Variables Darlehen & variabler Zinssatz

Bei klassischen Baufinanzierungen handelt es sich um Immobiliendarlehen mit festen Hypothekenzinsen. Das heißt, der zu Vertragsbeginn ausgehandelte Sollzins ändert sich bis Vertragsende nicht. Neben diesem klassischen Kredittyp haben Sie jedoch auch die Möglichkeit, ein variables Darlehen abzuschließen. Im Vergleich zu einer herkömmlichen Hauskauf-Finanzierung kommt dieses ohne Zinsbindung aus.

Ein variables Darlehen funktioniert ähnlich wie ein Annuitätendarlehen: Als Erstes beantragt der Häuslebauer ein Immobiliendarlehen bei einer Bank. Nach positiver Kreditwürdigkeitsprüfung stellt Ihnen das Kreditinstitut dann den gewünschten Betrag zur Verfügung. Mit diesem lässt sich das gewünschte Objekt sofort erwerben.

Anschließend führt der Hauskäufer das variable Darlehen über monatliche Raten zurück. Jede Zahlung umfasst dabei Zinsen und Tilgungen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Kreditrate bis zum Ende der Zinsbindungsfrist, also für viele Jahre, konstant. Entscheiden Sie sich hingegen für ein variables Darlehen, ist der Zinssatz veränderlich.

Konkret gleicht die Bank den gewährten Sollzins alle 3 oder 6 Monate an die aktuelle Zinsentwicklung an. Als Referenzzinssatz dient hierbei in aller Regel der 6-Monats- beziehungsweise 3-Monats-EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Meist gleicht der Kreditgeber den Sollzins jedes Quartal an. Die folgenden Ausführungen gehen deshalb von einer 3-monatigen Anpassung aus.

Falls der Vergleichszins innerhalb von 3 Monaten fällt, kommt der Darlehensnehmer in den Genuss eines niedrigeren Sollzinses. In der Folge reduziert sich ebenso seine monatliche Rate. Doch auch umgekehrt ist es möglich: Die Bauzinsen ziehen an und die Kosten für den Immobilienkredit steigen. Dann haben Sie eine höhere Monatsrate zu tragen. Somit beinhaltet der variable Zins grundsätzlich beides: Chance und Risiko.

Das Annuitätendarlehen ist nach wie vor die am häufigsten gewählte Variante der Baufinanzierung. Daher lohnt sich ein Vergleich dieser Kreditart mit einem variablen Darlehen. In folgender Tabelle finden Sie beide Typen gegenübergestellt:

Der zentrale Unterschied zwischen den Darlehensarten besteht in der Sollzinsbindung. So gilt für ein Annuitätendarlehen ein fixer Zins über mehrere Jahre. Demgegenüber kann sich der Sollzins bei einem variablen Darlehen alle 3 beziehungsweise 6 Monate ändern. Zu diesem Zeitpunkt ist es dem Hauskäufer aber auch erlaubt, die Immobilienfinanzierung zu kündigen und die Restschuld komplett zu tilgen.

Bei einem Annuitätendarlehen wiederum kommen Sie nicht so schnell aus dem Vertrag. Denn dieser lässt sich erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung beenden. Ausnahme: Wessen Baukredit länger als 10 Jahre läuft, darf diesen nach § 489 BGB ebenfalls kündigen – unter Berücksichtigung einer Frist von einem halben Jahr.

Dafür bleibt beim Annuitätendarlehen nicht nur der Sollzins für längere Zeit unverändert, sondern ebenso die monatliche Kreditrate. Aus diesem Grund kann der Hauskäufer mit einer solchen Baufinanzierung deutlich besser planen als mit einem variablen Darlehen. Bei Letzterem müssen Sie dagegen jedes Quartal damit rechnen, dass Ihre Rate steigt. Auf Dauer kann man mit diesem Typ von Immobilienkredit also nicht planen.

Was jedoch die Flexibilität angeht, ist ein variables Darlehen einem Annuitätendarlehen klar überlegen. So gestattet Ersteres auch eine kurzfristige Kündigung und Volltilgung. Sie wollen außerdem das Recht haben, Sondertilgungen in unbegrenztem Umfang zu tätigen? Ein variables Darlehen macht das möglich. Im Gegensatz dazu ist ein Annuitätendarlehen weniger flexibel. Schließlich erlaubt dieses für gewöhnlich weder eine vorzeitige Kündigung noch hohe Sondertilgungen.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie stellt eine große Investition dar – für viele Menschen ist es die größte ihres Lebens. Damit Sie die finanzielle Last der Hauskauf-Finanzierung bereits heute für die Zukunft kalkulieren können, ist ein Immobilienkredit mit Sollzinsbindung empfehlenswert. Trotzdem gibt es Fälle, in denen ein variables Darlehen die passende Lösung darstellt.

Aufgrund ihrer Flexibilität eignet sich eine Baufinanzierung ohne Zinsbindungsfrist insbesondere zur Zwischenfinanzierung. Wer etwa jetzt schon weiß, dass er in nächster Zeit hohe Sondertilgungen oder eine Volltilgung leisten kann, sollte den Abschluss eines variablen Darlehens in Erwägung ziehen.

Zudem setzen manche Hauskäufer mit einem stark schwankenden Einkommen auf diesen Kredittyp. Das trifft beispielsweise auf viele Selbstständige zu. Für den Fall, dass Sie sich aktuell nicht sicher sind, welche Immobilienfinanzierung die geeignete ist, können Sie auch vorübergehend ein variables Darlehen aufnehmen. Zur dauerhaften Hauskauf-Finanzierung ist es aber nicht zu empfehlen. Dafür birgt das variable Darlehen zu viel Unsicherheit aufgrund wechselnder Sollzinsen.

Allerdings erscheint eine solche Kreditart interessant, sofern der Häuslebauer zukünftig fallende Hypothekenzinsen erwartet. Ein Referenzzins von derzeit rund -0,5 Prozent (3-Monats-EURIBOR) ist jedoch bereits sehr niedrig. Das macht weiter sinkende Bauzinsen eher unwahrscheinlich. 

Um entscheiden zu können, ob ein Kredit ohne Sollzinsbindung für Sie geeignet ist, lohnt es sich, die Stärken und Risiken dieser Darlehensart zu kennen.

Das sind die Vorteile eines variablen Darlehens:

1. Höhere Flexibilität hinsichtlich Kündigung und Sondertilgungen

Für viele Häuslebauer ist das das wichtigste Argument für ein variables Darlehen zur Immobilienfinanzierung: Der Kredit lässt sich unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten sofort kündigen – und zwar ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Ebenso sind Sondertilgungen oft in unbeschränkter Höhe erlaubt. Aufgrund dessen gilt ein variables Darlehen als erste Wahl für kurzfristige Hauskauf-Finanzierungen.

2. Chance auf zukünftig günstigere Sollzinsen bei fallenden Bauzinsen

Sie glauben, dass die Marktzinsen noch weiter sinken? In diesem Fall kommt Ihnen die regelmäßige Zinsangleichung des variablen Darlehens zupass. Denn über diese profitiert der Häuslebauer unmittelbar von fallenden Hypothekenzinsen.

3. Umstieg auf Annuitätendarlehen zu jedem Zinsfestsetzungstermin möglich

Wer seinen variablen Kredit zu einem späteren Zeitpunkt auf ein klassisches Annuitätendarlehen umstellen möchte, kann dies ebenfalls alle 3 Monate tun. Dazu schließt der Hauskäufer zum Zinsänderungstermin einfach ein Annuitätendarlehen ab und tilgt mit dem ausgezahlten Betrag die Restschuld des variablen Darlehens.

Den genannten Punkten stehen einige Nachteile gegenüber:

1. Keine Planbarkeit aufgrund stetig schwankender Zinssätze

So flexibel die fehlende Zinsbindung das variable Darlehen macht, so unsicher macht sie es auch. Verringern sich etwa die Sollzinsen nach einem Quartal, können sie im nächsten schon wieder steigen. Somit unterliegen die Zinskosten Schwankungen. Eine sichere Finanzplanung ist deshalb nicht möglich.

2. Jedes Quartal veränderte Darlehensrate

Bei einem variablen Kredit kann sich nicht nur der Sollzins alle 3 Monate ändern. Die Höhe der Darlehensrate variiert ebenfalls. Folglich wissen Sie bei einem heute abgeschlossenen Baukredit ohne Sollzinsbindung nicht, wie hoch Ihre Rate in einem Jahr ausfällt.

3. Gefahr steigender Zinsen

Aktuell befindet sich der für die Bauzinsen als Referenzzinssatz fungierende 3-Monats-EURIBOR auf einem Tiefstand. Sollten die Zinsen in Zukunft wieder steigen, wirkt sich das direkt auf Ihr variables Darlehen aus. In der Folge muss der Kreditnehmer höhere Bauzinsen und teurere Raten in Kauf nehmen.

Es gibt Fälle, in denen ein variabler Kredit die ideale Zwischenlösung darstellt. Wenn Sie etwa Ihre alte Eigentumswohnung veräußern wollen, um ein Haus zu erwerben, kann ein solches Immobiliendarlehen zur Zwischenfinanzierung dienen. Auf diese Weise lässt sich das neue Objekt bereits kaufen, bevor der Kreditnehmer das Geld aus dem Wohnungsverkauf erhalten hat.

Sobald er über dieses Kapital verfügt, kündigt er das variable Darlehen mit 3-monatiger Frist und tilgt es ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bleibt danach noch eine Restschuld offen, wird diese über ein gewöhnliches Annuitätendarlehen zurückgeführt.

Erwarten Sie in nächster Zeit eine größere Schenkung oder Erbschaft? Eine solche kann der Hauskäufer nutzen, um den laufenden Immobilienkredit ganz oder teilweise zu tilgen. Wer allerdings ein Annuitätendarlehen aufgenommen hat, darf in der Regel nur zwischen 5 und 10 Prozent der Kreditsumme als Sondertilgung leisten. Da ist es besser, ein variables Darlehen abzuschließen. Falls Sie dann etwa innerhalb eines Jahres einen größeren Geldbetrag bekommen, tilgen Sie mit diesem so viel von Ihrem Baukredit wie möglich.

Wer sich heute schon sicher ist, dass er einen Teil seines Immobiliendarlehens zeitnah zurückzahlen möchte, kann auch auf eine Kombination aus variablem Kredit und Annuitätendarlehen zurückgreifen. Bei einem Kapitalbedarf von 200.000 Euro etwa lassen sich jeweils 100.000 Euro über die beiden Darlehensarten aufnehmen. Erbt der Hauskäufer nun 100.000 Euro, tilgt er damit das variable Darlehen sofort und komplett. Die übrigen 100.000 Euro führt der Kreditnehmer regulär über ein Annuitätendarlehen zurück.