baufinanzierung kündigen und anschließend in einen neuen Hauskredit umschulden.

Wenn du eine Baufinanzierung umschulden möchtest, funktioniert das in wenigen Schritten. Du solltest vorab einige Berechnungen durchführen, bevor du deinen Immobilienkredit umschuldest. Was ist zur Vorbereitung der Umschuldung der Immobilie zu tun? Orientiere dich gern an folgendem Ablauf in vier Schritten:

1. Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Unter Umständen wird die bisherige Bank für das Ablösen des Immobilienkredites eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Höhe sollte dir bekannt sein. Nur dann kannst du ermitteln, ob durch die Umschuldung trotzdem eine zukünftige Ersparnis entsteht.

2. Notar- und Grundbuchkosten berechnen: Im zweiten Schritt ermittelst du die Notar- und Grundbuchkosten. Diese fallen zum Beispiel an, weil die Grundschuld von der alten auf die neue Bank umgeschrieben werden muss. Diese Kosten wirken sich negativ auf die mögliche Zinsersparnis nach dem Umschulden des Hauskredites auf.

3. Angebote zur Umschuldung vergleichen: Da du beim Baufinanzierung umschulden einen neuen Kredit aufnimmst, solltest du unbedingt die Angebote vergleichen. Orientiere dich am besten am effektiven Jahreszins, der mit den Kreditangeboten verbunden ist.

4. Kostenersparnis berechnen: Im letzten Schritt berechnest du die Kostenersparnis, die du im Idealfall durch die Umschuldung deines Immobilienkredit erreichst. Dazu ermittelst du die Zinsdifferenz zwischen dem alten und neuen Darlehen, von der du die Kosten der Umschuldung subtrahierst.

Wenn du dir nicht sicher bist, ob die Umschuldung die beste Option ist, solltest du dich mit den Vor- und Nachteilen der Umfinanzierung deines Hauses beschäftigen. Diese findest du in folgender Tabelle, sodass du eine bessere Entscheidungsgrundlage hast.

Du möchtest deinen Immobilienkredit umschulden? Das beinhaltet den Abschluss eines neuen Baudarlehens. Das ist ein guter Anlass, um die Eckdaten des neuen Kredites an deine – vielleicht inzwischen veränderte – Situation anzupassen. Aus dem Grund können die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen als mögliche Stellschrauben für das Darlehen sinnvoll sein:

• Verändern der Tilgung: Im Rahmen der Umschuldung kannst du beim neuen Kredit deinen Tilgungssatz verändern. Hast du zum Beispiel mehr frei verfügbares Einkommen als früher, lohnt es sich, die Tilgung zu erhöhen. Damit bist du schneller schuldenfrei und sparst Zinskosten ein.
• Sondertilgungen vereinbaren: Im Rahmen der Umfinanzierung des Kredites kannst du beim neuen Darlehen mit der Bank eine Sondertilgung vereinbaren. Das bedeutet, dass du zum Beispiel pro Jahr bis zu 10.000 Euro kostenfrei sondertilgen darfst. Sinnvoll kann die Vereinbarung sein, wenn du in Zukunft größere Geldbeträge erwartest, mit denen du einen Teil der Restschuld vorzeitig tilgen möchtest.
• Reduzieren der monatlichen Kreditrate: Wenn der neue Kredit einen geringeren Sollzins als das bisherige Baudarlehen hat, kannst du das Umschulden nutzen, um die monatliche Kreditrate zu reduzieren. Das funktioniert, indem der bisherige Tilgungssatz beibehalten wird, jedoch weniger Zinsen anfallen. Somit fällt die Darlehensrate geringer als vorher aus.
• Aufnahme Tilgungssatzwechsel in den Vertrag: Eine weitere Option im Rahmen der Umschuldung ist es, den sogenannten Tilgungssatzwechsel vertraglich festzuhalten. Sinnvoll ist dieser, wenn du zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit in einen finanziellen Engpass gerätst oder anderweitig höhere Ausgaben mittel- oder langfristig anfallen. In dem Fall erreichst du durch die Reduzierung des Tilgungssatzes eine finanzielle Entlastung. Verdienst du hingegen zukünftig mehr oder hast geringere Ausgaben, ist das Erhöhen des Tilgungssatzes sinnvoll.
• Zusammenfassen mehrerer Immobiliendarlehen: Den Immobilienkredit umzuschulden ist eine hervorragende Gelegenheit, um mehrere Baudarlehen zusammenzufassen. Vielleicht bedienst du bisher drei unterschiedliche Immobilienkredite, die du durch ein neues Darlehen ablösen kannst? Voraussetzung ist dann allerdings, dass die Darlehensbeträge zur gleichen Zeit abgelöst werden dürfen.

Dass sich die Umschuldung einer Baufinanzierung finanziell nicht immer lohnt, auch wenn es eine zukünftige Zinsersparnis gibt, liegt an den Kosten. Diese solltest du mit einkalkulieren, um die Frage zu beantworten, ob sich die Umschuldung des Hauskredites rentieren wird.

Falls du dein derzeitiges Immobiliendarlehen durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank ablösen möchtest, können folgende Kosten anfallen:

• Vorfälligkeitsentschädigung
• Notarkosten
• Grundbuchgebühren

Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Kreditgebende unter der Voraussetzung, dass die Umfinanzierung des Kredites vor Ablauf der Zinsbindung erfolgen soll. Zudem muss ein Zinsschaden entstanden sein. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, ist abhängig von den jeweiligen AGBs der Banken. Nur unter bestimmten Voraussetzungen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, zum Beispiel, wenn das Immobiliendarlehen bereits mehr als zehn Jahre läuft.

Ebenfalls fallen im Zusammenhang mit der Umschuldung Notarkosten und Grundbuchkosten an. Das liegt daran, dass der Notar die Änderung im Grundbuch veranlassen muss, welche die Grundschuld sowie die Eintragung des Eigentümerrechts betrifft. Deutlich günstiger ist die Grundschuldübertragung anstelle der Grundschuldlöschung sowie späterer Neueintragung der Grundschuld. Während du zum Beispiel bei einer Restschuld in Höhe von 100.000 Euro für die Abtretung (Übertragung) der Grundschuld ungefähr 300 Euro zahlst, werden für eine Löschung mit anschließender Neueintragung etwa 1.000 Euro fällig.

Das Hauptziel einer Umfinanzierung des Hauses besteht für die meisten Kreditnehmenden darin, zukünftig Zinskosten einzusparen. 

Wir verdeutlichen am folgenden Beispiel, wie du durch die Umschuldung des Immobilienkredites in der Zukunft Zinsen einsparen kannst. Wir gehen im Beispiel davon aus, dass die zu finanzierende Restschuld bei 100.000 Euro liegt: 

• Kreditbetrag: 100.000 €
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Sollzins: automatisch
• Tilgungssatz: 6,00 %

Das Ergebnis der Berechnung bezieht den aktuellen Sollzins mit ein, der sich im Beispiel auf 3,20 Prozent beläuft. Daraus ergibt sich folgendes Berechnungsergebnis:

• Monatliche Darlehensrate: 766,67 €
• Zinsanteil: 266,67 Euro (34,79 %)
• Tilgungsanteil: 500 Euro (65,21 %)
• Sollzins p. a.: 3,20 %
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung: 13 Jahre, 5 Monate

Das Beispiel verdeutlicht, wie du dir durch die Umschuldung für die Zukunft günstige Zinsen sicherst: Falls der aktuelle Sollzins mindestens 0,2 Prozent niedriger als bei deinem bisherigen bzw. aktuellen  Darlehenszins liegt, sparst du vermutlich durch das Umschulden Zinskosten ein.

Das Umschulden einer Baufinanzierung ist nicht kompliziert und verläuft in mehreren Schritten. Diese reichen vom Anfordern der Angebote bis zum Vollzug der Umfinanzierung.

Im Folgenden erläutern wir den Ablauf einer Umschuldung deiner Finanzierung.

1. Anfordern der Angebote: Damit die Umschuldung so günstig wie möglich ist, holst du mehrere Angebote ein. Die Arbeit nimmt dir Baufi24 als Kreditvermittler ab, denn wir vergleichen Kreditangebote von mehr als 600 Banken.
2. Neuen Kreditvertrag abschließen: Nachdem du dich für das optimale Kreditangebot entschieden hast, geht es an die Unterschrift der Darlehensverträge. Dazu gehört auch, einige Dokumente zu unterschreiben, damit die Änderung der Grundschuld erfolgen kann.
3. Banken veranlassen alles Weitere: Um die nachfolgenden Formalitäten kümmern sich in aller Regel die zwei beteiligten Kreditinstitute. Das betrifft den Übertrag der Grundschuld sowie die Kreditauszahlung. Du hast ab diesem Zeitpunkt mit der Umschuldung faktisch keinen Aufwand mehr.

Die erfahrenen Baufi24 Experten und Expertinnen für Immobilienkredite beraten dich rund um deine Optionen für eine günstige Umschuldung und prüfen alle deine Optionen. Unser Service ist für dich jederzeit:

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