Steuern sparen mit Immobilien

Das Wichtigste vorab: Der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums lässt sich nicht steuerlich geltend machen. Neben dem Preis für das bebaute Grundstück können auch nicht die Nebenkosten des Kaufs von der Steuer abgesetzt werden. Wenn Sie ein Eigenheim finanzieren, ist es insofern unter steuerlichen Gesichtspunkten nicht attraktiv. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, beim Kauf selbst genutzten Wohneigentums Steuern zu sparen:

• separater Erwerb von Grundstück und Immobilie
• Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen
• Riester-Rente einsetzen

Erwerben Sie eine Immobilie, erhebt das Finanzamt dafür Grunderwerbsteuer. Je nachdem, in welchem Bundesland das Eigenheim steht, fällt ein Steuersatz von mindestens 3,5 und maximal 6,5 Prozent an. Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zieht der Fiskus den gesamten Kaufpreis heran – beim Erwerb umfasst dieser sowohl einen Anteil für das Gebäude wie auch für das Grundstück. Eine entsprechende Aufschlüsselung des Kaufpreises ist dabei meist nicht möglich.

Beim Hausbau ergibt sich hier ein Steuereinsparpotenzial. Denn erwerben Hausbauende das Grundstück separat, lässt sich für dieses ein exakter Kaufpreis ausweisen. In diesem Fall ist lediglich für den erworbenen Baugrund Grunderwerbsteuer zu zahlen. Um von diesem Vorteil zu profitieren, müssen allerdings einige Bedingungen erfüllt sein. So ist es insbesondere notwendig, den Erwerb des Grundstücks vom Bau der Immobilie klar zu trennen. Nur dann lassen sich Steuern beim Hauskauf sparen. Das Baufi24 Team berät Sie dazu und zur passenden Immobilienfinanzierung gerne.

In der Regel zieht ein Hauskauf auch einen Umzug nach sich. Wer etwa wegen einer beruflichen Tätigkeit den Wohnort wechselt, kann die dafür anfallenden Aufwendungen als Werbungskosten steuermindernd angeben. Zu diesen zählen beispielsweise:

• Kosten für Umzugsfirma
• Gebühren für Wohnortanmeldung
• Ummeldung von Pkw

Ziehen Sie hingegen aus privaten Motiven um, erkennt das Finanzamt die Aufwendungen nicht als Werbungskosten an. Allerdings besteht die Option, diese Kosten als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ von der Steuer abzusetzen. Dabei vermindern etwa Rechnungen von Umzugsunternehmen oder Reinigungsfirmen die steuerliche Last.

Weitere Chance zum Sparen von Steuern: Bringen Sie das Guthaben Ihrer abgeschlossenen Riester-Rente in die Baufinanzierung ein. Bis zu einem Betrag von 2.100 Euro pro Jahr können Hausbauende die Beitragszahlungen sowie die gewährten Zulagen von der Steuer absetzen.

Aus steuerlicher Sicht ist es entscheidend, ob der Hauskäufer oder die Hauskäuferin die Immobilie selbst nutzt oder sie als Kapitalanlage vermietet. Ist letzteres der Fall, müssen einerseits die Mieteinkünfte versteuert werden. Sie stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Andererseits ergibt sich dadurch aber die Möglichkeit, verschiedenste Kosten, die zur Erzielung von Mieteinkünften dienen, von der Steuer abzusetzen. Hierbei lassen sich unterscheiden:

• Herstellungs-/ Anschaffungskosten
• anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Erhaltungsaufwendungen

Kosten für Errichtung oder Erwerb eines vermieteten Hauses wirken steuermindernd

Aufwendungen für fremdgenutzte Immobilien, die für den Kauf oder Bau anfallen, können von der Steuer abgesetzt werden. Dabei beinhalten diese sogenannten Herstellungs- oder Anschaffungskosten ebenso Nebenkosten der Baufinanzierung wie etwa:

• die Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision
• Notargebühren
• Grundbuchkosten

Kosten dieser Art können jedoch nicht sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Stattdessen sind die Abschreibungen auf die Nutzungsdauer der Immobilie – in der Regel 50 Jahre – zu verteilen.

Wichtig dabei: Über die Abschreibungen wird dem Wertverlust des Wohnobjekts Rechnung getragen. Das Grundstück hingegen nutzt sich nicht ab. Aufgrund dessen ist der Grundstückswert („Grund und Boden“) bei den steuerlich zu berücksichtigenden Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten außen vor zu lassen.

Dazu ein einfaches Beispiel: Kapitalanleger/-innen erwerben eine fremdgenutzte Immobilie. Das Grundstück kostet 100.000 Euro, die darauf stehende Wohnung 200.000 Euro. Bei einer gleichmäßigen (linearen) Abschreibung über 50 Jahre dürfen Sie jährlich 2 Prozent als Gebäudeabschreibung (100 Prozent / Nutzungsdauer) ansetzen. 2 Prozent von 200.000 Euro ergeben 4.000 Euro. Mit diesen jährlichen Werbungskosten mindern Sie Ihre Mieteinnahmen in der Steuererklärung.

Modernisierungskosten über mehrere Jahre absetzen

Des Weiteren erkennt der Fiskus unter gewissen Voraussetzungen auch Aufwendungen für Modernisierungen und Instandsetzungen als Herstellungskosten an. Für diese sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a des Einkommensteuergesetzes) gilt: Die Ausgaben müssen ohne Umsatzsteuer höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie sein. Überdies berücksichtigt das Finanzamt nur Aufwendungen, die bis spätestens 3 Jahre nach dem Erwerb erfolgen.

Mehrere Maßnahmen innerhalb dieses Zeitraumes werden aufaddiert. Diese anschaffungsnahen Herstellungskosten sind dann ebenfalls verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Steuern senken: Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe sofort abschreibbar

Die dritte Kategorie der absetzbaren Kosten umfassen die Erhaltungsaufwendungen. Sie dienen dazu, den Wohnraum sowie vorhandene Anlagen im Haus in einem funktionstüchtigen Zustand zu halten. Arbeiten dieser Art fallen für gewöhnlich regelmäßig, das heißt jährlich an.

Besonderheit dabei: Erhaltungsaufwendungen können Sie unmittelbar als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Diese sind also nicht auf mehrere Jahre zu verteilen. Vermietende sparen dadurch potenziell einiges Steuern. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören beispielsweise:

• neuer Fassadenanstrich
• Dachinstandsetzung
• Montage einer Türsprechanlage
• Badrenovierung
• Wechsel des Heizungssystems
• Sanierung der Elektroinstallation

Grundsätzlich dürfen diese Maßnahmen keine wesentliche Verbesserung des Wohnzustands zur Folge haben. Ansonsten zählt das Finanzamt die Aufwendungen zu den Herstellungskosten. Ist das der Fall, unterliegen die Aufwendungen der beschriebenen 15-Prozent-Grenze. Übersteigen die Kosten diese Höhe innerhalb von 3 Jahren, haben sie die Vermieter/-innen über mehrere Jahre abzuschreiben.

Das Gleiche gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs für sogenannte „Schönheitsreparaturen“. Da diese nicht jährlich notwendig seien, zählen sie nicht zu den Erhaltungsaufwendungen. Klassische Schönheitsreparaturen sind insbesondere Tapezier- und Malerarbeiten im Haus.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Im Vergleich zu einer selbst genutzten Immobilie haben Vermieter/-innen zahlreiche Optionen zum Sparen von Steuern. Häufig lohnt es sich daher, versierte Steuerberater/-innen zu beauftragen. Diese finden dann den optimalen Weg, um die individuelle Steuerlast zu vermindern.

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie bauen oder erwerben wollen – das Finanzamt berechnet dafür immer Grunderwerbsteuer. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dabei nach dem Bundesland, in dem das Objekt steht. Den für Sie relevanten Grunderwerbsteuersatz entnehmen Sie folgender Tabelle:

Die Übersicht zeigt, dass die Grunderwerbsteuer abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent liegt. Zur konkreten Berechnung der Grunderwerbsteuer multiplizieren Immobilieninteressierte einfach den Steuersatz mit dem Kaufpreis für das Haus.

Wer beispielsweise für 250.000 Euro eine Wohnung in Hamburg erwirbt, erhält vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid über 13.750 Euro (250.000 Euro x 5,5 Prozent). Diese zu den Nebenkosten zählenden Aufwendungen werden zeitnah, das heißt einen Monat nach Zustellung des Bescheids, zur Zahlung fällig. Wie beschrieben, gehören die Kaufnebenkosten ebenso zu den Anschaffungskosten. Vermietende dürfen sie deshalb – auf mehrere Jahre verteilt – von der Steuer absetzen.

Hausbesitzende können nicht nur über Mieteinnahmen Einkünfte erzielen. Bei einer Veräußerung der Wohnung lässt sich ebenfalls ein Gewinn realisieren. Hierzu muss der Verkaufspreis über dem gezahlten Kaufpreis inklusive der Nebenkosten liegen. Doch Achtung: Sind zwischen dem Erwerb und der Veräußerung weniger als 10 Jahre verstrichen, verlangt das Finanzamt Spekulationssteuer auf den Gewinn.

Deren Höhe richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz der Verkäufer/-innen. Somit lautet der Tipp für Vermietende: Halten Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre, bevor Sie sie verkaufen.

Haben Sie in der Wohnung, die Sie veräußern möchten, durchgehend selbst gewohnt? In diesem Fall gilt die 10-Jahresfrist nicht. Daher lässt sich ein Eigenheim etwa auch schon nach 5 Jahren verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.

Damit Eigentümer/-innen Steuern sparen, haben sie bei Veräußerungen außerdem die 3-Objekt-Grenze zu beachten. Verkaufen Sie nämlich innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Wohnungen, Häuser oder auch nur Grundstücke, stuft Sie das Finanzamt als gewerbliche/n Grundstückshändler/in ein. In der Folge ist ein Gewerbe anzumelden und nach § 15 des EStG auf die aus den Veräußerungsgeschäften erzielten Einkünfte Gewerbesteuer zu zahlen.

Zwar sind in den letzten Jahren die Preise für Immobilien flächendeckend kräftig gestiegen. Trotzdem kommt es vor, dass Hauseigentümer/-innen beim Verkauf einen Verlust erleiden. In einer solchen Situation fällt selbstverständlich keine Spekulationssteuer an – ganz gleich, ob die 10-Jahresfrist abgelaufen ist oder nicht.

Diesen realisierten Verlust können Sie nun nutzen, um Steuern zu sparen. So ist es nach § 23 des EStG zulässig, Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften mit entsprechenden Verlusten zu verrechnen. Wurden jedoch in dem Jahr keine Gewinne durch Grundstücks- oder Immobilienverkäufe erwirtschaftet, lässt sich die Steuer nicht reduzieren.