Immobilienkauf in 4 Schritten

Baufi24 begleitet Sie von der Planung bis zur Finanzierung auf dem Weg zur eigenen Immobilie

Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist es hilfreich, die potentiellen Chancen und Hürden zu kennen. Unser Expertenartikel führt Sie durch alle wichtigen Stationen des Immobilienerwerbs und gibt wichtige Hinweise und Tipps.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Immobilienkauf

Generell wichtig
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Stimmen Sie vor dem Immobilienkauf die individuellen Wünsche und Anforderungen auf Ihre finanziellen Möglichkeiten ab.
  • Der Budgetrechner beantwortet umgehend, wie viel Immobilie sich der Hauskäufer leisten kann.
  • Über die Immobiliensuche von Baufi24 haben Kaufinteressenten hervorragende Chancen, ihr Traumhaus zu finden.
  • Eine geeignete Immobilienfinanzierung, die ebenso die Nebenkosten berücksichtigt, ist der Schlüssel zum Eigenheim.

So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Immobilienkauf vorbereiten: Welches Haus ist das richtige?

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Wunschimmobilie begeben, machen Sie sich ein paar grundlegende Gedanken zum Immobilienkauf. Schließlich geht es dabei für die meisten um eine Investition fürs Leben. Häuslebauer sollten zuerst überlegen, welche Anforderungen sie an ihr neues Eigenheim stellen. Dabei gilt: Je konkreter die Vorstellungen sind, desto gezielter kann die Suche erfolgen. Immobilien lassen sich nach diesen Kriterien unterscheiden:

  • Objektart
  • Größe
  • Ausstattung
  • Lage
  • Zweck

Viele Menschen träumen von einem eigenen Haus für ihre Familie. Wie wäre es zum Beispiel mit einem gepflegten Reihenhaus oder einem frei stehenden Einfamilienhaus? Alternativ kann auch eine geräumige Eigentumswohnung die passende Lösung sein. Die geeignete Objektart hängt oft vom jeweiligen Platzbedarf ab. So bevorzugen insbesondere kinderreiche Familien lieber ein Haus, während kinderlose Paare und Singles oftmals zu einer Wohnung tendieren.

Planung des Immobilienkaufs

Erstellen Sie vor dem Immobilienkauf eine Liste mit den Eigenschaften, die das neue Eigenheim haben muss und auf welche Sie unter Umständen verzichten können.

Weiterhin legen Interessenten vor einem Immobilienkauf fest, welche Ausstattungsmerkmale das Wohnobjekt haben soll. Ein großer Balkon, ein geräumiges, modernes Bad oder eine eigene Garage beispielsweise zählen zu den beliebten Wünschen. Nicht zuletzt müssen Sie aber auch entscheiden, in welcher Lage Sie gerne leben möchten: möglichst ruhig und naturnah im Grünen oder lieber zentral mit guter Verkehrsanbindung? Beim Immobilienkauf spielt es außerdem eine Rolle, ob die Wohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage erworben wird. Die folgenden Ausführungen richten sich an Personen, die in ihr neues Haus selbst einziehen.

Bereits in dieser Planungsphase sollten Sie ein Gefühl für die aktuellen Immobilienpreise haben – nutzen Sie dafür unseren Preisatlas. Zwar hängt der genaue Kaufpreis für ein Eigenheim stark von den angeführten Kriterien (Größe, Lage, Zustand) ab. Im Allgemeinen jedoch sind die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Das gilt insbesondere für Immobilien in und um die deutschen Metropolen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.

Wenn Sie also Ihre Bedürfnisse und Wünsche formulieren, schätzen Sie realistisch ab, was Sie sich leisten können. Grundsätzlich führen beim Immobilienkauf meist Kompromisse zum Ziel. Wer beispielsweise in einer sehr begehrten Lage leben möchte, muss womöglich Abstriche bei der Größe des Wohnraums machen. Demgegenüber können Immobilieninteressenten, denen eine geräumige Wohnung wichtiger ist, einen günstigeren Wohnort im ländlichen Umfeld wählen.

Budget für den Immobilienkauf bestimmen

Neues, weißes Haus
Ein wichtiger Schritt beim Immobilienkauf ist das Festlegen des eigenen finanziellen Rahmens.

„Wie viel darf die Immobilie maximal kosten?“ Das zu wissen, ist genauso wichtig, wie sich über seine Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich des neuen Eigenheims im Klaren zu sein. Um die Frage beantworten zu können, ermittelt der künftige Hausbesitzer sein Budget. Fertigen Sie dazu am einfachsten eine kurze Haushaltsrechnung nach diesem Schema an:

Monatliche Einnahmen - Monatliche Ausgaben = Überschuss

Zu den Einnahmen gehören alle regelmäßigen, dauerhaften Einkünfte. Gehälter, Löhne, Unterhaltszahlungen und Ähnliches zählen dazu. Die Summe der Einnahmen ergibt das zur Verfügung stehende Haushaltseinkommen. Als Nächstes rechnen Sie die monatlichen Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Telefon- und Internetkosten, Versicherungen und dergleichen zusammen.

Aufwendungen, die nur einmal im Jahr anfallen, lassen sich durch 12 teilen und das Ergebnis zu den Ausgaben addieren. Außerdem: Die aktuelle Miete wird nicht zu den Ausgaben gerechnet. Schließlich entfällt diese zukünftig bei einem Immobilienkauf. Die Einnahmen abzüglich der Ausgaben ergeben nun den Überschuss. Dieses frei verfügbare Geld kann der Häuslebauer zur Zahlung der Darlehensraten einsetzen.

Hinweis vom Baufi24 Experten

Bei einer soliden Finanzplanung sollte die Kreditrate 35 Prozent des gesamten Haushaltseinkommens nicht übersteigen.

Neben einem ausreichenden Haushaltsüberschuss erwarten Banken für gewöhnlich auch, dass der Hauskäufer eigenes Geld zur Immobilienfinanzierung beisteuert. Folgende Posten gehören zum Eigenkapital:

  • Bankguthaben (Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten)
  • liquide Wertpapiere
  • Auszahlungen aus Kapitallebensversicherungen
  • im Besitz befindliche Grundstücke und Immobilien
  • Guthaben von Bausparverträgen

Die Baufi24 Experten raten Hauskäufern, für höchstens 80 Prozent der Kaufsumme einen Immobilienkredit aufzunehmen. Mindestens 20 Prozent finanzieren Sie also über Eigenkapital. Mit diesem Betrag ist der Häuslebauer in der Lage, zumindest die Nebenkosten des Erwerbs aus eigener Tasche zu zahlen.

Wissen Sie nun, wie viel Eigenkapital Sie haben und wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf, dann stellt sich die Frage: Bis zu welchem Kaufpreis ist die Immobilie erschwinglich? Die Antwort liefert der Budgetrechner. Kaufinteressenten tragen dazu ein:

  • Bundesland, in dem sich Immobilie befindet
  • Eigenkapital
  • mögliche Rate
  • Sollzinsbindung
  • Sollzins pro Jahr
  • Tilgung in Prozent

Auf Basis der gemachten Angaben gibt das Tool unter anderem das maximale Darlehen sowie den höchstmöglichen Kaufpreis für den Immobilienkauf aus.

Tipp vom Baufi24 Experten

Bedenken Sie, dass der kalkulierte Überschuss die maximal mögliche Rate darstellt. Um einen finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben zu haben, sollte der Häuslebauer diesen Überschuss nicht vollständig ausschöpfen.

Die Immobiliensuche: Traumhaus suchen und finden

Kennt der Kaufinteressent sein Budget, kann er sich auf die Suche nach einem passenden Wohnobjekt machen. Doch wo beginnen? Einen guten ersten Überblick zu zahlreichen interessanten Immobilienangeboten liefert die Baufi24 Immobiliensuche.

Zum Finden des neuen Eigenheims genügen 2 Angaben: Der Ort, an dem die Immobilie stehen soll, und die Objektart. Bei letzterer wählen Sie zwischen Haus und Eigentumswohnung aus. Nach einem Klick präsentiert die Suche alle relevanten Ergebnisse unter Angabe der Lage, des Kaufpreises, der Monatsrate und mehr. Durch Drücken des entsprechenden Buttons können Kaufinteressenten dann direkt ein Angebot zur Baufinanzierung anfordern. Sie wollen noch passendere Vorschläge erhalten? In diesem Fall empfiehlt sich die Option Suche verfeinern. Darüber lassen sich 7 weitere Vorgaben machen:

  • Umkreis
  • Kaufpreis bis
  • Zimmer ab
  • Wohnfläche ab in Quadratmetern
  • Eigenkapital
  • Tilgungssatz
  • Sollzinsbindung

Außerdem kommen weitere Möglichkeiten infrage, um den Weg zu einem Eigenheim zu ebnen. So kann es sinnvoll sein, die Immobilienanzeigen von Zeitungen zu lesen. Etwas kostspieliger, aber unter Umständen auch zielführend: eine eigene Annonce schalten. Ferner besteht die Chance, dass es unmittelbar in der gewünschten Wohngegend Angebote zum Immobilienkauf gibt. Manche Eigenheimbesitzer haben ihr Haus beispielsweise über einen Aushang im Supermarkt gefunden. Es schadet ebenfalls nicht, wenn Sie Bekannte und Arbeitskollegen auf aktuelle Immobilienangebote ansprechen.

Wer ein geeignetes Wohnobjekt in Aussicht hat, sollte sich als Nächstes zeitnah um einen Besichtigungstermin kümmern. Denn gerade für den Hauskäufer interessante Immobilien können für andere ebenso interessant sein. Bevor Sie aber zur Hausbesichtigung aufbrechen, ist es ratsam, eine Checkliste vorzubereiten. In dieser lassen sich der Zustand, die Lage und weitere Details zum Objekt notieren.

Immobilienkauf mit geeigneter Baufinanzierung realisieren

Der Erwerb oder Bau eines Hauses bedeutet für die meisten ohne Frage eine große finanzielle Herausforderung. Ob sie erfolgreich gemeistert wird, hängt vor allem von der gewählten Immobilienfinanzierung ab. Diese muss sowohl auf die persönlichen Bedürfnisse als auch die Finanzsituation des Häuslebauers abgestimmt sein.

Häufig die beste Lösung: das Annuitätendarlehen

Generell stehen für einen Immobilienkauf verschiedene Typen von Immobilienkrediten zur Auswahl. Das Annuitätendarlehen ist dabei die gängigste Variante. Über ein solches bekommen Sie den für den Immobilienkauf fehlenden Geldbetrag zur Verfügung gestellt. Mit dem Fremdkapital und eigenen finanziellen Mitteln (Eigenkapital) lässt sich das Haus oder die Wohnung direkt kaufen. Auf diese Weise werden Sie unmittelbar Eigentümer und können das Eigenheim beziehen.

Für den aufgenommenen Hauskredit berechnet die Bank eine monatliche Rate. In dieser ist neben einem Anteil zur Rückzahlung (Tilgung) ebenso ein Gebührenanteil (Zins) enthalten. Entscheidender Vorteil beim Annuitätendarlehen: Die einmal festgesetzte Kreditrate verändert sich für mehrere Jahre nicht. Genauer gesagt bleiben der vereinbarte Sollzins sowie die Rate bis zum Ablauf der Zinsbindung konstant. Dieser Umstand sorgt für eine gute Planungssicherheit. Schließlich weiß der Häuslebauer schon heute, wie hoch die Kreditbelastung in den Folgejahren ausfällt.

Optionen beim Immobilienkauf: Volltilgerdarlehen und variables Darlehen

Wer ein Annuitätendarlehen zur Hauskauf Finanzierung abschließt, dem sollte bewusst sein, dass der Kredit nach Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt ist. Für diese bestehende Restschuld braucht der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung. Je nachdem, wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln, kann der neue Baukredit teurer oder günstiger als der alte sein.

Hauskäufer, die ein Volltilgerdarlehen wählen, müssen sich keine Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen. Denn bei diesem Kredittyp führen Sie die Darlehensschuld bis zur Zinsbindungsfrist komplett zurück. Dafür sind allerdings bei einem Immobilienkauf über ein Volltilgerdarlehen die einzelnen Raten höher als beim Annuitätendarlehen.

Falls sich der Eigenheimbesitzer nicht für längere Zeit an eine Baufinanzierung binden möchte, kann er sich für ein variables Darlehen entscheiden. Ein solches kommt ohne Sollzinsbindung aus. Stattdessen wird der Zinssatz des Immobilienkredits in der Regel jedes Quartal an die Marktzinsen angeglichen. Im Gegensatz zu einem Annuitäten- oder Volltilgerdarlehen dürfen Sie ein variables Darlehen zu jedem Zinstermin kündigen. Aufgrund der geringeren Planbarkeit eignen sich jedoch Hauskauf Finanzierungen ohne Zinsbindung in erster Linie als zeitlich befristete Übergangslösung.

Förderung beim Immobilienkauf: Unabhängig davon, welche Art von Immobilienfinanzierung die richtige ist – die erfahrenen Baufi24 Spezialisten prüfen ebenfalls, ob Sie Anspruch auf staatliche Förderungen haben.

Beim Immobilienkauf auch an die Nebenkosten denken

Für den Kauf eines Hauses muss der Interessent den vereinbarten Betrag an den bisherigen Eigentümer überweisen. Doch damit sind nicht alle Kosten abgedeckt. Denn bei jedem Erwerb kommen zum Kaufpreis Nebenkosten hinzu, und zwar:

Damit ein Immobilienkauf rechtskräftig ist, müssen Sie einen entsprechenden Kaufvertrag unterzeichnen. Weil der Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks für die Vertragspartner eine hohe wirtschaftliche Bedeutung hat, ist der Vertrag außerdem notariell zu beurkunden. Für diesen Vorgang erhebt der Notar eine Gebühr. Zugleich veranlasst er die Eintragung des neuen Immobilieneigentümers im Grundbuch. Die vom Grundbuchamt in Rechnung gestellten Gebühren sind beim Immobilienkauf ebenfalls obligatorisch.

Einen großen Anteil der Nebenkosten macht ferner die Grunderwerbsteuer aus. Bei dieser handelt es sich um eine Ländersteuer. Deshalb hängt deren genauer Prozentsatz vom Bundesland ab, in dem das erworbene Eigenheim steht. Die Grunderwerbsteuer schlägt mit 3,5 bis 6,5 Prozent der Kaufsumme zu Buche. Weiterhin beauftragt der Verkäufer oder Interessent in einigen Fällen auch einen Immobilienmakler. Vermittelt dieser erfolgreich ein Objekt, bekommt er dafür eine Provision.

Deren Höhe ist zwar grundsätzlich Verhandlungssache. Allerdings haben sich in den Bundesländern feste Gebührensätze zwischen fast 5 und 7,14 Prozent des Kaufpreises etabliert. Als Immobilienkäufer übernehmen Sie von dieser Gebühr für gewöhnlich die Hälfte – aber keinesfalls mehr.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

In Summe belaufen sich die Nebenkosten des Immobilienkaufs auf rund 10 bis 15 Prozent des Immobilienpreises.

Neue Eigenheimbesitzer, die in eine Bestandsimmobilie ziehen, haben neben den angeführten Nebenkosten des Erwerbs womöglich ebenso Aufwendungen für Modernisierungen zu tragen. Zudem zählt der Zinsanteil der Darlehensraten zu den Nebenkosten.

Darüber hinaus kommen auf Häuslebauer weitere Nebenkosten zu. So fallen etwa Gebühren für die Erstellung von Bauunterlagen sowie für den Bauantrag an. Zusammengerechnet sind beim Hausbau Nebenkosten von circa 15 bis 20 Prozent des Immobilienwerts realistisch.

Baufi24 unterstützt künftige Eigenheimbesitzer tatkräftig bei der Immobiliensuche und dem Abschluss einer maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches und kostenloses Angebot an und profitieren Sie vom Zinsvergleich von über 450 Banken!

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