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Steuern sparen mit Immobilien

Steuern sparen beim Kauf von Haus oder Eigentumswohnung: Beim Kauf einer Immobilie fallen Steuern an. Tipps: Im besten Fall können Sie aber auch Steuern sparen.

Das Wichtigste in Kürze

Während bei selbst genutzten Wohnungen das Potenzial zum Steuern sparen sehr begrenzt ist, eröffnen sich für Vermieter/-innen vielfältige Möglichkeiten.

Kapitalanlegende können für fremdgenutztes Wohneigentum die Erhaltungsaufwendungen sofort und (anschaffungsnahe) Herstellungs- oder Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer der Immobilie von der Steuer absetzen.

Die Grunderwerbsteuer, deren Höhe vom jeweiligen Bundesland abhängt, wird bei jedem Hauskauf und -bau erhoben.

Um bei der Veräußerung einer Immobilie Steuern zu sparen, beachten Sie die 10-jährige Spekulationsfrist sowie die 3-Objekt-Grenze.

In diesem Ratgeber:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Können Eigentümer/-innen einer selbst genutzten Immobilie Steuern sparen?

Das Wichtigste vorab: Der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums lässt sich nicht steuerlich geltend machen. Neben dem Preis für das bebaute Grundstück können auch nicht die Nebenkosten des Kaufs von der Steuer abgesetzt werden. Wenn Sie ein Eigenheim finanzieren, ist es insofern unter steuerlichen Gesichtspunkten nicht attraktiv. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, beim Kauf selbst genutzten Wohneigentums Steuern zu sparen:

  • separater Erwerb von Grundstück und Immobilie
  • Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen
  • Riester-Rente einsetzen

Erwerben Sie eine Immobilie, erhebt das Finanzamt dafür Grunderwerbsteuer. Je nachdem, in welchem Bundesland das Eigenheim steht, fällt ein Steuersatz von mindestens 3,5 und maximal 6,5 Prozent an. Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zieht der Fiskus den gesamten Kaufpreis heran – beim Erwerb umfasst dieser sowohl einen Anteil für das Gebäude wie auch für das Grundstück. Eine entsprechende Aufschlüsselung des Kaufpreises ist dabei meist nicht möglich.

Beim Hausbau ergibt sich hier ein Steuereinsparpotenzial. Denn erwerben Hausbauende das Grundstück separat, lässt sich für dieses ein exakter Kaufpreis ausweisen. In diesem Fall ist lediglich für den erworbenen Baugrund Grunderwerbsteuer zu zahlen. Um von diesem Vorteil zu profitieren, müssen allerdings einige Bedingungen erfüllt sein. So ist es insbesondere notwendig, den Erwerb des Grundstücks vom Bau der Immobilie klar zu trennen. Nur dann lassen sich Steuern beim Hauskauf sparen. Das Baufi24 Team berät Sie dazu und zur passenden Immobilienfinanzierung gerne.

In der Regel zieht ein Hauskauf auch einen Umzug nach sich. Wer etwa wegen einer beruflichen Tätigkeit den Wohnort wechselt, kann die dafür anfallenden Aufwendungen als Werbungskosten steuermindernd angeben. Zu diesen zählen beispielsweise:

  • Kosten für Umzugsfirma
  • Gebühren für Wohnortanmeldung
  • Ummeldung von Pkw

Ziehen Sie hingegen aus privaten Motiven um, erkennt das Finanzamt die Aufwendungen nicht als Werbungskosten an. Allerdings besteht die Option, diese Kosten als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ von der Steuer abzusetzen. Dabei vermindern etwa Rechnungen von Umzugsunternehmen oder Reinigungsfirmen die steuerliche Last.

Weitere Chance zum Sparen von Steuern: Bringen Sie das Guthaben Ihrer abgeschlossenen Riester-Rente in die Baufinanzierung ein. Bis zu einem Betrag von 2.100 Euro pro Jahr können Hausbauende die Beitragszahlungen sowie die gewährten Zulagen von der Steuer absetzen.

So gehst du vor:

  • Informiere dich auf unserer Website zu allen relevanten Themen rund um deine Baufinanzierung.
  • Finde mit unserem Budgetrechner heraus, wie viel Immobilie du dir leisten kannst.
  • Vereinbare ein kostenfreies und unverbindliches Beratungsgespräch mit unseren Experteninnen und Experten – online, telefonisch oder persönlich in deiner Nähe.
In diesem Ratgeber:

Steuern sparen bei der Vermietung – vielfältige Gestaltungsspielräume

Aus steuerlicher Sicht ist es entscheidend, ob der Hauskäufer oder die Hauskäuferin die Immobilie selbst nutzt oder sie als Kapitalanlage vermietet. Ist letzteres der Fall, müssen einerseits die Mieteinkünfte versteuert werden. Sie stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Andererseits ergibt sich dadurch aber die Möglichkeit, verschiedenste Kosten, die zur Erzielung von Mieteinkünften dienen, von der Steuer abzusetzen. Hierbei lassen sich unterscheiden:

  • Herstellungs-/ Anschaffungskosten
  • anschaffungsnahe Herstellungskosten
  • Erhaltungsaufwendungen

Kosten für Errichtung oder Erwerb eines vermieteten Hauses wirken steuermindernd

Aufwendungen für fremdgenutzte Immobilien, die für den Kauf oder Bau anfallen, können von der Steuer abgesetzt werden. Dabei beinhalten diese sogenannten Herstellungs- oder Anschaffungskosten ebenso Nebenkosten der Baufinanzierung wie etwa:

Kosten dieser Art können jedoch nicht sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Stattdessen sind die Abschreibungen auf die Nutzungsdauer der Immobilie – in der Regel 50 Jahre – zu verteilen.

Wichtig dabei: Über die Abschreibungen wird dem Wertverlust des Wohnobjekts Rechnung getragen. Das Grundstück hingegen nutzt sich nicht ab. Aufgrund dessen ist der Grundstückswert („Grund und Boden“) bei den steuerlich zu berücksichtigenden Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten außen vor zu lassen.

Dazu ein einfaches Beispiel: Kapitalanleger/-innen erwerben eine fremdgenutzte Immobilie. Das Grundstück kostet 100.000 Euro, die darauf stehende Wohnung 200.000 Euro. Bei einer gleichmäßigen (linearen) Abschreibung über 50 Jahre dürfen Sie jährlich 2 Prozent als Gebäudeabschreibung (100 Prozent / Nutzungsdauer) ansetzen. 2 Prozent von 200.000 Euro ergeben 4.000 Euro. Mit diesen jährlichen Werbungskosten mindern Sie Ihre Mieteinnahmen in der Steuererklärung.

Modernisierungskosten über mehrere Jahre absetzen

Des Weiteren erkennt der Fiskus unter gewissen Voraussetzungen auch Aufwendungen für Modernisierungen und Instandsetzungen als Herstellungskosten an. Für diese sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a des Einkommensteuergesetzes) gilt: Die Ausgaben müssen ohne Umsatzsteuer höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie sein. Überdies berücksichtigt das Finanzamt nur Aufwendungen, die bis spätestens 3 Jahre nach dem Erwerb erfolgen.

Mehrere Maßnahmen innerhalb dieses Zeitraumes werden aufaddiert. Diese anschaffungsnahen Herstellungskosten sind dann ebenfalls verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Steuern senken: Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe sofort abschreibbar

Die dritte Kategorie der absetzbaren Kosten umfassen die Erhaltungsaufwendungen. Sie dienen dazu, den Wohnraum sowie vorhandene Anlagen im Haus in einem funktionstüchtigen Zustand zu halten. Arbeiten dieser Art fallen für gewöhnlich regelmäßig, das heißt jährlich an.

Besonderheit dabei: Erhaltungsaufwendungen können Sie unmittelbar als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Diese sind also nicht auf mehrere Jahre zu verteilen. Vermietende sparen dadurch potenziell einiges Steuern. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören beispielsweise:

  • neuer Fassadenanstrich
  • Dachinstandsetzung
  • Montage einer Türsprechanlage
  • Badrenovierung
  • Wechsel des Heizungssystems
  • Sanierung der Elektroinstallation

Grundsätzlich dürfen diese Maßnahmen keine wesentliche Verbesserung des Wohnzustands zur Folge haben. Ansonsten zählt das Finanzamt die Aufwendungen zu den Herstellungskosten. Ist das der Fall, unterliegen die Aufwendungen der beschriebenen 15-Prozent-Grenze. Übersteigen die Kosten diese Höhe innerhalb von 3 Jahren, haben sie die Vermieter/-innen über mehrere Jahre abzuschreiben.

Das Gleiche gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs für sogenannte „Schönheitsreparaturen“. Da diese nicht jährlich notwendig seien, zählen sie nicht zu den Erhaltungsaufwendungen. Klassische Schönheitsreparaturen sind insbesondere Tapezier- und Malerarbeiten im Haus.

Tipp für die Sanierung

Auf Antrag erkennt das Finanzamt Handwerksrechnungen bis zu einer Höhe von 4.000 Euro als Erhaltungsaufwendungen an.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Im Vergleich zu einer selbst genutzten Immobilie haben Vermieter/-innen zahlreiche Optionen zum Sparen von Steuern. Häufig lohnt es sich daher, versierte Steuerberater/-innen zu beauftragen. Diese finden dann den optimalen Weg, um die individuelle Steuerlast zu vermindern.

Welche Steuern zahlen Sie beim Hauskauf und Hausbau?

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie bauen oder erwerben wollen – das Finanzamt berechnet dafür immer Grunderwerbsteuer. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dabei nach dem Bundesland, in dem das Objekt steht. Den für Sie relevanten Grunderwerbsteuersatz entnehmen Sie folgender Tabelle:

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,00 %
Bayern 3,50 %
Berlin 6,00 %
Brandenburg 6,50 %
Bremen 5,00 %
Hamburg 5,50 %
Hessen 6,00 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,00 %
Niedersachsen 5,00 %
Nordrhein-Westfalen 6,50 %
Rheinland-Pfalz 5,00 %
Saarland 6,50 %
Sachsen 5,50 %
Sachsen-Anhalt 5,00 %
Schleswig-Holstein 6,50 %
Thüringen 5,0 %

Die Übersicht zeigt, dass die Grunderwerbsteuer abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent liegt. Zur konkreten Berechnung der Grunderwerbsteuer multiplizieren Immobilieninteressierte einfach den Steuersatz mit dem Kaufpreis für das Haus.

Wer beispielsweise für 250.000 Euro eine Wohnung in Hamburg erwirbt, erhält vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid über 13.750 Euro (250.000 Euro x 5,5 Prozent). Diese zu den Nebenkosten zählenden Aufwendungen werden zeitnah, das heißt einen Monat nach Zustellung des Bescheids, zur Zahlung fällig. Wie beschrieben, gehören die Kaufnebenkosten ebenso zu den Anschaffungskosten. Vermietende dürfen sie deshalb – auf mehrere Jahre verteilt – von der Steuer absetzen.

Grunderwerbsteuer nicht gleich Grundsteuer

Mit der Grunderwerbsteuer nicht zu verwechseln ist die Grundsteuer. Diese ist jedes Quartal an den Fiskus zu entrichten; aber im Falle einer Vermietung auf die Mietenden umlegbar.

Steuern sparen beim Verkauf einer Immobilie

Hausbesitzende können nicht nur über Mieteinnahmen Einkünfte erzielen. Bei einer Veräußerung der Wohnung lässt sich ebenfalls ein Gewinn realisieren. Hierzu muss der Verkaufspreis über dem gezahlten Kaufpreis inklusive der Nebenkosten liegen. Doch Achtung: Sind zwischen dem Erwerb und der Veräußerung weniger als 10 Jahre verstrichen, verlangt das Finanzamt Spekulationssteuer auf den Gewinn.

Deren Höhe richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz der Verkäufer/-innen. Somit lautet der Tipp für Vermietende: Halten Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre, bevor Sie sie verkaufen.

Haben Sie in der Wohnung, die Sie veräußern möchten, durchgehend selbst gewohnt? In diesem Fall gilt die 10-Jahresfrist nicht. Daher lässt sich ein Eigenheim etwa auch schon nach 5 Jahren verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.

Information zur Zweit- oder Ferienwohnung

Das Finanzamt erkennt eine Eigennutzung regelmäßig auch dann an, wenn die verkaufte Immobilie lediglich als Zweitwohnsitz beziehungsweise als Ferienwohnung diente.

Damit Eigentümer/-innen Steuern sparen, haben sie bei Veräußerungen außerdem die 3-Objekt-Grenze zu beachten. Verkaufen Sie nämlich innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Wohnungen, Häuser oder auch nur Grundstücke, stuft Sie das Finanzamt als gewerbliche/n Grundstückshändler/in ein. In der Folge ist ein Gewerbe anzumelden und nach § 15 des EStG auf die aus den Veräußerungsgeschäften erzielten Einkünfte Gewerbesteuer zu zahlen.

Information zur 3-Objekt-Grenze

Die 3-Objekt-Grenze ist keine exakte Regel, sondern ein Anhaltspunkt, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Deshalb kann das Finanzamt auch bereits bei der Veräußerung von weniger als 3 Wohnungen eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen.

Zwar sind in den letzten Jahren die Preise für Immobilien flächendeckend kräftig gestiegen. Trotzdem kommt es vor, dass Hauseigentümer/-innen beim Verkauf einen Verlust erleiden. In einer solchen Situation fällt selbstverständlich keine Spekulationssteuer an – ganz gleich, ob die 10-Jahresfrist abgelaufen ist oder nicht.

Diesen realisierten Verlust können Sie nun nutzen, um Steuern zu sparen. So ist es nach § 23 des EStG zulässig, Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften mit entsprechenden Verlusten zu verrechnen. Wurden jedoch in dem Jahr keine Gewinne durch Grundstücks- oder Immobilienverkäufe erwirtschaftet, lässt sich die Steuer nicht reduzieren.

Von weiteren Sparmöglichkeiten bei der Finanzierung einer Immobilie profitieren

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann auf verschiedenen Wegen die zu zahlenden Steuern senken. Doch auch die Baufinanzierung selbst bietet eine Reihe von Sparpotenzialen. Berücksichtigen Sie daher die folgenden Tipps für Ihren Immobilienkredit.

1. Bessere Kreditzinsen dank mehr Eigenkapital

Darlehensinteressierte überzeugen Banken während ihrer Bonitätsprüfung, indem sie unter anderem eigene Mittel zum Baukredit bereitstellen. Mit einem Eigenkapitalanteil von rund 30 Prozent des Kaufpreises kommen Sie oft in den Genuss günstigerer Hypothekenzinsen. Auf diese Weise sparen Sie effektiv Zinskosten.

2. Mit „Muskelhypothek“ Eigenkapitalbeitrag steigern

Nicht alle Kreditinteressierten verfügen über umfassende finanzielle Rücklagen. Um den Eigenkapitalanteil zu steigern, erlauben einige Banken deshalb auch die Anrechnung von Eigenleistungen. So können Sie im Rahmen einer „Muskelhypothek“ beispielsweise das Tapezieren oder Streichen der Wände übernehmen. Der dadurch erhöhte Eigenkapitalbeitrag verbessert dann die Chance auf Zinsersparnisse bei der Hauskauf Finanzierung.

3. Niedrigere Gesamtzinskosten aufgrund höherer Tilgung

Eine wichtige Stellschraube, mit der sich bei der Immobilienfinanzierung Geld sparen lässt, ist der anfängliche Tilgungssatz. Denn die aufgenommene Darlehensschuld reduziert sich nur durch die Tilgungen, nicht über die Zinsen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen etwa ist ein anfänglicher Tilgungssatz von rund 3 Prozent oder höher empfehlenswert. Hierdurch lässt sich eine angemessene Kreditlaufzeit bei moderater Zinsbelastung sicherstellen.

4. Staatliche Förderungen in Anspruch nehmen

Bevor Sie eine Baufinanzierung abschließen, informieren Sie sich auch über staatliche Förderungen. Hauskäufer/-innen können zum Beispiel über ergänzende zinsgünstige Förderdarlehen der KFW-Förderung Kosten sparen. Weitere Programme zur Förderung privat genutzter Immobilien haben außerdem die einzelnen Bundesländer aufgelegt.

Das Baufi24 Beratungsteam informiert Sie individuell zu den Themen Hauskauf, Baufinanzierung und Steuersparen. Fordern Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Gesprächstermin an und profitieren Sie von professioneller Beratung und einen umfassenden Zinsvergleich von über 500 Banken.

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