Tilgung: Definition & Bedeutung

Tilgung und Tilgungssatz sind zwei wichtige Eckpfeiler jeder Baufinanzierung: Als Tilgung wird bei Krediten der Prozess der Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens bezeichnet. Der Tilgungssatz ist der Prozentsatz des Kredits, der pro Jahr an die Bank zurückgezahlt wird. 

Der Abschluss einer Immobilienfinanzierung ermöglicht vielen Menschen den Weg in die eigenen vier Wände. Die häufigste Form ist dabei das Annuitätendarlehen. Besonders beliebt ist diese Art der Finanzierung wegen der guten Planbarkeit: Mit einer festen Zinsbindung zahlen Kreditnehmende das Darlehen in gleichbleibend hohen monatlichen Raten zurück. Jede Rate enthält einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil.

1. Der Zinsanteil ist die Gebühr, die Banken für das geliehene Kapital, die Immobilienfinanzierung, berechnen. Diese Zinszahlungen vermindern nicht die Restschuld.
2. Der Tilgungsanteil reduziert die aufgenommene Kreditschuld. Durch die monatlichen Tilgungen wird so das Immobiliendarlehen nach und nach zurückgeführt.

Was bedeutet die anfängliche Tilgung in der Baufinanzierung?

Neben der Dauer der Zinsbindung entscheiden sich Kreditnehmende zu Beginn des Immobilienkredits für einen anfänglichen Tilgungssatz. Dieser wird in Prozent angegeben. Liegt er beispielsweise bei 3 Prozent und die Darlehenshöhe bei 400.000 Euro, ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 12.000 Euro im ersten Jahr.

Wie der Begriff „anfängliche Tilgung“ erahnen lässt, verändert sich der Tilgungssatz über die Kreditlaufzeit hinweg: Zu Beginn ist die Tilgungsrate am geringsten. Mit jeder Rate verringert sich die noch ausstehende Restschuld und somit die Summe, auf die die Gebühr in Form von Zinsen erhoben werden und desto höher ist der prozentuale Tilgungssatz. Im Laufe der Tilgung des Kredits ...

• steigt mit jeder Rate der Tilgungsanteil
• sinkt mit jeder Rate der Zinsanteil

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Höhe der Tilgung?

Die Tilgung ist einer der wichtigsten Parameter bei einer Baufinanzierung. Grundsätzlich entscheiden Kreditnehmende selbst über die Höhe der Tilgung und den anfänglichen Tilgungssatz. Die Höhe der Tilgung eines Kredits wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Grundsätzlich sollten Kreditnehmende einen möglichst hohen Tilgungssatz wählen, um Zinskosten zu sparen und den Kredit möglichst schnell abzubezahlen. Allerdings führt ein höherer Tilgungssatz gleichzeitig auch zu einer höheren monatlichen Belastung.

Diese Faktoren haben einen Einfluss auf die Tilgung, u. a.:

• die Höhe des Darlehens

• der Zinssatz

• die Laufzeit

In deinem mit der Bank vereinbarten Vertrag zur Hauskauf Finanzierung kannst du den anfänglichen Tilgungssatz selbst festlegen. Generell ist die ideale Tilgungsquote von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere aber von der finanziellen Situation und den persönlichen Lebensverhältnissen.

Eine hohe Tilgung wirkt sich grundsätzlich günstig auf deine Baufinanzierung aus. Die Vorteile im Einzelnen sind:

• schnellere Rückzahlung des Baukredits
• geringere Zinskosten dank kürzerer Darlehenslaufzeit
• bessere Zinskonditionen
• niedrigere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung

Tilgung ausreichend hoch ansetzen

Entscheidest du dich direkt zu Beginn für einen größeren Tilgungsanteil, verminderst du dadurch die Restschuld rascher. In der Folge bist du innerhalb kürzerer Zeit schuldenfrei. Die verkürzte Kreditlaufzeit wiederum hat einen weiteren Vorteil: So sinken ebenso die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit. Denn die Höhe richtet sich neben dem vereinbarten Sollzins stets nach der verbliebenen Restschuld. Reduzierst du diese früher, fallen die Zinszahlungen geringer aus.

Möchtest du von niedrigeren Zinsen profitieren, setze ebenfalls auf eine höhere Tilgungsrate. Einige Banken honorieren nämlich eine schnellere Tilgung mit besseren Zinsen. Auf diese Weise ist es möglich, die Zinsbelastung um weitere Tausend Euro zu drücken. Außerdem kannst du bei einer niedrigeren Restschuld attraktivere Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung erwarten.

Nach den beschriebenen Vorteilen müsste die Formel für die perfekte Tilgungsrate lauten: je höher, desto besser. Im Allgemeinen ist das richtig. Allerdings müssen Hauskaufende für sich klären, wie hoch die finanzielle Belastung durch den Immobilienkredit ausfallen darf. Denn ein erhöhter Tilgungssatz steigert die monatlich zu zahlende Darlehensrate.

Beispielrechnung: Höhe der anfänglichen Tilgung

Wie viel lässt sich mit einem höheren Tilgungssatz sparen? Auf diese Frage gibt folgendes Beispiel Antwort: Ein Paar mit Kind möchte ein Reihenhaus für einen Kaufpreis von 300.000 Euro erwerben. Dank des angesparten Eigenkapitals in Höhe von 70.000 Euro benötigt die Familie unter Berücksichtigung der Nebenkosten beim Hauskauf einen Immobilienkredit in Höhe von knapp 260.000 Euro. Die Zinsbindung liegt bei 10 Jahren. In der folgenden Tabelle siehst du, wie sich unterschiedlich hohe Tilgungsquoten auf die Baufinanzierung auswirken (Stand: Juli 2024).

Über den kostenlosen Tilgungsrechner von Baufi24 erhältst du alle relevanten Eckdaten, die du für deinen Tilgungskredit brauchst.

Dazu gibst du zuerst einige Daten, abhängig von deinem Vorhaben, in den Rechner ein. Bei einem Immobilienkauf sind das bspw.:

• Kaufpreis der Immobilie
• Höhe des Eigenkapitals
• Bundesland
• Zinsbindung

Die monatliche Kreditrate kannst du selbst eintragen oder berechnen lassen. Tilgungsrate: Zur Rückzahlung des Darlehens ist standardmäßig für deine Tilgungsvariante ein empfohlener Tilgungssatz eingestellt. Diesen kannst du manuell anpassen und deinen Bedürfnissen anpassen. Dabei siehst du, wie bei ansonsten gleichen Parametern die Tilgungsquote deine Finanzierungstruktur verändert.

Was bringt ein Tilgungsplan?

Schließt du für den Hauskauf eine Immobilienfinanzierung ab, erhältst du von der Bank einen Tilgungsplan. Dieser beinhaltet wichtige Daten – und zwar für jedes Jahr, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Dem Tilgungsplan kannst du u. a. entnehmen:

• Restschuld zum Jahresbeginn
• Tilgung innerhalb des Jahres
• Restschuld zum Jahresende

Neben der Tilgung gibt der Plan ebenso Auskunft zu den in der jeweiligen Periode anfallenden Zinsen. Dank des Tilgungsplans wissen Kreditnehmende also immer, wie hoch die noch offene Kreditschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt ist. 

Weiterer Vorteil: Die Übersicht hilft beim Planen der Anschlussfinanzierung. Wirf dazu einen Blick auf die Höhe der Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung. Durch Änderung der Tilgungsrate im Rechner lässt sich diese Zahl direkt beeinflussen.

Diese Ergebnisse liefert der Tilgungsrechner

Der Tilgungsrechner liefert dir exemplarische Finanzierungsdetails:

1. Nebenkosten:

• Provision für den/die Makler/-in
• Notariatskosten und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer

2. Konditionen

• Sollzinsbindung in Jahren
• Sollzinssatz
• effektiver Jahreszins
• anfänglicher Tilgungssatz
• monatliche Kreditrate
• Restschuld nach Sollzinsbindung
• Anzahl der Raten
• Laufzeit in Jahren

Im Fokus der Berechnung stehen dabei diese drei Kennzahlen:

• monatliche Rate
• Zinssatz
• Nettodarlehensbetrag

Wer die Immobilie über ein Annuitätendarlehen finanziert, muss sich für einen Tilgungssatz entscheiden. Grundsätzlich gilt dieser für die gesamte Vertragsdauer. Allerdings erlauben viele Banken im Rahmen des Kreditvertrags auch Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit. Üblich dabei sind 2 oder 3 Anpassungen innerhalb der Zinsbindungsfrist.

Laufzeit ändern dank Tilgungssatzwechsel

Möchtest du die anfangs festgelegte Tilgungsrate zu einem späteren Zeitpunkt auf deine aktuelle Finanzsituation anpassen? Diese Option musst du dir vertraglich zusichern lassen. Andernfalls erhebt die Bank eine Gebühr für die Änderung der Tilgung. 

1. Tilgung erhöhen: Beziehst du dauerhaft ein höheres Einkommen, etwa aufgrund einer Beförderung, kann ein solcher Schritt sinnvoll sein. Mit größeren Tilgungen sparst du Zinskosten und dein Eigenheim ist schneller abbezahlt.
2. Tilgung senken: Auch, wenn die monatliche Kreditrate zu hoch geworden ist, weil du anderweitig höhere Ausgaben hast oder bspw. aufgrund eines Jobwechsels weniger verdienst, profitierst du von einem Tilgungssatzwechsel. Das Reduzieren der Tilgungsquote verschafft dir wieder einen größeren finanziellen Spielraum.

Die Bedeutung von Sondertilgungen

Rechnest du in den nächsten Jahren mit zusätzlichem Geld bspw. durch eine Schenkung, ein Erbe oder die Auszahlung aus einer Lebensversicherung? Dieses Kapital lässt sich in Form einer Sondertilgung in die Baufinanzierung einbringen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass dir ein Recht auf außerplanmäßige Rückzahlungen im Darlehensvertrag eingeräumt wird. Sondertilgungen haben diese Vorteile:

• reduzierte Zinsaufwendungen
• schneller schuldenfrei durch schnellere Tilgung
• erhöhte Flexibilität
• niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung

Verringerst du die Darlehensschuld früher durch Sondertilgungen, sparst du Zinskosten. Deren Höhe hängt neben dem ausgehandelten Zinssatz maßgeblich von der Restschuld ab. Zugleich verkürzt du mit außerplanmäßigen Rückzahlungen die Laufzeit der Baufinanzierung bis zur Volltilgung. Das Recht auf Sondertilgungen erhöht deine Flexibilität. Schließlich darfst du je nach Bedarf diese Option nutzen – oder auch nicht.

• Kostenfreie Sondertilgungen: Gewährt die Bank kostenfrei außerplanmäßige Rückzahlungen, solltest du  diese Option immer in den Kreditvertrag aufnehmen lassen.
• Kostenpflichtige Sondertilgungen: Verlangt die Bank für Sondertilgungen einen Zinsaufschlag, solltest du genau abwägen, ob sich das für dich lohnt.

Ein gewöhnliches Annuitätendarlehen wird mit einer Sollzinsbindung abgeschlossen. Diese beträgt üblicherweise 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre. Für diese Zeit schreibt die Bank den ausgehandelten Sollzins fest. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Immobilienkredit allerdings noch nicht komplett getilgt: Es verbleibt eine Restschuld.

Um diese zurückzuführen, wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Die Bauzinsen für dieses neue Darlehen orientieren sich dabei insbesondere an dem dann vorherrschenden Zinsniveau sowie der Höhe der noch nicht getilgten Kreditschuld.

Eine Alternative zu einem Annuitätendarlehen mit Anschlussfinanzierung ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Ein solches zeichnet sich hierdurch aus:

• Tilgung innerhalb der Sollzinsbindung
• günstigere Sollzinsen
• kürzere Kreditlaufzeit
• keine Anschlussfinanzierung
• bessere Planbarkeit

Diese Vorteile sprechen klar für ein Volltilgerdarlehen. Doch diese Kreditvariante hat auch eine Kehrseite. Denn um die Baufinanzierung in einer festen Zeitspanne vollständig zurückführen zu können, muss die Tilgung entsprechend hoch angesetzt werden. Das wiederum lässt die monatliche Darlehensrate steigen. Aufgrund dessen ist ein Volltilgerdarlehen in erster Linie für Personen mit sehr hohen Einkünften oder größeren finanziellen Rücklagen geeignet. Ob diese Darlehensart für dich sinnvoll ist, können dir unsere erfahrenen Experten und Expertinnen im Rahmen eines kostenlosen Beratungsgesprächs sagen.

Grundsätzlich gibt es sehr viel mehr Stellschrauben als die Tilgung, um eine günstige und vor allem auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Baufinanzierung zu finden. Nur in Kombination mit anderen Faktoren findest du schlussendlich mit der für dich optimalen Tilgung auch die Finanzierung, die zu dir passt. Mit diesen fünf Tipps entscheidest du dich für die richtige Tilgung:

Tipp 1: Wähle einen hohen anfänglichen Tilgungssatz

Beginne mit einer möglichst hohen Tilgungsrate. Eine Anfangstilgung von 2 bis 3 Prozent ist ideal. Dadurch reduzierst du die Restschuld schneller und sparst langfristig Zinskosten. Je höher die Tilgungsrate, desto geringer die Zinskosten.

Tipp 2: Profitiere von Sondertilgungen

Wenn du absehen kannst, dass eine oder mehrere Sondertilgungen für dich machbar sind, dann achte darauf, dass dies im Kreditvertrag vorgesehen ist. Das ist nicht immer kostenlos der Fall und sollte deshalb bei der Wahl des richtigen Finanzierungspartners und dem individuellen Finanzierungskonzept berücksichtigt werden. Sondertilgungen ermöglichen es dir, außerplanmäßige Zahlungen zu leisten. So verkürzt du die Laufzeit des Kredits und senkst deine Zinskosten.

Tipp 3: Passe den Tilgungssatz an

Manche Kreditverträge bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Verändert sich also während der Zinsbindung deine finanzielle Situation, kannst du mit einem Tilgungssatzwechsel bei einer Anpassung nach oben die Restschuld schneller abbauen.

Tipp 4: Tilgung & Zinsbindung beachten

Wähle eine Zinsbindungsfrist, die zu deiner finanziellen Planung passt. Längere Zinsbindungen bieten mehr Planungssicherheit, kürzere Zinsbindungen können bei sinkenden Zinsen vorteilhaft sein. In Kombination mit der Tilgung sind diese beiden Parameter neben der Höhe der Hypothekenzinsen die wichtigsten Stellschrauben für dein Immobiliendarlehen.

Tipp 5: Prüfe regelmäßig deinen Tilgungsplan

Ebenso wie die Zinsen solltest du auch deinen Tilgungsplan im Auge behalten und regelmäßig prüfen. Passe ihn bei Bedarf an: Finanzielle Veränderungen wie Gehaltserhöhungen oder Erbschaften kannst du für einen Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen nutzen. Eine regelmäßige Überprüfung und Anpassung kann helfen, deine Restschuld schneller zu verringern und Kosten zu sparen.

Sprich uns an und lass dir von uns ein maßgeschneidertes Angebot für deine Baufinanzierung machen. Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken und erstellen dir einen Tilgungsplan, der zu dir passt.