Zinsrechner

Günstige Zinsen, die richtige Zinsbindung und ein sorgfältiger Zinsvergleich: Mit dem Zinsrechner und diesen Tipps planst du deine individuelle Finanzierung.

Das Wichtigste in Kürze

Mit dem Zinsrechner bestimmen Darlehensinteressierte im Handumdrehen einen Näherungswert für den Sollzins und effektiven Jahreszins ihrer künftigen Immobilienfinanzierung.

Günstige Hypothekenzinsen erhältst du vor allem mit einem soliden Einkommen, ausreichend Eigenkapital und einer werthaltigen Immobilie.

Baufi24 vergleicht die Angebote von über 500 Finanzierungspartnern für Hausfinanzierungen: So finden wir für dich eine maßgeschneiderte Finanzierung mit günstigen Konditionen.

Seit dem Ende der Niedrigzinsphase und den seit 2022 gestiegenen Bauzinsen liegen die Konditionen für ein 10-jähriges Immobiliendarlehen aktuell im Schnitt bei 3,60 Prozent.

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In diesem Artikel:
Author Alexander Hennecke
Experte Baufinanzierung
Aktualisiert am 04.06.2024

So funktioniert der Zinsrechner

Die Hypothekenzinsen haben einen großen Einfluss auf die Kosten deines des Immobilienkredits. Möchtest du den Kauf deines Eigenheims planen, dann berechne dein Darlehen komfortabel über den Zinsrechner.

Um ein aussagekräftiges Ergebnis zu bekommen, gibst du einfach eine Reihe relevanter Daten ein. Je mehr Angaben der Zinsrechner erhält, umso präziser kannst du deine Finanzierung inklusive Zinsen berechnen.

Berechnung der Zinsen

Die Bedienung des Zinsrechners ist schnell erklärt:

  1. Zuerst gibst du dein Vorhaben an, bspw. Hauskauf oder Hausbau.
  2. Dann wählst du das Bundesland aus. Da manche Kosten von Bundesland zu Bundesland variieren, z. B. die Grunderwerbsteuer, hat die Angabe einen Einfluss auf die Kosten.
  3. Im nächsten Schritt tippst du den Kaufpreis des Hauses sowie das vorhandene Eigenkapital ein.
  4. Die Maklerprovision ist bereits eingetragen, diese kannst du anpassen, sollten dir hierzu bereits Informationen für dein Vorhaben vorliegen.
  5. Die Monatliche Rate kannst du vorgebe oder auf Basis deiner anderen Angaben berechnen lassen.
  6. Wähle noch eine anfängliche Tilgungsrate, die idealerweise nicht unter 2 bis 3 Prozent liegen sollte.
  7. Im letzten Schritt bestimmst du mit einem Klick eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren. 
  8. Lass dir nun das Ergebnis anzeigen: Der Zinsrechner kalkuliert online deine Zinsen und erstellt dir einen Tilgungsplan.

Diese Ergebnisse zeigt der Zinsrechner

Du kannst den Zinsrechner so oft du möchtest mit unterschiedlichen Angaben nutzen, um so verschiedene Varianten zu berechnen. Der Zinsrechner liefert dir verlässlich und schnell beispielhafte Ergebnisse u. a. für:

Beim Sollzins handelt es sich prinzipiell um eine Gebühr, die die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits von dir erhebt. Die tatsächlichen Kosten können von dieser Art von Hypothekenzins allerdings abweichen. Denn der Sollzins spiegelt nicht alle für die Baufinanzierung relevanten Zinsaufwendungen wider. Besser ist es daher, wenn du den Effektivzins zur Bewertung heranziehst. Diesen bestimmt der Zinsrechner ebenfalls. Der Effektivzins berücksichtigt folgende Kriterien:

  • Höhe des Sollzinses
  • Darlehensbetrag
  • Sollzinsbindung: Du möchtest sehen, wie sich die Zinsen in Abhängigkeit von der Laufzeit verändern? Der Zinsrechner zeigt dir auch die Ergebnisse für unterschiedliche Sollzinsbindungen an.
  • anfänglicher Tilgungssatz
  • Differenz zwischen Nominal- und Auszahlungsbetrag des Immobiliendarlehens (Disagio)
Hinweis zum Rechenprozess

Den benötigten Darlehensbetrag kalkuliert der Rechner, indem er von der Summe aus Kaufpreis und Nebenkosten der Baufinanzierung das Eigenkapital abzieht.

Konkrete Kalkulation mit dem Zinsrechner

Folgendes kurzes Beispiel verdeutlicht, wie sich mit dem Zinsrechner eine Baufinanzierung planen lässt: Ein Single aus Hamburg beabsichtigt, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 300.000 Euro, wobei er über Ersparnisse in Höhe von 90.000 Euro verfügt. Hier alle Angaben:

  • Kaufpreis: 300.000 €
  • Eigenkapital: 90.000 €
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Tilgungssatz: 2,5 %
  • PLZ: 22453
  • aktueller Wohnort: Hamburg (Niendorf)

Das sind die Resultate:

  • Monatsrate: 1.253,64 €
  • gebundener Sollzins p. a.: 3,72 %
  • effektiver Jahreszins p. a.: 3,78 %
  • Darlehensbetrag: 241.860 €

Um ein Gefühl von den aktuellen Kreditzinsen zu bekommen, kannst du die Vorgaben in Sekundenschnelle anpassen. So lässt sich mit dem Rechner beispielsweise prüfen, welche Auswirkung ein erhöhter Sollzins auf die Monatsrate hat.

Zinsen mit dem Assistenten berechnen

Zinsen berechnen: Zusätzliche Hilfestellung bei der Planung eines Hauskaufs bietet dir der Finanzierungs-Assistent. Er führt dich Schritt für Schritt zum Ziel.

Wie erhältst du attraktive Zinsen für deine Immobilienfinanzierung?

Für die Höhe der Hypothekenzinsen ist neben dem Marktzins vor allem die individuelle Kreditwürdigkeit ausschlaggebend. Damit du bessere Zinsen erhältst, muss die Bank also der Auffassung sein, dass du deinen Immobilienkredit vereinbarungsgemäß zurückführen wirst.

Um deine Bonität hinreichend genau abschätzen zu können, benötigt die Bank einige Informationen von dir. Besonderes Augenmerk legt sie dabei auf dein Einkommen. Dieses sollte verlässlich und zugleich ausreichend hoch sein. Da etwa Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst einen sicheren Arbeitsplatz haben, dürfen sich diese Berufsgruppen oft über geringere Zinsen freuen. Zur erforderlichen Höhe der Einkünfte liefert dir folgende Faustregel eine Antwort:

Die monatliche Kreditrate sollte 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.

Bei der Bonitätsprüfung achtet die Bank ebenso auf bestehende finanziellen Verpflichtungen sowie die bereits vorhandenen Schulden. Wer weder zusätzliche finanzielle Belastungen noch Verbindlichkeiten zu tragen hat, dessen Bonität stuft die Bank höher ein. In der Folge sinken für dich die Zinsen. Weiterhin verbessern diese Faktoren die Chance auf niedrige Darlehenszinsen:

  • viel Eigenkapital
  • werthaltige Immobilie
  • umfassender Zinsvergleich

Eigene Ersparnisse in die Immobilienfinanzierung einzubringen erhöht nicht nur die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage. Hinterlegst du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital, profitierst du oft auch von günstigeren Kreditzinsen.

Zudem bewerten Banken es positiv, wenn die zu erwerbende Immobilie einen hohen Beleihungswert aufweist. Sollten Hauskaufende später nicht mehr imstande sein, die Raten zu bedienen, kann die Bank ihre offenen Ansprüche durch Veräußerung des Objekts bedienen. Dank dieser Sicherheit bietet dir der Kreditgebende bessere Zinsen. Ein fundierter Zinsvergleich ist für alle Hausbauenden ebenfalls essenziell. Warum? Diese Frage beantwortet dir der folgende Abschnitt.

Weshalb sind Zinsvergleiche bei Hauskauf-Finanzierungen wichtig?

Mit Beginn des Jahres 2022 endete die jahrelange Niedrigzinsphase bei den Bauzinsen. Für einen Immobilienkredit zahlst du nun also wieder höhere Zinsen. Umso mehr lohnt sich bei den von den Banken angebotenen Zinsen ein genaues Hinsehen. Denn die Kreditanbietenden gewähren unterschiedlich gute Konditionen. Generell ergibt sich die Zinsbelastung der Baufinanzierung aus der Höhe des Sollzinses sowie der Kredit- beziehungsweise Restschuld.

Steigende Hypothekenzinsen können allerdings nicht nur ein Nachteil für Hauskaufende sein. Eine solche Entwicklung eröffnet dir ebenso Chancen. So sind die Immobilienpreise in Deutschland zuletzt teilweise deutlich gesunken – und zwar sowohl auf dem Land als auch in vielen Städten. Willst du jetzt ein Eigenheim finanzieren, profitierst du häufig von geringeren Kaufpreisen. In der Folge reicht ein kleinerer Kreditbetrag zur Finanzierung der Wunschimmobilie. Das wiederum reduziert deine Gesamtzinslast – ein klarer Pluspunkt in Zeiten gestiegener Bauzinsen.

Bist du schon länger Kundin oder Kunde einer bestimmten Bank? Dann liegt es nahe, dort eine Immobilienfinanzierung zu beantragen. Hausbauende sollten dabei jedoch bedenken: Aufgrund der zahlreichen spezialisierten Finanzdienstleister für Baukredite ist es wenig wahrscheinlich, dass die eigene Hausbank die besten Darlehenszinsen bereithält.

Schließt du ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung ab, gilt der vereinbarte Hypothekenzins für mehrere Jahre. Deshalb kann schon ein um ein halbes Prozent geringerer Sollzins das Baudarlehen deutlich vergünstigen.

Hierzu ein Beispiel: Eine Familie möchte ein Haus kaufen und entsprechend der folgenden Bedingungen finanzieren (Stand Mai 2024):

  • Kaufpreis: 450.000 €
  • Eigenkapital: 100.0000 €
  • Zinsfestschreibung: 15 Jahre
  • anfängliche Tilgungsrate: 2,5 %
  • Wohnort: 12555 Berlin (Köpenick)

Angenommen, die Hausbank berechnet einen Sollzins von 4 Prozent. Wenn du die Werte in den Zinsrechner eingibst, erhältst du als monatliche Rate 2.177,85 Euro. Der benötigte Darlehensbetrag liegt bei 402.065 Euro. Es ist allerdings gut möglich, dass ein anderes Kreditinstitut einen Hypothekenzins von lediglich 3,5 Prozent von der Familie verlangt. In diesem Fall würde sich eine monatliche Zahlung von 2.010,33 Euro ergeben. Folglich hätte die Familie eine um rund 7,5 Prozent geringere Monatsrate zu tragen.

Die kurze Rechnung unterstreicht die Wichtigkeit eines Zinsvergleichs. Beachte aber, dass auch eine Vielzahl individueller Faktoren die Höhe des Zinses beeinflusst. Daher versteht sich der vom Zinsrechner kalkulierte Sollzins als Näherungswert.

Doch wie lässt sich ein Zinsvergleich konkret bewerkstelligen? Indem du auf die Expertise der Baufi24 Beratenden vertraust. Sie verfügen einerseits über das notwendige Know-how, um aus den Angeboten von über 500 Finanzdienstleistern die besten Baufinanzierungen herauszufiltern. Andererseits sind die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten dank ihrer erstklassigen Kontakte in der Lage, besonders günstige Zinsen für dich auszuhandeln. Somit sparst du bares Geld bei deinem Immobilienkredit.

Finde die richtige Zinsbindung

Vor Abschluss des Immobiliendarlehens wählen Hausbauende für gewöhnlich eine Sollzinsbindung. Hintergrund: Die überwiegende Mehrheit der Baufinanzierenden entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen. Neben konstant hohen Raten für einen längeren Zeitraum bietet dir dieser Kredittyp den Vorteil einer Sollzinsbindung. Das bedeutet, dass die zu Beginn der Hauskauf-Finanzierung verabredeten Zinsen für mehrere Jahre festgeschrieben werden.

Lange Sollzinsbindung sorgt für gute Planbarkeit

Übliche Zinsbindungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren, gestaffelt in 5-Jahres-Schritten. Generell verschafft dir eine lange Zinsbindungsfrist eine hohe Planungssicherheit. Schließlich bleiben die Zinsen für die vereinbarte Zeitspanne sowie die Kreditrate gleich. Andererseits verlangt die Bank für eine längere Sollzinsbindung etwas höhere Bauzinsen von dir. So kostet beispielsweise ein Immobilienkredit mit 15-jähriger Zinsbindung rund 0,35 Prozent mehr als ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung.

Zur Beantwortung der Frage, welche Zinsfestschreibungszeit nun die passende ist, orientierst du dich an dieser Faustregel:

  • Bei hohen Kreditzinsen mit eher fallender Tendenz ist eine kurze Zinsbindung empfehlenswert.
  • Bei niedrigen Kreditzinsen mit eher steigender Tendenz ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert.

Die meisten Hauskäufer/-innen legen für ihre Immobilienfinanzierung eine Sollzinsbindung von mindestens 10 Jahren fest. Bei einer längeren Zinsbindungsfrist bist du für den entsprechenden Zeitraum vertraglich gebunden. Das heißt, bei einer Sollzinsbindung von zum Beispiel 10 Jahren darf der Hausbauende den Kredit nicht vorab tilgen. Will er es trotzdem tun, berechnet die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nimmst du stattdessen eine kürzere Zinsbindungsfrist von etwa 5 Jahren, dann darfst du die Restschuld zum Ende der Laufzeit ohne weitere Kosten tilgen. Alternativ dazu besteht zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung

Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung: Eigenheimbesitzende, die seit mehr als 10 Jahren ihre Hauskauf-Finanzierung zurückzahlen, besitzen nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht – und das unabhängig von der festgelegten Zinsbindung.

Ausblick: Wie werden sich die Hypothekenzinsen entwickeln?

Das Wichtigste vorab: Niemand weiß mit absoluter Sicherheit, mit welchen Bauzinsen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten zu rechnen ist. Dennoch lassen sich auf Grundlage der aktuellen Trends Prognosen machen. Grundsätzlich hängen die allgemeinen Kreditzinsen hierzulande in erster Linie von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Aktuell lieg der für den Euroraum festgelegte Leitzins seit dem 20. 09.2023 Zinssatzbei 4,5 Prozent. Wie hoch die EZB ihren Zins setzt, richtet sich vor allem nach der Inflation im Euroraum. Da sich die Teuerungsrate seit 2022 deutlich über dem Zielwert von um die 2 Prozent befindet, versucht die EZB, mit höheren Zinsen die Kredite zu verteuern und die allgemeine Nachfrage zu senken.

Was bedeutet das für die Hypothekenzinsen? Zwischen Leit- und Bauzinsen gibt es einen indirekten Zusammenhang: Steigen etwa die Leitzinsen, verteuert das die 10-jährigen Staatsanleihen. An diesen Wertpapieren orientieren sich wiederum die Zinssätze für Pfandbriefe. Letztere dienen den Banken zur Refinanzierung ihres Immobilienkredit-Geschäfts. Ziehen die Pfandbriefzinsen an, erhöhen Kreditgebende zum Ausgleich ihre Hypothekenzinsen.

Zur optimalen Planung ihrer Immobilienfinanzierung nutzen Hauskaufende den praktischen Zinsrechner und nehmen zugleich eine professionelle Beratung durch einen Baufi24 Profi in Anspruch. Melde dich jetzt und vereinbare einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.

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