Zinsrechner

Einen großen Einfluss auf die Baufinanzierung haben die Zinsen. Schließlich wirken sie sich unmittelbar auf die Kosten des Immobilienkredits aus. Möchtest du den Kauf deines Eigenheims vorab planen? Dann bestimme die Hypothekenzinsen des gewünschten Darlehens komfortabel über den Zinsrechner.

Um ein aussagekräftiges Ergebnis zu bekommen, gibt der Kreditinteressierte eine Reihe relevanter Daten ein. Denn: Je mehr Angaben der Zinsrechner erhält, umso präziser lassen sich die Bauzinsen abschätzen.

Einfach zu handhabendes Hilfsmittel zur Berechnung der Zinsen

Die Bedienung des Zinsrechners ist schnell erklärt: Zuerst tippst du den Kaufpreis des Hauses sowie das vorhandene Eigenkapital ein, welches du zur Hauskauf-Finanzierung mitbringst. Weiterhin wählt der Hauskaufende eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren sowie einen anfänglichen Tilgungssatz in Prozent aus. Damit dir das Tool einen verlässlichen Darlehensbetrag liefert, ist außerdem dein Wohnort von Bedeutung. Manche Nebenkosten sind nämlich vom Bundesland abhängig.

Auf Grundlage dieser Angaben lassen sich mit dem Rechner die Zinsen berechnen, die du zu zahlen hast. Dabei zeigt das Hilfsmittel sowohl den Sollzins pro Jahr als auch den effektiven Jahreszins an. Bei dem Sollzins handelt es sich prinzipiell um eine Gebühr, die die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits von dir erhebt. Die tatsächlichen Kosten können von dieser Art von Hypothekenzins allerdings abweichen. Denn der Sollzins spiegelt nicht alle für die Baufinanzierung relevanten Zinsaufwendungen wider.

Besser ist es daher, wenn du den Effektivzins zur Bewertung heranziehst. Diesen bestimmt der Zinsrechner ebenfalls. Der Effektivzins berücksichtigt folgende Kriterien:

• Höhe des Sollzinses
• Darlehensbetrag
• Sollzinsbindung
• anfänglicher Tilgungssatz
• Differenz zwischen Nominal- und Auszahlungsbetrag des Immobiliendarlehens (Disagio)

Darüber hinaus errechnet das Tool die monatliche Darlehensrate sowie den Kreditbetrag, der zum Kauf der Immobilie erforderlich ist. Du möchtest ferner sehen, wie sich die Bauzinsen in Abhängigkeit von der Laufzeit verändern? Der Zinsrechner zeigt dir auch die Ergebnisse für unterschiedliche Sollzinsbindungen an.

Konkrete Kalkulation mit dem Zinsrechner

Folgendes kurzes Beispiel verdeutlicht, wie sich mit dem Zinsrechner eine Baufinanzierung planen lässt: Ein Single aus Hamburg beabsichtigt, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 300.000 Euro, wobei er über Ersparnisse in Höhe von 90.000 Euro verfügt. Hier alle Angaben:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Eigenkapital: 90.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Tilgungssatz: 2,5 %
• PLZ: 22453
• aktueller Wohnort: Hamburg (Niendorf)

Das sind die Resultate (Stand März 2023):

• Monatsrate: 1.253,64 €
• gebundener Sollzins p. a.: 3,72 %
• effektiver Jahreszins p. a.: 3,78 %
• Darlehensbetrag: 241.860 €

Um ein Gefühl von den aktuellen Kreditzinsen zu bekommen, kannst du die Vorgaben in Sekundenschnelle anpassen. So lässt sich mit dem Rechner beispielsweise prüfen, welche Auswirkung ein erhöhter Sollzins auf die Monatsrate hat.

Das derzeitige Zinsumfeld – seit Anfang 2022 ging es für die Bauzinsen wieder nach oben – erschwert manchen Darlehensnehmenden den Abschluss einer Hauskauf-Finanzierung. Allerdings zahlen einige Hauskaufende einen kleineren Sollzins als andere. Denn für die Höhe der Hypothekenzinsen ist neben dem Marktzins vor allem die individuelle Kreditwürdigkeit ausschlaggebend. Damit du bessere Zinsen erhältst, muss die Bank also der Auffassung sein, dass du deinen Immobilienkredit vereinbarungsgemäß zurückführen wirst.

Um deine Bonität hinreichend genau abschätzen zu können, benötigt die Bank einige Informationen von dir. Besonderes Augenmerk legt sie dabei auf das Einkommen des Antragstellenden. Dieses sollte verlässlich und zugleich ausreichend hoch sein. Da etwa Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst einen sicheren Arbeitsplatz haben, dürfen sich diese Berufsgruppen oft über geringere Zinsen freuen. Zur erforderlichen Höhe der Einkünfte liefert dir folgende Faustregel eine Antwort:

Die monatliche Kreditrate sollte 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.

Beim Ermitteln der Kreditwürdigkeit achtet der Darlehensgebende ebenso auf die finanziellen Verpflichtungen sowie die bereits vorhandenen Schulden des Immobilienkaufenden. Wer weder zusätzliche finanzielle Belastungen noch Verbindlichkeiten zu tragen hat, dessen Bonität stuft die Bank höher ein. In der Folge sinken für dich die Hypothekenzinsen. Weiterhin verbessern diese Faktoren die Chance auf niedrige Darlehenszinsen:

• viel Eigenkapital
• werthaltige Immobilie
• umfassender Zinsvergleich

Eigene Ersparnisse in die Immobilienfinanzierung einzubringen, erhöht nicht nur die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage. Hinterlegst du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital, profitierst du oft auch von günstigeren Kreditzinsen.

Zudem bewerten Banken es positiv, wenn die zu erwerbende Immobilie einen hohen Beleihungswert aufweist. Sollte der Hauskaufende später nicht mehr imstande sein, die Raten zu bedienen, kann die Bank ihre offenen Ansprüche durch Veräußerung des Objekts befriedigen. Dank dieser Sicherheit bietet dir der Kreditgebende bessere Zinsen.

Ein fundierter Zinsvergleich ist für alle Hausbauenden ebenfalls essenziell. Warum? Diese Frage beantwortet dir der folgende Abschnitt.

Mit Beginn des Jahres 2022 endete die jahrelange Niedrigzinsphase bei den Bauzinsen. Für einen Immobilienkredit zahlst du nun also wieder höhere Zinsen. Umso mehr lohnt sich bei den von den Banken angebotenen Zinsen ein genaues Hinsehen. Denn die Kreditanbietenden gewähren unterschiedlich gute Konditionen. Generell ergibt sich die Zinsbelastung der Baufinanzierung aus der Höhe des Sollzinses sowie der Kredit- beziehungsweise Restschuld.

Steigende Hypothekenzinsen können allerdings nicht nur ein Nachteil für Hauskaufende sein. Eine solche Entwicklung eröffnet dir ebenso Chancen. So sind die Immobilienpreise in Deutschland zuletzt deutlich gesunken – und zwar sowohl auf dem Land als auch in vielen Städten.

Willst du jetzt ein Eigenheim erwerben, profitierst du häufig von geringeren Kaufpreisen. In der Folge reicht ein kleinerer Kreditbetrag zur Finanzierung der Wunschimmobilie. Das wiederum reduziert deine Gesamtzinslast – ein klarer Pluspunkt in Zeiten gestiegener Bauzinsen.

Bist du schon länger Kundin oder Kunde einer bestimmten Bank? Dann liegt es nahe, dort eine Immobilienfinanzierung zu beantragen. Hausbauende sollten dabei jedoch bedenken: Aufgrund der zahlreichen spezialisierten Finanzdienstleister für Baukredite ist es wenig wahrscheinlich, dass die eigene Hausbank die besten Darlehenszinsen bereithält.

Folgende Überlegung: Schließt du ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung ab, gilt der vereinbarte Hypothekenzins für mehrere Jahre. Deshalb kann schon ein um ein halbes Prozent geringerer Sollzins das Baudarlehen deutlich vergünstigen.

Hierzu ein Beispiel: Eine Familie möchte ein Haus kaufen und entsprechend der folgenden Bedingungen finanzieren (Stand März 2023):

• Kaufpreis: 450.000 €
• Eigenkapital: 100.0000 €
• Zinsfestschreibung: 15 Jahre
• anfängliche Tilgungsrate: 2,5 %
• Wohnort: 12555 Berlin (Köpenick)

Angenommen, die Hausbank berechnet einen Sollzins von 4 Prozent. Wenn du die Werte in den Zinsrechner eingibst, erhältst du als monatliche Rate 2.177,85 Euro. Der benötigte Darlehensbetrag liegt bei 402.065 Euro. Es ist allerdings gut möglich, dass ein anderes Kreditinstitut einen Hypothekenzins von lediglich 3,5 Prozent von der Familie verlangt. In diesem Fall würde sich eine monatliche Zahlung von 2.010,33 Euro ergeben. Folglich hätte die Familie eine um rund 7,5 Prozent geringere Monatsrate zu tragen.

Die kurze Rechnung unterstreicht die Wichtigkeit eines Zinsvergleichs. Beachte aber, dass auch eine Vielzahl individueller Faktoren die Höhe des Zinses beeinflusst. Daher versteht sich der vom Zinsrechner kalkulierte Sollzins als Näherungswert.

Doch wie lässt sich ein Zinsvergleich konkret bewerkstelligen? Indem du auf die Expertise der Baufi24 Beratenden vertraust. Sie verfügen einerseits über das notwendige Know-how, um aus den Angeboten von über 500 Finanzdienstleistern die besten Baufinanzierungen herauszufiltern. Andererseits sind die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten dank ihrer erstklassigen Kontakte in der Lage, besonders günstige Zinsen für dich auszuhandeln. Somit sparst du bares Geld bei deinem Immobilienkredit.

Vor Abschluss des Immobiliendarlehens wählen Hausbauende für gewöhnlich eine Sollzinsbindung. Hintergrund: Die überwiegende Mehrheit der Baufinanzierenden entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen. Neben konstant hohen Raten für einen längeren Zeitraum bietet dir dieser Kredittyp den Vorteil einer Sollzinsbindung. Das bedeutet, dass die zu Beginn der Hauskauf-Finanzierung verabredeten Hypothekenzinsen für mehrere Jahre festgeschrieben werden.

Lange Sollzinsbindung sorgt für gute Planbarkeit

Übliche Zinsbindungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren, gestaffelt in 5-Jahres-Schritten. Generell verschafft dir eine lange Zinsbindungsfrist eine hohe Planungssicherheit. Schließlich bleiben die Zinsen für die vereinbarte Zeitspanne sowie die Kreditrate gleich. Andererseits verlangt die Bank für eine längere Sollzinsbindung etwas höhere Bauzinsen von dir. So kostet beispielsweise ein Immobilienkredit mit 15-jähriger Zinsbindung rund 0,35 Prozent mehr als ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung.

Zur Beantwortung der Frage, welche Zinsfestschreibungszeit nun die passende ist, orientierst du dich an dieser Faustregel:

• Bei derzeit hohen Kreditzinsen mit eher fallender Tendenz ist eine kurze Zinsbindung empfehlenswert.
• Bei derzeit niedrigen Kreditzinsen mit eher steigender Tendenz ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert.

Für die meisten aktuell längere Zinsbindungsfrist sinnvoll

Im Moment ist festzustellen: Seit Anfang 2022 haben die Hypothekenzinsen ihr sehr niedriges Niveau verlassen – sie sind also gestiegen. Zugleich gehen die Baufi24 Expertinnen und Experten davon aus, dass die Bauzinsen eher weiter anziehen und mittelfristig nicht mehr fallen. Aus dieser Perspektive solltest du eine ausreichend lange Zinsbindung wählen. Lege daher für deine Immobilienfinanzierung am besten eine Sollzinsbindung von mindestens 10 Jahren fest.

Hauskaufende, die ihre Restschuld in ein paar Jahren vollständig tilgen möchten, treffen mit einer kürzeren Zinsbindung die richtige Wahl. Denn bei einer längeren Zinsbindungsfrist bist du für den entsprechenden Zeitraum vertraglich gebunden. Das heißt, bei einer Sollzinsbindung von zum Beispiel 10 Jahren darf der Hausbauende den Kredit nicht vorab tilgen. Will er es trotzdem tun, berechnet die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nimmst du stattdessen eine kürzere Zinsbindungsfrist von etwa 5 Jahren, dann darfst du die Restschuld zum Ende der Laufzeit ohne weitere Kosten tilgen. Alternativ dazu besteht zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Das Wichtigste vorab: Niemand weiß mit absoluter Sicherheit, mit welchen Bauzinsen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten zu rechnen ist. Dennoch lassen sich auf Grundlage der aktuellen Trends Prognosen machen. Grundsätzlich hängen die allgemeinen Kreditzinsen hierzulande in erster Linie von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Mitte März 2023 liegt deren Leitzins – nach mehreren Anhebungen – bei 3,5 Prozent.

Wie hoch die EZB ihren Zins setzt, richtet sich vor allem nach der Inflation im Euroraum. Da sich die Teuerungsrate seit 2022 deutlich über dem Zielwert von um die 2 Prozent befindet, versucht die EZB, mit höheren Zinsen die Kredite zu verteuern und die allgemeine Nachfrage zu senken. Überdies: Führende Volkswirte erwarten, dass die EZB ihren Leitzins weiter anhebt.

Was bedeutet das für die Hypothekenzinsen? Nun, zwischen Leit- und Bauzinsen gibt es einen indirekten Zusammenhang: Steigen etwa die Leitzinsen, verteuert das die 10-jährigen Staatsanleihen. An diesen Wertpapieren orientieren sich wiederum die Zinssätze für Pfandbriefe. Letztere dienen den Banken zur Refinanzierung ihres Immobilienkredit-Geschäfts. Ziehen die Pfandbriefzinsen an, erhöhen Kreditgebende zum Ausgleich ihre Hypothekenzinsen.

Die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten prognostizieren mittelfristig leicht steigende Bauzinsen. Wähle deshalb eine ausreichend lange Zinsbindung und achte auf eine angemessen hohe Tilgungsrate. Hierdurch wappnest du dich gegen später steigende Zinsen und reduzierst deine Zinskosten.

Zur optimalen Planung ihrer Immobilienfinanzierung nutzen Hauskaufende den praktischen Zinsrechner und nehmen zugleich eine professionelle Beratung durch einen Baufi24 Profi in Anspruch. Melde dich jetzt und vereinbare einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.