Immobilienfinanzierung

Eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen ist das Bauen oder Kaufen einer Immobilie. Ob idyllisches Haus mit Garten auf dem Land oder eine gut angebundene Eigentumswohnung im Stadtzentrum: Ist der Entschluss einmal gefasst, folgt in den meisten Fällen die Frage nach der Finanzierung der Immobilie.

Nur selten kann der Kaufpreis der Immobilie aus eigener Tasche bezahlt werden. Abhilfe schafft eine Immobilienfinanzierung – oft auch Baufinanzierung, Baudarlehen oder Hauskredit genannt.

Abgesehen von einigen Besonderheiten, funktioniert ein Immobilienkredit im Grunde wie die meisten anderen Darlehen auch. Der zukünftige Hausbesitzer bekommt Geld von der Bank und zahlt dieses über einen langen Zeitraum hinweg in Raten plus Zinsen zurück. Anders als bei einem gewöhnlichen Kredit erfolgt bei der Baufinanzierung ein Eintrag der Grundschuld ins sogenannte Grundbuch, also dem staatlichen Register, das die Grundstücksrechte verwaltet. Mit dem Eintrag wird die Immobilie als Sicherheit für die kreditgebende Bank festgelegt. Ein weiterer Unterschied ist, dass Sie einen gewöhnlichen Kredit frei nutzen dürfen, wohingegen ein Hauskredit nur für die Finanzierung einer Immobilie verwendet werden darf.

Wie viel die Immobilienfinanzierung den Häuslebauer kostet, bestimmen bei einem Baukredit die Konditionen. Hier spielen die Hypothekenzinsen eine große Rolle – also die monatliche Gebühr, die der Kreditnehmer an die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits bezahlt. Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus unterschiedlichen Faktoren, beispielsweise Einkommen und berufliche Situation des Darlehensnehmers, eingesetztes Eigenkapital und Länge der Zinsbindung.

Ein weiterer wichtiger Faktor für das Finanzieren einer Immobilie ist die Zinsbindung. Während dieser vertraglich festgelegten Zeit darf der Zinssatz weder vom Darlehensnehmer noch von der Bank geändert werden.

Doch was ist die beste Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung?

Befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem hohen Niveau, sollten Sie sich für eine kurze Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren entscheiden, um bei einer zukünftigen Anschlussfinanzierung von möglicherweise niedrigeren Zinsen zu profitieren. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig – wie es zurzeit der Fall ist – empfehlen die Experten von Baufi24 eine möglichst lange Zinsbindungsfrist von bis zu 30 Jahren, um sich die aktuell niedrigen Zinsen lange zu sichern.

Doch nicht nur der Zinssatz bestimmt die Ausgestaltung einer Immobilienfinanzierung, die Tilgung ist ein ebenso großer Faktor. Unter Tilgung versteht man das Zurückzahlen des Immobilienkredits in regelmäßigen Raten. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist Ihr Immobilienkredit abgeleistet. Auch sollten für eine optimale Immobilienfinanzierung Sondertilgungen mit der kreditgebenden Bank vereinbart werden. Mit einer Sondertilgung können Sie unerwartete Gelder, aus Erbschaften oder Gehaltsboni beispielsweise, in Ihre Finanzierung einfließen lassen.

Aus dem Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung ergibt sich die monatliche Rate, die Sie der Bank überweisen. Diese bleibt beim sogenannten Annuitätendarlehen konstant, bis der Kredit abbezahlt ist, nur das Verhältnis von Zinsen und Tilgung ändert sich zugunsten der Tilgung. Der Effekt ist schnell erklärt: Da Sie mit jeder Tilgungszahlung die Restschuld des Kredits dezimieren, und die Bauzinsen immer prozentual auf die Restschuld berechnet werden, sinken auch die absoluten Zinszahlungen mit jeder monatlichen Rate. Bis sie schließlich gegen Ende der Immobilienfinanzierung kaum mehr ins Gewicht fallen und die Tilgung überwiegt. In unserer Animation haben wir den Effekt für Sie grafisch dargestellt.

Am besten rechnen Sie Ihren individuellen Immobilienkredit einmal selbst durch. Mit dem unverbindlichen und kostenlosen Tilgungsrechner von Baufi24 können Sie verschiedene Laufzeiten und Zinssätze für die Finanzierung Ihrer Immobilie ausprobieren und einen persönlichen Tilgungsplan erstellen.

Für den Kauf eines Hauses brauchen Sie in der Regel mehrere Hunderttausend Euro. Entsprechend hoch fallen der benötigte Immobilienkredit und die damit einhergehende Kostenbelastung aus. Allerdings haben Kreditinteressierte verschiedene Möglichkeiten, die Kosten der Immobilienfinanzierung zu reduzieren. Diesbezüglich geben die Baufi24 Berater wichtige Tipps:

• Eigenkapital
• Muskelhypothek
• Tilgungsrate
• Zusatzsicherheiten
• Förderungen
• professionelle Zinsvergleiche

Immobilieninteressierte, die bereits Geld ansparen konnten, können die finanzielle Last durch die Immobilienfinanzierung senken. Dazu wenden sie möglichst viele Ersparnisse für den Hauskauf auf. Diese auch als Eigenkapital bezeichneten finanziellen Rücklagen vermindern den erforderlichen Darlehensbetrag. Folglich reduziert sich für die Bank das Ausfallrisiko der Immobilienfinanzierung. Hierfür berechnet sie oft geringere Zinsen, die sich wiederum vorteilhaft auf die Kosten des Baudarlehens auswirken.

Fehlt es Ihnen an Ersparnissen, die Sie zur Immobilienfinanzierung beisteuern können? In diesem Fall lässt sich der Eigenkapitalanteil womöglich durch eine Muskelhypothek erhöhen. Gemeint sind damit Eigenleistungen beim Hausbau. Diese lassen sich häufig auf das Eigenkapital anrechnen. Für gewöhnlich ist die Muskelhypothek aber auf rund 10 bis 15 Prozent der Darlehenssumme begrenzt. Durch den gesteigerten Eigenkapitalanteil vergrößern sich nun die Chancen auf eine kostengünstigere Hausfinanzierung.

Eine weitere Stellschraube beim Baukredit ist die anfängliche Tilgungsrate. Der Hintergrund ist folgender: Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung vereinbart der Häuslebauer mit der Bank zu Beginn einen Tilgungssatz. Dieser legt fest, wie schnell der Darlehensnehmer den Hauskredit zurückführt. Wählen Sie etwa eine höhere Tilgungsrate, dann sind Sie rascher schuldenfrei.

Und noch mehr: Da sich die Restschuld schneller verringert, sinken ebenso die Zinszahlungen über die Gesamtlaufzeit. Deshalb der Tipp: Um die Kosten der Immobilienfinanzierung zu reduzieren, entscheiden sich Hauskäufer für einen anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent oder mehr.

Weiterhin können Kreditnehmer die Konditionen ihres Baudarlehens über Zusatzsicherheiten verbessern. Das ist insbesondere für diejenigen sinnvoll, die weder über ein festes Einkommen noch eine ausreichende Bonität verfügen. Als Zusatzsicherheiten sind beispielsweise geeignet:

• zweiter Darlehensnehmer mit festen Einkünften
• Lebensversicherung
• Bausparvertrag
• schuldenfreie Immobilie

Aufgrund dieser zusätzlichen Absicherung ist die Bank häufig bereit, attraktivere Bauzinsen zu gewähren. Die Immobilienfinanzierung wird also günstiger.

Wenn es um die Einsparung von Kosten bei der Baufinanzierung geht, können auch Förderprogramme hilfreich sein. Erste Anlaufstelle hierfür ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW. Sie vergibt auf Antrag sowohl zinsgünstige Hauskredite als auch Zuschüsse. Die Wahl des passenden Programms hängt davon ab, ob Sie eine Immobilie bauen, erwerben, energieeffizient sanieren oder altersgerecht gestalten wollen.

Daneben bieten das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die einzelnen Bundesländer eigene Fördermöglichkeiten für Eigenheimbesitzer an. Wünschen Sie ausführlichere Informationen zu den Programmen, dann finden Sie diese in unserem Artikel zu den KfW-Darlehen.

Abschließend sei noch auf das hohe Einsparpotenzial durch einen professionellen Zinsvergleich hingewiesen. Denn am Markt sind zahlreiche Anbieter von Immobilienfinanzierungen vertreten. Damit die Immobilieninteressierten das Darlehen mit den besten Konditionen erhalten, vergleichen die Baufi24 Spezialisten die Angebote von über 500 Banken. Auf diese Weise lassen sich die Kosten Ihrer Hausfinanzierung weiter minimieren.

Das Kaufen und Bauen von Haus oder Eigentumswohnung ist besonders in Zeiten anzuraten, in denen das Niveau der Bauzinsen niedrig ist. Gute Nachricht für alle Darlehensinteressierten: Gegenwärtig befinden wir uns in so einer Niedrigzinsphase. Im Jahre 2008 beispielsweise mussten Häuslebauer noch mit einem Zins von um die 5 Prozent rechnen. Wer heute einen Immobilienkredit aufnimmt, kriegt bei guter Bonität und kurzer Zinsbindungsfrist einen Zinssatz um 1 bis 2 Prozent.

Viele Experten aus dem Bereich Immobilienfinanzierung gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen mittelfristig aber wieder steigen werden und Baugeld für Immobilien wieder teurer werden könnte. Das bedeutet für alle, die mit dem Gedanken spielen, Haus oder Eigentumswohnung zu erwerben: Wer sich bald für ein Immobiliendarlehen entscheidet, kann sich heute die historisch niedrigen Hypothekenzinsen für die kommenden Jahre sichern!

Wer seine Immobilie günstig finanzieren möchte, sollte sich an unabhängige Baugeldvermittler wie Baufi24 wenden. Darlehensinteressierte erhalten bei Ihrer Hausbank immer nur Angebote für Immobilienfinanzierungen eben jener Hausbank. Man kann aber mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass ein anderer Finanzanbieter bessere Konditionen für Ihr Vorhaben bereithält. Ein Immobilienfinanzierung Vergleich aller Anbieter lohnt sich allemal. Bei hohen Darlehenssummen kann schon eine Zinsverbesserung von nur 0,1 Prozent eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro bedeuten!

Mit neutralen Vermittlern von Baugeld wie Baufi24 verschaffen Sie sich einen Überblick über die Angebote von über 400 Banken und erstellen gemeinsam auf Augenhöhe die optimale Finanzierungsstrategie. Die Berater von Baufi24 besitzen jahrelange Expertise auf dem Gebiet der Immobilienfinanzierung. Sie berücksichtigen die individuelle Situation des Darlehensinteressierten und beziehen immer auch Fördermöglichkeiten wie die der KfW mit ein.

Das Beste: Das Angebot von Baufi24 und seiner Berater ist für Sie völlig unverbindlich und kostenfrei! Da Baufi24 nur bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilienfinanzierung eine Provision von der Bank erhält, hat die Beratung von Darlehensinteressierten auf höchstem Niveau und das Erarbeiten der optimalen und günstigsten Finanzierungsstrategie für Baufi24 Berater absolute Priorität. Dabei ist die Vermittlung garantiert unabhängig und immer nur auf Ihren finanziellen Vorteil bedacht.