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Immobilienfinanzierung

Um diese Seite vollständig zu lesen brauchen Sie ca. 15 Minuten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wie viel Ihre Immobilie kosten darf, lässt sich einfach berechnen. Achten Sie auf Möglichkeiten, Ihren Immobilienkredit günstiger zu machen.
  • Eine optimale Immobilienfinanzierung hat viele Stellschrauben. Mit einer guten Beratung durch einen Experten können Sie mitunter Tausende Euro sparen.
  • Nur mit einem umfassenden Immobilienfinanzierung Vergleich finden Sie die günstigsten Zinsen und besten Konditionen für Ihren Immobilienkredit.
  • Vermittler von Immobilienkrediten wie Baufi24 vergleichen die Angebote von über 450 Banken und beraten Darlehensinteressierte zu allen wichtigen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

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In diesem Ratgeber:

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen ist das Bauen oder Kaufen einer Immobilie. Ob idyllisches Haus mit Garten auf dem Land oder eine gut angebundene Eigentumswohnung im Stadtzentrum: Ist der Entschluss einmal gefasst, folgt in den meisten Fällen die Frage nach der Finanzierung der Immobilie.

Immobilienfinanzierung Schritt für Schritt
Infografik zum Thema Immobilienfinanzierung

Nur selten kann der Kaufpreis der Immobilie aus eigener Tasche bezahlt werden. Abhilfe schafft eine Immobilienfinanzierung – oft auch Baufinanzierung, Baudarlehen oder Hauskredit genannt.

Abgesehen von einigen Besonderheiten, funktioniert ein Immobilienkredit im Grunde wie die meisten anderen Darlehen auch. Der zukünftige Hausbesitzer bekommt Geld von der Bank und zahlt dieses über einen langen Zeitraum hinweg in Raten plus Zinsen zurück. Anders als bei einem gewöhnlichen Kredit erfolgt bei der Baufinanzierung ein Eintrag der Grundschuld ins sogenannte Grundbuch, also dem staatlichen Register, das die Grundstücksrechte verwaltet. Mit dem Eintrag wird die Immobilie als Sicherheit für die kreditgebende Bank festgelegt. Ein weiterer Unterschied ist, dass Sie einen gewöhnlichen Kredit frei nutzen dürfen, wohingegen ein Hauskredit nur für die Finanzierung einer Immobilie verwendet werden darf.

Bestandteile eines Immobilienkredits

Wie viel die Immobilienfinanzierung den Häuslebauer kostet, bestimmen bei einem Baukredit die Konditionen. Hier spielen die Hypothekenzinsen eine große Rolle – also die monatliche Gebühr, die der Kreditnehmer an die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits bezahlt. Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus unterschiedlichen Faktoren, beispielsweise Einkommen und berufliche Situation des Darlehensnehmers, eingesetztes Eigenkapital und Länge der Zinsbindung.

Ein weiterer wichtiger Faktor für das Finanzieren einer Immobilie ist die Zinsbindung. Während dieser vertraglich festgelegten Zeit darf der Zinssatz weder vom Darlehensnehmer noch von der Bank geändert werden.

Doch was ist die beste Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung?

Befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem hohen Niveau, sollten Sie sich für eine kurze Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren entscheiden, um bei einer zukünftigen Anschlussfinanzierung von möglicherweise niedrigeren Zinsen zu profitieren. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig – wie es zurzeit der Fall ist – empfehlen die Experten von Baufi24 eine möglichst lange Zinsbindungsfrist von bis zu 30 Jahren, um sich die aktuell niedrigen Zinsen lange zu sichern.

Doch nicht nur der Zinssatz bestimmt die Ausgestaltung einer Immobilienfinanzierung, die Tilgung ist ein ebenso großer Faktor. Unter Tilgung versteht man das Zurückzahlen des Immobilienkredits in regelmäßigen Raten. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist Ihr Immobilienkredit abgeleistet. Auch sollten für eine optimale Immobilienfinanzierung Sondertilgungen mit der kreditgebenden Bank vereinbart werden. Mit einer Sondertilgung können Sie unerwartete Gelder, aus Erbschaften oder Gehaltsboni beispielsweise, in Ihre Finanzierung einfließen lassen.

Aus dem Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung ergibt sich die monatliche Rate, die Sie der Bank überweisen. Diese bleibt beim sogenannten Annuitätendarlehen konstant, bis der Kredit abbezahlt ist, nur das Verhältnis von Zinsen und Tilgung ändert sich zugunsten der Tilgung. Der Effekt ist schnell erklärt: Da Sie mit jeder Tilgungszahlung die Restschuld des Kredits dezimieren, und die Bauzinsen immer prozentual auf die Restschuld berechnet werden, sinken auch die absoluten Zinszahlungen mit jeder monatlichen Rate. Bis sie schließlich gegen Ende der Immobilienfinanzierung kaum mehr ins Gewicht fallen und die Tilgung überwiegt. In unserer Animation haben wir den Effekt für Sie grafisch dargestellt.

Am besten rechnen Sie Ihren individuellen Immobilienkredit einmal selbst durch. Mit dem unverbindlichen und kostenlosen Baufinanzierung Rechner von Baufi24 können Sie verschiedene Laufzeiten und Zinssätze für die Finanzierung Ihrer Immobilie ausprobieren und einen persönlichen Tilgungsplan erstellen.

Wie viel darf meine Immobilie kosten?

Wie viel darf meine Immobilie kosten
Nebenkosten werden bei der Immobilienfinanzierung oft unterschätzt.

Viele zukünftige Immobilienbesitzer beschäftigt bei der Suche nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung die Frage, wie hoch der maximale Kaufpreis ist, den sie sich leisten können. Mit unserem Budgetrechner können Sie Ihren finanziellen Spielraum unkompliziert kalkulieren. Sie müssen nur angeben, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und wie hoch Ihre monatliche Rate sein darf, und der Rechner folgert daraus Ihr maximales Darlehen. Dabei können Sie verschiedene Zinsbindungsfristen, Zinssätze und Tilgungssätze ausprobieren.

Wer sich erstmals mit einer Immobilienfinanzierung auseinandersetzt, unterschätzt oftmals die Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie hinzukommen und nicht unbeträchtlich sind. Die Nebenkosten setzen sich aus drei Bestandteilen zusammen: Zum einen wären da die Ausgaben für Notar und Grundbucheintrag, die etwa 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausmachen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland variiert (siehe Chart unten). Beispielsweise muss ein Immobilienkäufer in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbssteuer berappen, während sich diese in Bayern nur mit 3,5 Prozent zu Buche schlägt.

Ist beim Verkauf der Immobilie ein Makler eingeschaltet, wird darüber hinaus auch eine Maklerprovision fällig. Auch deren Höhe hängt vom Bundesland ab und bewegt sich zwischen 3,57 und 7,14 Prozent. Eine Auflistung der Maklerprovision nach Bundesländern finden Sie hier.

Beispiel Nebenkosten

Kaufen Sie in Hamburg eine Immobilie für 400.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 51.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis 400.000€
+ Grunderwerbsteuer (4,5%) 18.000€
+ Notar & Gerichtskosten (2%) 8.000€
+ Maklergebühren (6,25%) 25.000€
= Nebenkosten 51.000€
= Gesamtaufwand 451.000€

Expertentipps: Kosten für den Immobilienkredit senken

Mit folgenden Tipps der Baufi24 Experten können Sie die Kosten für den Immobilienkredit senken und damit den maximalen Darlehensbetrag erhöhen. Beispielweise beim Eigenkapital: Unter Eigenkapital versteht man das angesparte Vermögen des Häuslebauers, das er aus eigener Tasche bei der Finanzierung einer Immobilie beisteuern kann. Die Baufi24 Experten raten, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen, mindestens 20 bis 30 Prozent. Das Eigenkapital senkt das Risiko für die kreditgebende Bank, was sie oftmals mit niedrigeren Zinsen belohnt. Natürlich sind auch Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapitel möglich und nicht unüblich. Allerdings müssen Darlehensnehmer dann mit höheren Zinsen rechnen.

Immobilienfinanzierung: Was macht ein Kreditvermittler?
Warum sparen angehende Immobilienbesitzer mit Kreditvermittlern bares Geld? Das erklärt Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth in unserem Video.

Um die Bauzinsen und damit die Kosten für Ihren Immobilienkredit weiter zu senken, können der Bank eine Reihe an Zusatzsicherheiten angeboten werden. Darunter fallen beispielsweise Lebensversicherungen, Riester-Verträge oder bereits abbezahlte Immobilien von Verwandten wie beispielsweise das Elternhaus.

Zusätzlich zum Baudarlehen der Bank kann in manchen Fällen eine Förderung bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden. Die KfW bietet verschiedene Programme, um Häuslebauer zu unterstützen. Beispielsweise fördert sie den Kauf oder Bau eines Effizienzhauses mit einem Förder-Kredit mit besonders günstigem Zinssatz und gewährt darüber hinaus einen Tilgungszuschuss. Eine weitere KfW-Förderung ist das Baukindergeld. Es steht allen Familien mit Kindern zu, die zwischen dem 01. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 eine Immobilie kaufen oder bauen.

Finanzierung Immobilie – Kostspielige Fehler vermeiden

Der Klassiker unter den Immobilienkrediten ist das Annuitätendarlehen. Kennzeichen dieses Baukredits ist die gleichbleibende Höhe der monatlichen Rate und die Verschiebung des Verhältnisses von Zinsen und Tilgung. Darüber hinaus gibt es allerdings noch andere Darlehensformen, die Sie in Erwägung ziehen sollten. Verfügen Sie beispielsweise über ein hohes und sicheres Einkommen, kommt ein Volltilgerdarlehen für Sie in Betracht. Während bei Annuitätendarlehen nach der ersten Zinsbindungsfrist oftmals eine Restschuld übrig bleibt, für die der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung vereinbaren muss, ist beim Volltilgerdarlehen die Schuld nach der ersten Zinsbindungsfrist vollständig beglichen. Dadurch umgehen Volltilger das Risiko höherer Zinszahlungen bei der Anschlussfinanzierung, sollte das allgemeine Niveau der Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit angestiegen sein.

Eine weitere Form von Immobilienkrediten ist die Vollfinanzierung. Sie ist vor allem für Häuslebauer von Bedeutung, die über kein Eigenkapital verfügen und trotzdem auf Haus oder Eigentumswohnung nicht verzichten möchten. Unterschieden wird zwischen einer 100 Prozent Finanzierung, die den gesamten Kaufpreis der Immobilie umfasst und einer 110 Prozent Finanzierung, bei der zusätzlich auch noch die Nebenkosten abgedeckt werden. Da eine Vollfinanzierung für Banken mit einem gewissen Risiko verbunden ist, müssen Darlehensnehmer mit einem höheren Zins rechnen.

Den günstigsten Immobilienkredit für Ihr Vorhaben finden Sie am besten, wenn Sie sich von einem erfahrenen und professionellem Baufinanzierungsvermittler wie Baufi24 beraten lassen.

Oft werden die Zinsen als wichtigster Baustein angesehen, wenn es um eine günstige Immobilienfinanzierung geht. Doch ein ebenso wichtiger Faktor ist die Tilgung. Der Tilgungssatz bestimmt nämlich letztlich, wie lange Sie Ihren Immobilienkredit zurückzahlen und damit auch, wie lange Sie Zinsen an das Kreditinstitut überweisen. Daraus folgt: Je höher der anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller ist das Baudarlehen abbezahlt – und desto kürzer bezahlen Sie Zinsen.

Mit dem Tilgungsrechner von Baufi24 können Sie Ihr Baudarlehen online berechnen und einen Tilgungsplan erstellen. Probieren Sie verschiedene Tilgungssätze aus, werden Sie den oben beschriebenen Effekt feststellen: Je höher die anfängliche Tilgung, desto niedriger die Zinszahlungen für den gesamten Zeitraum der Finanzierung.

Zwar führt ein höherer Tilgungssatz zu einer günstigeren Immobilienfinanzierung, allerdings ebenfalls zu einer höheren monatlichen Darlehensrate. Die Baufi24 Experten empfehlen, die eigenen Einnahmen und Ausgaben realistisch zu kalkulieren. Als Faustregel gilt: Bis zu 30 bis maximal 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens sollten für die Tilgung des Immobilienkredits herangezogen werden. Kalkulieren Sie zu knapp und verfügen über keine Sicherheitsreserve, können unvorhergesehene Zwischenfälle – Neuanschaffungen von Haushaltsgeräten oder eine Autoreparatur – schnell zu Problemen führen. Bauherren sollten zudem Reserven für spätere Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten ansparen.

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte über die Absicherung der Baufinanzierung nachdenken, da unvorhergesehene Ereignisse diese in Gefahr bringen können – beispielsweise Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit. Die Baufi24 Experten raten deshalb vorsichtigen Darlehensnehmern die Immobilienfinanzierung abzusichern, zum Beispiel mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung oder Restschuldversicherung.

Bei der Finanzierung von Immobilien geht es mitunter um hohe Darlehenssummen. Das bedeutet, dass schon kleine Änderungen im Zinssatz zu Ersparnissen von mehreren tausend Euro führen können. Natürlich ist es möglich, dass Ihre Hausbank Ihnen ein gutes Angebot für einen Immobilienkredit unterbreitet. Aber Sie werden immer nur ein Angebot aus dem Portfolio eben dieser Bank erhalten.

Es ist in den meisten Fällen davon auszugehen, dass eine andere Bank aber Konditionen bereitstellt, die besser zu Ihrem Vorhaben passen und dementsprechend zu einer günstigeren Baufinanzierung führen. Abhilfe schafft ein Immobilienfinanzierung Vergleich: Einen Überblick über alle auf dem Markt erhältlichen Angebote können Sie bekommen, wenn Sie sich an einen Vermittler für Immobilienfinanzierungen wie Baufi24 wenden. Die Berater von Baufi24 vergleichen die Angebote von über 450 Banken und finden die beste und günstigste Finanzierung für Ihre Immobilie.

Immobilie finanzieren: Günstig und zu besten Konditionen

Das Kaufen und Bauen von Haus oder Eigentumswohnung ist besonders in Zeiten anzuraten, in denen das Niveau der Bauzinsen niedrig ist. Gute Nachricht für alle Darlehensinteressierten: Gegenwärtig befinden wir uns in so einer Niedrigzinsphase. Im Jahre 2008 beispielsweise mussten Häuslebauer noch mit einem Zins von um die 5 Prozent rechnen. Wer heute einen Immobilienkredit aufnimmt, kriegt bei guter Bonität und kurzer Zinsbindungsfrist einen Zinssatz um 1 bis 2 Prozent.

Viele Experten aus dem Bereich Immobilienfinanzierung gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen mittelfristig aber wieder steigen werden und Baugeld für Immobilien wieder teurer werden könnte. Das bedeutet für alle, die mit dem Gedanken spielen, Haus oder Eigentumswohnung zu erwerben: Wer sich bald für ein Immobiliendarlehen entscheidet, kann sich heute die historisch niedrigen Hypothekenzinsen für die kommenden Jahre sichern!

Immobilienfinanzierung: Günstig und zu besten Kondtionen
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Wer seine Immobilie günstig finanzieren möchte, sollte sich an unabhängige Baugeldvermittler wie Baufi24 wenden. Darlehensinteressierte erhalten bei Ihrer Hausbank immer nur Angebote für Immobilienfinanzierungen eben jener Hausbank. Man kann aber mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass ein anderer Finanzanbieter bessere Konditionen für Ihr Vorhaben bereithält. Ein Immobilienfinanzierung Vergleich aller Anbieter lohnt sich allemal. Bei hohen Darlehenssummen kann schon eine Zinsverbesserung von nur 0,1 Prozent eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro bedeuten!

Mit neutralen Vermittlern von Baugeld wie Baufi24 verschaffen Sie sich einen Überblick über die Angebote von über 400 Banken und erstellen gemeinsam auf Augenhöhe die optimale Finanzierungsstrategie. Die Berater von Baufi24 besitzen jahrelange Expertise auf dem Gebiet der Immobilienfinanzierung. Sie berücksichtigen die individuelle Situation des Darlehensinteressierten und beziehen immer auch Fördermöglichkeiten wie die der KfW mit ein.

Das Beste: Das Angebot von Baufi24 und seiner Berater ist für Sie völlig unverbindlich und kostenfrei! Da Baufi24 nur bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilienfinanzierung eine Provision von der Bank erhält, hat die Beratung von Darlehensinteressierten auf höchstem Niveau und das Erarbeiten der optimalen und günstigsten Finanzierungsstrategie für Baufi24 Berater absolute Priorität. Dabei ist die Vermittlung garantiert unabhängig und immer nur auf Ihren finanziellen Vorteil bedacht.

Ablauf einer Immobilienfinanzierung

Jetzt einen Finanzierungsvorschlag anzufordern, ist der sicherste Weg, bei der Immobilienfinanzierung günstige Zinsen zu erhalten und viel Geld zu sparen. Selbst wenn Sie sich noch nicht für eine Immobilie entschieden haben, sollten Sie uns gerne kontaktieren. Denn zusammen mit einem professionellen Berater können Sie im Vorhinein herausfinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und welche Möglichkeiten staatlicher Förderung für Sie in Frage kommen.

In der Regel meldet sich ein professioneller Baufi24 Berater aus Ihrer Region innerhalb von 24 Stunden nach dem Anfordern des Finanzierungsvorschlags. Unser Experte klärt Sie über alle drohenden Probleme und deren Lösung bei der Immobilienfinanzierung auf, lotet die Möglichkeiten staatlicher Förderung aus und erstellt die optimale Finanzierungsstrategie für Ihr Vorhaben. Natürlich können Sie dabei alle Fragen stellen, die Ihnen unter den Nägeln brennen und eigene Vorschläge einbringen.

Im folgenden Schritt prüft Ihr Baufi24 Spezialist die aktuelle Marktlage und vergleicht die Angebote von über 400 namhaften Bankpartnern. Am Ende dieses Prozesses stehen eine Handvoll Finanzierungsvorschläge, die optimal auf Ihre Immobilie und Ihre individuelle Situation zugeschnitten sind. Gemeinsam mit dem professionellen Berater erörtern Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Angebote und entscheiden sich für die optimale Baufinanzierung. Dabei behalten Sie selbstverständlich immer die Kontrolle und treffen selbständig die Entscheidung.

Haben Sie sich für den optimalen Immobilienkredit entschieden, müssen noch einige Unterlagen für die Bank zusammengestellt und eingereicht werden. Dabei werden Sie von Ihrem Baufi24 Berater tatkräftig unterstützt, sodass die bürokratischen Hürden schnell genommen sind. Wird die Finanzierung nach Prüfung der Dokumente zugesagt, erhalten Sie die Vertragsunterlagen. Diese können Sie gemeinsam mit Ihrem Baufi24 Experten eingehend prüfen und Ihre Fragen anbringen. Entscheiden Sie sich für die Unterschrift, ist Ihre Immobilienfinanzierung damit unter Dach und Fach.

Auch nach der Vertragsunterschrift steht der Baufi24 Berater Ihnen in allen Kreditfragen gerne zur Seite. Sei es bei Interesse für einen Ratenkredit, einen Modernisierungskredit oder die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie.

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