Mietrendite: Rechner für Renditeimmobilien

Immobilie als Kapitalanlage finden, Rendite berechnen und finanzieren mit Baufi24. Der Mietrenditerechner kalkuliert die Rendite Ihrer Wunschimmobilie.

Das Wichtigste in Kürze

Eigentümer, die eine Immobilie vermieten, erzielen nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern können auch die meisten Kosten, die durch die Vermietung anfallen, steuerlich geltend machen.

Wie gewinnbringend der Kauf einer vermieteten Wohnung potenziell ist, lässt sich anhand der Brutto- und Nettomietrendite sowie der Objekt-, Eigenkapitalrendite und dem Mietpreismultiplikator ermitteln.

Eine verlässliche Zahl zur Nettomietrendite stellt der Mietrenditerechner von Baufi24 bereit.

In diesem Ratgeber:

Author Sascha Neuendorf
Experte Immobilienfinanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Mietrendite: Kriterien und Faktoren

Der Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung bietet grundsätzlich gute Renditechancen. Ob sich ein solcher Schritt tatsächlich auszahlt, hängt aber insbesondere vom Kaufpreis des Hauses sowie von den zu erwartenden Mieteinnahmen ab. Hierbei spielen Kriterien wie Lage, Zustand und Ausstattung des Zinshauses eine wesentliche Rolle. Zudem nimmt die Bevölkerungsentwicklung Einfluss auf den Kaufpreis und vor allem auf die gezahlten Mieten. Bevor Sie sich für den Kauf und die Vermietung einer Immobilie entscheiden, klären Sie, wie hoch der Mietertrag für Ihr Vorhaben ausfallen würde. 

Generell setzt die Bruttomietrendite die Summe der über ein Jahr gezahlten Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – allerdings ohne Berücksichtigung der Nebenkosten des Erwerbs. Achten Sie auf eine möglichst hohe Rendite: Werte zwischen 2 und 5 Prozent gelten dabei als üblich.

Für Kapitalanleger können grundsätzlich aber auch Umgebungen interessant sein, die eine geringere Mietrendite abwerfen. In solchen Gegenden ist es häufig einfacher, einen langfristigen Mieter zu finden. Wer als Vermieter seine Rendite berechnen möchte, sollte diesen Aspekt ebenfalls berücksichtigen. 

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In diesem Ratgeber:

Rendite berechnen – das sollten Sie wissen

Wie beschrieben, zeigt die Mietrendite an, ob sich der Kauf und die Vermietung einer bestimmten Immobilie wirtschaftlich lohnen könnten. Doch wie lässt sich die Rendite einer Immobilie berechnen? Hierzu ist als Erstes ein Blick auf den Begriff sinnvoll: Unter Rendite ist allgemein der Jahresertrag einer Geldanlage zu verstehen – als Anlage dient hier eine Immobilie. Nun stehen zur Ermittlung der Rendite verschiedene Verfahren zur Auswahl. Die bei Immobilienkäufen am häufigsten verwendeten Kennziffern sind:

  • Bruttomietrendite
  • Nettomietrendite
  • Mietpreismultiplikator
  • Eigenkapitalrendite
  • Objektrendite

Vergleichsweise einfach lässt sich die Bruttomietrendite errechnen. Es gilt:

(Bruttomieteinnahmen pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Die Bruttomieteinnahmen erhalten Sie, indem Sie die monatliche Kaltmiete mit 12 (für die Anzahl der Monate) multiplizieren. Um die Rendite zu berechnen, wird das Ergebnis durch den Kaufpreis geteilt und das Resultat mit 100 multipliziert. Dazu ein kurzes Beispiel: Für eine 3-Zimmer-Neubauwohnung in gefragter Großstadtlage möchte der Eigentümer 300.000 Euro haben. In dem vermieteten Objekt lebt ein Paar, das monatlich 1.000 Euro Kaltmiete zahlt. Somit ergibt sich:

[(1.000 Euro x 12) / 300.000 Euro] x 100 = 4,0 Prozent

Üblicherweise liegt die Mietrendite beim Bruttoverfahren zwischen 2 und 5 Prozent. Ein Wert von 4 Prozent gilt als solide. Möchten Sie für ein bestimmtes Postleitzahlengebiet die zu erwartende Bruttomietrendite erfahren, müssen Sie diese aber nicht selbst berechnen. Nutzen Sie dafür einfach den Mietrenditerechner am Anfang des Artikels.

Bei der Bruttomietrendite ist allerdings zu beachten, dass die Jahresbruttomieteinnahmen nicht die Kosten berücksichtigen, die beim Vermieter anfallen. Zugleich sind im Kaufpreis keinerlei Nebenkosten des Erwerbs enthalten. Aufgrund dessen ist die Aussagekraft der Bruttomietrendite für potenzielle Vermieter begrenzt.

Eine bessere Entscheidungshilfe liefert die Nettomietrendite. Sie berechnet sich nach folgender Formel:

(Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten) x 100 = Nettomietrendite in Prozent

Zu den Jahresnettomieteinnahmen gelangen Sie, indem Sie von den Jahresbruttomieteinnahmen folgende Posten abziehen:

  • Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung und Leerstandszeiten
  • Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen
  • Kosten für Verwaltung

Des Weiteren rechnen Immobilieninteressenten zum Kaufpreis die Nebenkosten beim Hauskauf hinzu. Diese sind:

Beauftragen Sie vor dem Kauf einen Gutachter oder führen Sie unmittelbar nach Erwerb Renovierungsarbeiten durch, addieren Sie die dafür veranschlagten Kosten ebenfalls zum Kaufpreis. Nach obiger Formel lässt sich nun die Mietrendite nach der Nettomethode bestimmen. Gegenüber der Bruttomietrendite hat diese Kennzahl den Vorteil, dass sie die Ausgaben des Vermieters sowie die Kaufnebenkosten ebenfalls abbildet. Setzen Sie bei der Entscheidungsfindung auf die Nettomietrendite, sollte jedoch klar sein: Die Finanzierungskosten sowie die individuelle steuerliche Situation des Käufers werden bei der Berechnung der Kennzahl außen vor gelassen.

Welche Rendite ist am besten?

Bei der Nettomietrendite gelten Werte von rund 3 bis 4 Prozent als optimal.

In manchen Fällen ziehen Immobilienkaufinteressenten und Investoren auch andere Kennziffern zur Bewertung heran. Um etwa herauszufinden, ob ein Kaufpreis fair ist, können Sie auf den Mietpreismultiplikator zurückgreifen. Er definiert sich folgendermaßen:

(Kaufpreis inklusive Neben- und Modernisierungsaufwendungen / jährliche Kaltmiete) = Mietpreismultiplikator

Ein Resultat von 25 oder niedriger gilt für den Mietpreismultiplikator als günstig. Die Interpretation des Ergebnisses sollten Kaufinteressenten aber immer von der Lage abhängig machen. So kann in beliebten Wohngegenden etwa ein Mietpreismultiplikator von über 25 noch akzeptabel sein. Möchten Sie ferner erfahren, wann die Berechnung der Eigenkapital- oder Objektrendite zielführend ist? Die Experten von Baufi24 informieren dazu gerne.

Mietrenditerechner als Indikator: Lohnen sich Kauf und Vermietung?

Informieren Sie sich über übliche Bruttomietrenditen für ausgewählte Postleitzahlenbereiche innerhalb Deutschlands. Wer es noch genauer wissen will, nutzt einfach den Renditerechner von Baufi24. Dazu benötigt der Bruttomietrenditerechner folgende Informationen:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Wohnfläche in Quadratmeter
  • Kaltmiete Euro/Quadratmeter

Ermittelt der Bruttomietrenditerechner einen Wert von um die 4 Prozent, dann erscheint der Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung unter wirtschaftlichen Aspekten vorteilhaft. Geben Sie in das Tool zum Test verschiedene Werte ein. Auf diese Weise lässt sich schnell erkennen, wie sich unterschiedlich hohe Kaltmieten und Kaufpreise auf die Mietrendite auswirken. Sind Sie an einer persönlichen und exakten Einschätzung der Nettomietrendite interessiert und möchten wissen, wie lukrativ die von Ihnen ins Auge gefasste Renditeimmobilie ist, kontaktieren Sie einfach Ihren Baufi24 Experten – unverbindlich und kostenlos.

Eigene Immobilie selbst beziehen oder vermieten?

Künftige Eigenheimbesitzer haben die Wahl: Entweder selbst ins Haus einziehen oder es vermieten. Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile. Wer in den eigenen vier Wänden lebt, profitiert insbesondere von einer umfassenden Gestaltungsfreiheit. Möchten Sie Ihr Haus zum Beispiel aufgrund eines Familiennachwuchses umgestalten, eröffnen sich Ihnen viele Möglichkeiten.

Menschen, die hingegen zur Miete wohnen, müssen sich für einen Umbau zuerst an den Vermieter wenden. Nur wenn dieser einwilligt, dürfen entsprechende Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden. Weiterhin haben Hauseigentümer weder Mieterhöhungen noch eine Wohnungskündigung zu befürchten. Das ist ein klarer Vorteil für alle Personen, die hinsichtlich des Wohnorts Planungssicherheit wünschen. Darüber hinaus sparen Sie sich als Eigenheimbesitzer die monatlichen Mietzahlungen.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung spielt es ebenfalls eine Rolle, ob der Käufer die Immobilie selbst nutzt oder vermietet. So können etwa einige Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ausschließlich von Eigentümern in Anspruch genommen werden, die selbst in ihrem Haus wohnen.

Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, um diese zu vermieten, planen Sie die Immobilienfinanzierung gründlich. Hierbei sollten Kapitalanleger möglichst präzise die Rendite berechnen, die sich durch die Vermietung erwirtschaften lässt. Ferner kommen auf den Eigenheimbesitzer – egal ob bei Fremd- oder Selbstnutzung – neben dem Kaufpreis weitere Kosten hinzu. Zu diesen gehören unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Gebühren für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Aufwendungen für Reparaturen und Modernisierungen
  • Kosten für Hausverwaltung bei Eigentümergemeinschaften

Immobilienbesitzer, die ihr Haus vermieten, haben jedoch die Möglichkeit, einige dieser Kosten beim Hauskauf steuerlich abzusetzen. Außerdem können einige Aufwendungen an den Mieter weitergegeben werden, wie etwa die Gebühren für die Müllentsorgung und die Straßenreinigung. Das wiederum wirkt sich positiv auf die Mietrendite aus. Weiterer Vorteil für Vermieter: Bei Modernisierungen, die den Wohnstandard verbessern, lassen sich die dafür entstandenen Kosten unter gewissen Bedingungen dem Mieter in Rechnung stellen.

Eigenbedarf bei vermieteten Immobilien

Wer jetzt sein Haus vermietet, der behält immer noch das Recht, später Eigenbedarf anzumelden, um selbst in der Immobilie zu leben.

Als Vermieter nutzen Sie zudem die monatlich erhaltene Miete zur Rückführung des aufgenommenen Immobilienkredits. Sobald die Wohnung abbezahlt ist, beziehen Sie die Miete als passives Einkommen – also als Einnahme ohne großen zusätzlichen Aufwand.

Auch wenn es für beide Varianten Vorzüge und Nachteile gibt, lässt sich festhalten: Für gewöhnlich ziehen die Menschen zuerst in ein Eigenheim, bevor sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben. Wer eine Eigentumswohnung zur Fremdnutzung kauft, sollte aber immer zuerst die Rendite durchrechnen. Denn sie liefert einen stichhaltigen Hinweis, ob das Geschäft finanziell vorteilhaft ist.

Wann ist der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie zu empfehlen?

Machen Sie die Entscheidung für einen Haus- oder Wohnungskauf immer von Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation abhängig; aber auch von der Attraktivität des jeweiligen Immobilienangebots. Es sprechen etwa folgende Faktoren für den Erwerb eines Wohnobjekts als Kapitalanlage:

Erwartete Mietrendite nach Nettomethode liegt bei 3 Prozent oder höher

Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl für Vermieter und Investoren. Schließlich kann sie darüber Aufschluss geben, ob der Kauf und die Vermietung einer Renditeimmobilie wirtschaftlich rentabel sind. Sofern die kalkulierte Nettomietrendite 3 Prozent oder mehr beträgt, dürfte sich die Investition auszahlen. Denn eine hohe Rendite weist auf eine günstige Relation zwischen den Mieteinnahmen und dem Kaufpreis des Objekts hin.

Kaufinteressent lebt bereits in eigener Immobilie

Sind Sie schon Hauseigentümer? Dann verfügen Sie über eine Immobilie zur Eigennutzung. Mit einer zusätzlichen Investition in eine zu vermietende Wohnung können Privatpersonen nun langfristig ein passives Einkommen generieren. Ebenfalls praktisch: Bei Abschluss der Baufinanzierung für die zweite Immobilie lässt sich das vorhandene Eigenheim als Sicherheit hinterlegen. Dafür gewähren die Banken oft besonders günstige Hypothekenzinsen.

Kapitalanleger will Steuerlast senken

Vermieter zu sein, hat auch steuerliche Vorzüge. So sind Kosten, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, von der Steuer absetzbar. Wenn Sie beispielsweise für die Suche eines passenden Mieters einen Makler engagieren, können Sie dessen Courtage steuerlich geltend machen. Überdies lassen sich die jährliche Grundsteuer, Renovierungs-, Reparatur-, einige Nebenkosten und weitere Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben.

Hauskäufer geht von steigenden Immobilienpreisen aus

Hohe Preise für Wohnobjekte erwartet die Mehrheit der Experten auch in den kommenden Jahren. Sollte das eintreten, spricht das ebenfalls für den Erwerb und die Vermietung einer Immobilie. Der Eigentümer hätte dann später die Möglichkeit, die Wohnung zu einem höheren Preis zu verkaufen. In einem solchen Szenario wäre die ermittelte Mietrendite zweitrangig. Denn allein die Wertsteigerung des Wohnobjekts könnte die Investition für den Kapitalanleger lukrativ machen.

Verkauf der Renditeimmobilie

Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, dann zahlen Sie Spekulationssteuer. Deren Höhe bemisst sich nach dem Veräußerungsgewinn, den sonstigen Einkünften sowie dem persönlichen Steuersatz.

Baufi24 hält für Kapitalanleger nicht nur einen  Mietrenditerechner bereit – eine professionelle, maßgeschneiderte Beratung zum Thema Immobilienfinanzierung können Sie ebenfalls in Anspruch nehmen. Ihr Baufi24 Experte vergleicht die Angebote von über 500 Banken und findet so eine passende und günstige Finanzierung für Ihr Vorhaben. Vereinbaren jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.

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