Zinsrechner für Baufinanzierungen

So funktioniert der Zinsrechner

Einen großen Einfluss auf die Baufinanzierung haben die Zinsen. Schließlich wirken sie sich unmittelbar auf die Kosten des Immobilienkredits aus. Möchten Sie den Kauf Ihres Eigenheims vorab planen, können Sie die Hypothekenzinsen des gewünschten Darlehens komfortabel über den Zinsrechner bestimmen.

Um ein aussagekräftiges Ergebnis zu bekommen, gibt der Kreditinteressent eine Reihe relevanter Daten ein. Denn: Je mehr Angaben der Zinsrechner erhält, umso präziser lassen sich die Bauzinsen abschätzen.

Einfach zu handhabendes Hilfsmittel zur Berechnung der Zinsen

Die Bedienung des Zinsrechners ist schnell erklärt: Zuerst tippen Sie den Kaufpreis des Hauses sowie das vorhandene Eigenkapital ein, welches Sie zur Hauskauf-Finanzierung mitbringen. Weiterhin wählt der Hauskäufer eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren sowie einen anfänglichen Tilgungssatz in Prozent aus. Damit das Tool einen verlässlichen Darlehensbetrag ermitteln kann, ist außerdem der Wohnort des Interessenten von Bedeutung. Manche Nebenkosten sind nämlich vom Bundesland abhängig.

Auf Grundlage dieser Angaben lassen sich nun mit dem Rechner die Zinsen berechnen, die Sie zu zahlen haben. Dabei zeigt das Hilfsmittel sowohl den Sollzins pro Jahr sowie den effektiven Jahreszins an. Bei dem Sollzins handelt es sich prinzipiell um eine Gebühr, die die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits erhebt. Die tatsächlichen Kosten können von dieser Art von Hypothekenzins allerdings abweichen. Denn der Sollzins spiegelt nicht alle für die Baufinanzierung relevanten Zinsaufwendungen wider.

Besser ist es daher, wenn Sie den Effektivzins zur Bewertung heranziehen. Dieser wird vom Zinsrechner ebenfalls bestimmt. Der Effektivzins berücksichtigt folgende Kriterien:

• Höhe des Sollzinses
• Darlehensbetrag
• Sollzinsbindung
• anfänglicher Tilgungssatz
• Differenz zwischen Nominal- und Auszahlungsbetrag des Immobiliendarlehens (Disagio)

Darüber hinaus errechnet das Tool die monatliche Darlehensrate sowie den Kreditbetrag, der zum Kauf der Immobilie erforderlich ist. Sie möchten außerdem sehen, wie sich die Bauzinsen in Abhängigkeit von der Laufzeit verändern? Der Zinsrechner zeigt ebenso die Ergebnisse für unterschiedliche Sollzinsbindungen an.

Konkrete Kalkulation mit dem Zinsrechner

Folgendes kurzes Beispiel zeigt, wie sich mit dem Zinsrechner eine Baufinanzierung planen lässt: Ein Paar aus München (Maxvorstadt) hat die Absicht, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 300.000 Euro, wobei das Paar über Ersparnisse in Höhe von 75.000 Euro verfügt. Hier die Angaben (Stand Januar 2021):

• Kaufpreis: 300.000 €
• Eigenkapital: 75.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Tilgungssatz: 2,5 %
• PLZ: 80333
• aktueller Wohnort: München (Maxvorstadt)

Das sind die Resultate:

• Monatsrate: 706,19 €
• gebundener Sollzins p. a.: 0,86 %
• effektiver Jahreszins p. a.: 0,88 %
• Darlehensbetrag: 252.210 €

Um ein Gefühl von den Kreditzinsen zu bekommen, können Darlehensinteressenten die Vorgaben in Sekundenschnelle anpassen. So lässt sich mit dem Rechner beispielsweise prüfen, welche Auswirkung ein erhöhter Sollzins auf die Monatsrate hat.

Wie erhält man attraktive Zinsen für die Immobilienfinanzierung?

Das derzeit niedrige Zinsumfeld ermöglicht vielen Darlehensnehmern den Abschluss einer günstigen Hauskauf Finanzierung. Allerdings räumt die Bank nicht jedem Hauskäufer den gleichen Sollzins ein. Denn für die Höhe der Bauzinsen ist neben dem Marktzins vor allem die individuelle Kreditwürdigkeit ausschlaggebend. Damit Sie günstige Zinsen erhalten, muss der Darlehensgeber also der Auffassung sein, dass Sie den Immobilienkredit vereinbarungsgemäß zurückführen können und werden.

Um die Bonität hinreichend genau abzuschätzen, benötigt das Kreditinstitut einige Informationen. Besonderes Augenmerk legt es dabei auf das Einkommen des Darlehensinteressenten. Dieses sollte verlässlich und zugleich ausreichend hoch sein. Da etwa Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst einen sicheren Arbeitsplatz haben, dürfen sich diese Berufsgruppen oft über geringere Zinsen freuen. Zur erforderlichen Höhe der Einkünfte liefert folgende Faustregel eine Antwort:

Die monatliche Kreditrate sollte 30 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.

Beim Ermitteln der Kreditwürdigkeit achtet die Bank ebenso auf die finanziellen Verpflichtungen sowie die bereits vorhandenen Schulden des Immobilienkäufers. Wer weder zusätzliche finanzielle Belastungen noch Verbindlichkeiten zu tragen hat, dessen Bonität stuft der Kreditgeber als höher ein. In der Folge sinken die Hypothekenzinsen für den Häuslebauer. Weiterhin verbessern diese Faktoren die Chance auf niedrige Darlehenszinsen:

• viel Eigenkapital
• werthaltige Immobilie
• umfassender Zinsvergleich

Eigene Ersparnisse in die Immobilienfinanzierung einzubringen, erhöht nicht nur die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage. Wer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme mit Eigenkapital hinterlegt, profitiert meist auch von günstigeren Kreditzinsen.

Zudem bewerten Banken es positiv, wenn die zu erwerbende Immobilie einen hohen Beleihungswert aufweist. Sollte der Hauskäufer später nicht mehr imstande sein, die Raten zu bedienen, kann die Bank ihre offenen Ansprüche durch Veräußerung des Objekts befriedigen. Dank dieser Sicherheit bietet Ihnen der Kreditgeber bessere Zinsen.

Des Weiteren ist ein fundierter Zinsvergleich für alle Häuslebauer essenziell. Warum? Diese Frage beantwortet der folgende Abschnitt.

Weshalb sind Zinsvergleiche bei Hauskauf-Finanzierungen wichtig?

Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Level. Gleichwohl lohnt sich bei den angebotenen Zinsen ein genaues Hinsehen. Denn die Banken gewähren unterschiedlich attraktive Konditionen. Generell ist die Höhe des Sollzinses in Verbindung mit der Restschuld für die Zinsbelastung der Baufinanzierung entscheidend.

Weiterhin haben die Immobilienpreise in Deutschland – insbesondere in den Ballungszentren – stark angezogen. Um das gewünschte Eigenheim dennoch erwerben zu können, sind viele Hauskäufer auf möglichst geringe Kreditzinsen angewiesen.

Sind Sie bereits seit längerer Zeit Kunde einer bestimmten Bank? Dann liegt es nahe, dort eine Immobilienfinanzierung zu beantragen. Häuslebauer sollten dabei allerdings bedenken: Aufgrund der zahlreichen spezialisierten Finanzdienstleister für Baukredite ist es wenig wahrscheinlich, dass die eigene Hausbank die besten Darlehenszinsen bereithält.

Schließen Sie ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung ab, gilt der vereinbarte Hypothekenzins für mehrere Jahre. Deshalb kann schon ein um ein halbes Prozent geringerer Sollzins das Baudarlehen deutlich vergünstigen.

Hierzu ein Beispiel: Eine Familie möchte ein Haus kaufen und entsprechend der folgenden Bedingungen finanzieren:

• Kaufpreis: 350.000 €
• Eigenkapital: 100.000 €
• Zinsfestschreibung: 15 Jahre
• anfängliche Tilgungsrate: 3 %
• Wohnort: 12555 Berlin (Köpenick)

Angenommen, die Hausbank berechnet einen Sollzins von 1 Prozent. Wenn Sie die Werte in den Zinsrechner eingeben, erhalten Sie als monatliche Rate 1.009,97 Euro. Der benötigte Darlehensbetrag liegt bei 302.990 Euro. Es ist jedoch gut möglich, dass ein anderes Kreditinstitut einen Hypothekenzins von lediglich 0,5 Prozent von der Familie verlangt. In diesem Fall würde sich eine monatliche Zahlung von nur 883,72 Euro ergeben. Folglich hätte die Familie eine um 12,5 Prozent geringere Monatsrate zu tragen.

Die kurze Rechnung unterstreicht die Wichtigkeit eines Zinsvergleichs. Ferner ist jedoch zu beachten, dass auch eine Vielzahl individueller Faktoren die genaue Höhe des Zinses beeinflusst. Daher versteht sich der vom Zinsrechner kalkulierte Sollzins als Näherungswert.

Doch wie lässt sich ein Zinsvergleich konkret bewerkstelligen? Antwort: indem Sie auf die Expertise der Baufi24 Berater vertrauen. Sie verfügen einerseits über das notwendige Know-how, um aus den Angeboten von über 450 Finanzdienstleistern die besten Baufinanzierungen herauszufiltern. Andererseits sind die Baufi24 Spezialisten dank ihrer erstklassigen Kontakte in der Lage, besonders günstige Zinsen für Häuslebauer auszuhandeln. Somit können Interessenten bares Geld bei ihrem Immobilienkredit sparen.

Die richtige Zinsbindung finden

Vor Abschluss des Immobiliendarlehens wählen Häuslebauer für gewöhnlich eine Sollzinsbindung. Hintergrund: Die überwiegende Mehrheit der Baufinanzierer entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen. Neben konstant hohen Raten für einen längeren Zeitraum bietet dieser Kredittyp den Vorteil einer Sollzinsbindung. Das bedeutet, dass die zu Beginn der Hauskauf-Finanzierung verabredeten Hypothekenzinsen für mehrere Jahre festgeschrieben werden.

Lange Sollzinsbindung sorgt für gute Planbarkeit

Übliche Zinsbindungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren, gestaffelt in 5-Jahres-Schritten. Generell verschafft Ihnen eine lange Zinsbindungsfrist eine hohe Planungssicherheit. Schließlich bleiben für die vereinbarte Zeitspanne die Zinsen sowie die Kreditrate gleich. Andererseits verlangt die Bank für eine längere Sollzinsbindung etwas höhere Bauzinsen. So kostet beispielsweise ein Immobilienkredit mit 15-jähriger-Zinsbindung rund 0,35 Prozent mehr als ein Darlehen mit 10-jähriger-Zinsbindung.

Zur Beantwortung der Frage, welche Zinsfestschreibungszeit nun die passende ist, orientieren sich Hauskäufer an dieser Faustregel:

• Bei derzeit hohen Kreditzinsen mit eher fallender Tendenz ist eine kurze Zinsbindung empfehlenswert.
• Bei derzeit niedrigen Kreditzinsen mit eher steigender Tendenz ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert.

Kürzere Zinsbindungsfrist aktuell nur bei zeitnaher Volltilgung sinnvoll

Im Moment ist festzustellen: Die Hypothekenzinsen verharren auf einem sehr niedrigen Niveau. Zudem gehen die Baufi24 Experten davon aus, dass sich daran sowohl kurz- als auch mittelfristig kaum etwas ändern wird. Auf lange Sicht jedoch ist ein Anstieg der Bauzinsen gut möglich. Deshalb sollten Sie für Ihre Immobilienfinanzierung auf eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren setzen.

Ausnahme: Hauskäufer, die ihre Restschuld in ein paar Jahren vollständig tilgen möchten, treffen mit einer kürzeren Zinsbindung die richtige Wahl. Denn bei einer längeren Zinsbindungsfrist ist der Darlehensnehmer für den entsprechenden Zeitraum vertraglich gebunden. Das heißt, bei einer Sollzinsbindung von zum Beispiel 10 Jahren darf der Häuslebauer den Kredit nicht vorab tilgen. Will er es trotzdem tun, berechnet der Darlehensgeber dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Im Gegensatz dazu kann der Kreditnehmer bei einer kürzeren Zinsbindungsfrist von etwa 5 Jahren zum Ende der Laufzeit die Restschuld ohne weitere Kosten tilgen. Alternativ besteht zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Ausblick: Wie werden sich die Hypothekenzinsen entwickeln?

Das Wichtigste vorab: Niemand weiß mit absoluter Sicherheit, mit welchen Bauzinsen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten zu rechnen ist. Dennoch lassen sich auf Grundlage der aktuellen Trends Prognosen machen. Grundsätzlich sind die Kreditzinsen hierzulande in erster Linie von der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig. Deren Leitzins liegt aktuell bei 0 Prozent.

Die EZB passt ihren Zins wiederum an die Inflationsrate des Euroraums an. Da die Teuerungsrate seit Längerem deutlich unter 2 Prozent liegt, versucht die EZB, mit niedrigen Zinsen die Wirtschaft zu stärken und zugleich die Inflation zu erhöhen. Aufgrund dieser Entwicklung ist es unwahrscheinlich, dass die EZB den Leitzins innerhalb der kommenden 4 Jahre signifikant anhebt.

Für die Hypothekenzinsen bedeutet das: Sie bleiben vorerst auf ihrem niedrigen Niveau. Nach Einschätzung der Baufi24 Spezialisten ist jedoch langfristig von steigenden Zinsen auszugehen. Deshalb setzen Hauskäufer und Häuslebauer am besten auf lange Sollzinsbindungen sowie hohe Tilgungsraten.

Zur optimalen Planung ihrer Immobilienfinanzierung nutzen Hauskäufer den praktischen Zinsrechner und nehmen zugleich eine professionelle Beratung durch ihren Baufi24 Experten in Anspruch. Melden Sie sich jetzt und vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.