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Immobilien, Maklercourtage, Maklerprovision

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Maklerprovision in Deutschland - mit Übersicht nach Bundesländern


Wenn bei einem Verkauf einer Immobilie ein Makler eingeschaltet wird, ist eine Provision für seine Tätigkeit fällig. In Deutschland ist es weitestgehend üblich, dass der Käufer hierfür die Kosten übernimmt. Doch inzwischen findet auch immer mehr die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer statt. Einige Punkte gibt es bei der Provisionsvereinbarung mit Maklern zu beachten.


Höhe der Provision

Die Höhe der Malercourtage ist nicht gesetzlich geregelt. Üblicherweise fällt ein fester, prozentualer Provisionssatz in Abhängigkeit des Verkaufspreises an. Traditionell gibt es Regionen, in denen ein höherer Provisionssatz genommen wird als anderswo. Dies ist inzwischen nach Bundesländern aufgeschlüsselt. So ergeben sich folgende Courtagesätze, die die Obergrenze bei der Vermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks gelten:
Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Bayern 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Berlin 6,00 % (7,14) 0,00 % (0,00) 6,00 % (7,14)
Brandenburg 6,00 % (7,14) 0,00 % (0,00) 6,00 % (7,14)
Bremen 5,00 % (5,95) 0,00 % (0,00) 5,00 % (5,95)
Hamburg 5,25 % (6,25) 0,00 % (0,00) 5,25 % (6,25)
Hessen 5,00 % (5,95) 0,00 % (0,00) 5,00 % (5,95)
Mecklenburg-Vorpommern 5,00 % (5,95) 2,00 % (2,38) 3,00 % (3,57)
Niedersachsen 6,00 % (7,14)
oder 4,00 % (4,76)
bis 5,00 % (5,95)
3,00 % (3,57)
oder 0,00 % (0,00)
3,00 % (3,57)
oder 4,00 % (4,76)
bis 5,00 % (5,95)
Nordrhein-Westfalen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Rheinland-Pfalz 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Saarland 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Sachsen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Sachsen-Anhalt 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Schleswig-Holstein 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Thüringen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Hinweis: Die geklammertern Werte enthalten 19% MwSt.

Eine Verhandlung über die Provisionssätze ist grundsätzlich möglich. Abweichende Regelungen zwischen den Parteien sind immer denkbar. Dies gilt auch für den zur Provision verpflichteten Vertragspartner, beispielsweise kann auch vereinbart werden, dass der Verkäufer die Courtage ganz übernimmt, auch wenn dies in Deutschland noch nicht üblich ist.


Provisionsanspruch

Entscheidend ist immer der Abschluss eines Maklervertrages. Oder es gilt die Regel, dass die Provision dann zu zahlen ist, wenn die Aktivitäten des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Verkaufs waren (§ 652 BGB Abs. 1), falls kein Maklervertrag vorliegt. Das heißt, ohne eine erfolgreiche Vermittlung durch einen Makler ist auch keine Provision zu zahlen. Daher ist beispielsweise auch ein Vorschuss für die Vermittlung normalerweise nicht möglich und sollte daher nicht bezahlt werden. Problematisch ist jedoch folgende Situation: Der Maklervertrag ist ausgelaufen und der Eigentümer verkauft separat das Gebäude. In diesen Fällen kann es trotzdem passieren, das eine Rechnung vom Makler im Briefkasten liegt. Kann dieser nachweisen, dass er mit ursächlich am Zustandekommen des Verkaufes beteiligt ist, so ist auch im Nachhinein eine Maklercourtage rechtmäßig. In diesem Zusammenhang hat beispielsweise der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Grenze bei etwa einem Jahr nach Auslaufen des Maklervertrages liegt. Daher gilt es sowohl für Käufer wie auch Verkäufer, einen Nachweis zu erbringen, dass der Verkauf ohne auch nur indirektes Zutun des Immobilienmaklers erfolgt ist. Erst dann ist man auf der sicheren Seite.

Doch es gibt noch weitere Fälle, bei denen ein Provisionsanspruch besteht oder bestehen bleibt. So kann es passieren, dass der Kaufvertrag im Nachhinein platzt, beispielsweise, weil der Käufer pleite ist. Auch in diesen Fällen ist eine Maklercourtage rechtmäßig und muss gezahlt werden, da es zu einem Kaufvertrag gekommen ist. Auch wer meint, clever zu sein, kann eine Maklerprovision nicht verhindern. Beispielsweise, wenn zwei Lebensgefährten eine Immobilie kaufen, der eine sich beraten lässt, aber der zweite letztendlich den Kaufvertrag unterschreibt. Das ist zwar zulässig, jedoch kann damit eine Provisionspflicht nicht vermieden werden. Auch wer beispielsweise mehrere Makler beauftragten, muss bei Vertragsunterzeichnung unter Umständen auch mehrfach zahlen! Dies kann allerdings vermieden werden, wenn ein Freistellungsauftrag zwischen den Parteien geschlossen wurde.


Wann keine Maklerprovision fällig ist

Grundsätzlich gilt: Besteht beim Makler ein Eigeninteresse bei der Vermittlung von Haus, Wohnung oder Grundstück, so ist keine Provision fällig. Dies gilt, wenn er selber Eigentümer des Objektes ist oder dessen Verwalter wie bei einer Wohneigentümergemeinschaft. In diesen Fällen entfällt die Maklerprovision. 

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