Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine besondere Variante des Annuitätendarlehens: Bei dieser Form der Baufinanzierung ist die Zinsbindung identisch mit der Laufzeit. Das bedeutet:

• Die Restschuld ist am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt.
• Es verbleibt keine Restschuld, so dass keine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Wie bei einem Annuitätendarlehen entscheidest du dich bei einem Volltilgerdarlehen für einen Tilgungssatz und eine Laufzeit, während dein Zinssatz festgeschrieben ist.

Da du bei einem Volltilgerdarlehen die vollständige Darlehenssumme während der Zinsbindung tilgst, zeichnet sich diese Darlehensart durch eine höhere Tilgungsrate aus.

Ein Volltilgerdarlehen funktioniert im Grunde genau so wie ein klassisches Annuitätendarlehen. Der einzige Unterschied: Am Ende der Zinsbindung ist auch das Ende der Laufzeit erreicht und das Immobiliendarlehen ist vollständig getilgt. Im Folgenden erklären wir kurz im Detail, was das genau bedeutet.

1. Du entscheidest dich für eine Laufzeit, innerhalb derer du deinen Immobilienkredit tilgen möchtest.
2. In Kombination mit dem Zinssatz ergibt sich daraus die monatliche Belastung: deine Kreditrate.
3. Bis zum Ende der Laufzeit zahlst du dann gleichbleibend hohe Raten, bis dein Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt ist.

Während der Laufzeit deines Volltilgerdarlehens:

• bleibt die Kreditrate konstant
• sinkt der Zinsanteil
• steigt der Tilgungsanteil

Mit der letzten Rate bist du schuldenfrei: Dein Darlehen ist vollständig getilgt.

Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen im direkten Vergleich: Anhand eines Rechenbeispiels zeigen wir, wie sich die beiden Darlehen unterscheiden. Dabei bleiben folgende Bausteine der Finanzierung gleich:

• Kaufpreis der Immobilie
• Höhe des Eigenkapitals
• Darlehensbetrag

Wer sich für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, wird bei den Zinskosten sparen und die Kreditdauer verkürzen können. Auf der anderes Seite gehen Volltilgerdarlehen bei gleichem Immobilienvorhaben auch immer mit einer höheren monatlichen Belastung einher.

* Rechenbeispiel Stand November 2023. Es liegt eine Prognose der Restschuld bei gleichbleibendem Zinssatz vor. Die Berechnung gilt als Muster und stellt kein Angebot dar. Wir übernehmen keine Gewähr für das Ergebnis der Berechnung. 

Ein Volltilgerdarlehen ist aus mehreren Gründen sehr attraktiv:

• Keine Restschuld: Du bist schnell schuldenfrei.
• Du sparst Zinskosten.
• Du profitierst von einer hohen Planungssicherheit.

Da bei dieser Kreditvariante höhere monatliche Raten zu tragen sind, erhalten nur Personen eine Kreditzusage, die ein besonders hohes und solides Einkommen nachweisen können. Hierbei gilt: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen.

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich auch, wenn du über hohe Rücklagen verfügst. Im Falle einer unerwarteten finanziellen Mehrbelastung lassen sich die höheren Raten dann trotzdem zuverlässig bedienen. Wichtig dabei zu wissen: Eine Anpassung des Tilgungssatzes, um die monatlichen Kosten zu reduzieren, ist bei einem Volltilgerdarlehen für gewöhnlich nicht möglich. Das gilt auch für Tilgungspausen.

Ob ein Volltilgerdarlehen für dich sinnvoll ist und ob eine Zusage durch die Bank möglich oder wahrscheinlich ist, kannst du bei einem persönlichen Beratungsgespräch mit unseren Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen herausfinden.

Ein Volltilgerdarlehen hat sowohl Vorteile als auch Nachteile. In diesem Abschnitt haben wir die Vorteile für dich zusammengefasst. 

Zinssicherheit bis zur vollständigen Tilgung

Ein fester Sollzins ist einer der größten Vorteile des Volltilgerdarlehens. Der von der Bank zugesagte Sollzins bleibt unverändert – und das bis zur kompletten Rückführung der Kreditschuld. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen kannst du dich so vor steigenden Bauzinsen absichern.

Hast du dein Volltilgerdarlehen während einer Phase höherer Zinsen abgeschlossen? Nach Ablauf von 10 Jahren hast du die Möglichkeit, von deinem Sonderkündigungsrecht (§ 489 des BGB) Gebrauch zu machen, ohne dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst. So kannst du ein günstigeres Darlehen abschließen und von besseren Konditionen profitieren.

Große Planungssicherheit

Die fest vereinbarten Zinsen sowie die über die gesamte Laufzeit konstante Kreditrate erleichtern die finanzielle Planung erheblich. So kannst du bereits beim Abschluss deiner Immobilienfinanzierung absehen, wie hoch deine monatliche Belastung ist, ohne dir um die Entwicklung der Zinsen und die Finanzierbarkeit deiner Restschuld Sorgen machen zu müssen. 

Anschlussfinanzierung entfällt

Nach Ablauf der Zinsbindung ist dein Immobiliendarlehen vollständig getilgt: Anders als bei einem Annuitätendarlehen bleibt keine Restschuld offen. Wer sich für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, muss sich also am Ende der Zinsbindung nicht die Frage stellen: Umschuldung, Prolongation oder Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung? 

Schneller schuldenfrei

Wer sich für die Hausfinanzierung für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, wohnt schneller schuldenfrei im Eigenheim. Schließlich wird bei einer solchen Baufinanzierung die Dauer der Darlehensrückzahlung schon zu Beginn festgelegt: Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz und einhergehend höhere Kreditraten sorgen für eine schnellere Tilgung. Die Anschlussfinanzierung entfällt, da mit Ende der Zinsbindung das Darlehen voll getilgt ist.

Günstigere Sollzinsen

Ein klarer Zeitplan zur vollständigen Rückführung in Kombination mit höheren Tilgungen: Das honorieren Banken mitunter durch niedrigere Hypothekenzinsen. Wer sein Haus oder seine Wohnung über ein Volltilgerdarlehen finanziert, darf sich in vielen Fällen über Zinsrabatte freuen.

Nach den Vorteilen erklären wir dir in diesem Abschnitt die Nachteile eines Darlehens mit Volltilgung im Überblick.

Höhere monatliche Raten

Bei einem Volltilgerdarlehen führst du den Immobilienkredit in einem kürzeren Zeitraum zurück: Die Laufzeit ist identisch mit der Zinsbindung. Die bei diesem Darlehenstyp höheren Tilgungssätze machen das möglich. Höhere Tilgungsraten lassen aber auch die Kreditraten steigen: Prüfe deshalb sorgfältig, welche monatliche Belastung du dir auf Dauer leisten kannst. Basis dafür ist u. a. eine sorgfältige Haushaltsrechnung.

Geringere Flexibilität

Möchtest du deine Kreditrate in der Zukunft nach oben oder unten anpassen? Hier liegt die Schwäche des Volltilgerdarlehens: In der Regel sind weder Tilgungsaussetzungen noch Sondertilgungen erlaubt. Das Problem: Wer in finanzielle Engpässe gerät, beispielsweise aufgrund eines Arbeitsplatzverlustes, kann die hohen Raten meist nicht mehr tragen.

Kein Bankwechsel möglich

Sobald der Vertrag für ein Volltilgerdarlehen unterzeichnet ist, bist du an die kreditgebende Bank gebunden. Für gewöhnlich ist ein Wechsel nämlich erst nach Ablauf der Zinsbindung möglich. Davor ist eine Umschuldung nicht machbar. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Nach § 489 des BGB hast du nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht.