Bonitätsprüfung und Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung

Unter Bonität versteht die Bank die Fähigkeit, einen Kredit rechtzeitig und vollständig zurückzahlen zu können. Außerdem umfasst der Begriff neben der Zahlungsfähigkeit auch den Willen zur Rückzahlung. Eine alternative Bezeichnung des Worts Bonität lautet Kreditwürdigkeit. Sie ist Voraussetzung dafür, dass Ihnen ein Immobilien- oder Baudarlehen gewährt wird. Durch eine Bonitätsprüfung möchte sich die Bank gegen einen Zahlungsausfall absichern. Können Sie nämlich die Darlehensraten nicht mehr bezahlen, erleidet der Kreditgeber einen finanziellen Verlust.

Um dem vorzubeugen, verschafft sich das Kreditinstitut vorab einen umfassenden Überblick über die finanzielle Situation des Darlehensnehmers. Fällt die Prüfung der Kreditwürdigkeit positiv aus, erhalten Sie Ihre beantragte Immobilienfinanzierung ausgezahlt. Ferner gilt: je besser die Bonität, desto günstiger die Darlehenskonditionen. Es kommt allerdings vor, dass die Bank das Risiko für einen Zahlungsausfall als zu hoch einschätzt. In einem solchen Fall muss das beantragte Darlehen abgelehnt werden.

Neben der finanziellen Verfassung berücksichtigt die Bank bei der Bonitätsprüfung ebenso den Wert der zu erwerbenden Immobilie. Das neue Haus oder die Wohnung dient dem Kreditinstitut nämlich als Sicherheit gegen einen drohenden Zahlungsausfall. Außerdem liegt es auf der Hand: Je teurer das Objekt ist, umso höher fallen in der Regel die monatlichen Raten aus. Denn für ein großes Haus benötigen Bauherren ein höheres Darlehen. Wer ein solches erhalten will, hat eine entsprechend gute Kreditwürdigkeit vorzuweisen.

Sie wünschen ein verbindliches Finanzierungsangebot? Dann haben Sie zuerst Ihre Finanzsituation gegenüber dem Kreditgeber offenzulegen. Auf diese Weise bekommt die Bank die Möglichkeit, sich ein genaues Bild von der derzeitigen Bonität des Antragstellers zu verschaffen. Insbesondere folgende Faktoren beeinflussen die Kreditwürdigkeit:

• persönliche Lebenssituation
• monatliche Einkünfte
• monatliche Ausgaben
• vorhandene Vermögenswerte
• bestehende Darlehen und Darlehensanfragen
• Zahl der Bankkonten und Kreditkarten
• Höhe der eingeräumten Kontoüberziehung
• Zahlungsverhalten
• Geoscoring – Berücksichtigung der Wohnumgebung

Zu Beginn der Bonitätsprüfung erhebt die Bank die persönlichen Daten. Dazu übermittelt der Antragsteller Name, Anschrift und Geburtsdatum. Für Letzteres gilt allgemein: Je jünger der Darlehensnehmer ist, desto länger kann er den Kredit zurückzahlen. Zudem ist Ihr Familienstand von Interesse, wenn es um die Einstufung der Kreditwürdigkeit geht. So bietet beispielsweise ein Ehepaar mit zwei festen Einkommen der Bank zusätzliche Sicherheit. Weiterhin wirkt sich die Zahl der Kinder unter Umständen auf die Bewertung der Zahlungsfähigkeit aus. Denn viele Kinder verursachen hohe Kosten, was den Spielraum für die zu zahlende Darlehensrate einschränkt.

Auf Basis der persönlichen Daten prüft das kreditgebende Institut dann die aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse.

Bei Prüfung der Kreditwürdigkeit von großer Bedeutung: Einkommen, Ausgaben und Vermögen

Sie verfügen über ein sicheres, regelmäßiges Einkommen? Prima, das erhöht die Chance auf einen attraktiven Immobilienkredit. Privatpersonen haben dazu im Rahmen des Darlehensantrags ihr Nettoeinkommen anzugeben. Erhalten Sie zusätzlich Miete, Rente oder Einkünfte aus selbstständiger Arbeit? Diese und weitere Nebeneinkünfte gehören ebenfalls zum Einkommen. Ferner ist es bei der Bonitätsprüfung für die Bank wichtig zu wissen, wie sicher Ihre Einkünfte sind. Da etwa Beamte einen besonders sicheren Arbeitsplatz haben, wird deren Kreditwürdigkeit höher eingestuft als die von anderen Arbeitnehmern. Die Wahrscheinlichkeit für einen Kreditausfall erhöht sich auch, sofern der Darlehensnehmer einer befristeten Arbeit nachgeht oder er sich noch in der Probezeit befindet. Diesem Risiko trägt die Bank durch eine geringere Bonitätseinstufung Rechnung.

Um die individuelle Zahlungsfähigkeit zu bestimmen, spielen auf der anderen Seite die regelmäßigen Ausgaben eine maßgebliche Rolle. Zu diesen zählen unter anderem Kosten für Lebensmittel, Internet, Telefonie, aber auch Versicherungsprämien und Unterhaltsverpflichtungen. Der monatlich frei zur Verfügung stehende Geldbetrag ergibt sich aus der simplen Rechnung: Summe aller Einnahmen minus Summe aller Ausgaben. Die aktuelle Miete darf bei dieser Betrachtung außen vor gelassen werden. Schließlich entfällt diese, sobald die Baufinanzierung bewilligt ist und Sie in Ihr Eigenheim ziehen. Für eine positive wirtschaftliche Bonität muss das Einkommen dauerhaft über den Ausgaben liegen. Diesen Überschuss können Sie dann zur Deckung der anfallenden Darlehensraten heranziehen.

Bauherren und Immobilienkäufer, die Erspartes vorzuweisen haben, profitieren ebenfalls von einer höheren Kreditwürdigkeit. Zugleich verbessern Sie Ihre Kreditkonditionen, indem Sie mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Neben Bankguthaben und Wertpapieren aller Art berücksichtigen Kreditinstitute bei der Bonitätsprüfung auch weitere Sicherheiten. Zu diesen gehören etwa bebaute wie unbebaute Grundstücke, die sich im Eigentum des Darlehensnehmers befinden.

Vorhandene Darlehen, Kreditkartenzahl und Dispohöhe beeinflussen ebenso die Kreditwürdigkeit

Bei der Einstufung der Zahlungsfähigkeit kommt den Wirtschaftsauskunfteien eine große Bedeutung zu. Denn über Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) & Co. erhalten Banken eine Vielzahl nützlicher Informationen zur Bonitätsprüfung. Haben Sie bereits Kredite oder Leasingverträge abgeschlossen, ist das in Ihrem Schufa-Eintrag vermerkt. Außerdem kann die Bank darüber ermitteln, ob die Raten für bestehende Finanzierungen pünktlich überwiesen wurden.

Sofern Sie innerhalb der letzten zwölf Monate Darlehensanfragen gestellt haben, sind diese auch bei der Schufa hinterlegt. Einträge dieser Art verringern den sogenannten Basisscore und damit die Kreditwürdigkeit. Daher ist es empfehlenswert, lediglich die Darlehenskonditionen beim gewünschten Kreditinstitut zu erfragen. Dies wird nämlich in Ihrem Schufa-Eintrag nicht festgehalten. Noch bequemer ist es, wenn Sie den Darlehensvergleich direkt einem Baufi24 Berater überlassen. In diesem Fall beschafft er alle relevanten Daten und erarbeitet ein passgenaues Konzept für Ihren Immobilienkredit.

Es ist nicht allen bewusst, aber die Anzahl der Bankkonten und Kreditkarten hat ebenfalls Einfluss auf die Bonitätsprüfung. Wer über wenige Bankverbindungen verfügt, sammelt bei der Schufa Pluspunkte. Ferner erhöhen Sie Ihre Kreditwürdigkeit, wenn Sie einer Bank längere Zeit treu bleiben beziehungsweise selten das Kreditinstitut wechseln.

Bauherren und Immobilienkäufer, die ein festes Einkommen erzielen, bekommen in der Regel einen Dispokredit von der Bank eingeräumt. Sollten Sie solvent sein und Sicherheiten vorweisen können, erhalten Sie einen größeren Kreditrahmen gewährt. Gut zu wissen: Die genaue Höhe des eingerichteten Dispokredits wird an die Schufa übermittelt und kann das Scoring verbessern.

Welche Rolle spielen Zahlungsverhalten und Wohnumgebung bei der Bonitätsprüfung?

Wenn Sie eine günstige Baufinanzierung abschließen möchten, interessiert sich der Kreditgeber auch für Ihr bisheriges Zahlungsverhalten. Offene Rechnungen, etwa für ein Smartphone, Möbelstück oder neues Auto, sollten daher rechtzeitig beglichen werden. Dadurch vermeiden Sie einen negativen Eintrag bei der Schufa. Weiterhin vermindern Inkassoverfahren sowie eidesstattliche Versicherungen das Scoring. Zu beachten ist auch, dass vom Schuldner bereits beglichene Verbindlichkeiten bis zu drei Jahre in der Auskunftei abrufbar sind. Wer eine Privatinsolvenz durchlaufen hat, muss sogar zehn Jahre warten, bis der Eintrag in der Schufa gelöscht ist.

Eine Möglichkeit, um die Kreditwürdigkeit für ein Baudarlehen noch präziser zu ermitteln, stellt das sogenannte Geoscoring dar. Bei dieser mitunter umstrittenen Methode beziehen die Wirtschaftsauskunfteien Ihre aktuelle Wohnlage in die Bonitätsprüfung ein. Zusätzliche Punkte sammeln dabei Darlehensnehmer, die bereits in einem gehobenen Stadtteil leben und seltener den Wohnsitz wechseln.

All diese Kriterien nutzen die Auskunfteien dazu, Ihre Kreditwürdigkeit in Form eines Werts zu ermitteln. Beantragen Sie dann einen Immobilienkredit bei einer Bank, ruft diese Ihren aktuellen Bonitätsscore bei Schufa & Co. ab. Sollte der Wert über 97,5 Prozent liegen, verfügen Sie über eine hohe Bonität. In diesem Fall stehen die Chancen besonders gut, das gewünschte Baudarlehen zu erhalten.

Bei allen Kreditinstituten ist das Vorgehen grundsätzlich ähnlich. Dennoch kann sich die Bonitätsprüfung für eine Immobilienfinanzierung von Bank zu Bank unterscheiden. Zudem unterliegen die genauen Berechnungsgrundlagen meist dem Geschäftsgeheimnis. Die Baufi24 Spezialisten geben zu einzelnen Anbietern aber gerne weitere Auskünfte.

Die Höhe der vereinbarten Kreditzinsen ist ein entscheidender Faktor für Ihren Baukredit. Denn der zu zahlende Zinssatz wird bereits zu Beginn der Immobilienfinanzierung für mehrere Jahre festgeschrieben. Für diese auch als Sollzinsbindung bezeichnete Zeitspanne bleibt der Kreditzins also unverändert. Der von der Bank bewilligte Zinssatz für das Baudarlehen ist von verschiedenen Einflussgrößen abhängig. So spielt unter anderem das allgemeine Zinsniveau sowie die Höhe des benötigten Kredits eine Rolle. Damit Sie Ihre Baufinanzierung besonders günstig bekommen, erwartet der Kreditgeber aber ebenso eine gute Bonität. Auf Grundlage der Einkommenssituation, der Vermögensverhältnisse und einer aktuellen Schufa-Auskunft stuft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit ein.

Ein solides Ergebnis bei der Bonitätsprüfung bedeutet, dass das Kreditinstitut die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls als gering einschätzt. Das heißt, die Bank geht davon aus, dass Sie Ihre monatlichen Kreditraten bis zum Ende der Laufzeit zuverlässig zahlen werden. Aufgrund des geringeren Risikos für die Bank bietet sie dem Darlehensnehmer bessere Bauzinsen. Wessen Bonität hingegen nur als durchschnittlich eingestuft wird, kann häufig ebenfalls eine Immobilienfinanzierung abschließen. Allerdings muss der Immobilienkäufer oder Bauherr dann mit einem höheren Kreditzins rechnen. Auf diese Weise sichert sich die Bank gegen die erhöhte Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls ab.

Eine einfache Rechnung verdeutlicht den finanziellen Vorteil einer hohen Kreditwürdigkeit gegenüber einer mäßigen. Angenommen, eine Familie möchte ein Eigenheim erwerben:

• Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
• Darlehensbetrag: 200.000 €
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Tilgungssatz: 2 %

Fall 1: mäßige Bonität, gewährter Sollzins: 2 % (Stand: 23.5.2020)

• monatliche Darlehensrate: 666,57 €
• Zinsanteil an Rate zu Beginn: 333,33 € (50,00 %)
• Zinszahlungen gesamt nach 10 Jahren: 35.760,11 €

Fall 2: solide Bonität, gewährter Sollzins: 1 % (Stand: 23.5.2020)

• monatliche Darlehensrate: 500 €
• Zinsanteil an Rate zu Beginn: 166,67 € (33,33 %)
• Zinszahlungen gesamt nach 10 Jahren: 17.950,04 €

Das Beispiel verdeutlicht, wie stark sich die Kosten für Ihre Baufinanzierung verändern, wenn der Sollzins nur um ein Prozent variiert. Zahlt die Familie aufgrund ihrer niedrigeren Kreditwürdigkeit zwei Prozent Sollzinsen, müsste sie jeden Monat 50 Prozent der Kreditrate für Hypothekenzinsen aufwenden. Bei einem Prozent hingegen liegt der monatliche Zinsanteil bei lediglich 33,33 Prozent. Noch drastischer wirkt sich die Höhe des Sollzinses über die gesamte Zinsbindungsdauer aus. So hat die Familie mit zweiprozentigem Sollzins über zehn Jahre 17.810.07 € mehr an Zinsen aufzuwenden. Das ist fast doppelt so viel wie bei einem Sollzins von einem Prozent.

Somit können Sie mit einer positiven Bonitätsprüfung bares Geld sparen. Um die persönliche Kreditwürdigkeit zu steigern, erhalten Sie im Folgenden einige hilfreiche Tipps.

Wer möchte, kann mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner diese kurze Kalkulation nachvollziehen oder die Rechnung ganz einfach mit eigenen Zahlen durchspielen.