Immobilienfinanzierung: mehr als 500 Banken im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

Wie viel deine Immobilie kosten darf, lässt sich einfach berechnen. Achte auch auf Möglichkeiten, deinen Immobilienkredit günstiger zu machen.

Eine optimale Immobilienfinanzierung hat viele Stellschrauben. Mit einer guten Beratung durch einen Profi kannst du mitunter Tausende Euro sparen.

Nur mit einem umfassenden Vergleich der Immobilienfinanzierung findest du die günstigsten Zinsen und besten Konditionen für deinen Immobilienkredit.

Vermittelnde von Immobilienkrediten wie Baufi24 vergleichen die Angebote von über 500 Banken und beraten Darlehensinteressierte zu allen wichtigen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen ist das Bauen oder Kaufen einer Immobilie. Ob idyllisches Haus mit Garten auf dem Land oder eine gut angebundene Eigentumswohnung im Stadtzentrum: Ist der Entschluss einmal gefasst, folgt in den meisten Fällen die Frage nach der Finanzierung der Immobilie.

Nur selten kann der Kaufpreis der Immobilie aus eigener Tasche bezahlt werden. Abhilfe schafft eine Immobilienfinanzierung – oft auch Baufinanzierung, Baudarlehen oder Hauskredit genannt.

Abgesehen von einigen Besonderheiten funktioniert ein Immobilienkredit im Grunde wie die meisten anderen Darlehen auch. Der zukünftige Hausbesitzende bekommt Geld von der Bank und zahlt dieses über einen langen Zeitraum hinweg in Raten plus Zinsen zurück. Anders als bei einem gewöhnlichen Kredit erfolgt bei der Baufinanzierung ein Eintrag der Grundschuld ins sogenannte Grundbuch, also dem staatlichen Register, das die Grundstücksrechte verwaltet.

Mit dem Eintrag wird die Immobilie als Sicherheit für die kreditgebende Bank festgelegt. Ein weiterer Unterschied ist, dass du einen gewöhnlichen Kredit frei nutzen kannst, wohingegen ein Hauskredit nur für die Finanzierung einer Immobilie verwendet werden darf.

Bestandteile einer Immobilienfinanzierung

Wie viel die Immobilienfinanzierung den Hausbauenden kostet, bestimmen bei einem Baukredit die Konditionen. Hier spielen die Hypothekenzinsen eine große Rolle – also die monatliche Gebühr, die der Kreditnehmende an die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits bezahlt. Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus unterschiedlichen Faktoren, beispielsweise dem Einkommen und der beruflichen Situation des Darlehensnehmenden sowie dem eingesetzten Eigenkapital.

Ein weiterer wichtiger Faktor für das Finanzieren einer Immobilie ist die Zinsbindung. Während dieser vertraglich festgelegten Zeit darf der Zinssatz weder vom Darlehensnehmenden noch von der Bank geändert werden.

Doch was ist die beste Zinsbindung für deine Immobilienfinanzierung?

Befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem hohen Niveau, solltest du dich für eine kurze Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren entscheiden, um bei einer zukünftigen Anschlussfinanzierung von möglicherweise niedrigeren Zinsen zu profitieren. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig, empfehlen die Experten von Baufi24 eine möglichst lange Zinsbindungsfrist von bis zu 30 Jahren, um sich die aktuell niedrigen Zinsen lange zu sichern.

Wahrscheinlich hast du es bereits mitbekommen: In den letzten Monaten sind die Bauzinsen – nach jahrelangen Niedrigzinsen – deutlich angestiegen. Die Finanzprofis von Baufi24 gehen davon aus, dass sich dieser Trend in nächster Zeit fortsetzt beziehungsweise die Zinsen nicht wieder signifikant fallen. Aus dieser Perspektive erscheint eine längere Zinsbindung derzeit sinnvoller als eine kürzere.

Doch nicht nur der Zinssatz bestimmt die Ausgestaltung einer Immobilienfinanzierung, die Tilgung ist ein ebenso großer Faktor. Unter Tilgung versteht sich das Zurückzahlen des Immobilienkredits in regelmäßigen Raten. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist dein Immobilienkredit abgeleistet. Auch sollten für eine optimale Immobilienfinanzierung Sondertilgungen mit der kreditgebenden Bank vereinbart werden. Mit einer Sondertilgung kannst du unerwartete Gelder, aus Erbschaften oder Gehaltsboni beispielsweise, in deine Finanzierung einfließen lassen.

Aus dem Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung ergibt sich die monatliche Rate, die du der Bank überweist. Diese Rate bleibt beim sogenannten Annuitätendarlehen konstant, bis die Zinsbindung endet. Nur das Verhältnis aus Zinsen und Tilgungen ändert sich während der Kreditlaufzeit. Der Effekt ist schnell erklärt: Da du mit jeder Tilgungszahlung die Restschuld des Kredits verringerst und die Bauzinsen immer prozentual auf die Restschuld berechnet werden, sinken auch die absoluten Zinszahlungen mit jeder monatlichen Rate. Bis sie schließlich gegen Ende der Immobilienfinanzierung kaum mehr ins Gewicht fallen und die Tilgung überwiegt. In unserer Animation haben wir den Effekt für dich grafisch dargestellt.

Am besten rechnest du deinen individuellen Immobilienkredit einmal selbst durch. Mit dem unverbindlichen und kostenlosen Tilgungsrechner von Baufi24 kannst du verschiedene Laufzeiten und Zinssätze für die Finanzierung deiner Immobilie ausprobieren und einen persönlichen Tilgungsplan erstellen.

So gehst du vor:

Informiere dich:

Bei uns findest du Antworten auf alle deine Fragen und beste Konditionen für deine individuelle Immobilienfinanzierung!
Berechne deine Baufinanzierung:

Spiele alle Varianten durch und finde deine perfekte Finanzierung.
Fordere dein persönliches Angebot an:

Wir vergleichen die Zinsen von über 500 Banken und beraten dich zu allen Fragen rund um deine Finanzierung.

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Wie viel darf meine Immobilie kosten?

Viele zukünftige Immobilienbesitzende beschäftigen sich bei der Suche nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung mit der Frage, wie hoch der maximale Kaufpreis ist, den sie sich leisten können. Unser Budgetrechner ermöglicht es dir, deinen finanziellen Spielraum unkompliziert zu kalkulieren. Du musst lediglich angeben, wie viel Eigenkapital dir zur Verfügung steht und wie hoch deine monatliche Rate sein darf. Der Rechner folgert daraus dein maximal mögliches Darlehen. Hierbei kannst du verschiedene Zinsbindungsfristen, Zins- und Tilgungssätze ausprobieren.

Wer sich erstmals mit einer Immobilienfinanzierung auseinandersetzt, vergisst oft die Nebenkosten der Baufinanzierung, die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie hinzukommen und nicht unbeträchtlich sind. Die Nebenkosten setzen sich für gewöhnlich aus 3 Bestandteilen zusammen: Zum einen wären da die Ausgaben für Notar und Grundbucheintrag, die etwa 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausmachen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland variiert.

Ist beim Verkauf der Immobilie ein Makler eingeschaltet, wird zum anderen auch eine Maklerprovision fällig. Deren Höhe hängt ebenfalls vom Bundesland ab und bewegt sich zwischen 4,76 und 7,14 Prozent. Die Provision wird in der Regel hälftig zwischen dem Kaufenden und Verkaufenden aufgeteilt.

Kaufpreis	400.000 €
+ Grunderwerbsteuer (5,5%)	22.000 €
+ Notar & Gerichtskosten (2%)	8.000 €
+ Maklergebühren (6,25% / 2)	12.480 €
= Nebenkosten	42.480 €
= Gesamtaufwand	442.480 €

Expertentipps: Kosten einsparen bei der Immobilienfinanzierung

Für den Kauf eines Hauses brauchst du meist mehrere Hunderttausend Euro. Entsprechend hoch fallen der benötigte Immobilienkredit und die damit einhergehende Kostenbelastung aus. Allerdings haben Kreditinteressierte verschiedene Möglichkeiten, die Kosten der Immobilienfinanzierung zu vermindern. Diesbezüglich geben die Baufi24 Beratenden wichtige Tipps:

Eigenkapital
Muskelhypothek
Tilgungsrate
Zusatzsicherheiten
Förderungen
professionelle Zinsvergleiche

Immobilieninteressierte, die bereits Geld ansparen konnten, können die finanzielle Last durch die Immobilienfinanzierung senken. Dazu wenden sie möglichst viele Ersparnisse für den Hauskauf auf. Diese auch als Eigenkapital bezeichneten finanziellen Rücklagen reduzieren den erforderlichen Darlehensbetrag. Folglich vermindert sich für die Bank das Ausfallrisiko der Immobilienfinanzierung. Hierfür berechnet sie dir oft geringere Zinsen, die sich wiederum vorteilhaft auf die Kosten des Baudarlehens auswirken.

Immobilienfinanzierung anfragen

Muskelhypothek, Tilgungsrate und Zusatzsicherheiten bei der Immobilienfinanzierung

Fehlt es dir an Ersparnissen, die du zur Immobilienfinanzierung beisteuern kannst? In diesem Fall lässt sich der Eigenkapitalanteil womöglich durch eine Muskelhypothek erhöhen. Gemeint sind damit Eigenleistungen beim Hausbau. Diese lassen sich häufig auf das Eigenkapital anrechnen. Für gewöhnlich ist die Muskelhypothek aber auf rund 10 bis 15 Prozent der Darlehenssumme begrenzt. Durch den gesteigerten Eigenkapitalanteil vergrößern sich deine Chancen auf eine kostengünstigere Hausfinanzierung.

Eine weitere Stellschraube beim Baukredit ist die anfängliche Tilgungsrate. Der Hintergrund ist folgender: Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung vereinbart der Hausbauende mit der Bank zu Beginn einen Tilgungssatz. Dieser legt fest, wie schnell der Darlehensnehmende den Hauskredit zurückführt. Wählst du etwa eine höhere Tilgungsrate, dann bist du rascher schuldenfrei.

Und noch mehr: Da sich die Restschuld schneller verringert, sinken ebenso die Zinszahlungen über die Gesamtlaufzeit. Deshalb der Tipp: Um die Kosten der Immobilienfinanzierung gering zu halten, entscheiden sich Hauskaufende für einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent oder mehr.

Weiterhin lassen sich die Konditionen deines Baudarlehens über Zusatzsicherheiten verbessern. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn du weder über ein festes Einkommen noch eine ausreichende Bonität verfügst. Als Eigenkapitalersatz sind beispielsweise geeignet:

zweiter Darlehensnehmender mit festen Einkünften
Lebensversicherung
Bausparvertrag
schuldenfreie Immobilie

Aufgrund dieser zusätzlichen Absicherung ist die Bank häufig bereit, attraktivere Bauzinsen zu gewähren. Deine Immobilienfinanzierung wird also günstiger.

Mit Förderungen und systematischem Zinsvergleich Kosten senken

Wenn es um die Einsparung von Kosten bei der Baufinanzierung geht, können auch Förderprogramme hilfreich sein. Erste Anlaufstelle hierfür ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW. Sie vergibt auf Antrag sowohl zinsgünstige Hauskredite als auch Zuschüsse. Die Wahl des passenden Programms hängt davon ab, ob du eine Immobilie bauen, erwerben, energieeffizient sanieren oder altersgerecht gestalten willst.

Daneben bieten das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die einzelnen Bundesländer eigene Fördermöglichkeiten für Eigenheimbesitzende an. Wünschst du dir ausführlichere Informationen zu den Programmen, dann findest du diese in unserem Artikel zu den Darlehen der KfW-Förderungen.

Abschließend sei noch auf das hohe Einsparpotenzial durch einen professionellen Zinsvergleich hingewiesen. Denn am Markt sind zahlreiche Anbieter von Immobilienfinanzierungen vertreten. Damit Immobilieninteressierte das Darlehen mit den besten Konditionen erhalten, vergleichen die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten die Angebote von über 500 Banken. Auf diese Weise lassen sich die Kosten deiner Hausfinanzierung weiter minimieren.

Kostenloser Leitfaden

Die 10 häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Schritt für Schritt zum optimalen Immobilienkredit – ohne Fehltritte. Erfahre hier, wie du die häufigsten Finanzierungsfallen sicher umgehst.

Finanzierung Immobilie – Kostspielige Fehler vermeiden

Richtige Darlehensform wählen
Die Tilgung nicht unterschätzen
Den eigenen finanziellen Spielraum nicht überschätzen
Die Immobilienfinanzierung absichern
Das Angebot der Hausbank sehr genau abwägen

Immobilie finanzieren: Günstig und zu besten Konditionen

Die sogenannte Niedrigzinsphase ist seit dem Jahr 2022 beendet. Mittlerweile verlangen Banken für ein Standarddarlehen um die 3,5 Prozent an Zinsen (effektiv). Vergleichst du die Konditionen aber zum Beispiel mit dem Jahr 2008, stellst du fest: Zu dieser Zeit mussten Hausbauende Hypothekenzinsen von um die 5 Prozent akzeptieren.

Daher erscheint das aktuelle Zinsniveau noch durchaus attraktiv für einen Immobilienkauf oder -bau. Überdies prognostizieren die Analystinnen und Analysten von Baufi24 weiter steigende Bauzinsen. Aus diesem Grund solltest du dich lieber heute als morgen um eine günstige Immobilienfinanzierung bemühen. Außerdem sind wegen der gestiegenen Zinsen am Immobilienmarkt mancherorts rückläufige Hauspreise zu beobachten. Das spricht ebenfalls für den zeitnahen Abschluss eines Immobilienkredits.

Wer seine Immobilie günstig finanzieren möchte, sollte sich an unabhängige Baugeldvermittler wie Baufi24 wenden. Schließlich erhalten Darlehensinteressierte bei ihrer Hausbank immer nur ein einziges Angebot für eine Immobilienfinanzierung. Du kannst aber mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass ein anderer Finanzanbieter bessere Konditionen für dein Vorhaben gewährt. Es lohnt sich bei einer Immobilienfinanzierung ein Vergleich aller Anbieter. Bei hohen Darlehenssummen kann bereits eine Zinsverbesserung von nur 0,1 Prozent eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro bedeuten!

Mit den unabhängigen Vermittlerinnen und Vermittlern von Baufi24 erhältst du einen umfassenden Überblick über die Angebote von mehr als 500 Banken. Das Team erstellt mit dir gemeinsam auf Augenhöhe die optimale Finanzierungsstrategie. Baufi24 besitzt nämlich eine jahrelange Expertise auf dem Gebiet der Immobilienfinanzierung. So berücksichtigen die Profis die individuelle Situation des Darlehensinteressierten und beziehen immer auch alle Fördermöglichkeiten wie beispielweise die KfW-Darlehen mit ein.

Das Angebot von Baufi24 ist für dich völlig unverbindlich und kostenfrei: Da Baufi24 nur bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilienfinanzierung eine Provision von der Bank bekommt, hat die Beratung von Darlehensinteressierten auf höchstem Niveau und das Erarbeiten der optimalen und günstigsten Finanzierungsstrategie für Baufi24 Beraterinnen und Berater absolute Priorität. Dabei ist die Vermittlung garantiert unabhängig und stets auf deinen finanziellen Vorteil bedacht.

Ablauf einer Immobilienfinanzierung

Jetzt einen Finanzierungsvorschlag anzufordern, ist der sicherste Weg, bei der Immobilienfinanzierung günstige Zinsen zu erhalten und viel Geld zu sparen. Selbst wenn du dich noch nicht für eine Immobilie entschieden hast, solltest du uns zeitnah kontaktieren. Denn zusammen mit einer professionellen Beraterin oder einem professionellen Berater findest du schon im Vorfeld heraus, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Zugleich prüfen die Spezialistinnen und Spezialisten, welche staatlichen Förderungen für dich infrage kommen.

In der Regel meldet sich ein Baufi24 Beratender aus deiner Region bei dir innerhalb von 24 Stunden nach dem Anfordern des Finanzierungsangebot. Er klärt dich dann über alle drohenden Probleme und deren Lösung bei der Immobilienfinanzierung auf, lotet die Möglichkeit staatlicher Förderungen aus und fertigt die optimale Finanzierungsstrategie für dein Vorhaben an. Selbstverständlich kannst du dabei alle Fragen stellen, die dir unter den Nägeln brennen sowie eigene Vorschläge einbringen.

Im folgenden Schritt checken die Baufi24 Profis die aktuelle Marktlage und vergleichen die Angebote von über 500 namhaften Banken. Am Ende dieses Prozesses erhältst du eine Handvoll Finanzierungsvorschläge, die optimal auf deine Immobilie und deine individuelle Situation zugeschnitten sind. Gemeinsam mit einer fachkundigen Beraterin oder einem fachkundigen Berater erörterst du anschließend die Vor- und Nachteile der einzelnen Angebote und wählst daraus die optimale Baufinanzierung aus. Dabei behältst du natürlich immer die Kontrolle und triffst deine Entscheidung selbstständig.

Hast du den günstigsten Immobilienkredit gefunden, musst du noch einige Unterlagen für die Bank zusammenstellen. Hierbei wirst du von deinem Baufi24 Beratenden tatkräftig unterstützt, sodass die bürokratischen Hürden schnell genommen sind. Nach erfolgreicher Prüfung der Dokumente sendet dir die Bank eine Finanzierungszusage inklusive der Vertragsunterlagen zu. Diese kannst du gemeinsam mit deinem Baufi24 Profi eingehend kontrollieren und hierbei offene Fragen stellen. Entscheidest du dich für die Unterschrift, ist deine Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach.

Auch nach der Vertragsunterzeichnung stehen dir die Baufi24 Berater und Beraterinnen in allen Kreditangelegenheiten zur Seite. Wir vermitteln dir:

Ratenkredite
Modernisierungskredite
Anschlussfinanzierungen für deine Immobilie

Immobilienfinanzierung anfragen

Immobilienfinanzierung

Tagesaktuelle
Zinsen

Wie viel darf
meine Immobilie kosten?

Immobilienfinanzierung selbst berechnen

Informieren im
Ratgeber

Das Wichtigste in Kürze

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Bestandteile einer Immobilienfinanzierung

Informiere dich:

Berechne deine Baufinanzierung:

Fordere dein persönliches Angebot an:

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