Volltilgerdarlehen

Einfach Volltilgerdarlehen abschließen und bei der Immobilienfinanzierung sparen

Mit dem Volltilgerdarlehen ist die Baufinanzierung in nur einer Zinsbindungsfrist vom Tisch. Das spart zwar Zinsgeld, aber einige Tücken müssen bedacht werden. Welche das sind, erfahren Sie in unserem Expertenartikel.

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Volltilgerdarlehen

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Volltilgerdarlehen ist ein Kredit, bei dem die aufgenommene Schuld innerhalb der festgelegten Zinsbindung vollständig zurückgeführt wird.
  • Die Kreditvariante zeichnet sich durch kürzere Laufzeiten, günstigere Sollzinsen sowie eine hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer aus.
  • Da bei einem Volltilgerdarlehen die monatlichen Raten meist höher ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen, ist dieses vor allem für Personen mit solidem Einkommen geeignet.

So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Was ist ein Volltilgerdarlehen und wie funktioniert es?

Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um eine besondere Variante des Annuitätendarlehens. Häuslebauer und Hauskäufer, die einen solchen Kredit aufnehmen, erhalten den gewünschten Darlehensbetrag unmittelbar von der Bank ausbezahlt. Zur Rückführung des Immobiliendarlehens zahlen sie dann monatliche Raten in gleichbleibender Höhe. Weiterhin zählt ein Volltilgerdarlehen zu den Krediten mit Sollzinsbindung. Das heißt, bei Vertragsabschluss legt der Darlehensnehmer gemeinsam mit der Bank einen Zeitraum fest, in dem der Sollzins unverändert bleibt.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen noch eine Restschuld vorhanden. Beim Volltilgerdarlehen hingegen gilt die Zinsbindung so lange, bis der gesamte Kredit getilgt ist. Folglich besteht bei diesem Darlehen am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr. Entscheiden Sie sich also für einen solchen Immobilienkredit, dann können Sie sich später die Anschlussfinanzierung sparen.

Häuslebauer, die ein Volltilgerdarlehen abschließen, geben keinen anfänglichen Tilgungssatz vor, so wie es bei einem Annuitätendarlehen der Fall ist. Stattdessen wählt der Kreditnehmer die Zeitspanne in Jahren aus, bis zu der das Darlehen vollständig getilgt sein soll. Auf dieser Grundlage lassen sich der anfängliche Tilgungssatz sowie die Kreditrate errechnen.

Laufzeit des Volltilgerdarlehens

Je kürzer Sie die Laufzeit des Darlehens mit Volltilgung wählen, desto höher fällt die monatliche Rate aus.

Bei dieser Darlehensvariante entscheiden sich Hauskäufer und Häuslebauer am häufigsten für eine Zinsbindung zwischen 15 und 25 Jahren. Bisweilen beträgt die Dauer des Volltilgerdarlehens aber auch bis zu 35 Jahre. Außerdem wichtig: § 489 des BGB erlaubt es jedem Darlehensnehmer, seine Hauskauf-Finanzierung nach 10 Jahren zu kündigen – und zwar ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Wer dazu in der Lage ist, kann die zu diesem Zeitpunkt vorhandene Restschuld sofort tilgen. Alternativ besteht die Möglichkeit, den alten Baukredit durch eine günstigere Anschlussfinanzierung abzulösen.

Sollzinsbindung bei Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen entspricht die Sollzinsbindung der Gesamtlaufzeit des Immobilienkredits.

Für wen ist ein Volltilgerdarlehen geeignet?

Mann freut sich über den Abschluss eines Volltilgerdarlehens
Das Volltilgerdarlehen ist eine günstige Variante der Baufinanzierung, erfordert aber ein hohes Einkommen.

Hauskäufer, die so bald wie möglich schuldenfrei sein möchten, setzen am besten auf ein Volltilgerdarlehen. Denn bei einer Immobilienfinanzierung dieses Typs haben Sie die Möglichkeit, die Zeit bis zur Volltilgung genau vorzugeben. Daneben ist ein solches Darlehen auch interessant, sofern Sie eine hohe Planungssicherheit zu schätzen wissen. Schließlich steht bei diesem Baukredit die monatliche Rate bereits zu Vertragsschluss fest und ändert sich über die gesamte Laufzeit hinweg nicht.

Möchten Sie für Ihre Hauskauf Finanzierung das Risiko steigender Hypothekenzinsen ausschließen? Dann bietet sich ebenfalls ein Volltilgerdarlehen an. So sichert die Bank bei dieser Art von Immobilienkredit dem Darlehensnehmer einen festen Sollzins bis zur kompletten Tilgung zu. Die meisten Volltilgerdarlehen werden abgeschlossen von:

  • Familien
  • Singles
  • Menschen mit hohen, stabilen Einkommen

Da bei dieser Kreditvariante höhere monatliche Raten zu tragen sind, hat der Darlehensinteressent ein solides Einkommen vorzuweisen. Hierbei gilt: Macht die Kreditrate nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens aus, ist das Gehalt für ein Darlehen mit Volltilgung hoch genug.

Ferner eignet sich ein solcher Kredit für Personen, die über Rücklagen verfügen. Im Falle einer unerwarteten finanziellen Mehrbelastung lassen sich die höheren Raten dann trotzdem zuverlässig bedienen. Wichtig dabei zu wissen: Eine Anpassung des Tilgungssatzes, um die monatlichen Kosten zu reduzieren, ist bei einem Volltilgerdarlehen für gewöhnlich nicht zulässig.

Baukredit mit Volltilgung: Das sind die Vor- und Nachteile

Ein Volltilgerdarlehen hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Die folgenden Punkte sprechen für den Abschluss eines solchen Immobilienkredits.

Vorteile eines Volltilgerdarlehens

Fixer Sollzins bis zur vollständigen Tilgung

Für viele Hauskäufer ist dieses Argument besonders gewichtig: Beim Volltilgerdarlehen bleibt der von der Bank zugesagte Sollzins unverändert – und das bis zur kompletten Rückführung der Kreditschuld. Somit besteht keine Gefahr, dass steigende Marktzinsen die Baufinanzierung später verteuern.

Hervorragende Planbarkeit

Die fest vereinbarten Zinsen sowie die über die gesamte Laufzeit konstante Kreditrate erleichtern die finanzielle Planung erheblich. So können Sie mit einer Immobilienfinanzierung dieser Art schon heute absehen, wie viel Geld Sie in den kommenden Jahren dafür brauchen.

Anschlussfinanzierung entfällt

Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Kredit bereits vollständig getilgt. Hauskäufer mit einem Volltilgerdarlehen können sich somit die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung sparen.

Schneller schuldenfrei

Das Volltilgerdarlehen eröffnet dem Häuslebauer und Hauskäufer einen direkten Weg zum schuldenfreien Eigenheim. Schließlich wird bei einer solchen Baufinanzierung die Dauer der Darlehensrückzahlung schon zu Beginn festgelegt. Etwas höhere Kreditraten sorgen dabei für eine raschere Tilgung. Zudem ist bei einem Darlehen mit Volltilgung keine aufwendige Umschuldung notwendig.

Günstigere Sollzinsen

Ein klarer Zeitplan zur Rückzahlung in Kombination mit höheren Tilgungen: Das honoriert Ihnen die Bank mit niedrigeren Hypothekenzinsen. Wer sein Haus oder seine Wohnung über ein Volltilgerdarlehen finanziert, darf sich daher über einen Zinsrabatt von rund 0,15 bis 0,35 Prozent freuen.

Bevor Sie eine Immobilienfinanzierung dieser Art beantragen, sollten Sie auch deren Schwächen kennen.

Nachteile eines Volltilgerdarlehens

Höhere monatliche Raten

Bei einem Volltilgerdarlehen führt der Hauskäufer den Immobilienkredit in einem überschaubaren, kürzeren Zeitraum zurück. Die bei diesem Darlehenstyp höheren Tilgungssätze machen das möglich. Höhere Tilgungsraten lassen aber auch die Kreditraten steigen – und das über die gesamte Laufzeit hinweg. Prüfen Sie deshalb sorgfältig, welche monatliche Rate Sie sich auf Dauer leisten können.

Geringere Flexibilität

Möchten Sie womöglich Ihre Kreditrate in der Zukunft nach oben oder unten anpassen? Das Volltilgerdarlehen offenbart hier eine weitere Schwäche. So sind bei diesem in der Regel weder Tilgungsaussetzungen noch Sondertilgungen erlaubt. Das Problem: Wer beispielsweise aufgrund eines Arbeitsplatzverlustes in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann die hohen Raten meist nicht mehr tragen.

Entschädigungsforderungen bei nicht gezahlten Raten

Ist der Hauskäufer mit den vereinbarten Ratenzahlungen in Verzug, darf die Bank zusätzliche Zinsen und Spesen erheben. Können Sie gleich mehrere Raten nicht begleichen, haben Sie mit hohen Entschädigungszahlungen zu rechnen. Kreditnehmer beugen einem solchen Szenario vor, indem sie zum Darlehensgeber frühzeitig Kontakt aufnehmen. Die Bank räumt dem Häuslebauer dann unter Umständen eine vorübergehende Tilgungspause ein.

Bankwechsel nicht möglich

Sobald Sie den Vertrag für ein Volltilgerdarlehen unterzeichnet haben, sind Sie für mehrere Jahre an die kreditgebende Bank gebunden. Für gewöhnlich dürfen Hauskäufer nämlich erst nach Ablauf der Zinsbindung den Anbieter wechseln. Davor ist eine Umschuldung nicht machbar. Allerdings gibt es eine Ausnahme: So räumt der § 489 des BGB nach 10 Jahren Immobilienfinanzierung ein Sonderkündigungsrecht ein.

Volltilgerdarlehen als Anschlussfinanzierung

Ein Baukredit mit Volltilgung lässt sich nicht nur zur Erstfinanzierung des Eigenheims nutzen. Wer auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung ist, kann ebenso diesen Kredittyp wählen. Zwar liegen bei einem Volltilgerdarlehen die Tilgungssätze etwas höher. Dank der anhaltend geringen Bauzinsen bewegen sich aber auch die Sollzinsen von Baufinanzierungen auf einem sehr niedrigen Niveau. Folglich fällt der Zinsanteil der Rate kleiner aus, und mit einer durchschnittlich hohen Darlehensrate ist ein größerer Tilgungsanteil realisierbar.

Läuft Ihr Immobilienkredit in den nächsten Jahren aus? Prüfen Sie in diesem Fall den Abschluss eines Volltilgerdarlehens. Denn aktuell ist es besonders sinnvoll, sich die Hypothekenzinsen für die Zukunft festschreiben zu lassen.

Rechenbeispiel: Volltilgerdarlehen versus Annuitätendarlehen

Anhand einer einfachen Rechnung lassen sich die Eigenschaften und Vorteile eines Volltilgerdarlehens am besten verdeutlichen. Nehmen wir an, eine Familie mit soliden Einkünften möchte für 250.000 Euro eine Immobilie erwerben. Aufgrund eigener Ersparnisse in Höhe von 50.000 Euro benötigt die Familie zur Baufinanzierung einen Kredit über 200.000 Euro. Nun stellt sich die Frage, ob ein Volltilger- oder ein gewöhnliches Annuitätendarlehen die bessere Wahl ist. Folgende Berechnung gibt dazu Auskunft (Stand: 19.11.2020):

Darlehensart Variante 1: Volltilgerdarlehen Variante 2: Annuitätendarlehen
Wert/Kaufpreis 250.000 € 250.000 €
Eigenkapital 50.000 € 50.000 €
Darlehensbetrag 200.000 € 200.000 €
Sollzinsbindung 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins p. a. 1,09 % 0,98 %
Anfänglicher Tilgungssatz 4,50 % 3,00 %
Monatliche Darlehensrate 931,67 € 663,33 €
Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung 0 € 67.492,08 €
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung (Sollzins unverändert) 19 Jahre, 8 Monate 28 Jahre, 8 Monate
Zinskosten bis zum Ende des Kredits (Sollzins unverändert) 22.573,98 € 29.690,53 €

Wer sich für Variante 1 entscheidet, tilgt seinen Kredit innerhalb von knapp 20 Jahren. Möglich macht das die erhöhte anfängliche Tilgung von 4,5 Prozent. Die monatliche Darlehensrate steigt dadurch auf rund 932 Euro. Bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren hingegen fällt die monatliche Belastung mit circa 663 Euro deutlich geringer aus. Allerdings braucht die Familie bei Variante 2 mehr als 28 Jahre bis zur Volltilgung des Baudarlehens.

Hauskäufer, die sich eine höhere Rate leisten können, sparen mit dem Volltilgerdarlehen Gesamtzinskosten von ungefähr 7.100 Euro. Die Baufi24 Spezialisten klären gerne mit Ihnen gemeinsam, welche Variante für Sie geeignet ist.

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FAQ zum Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Art von Annuitätendarlehen. Bei diesem gewährt die Bank bis zur vollständigen Rückzahlung des Baukredits einen konstanten Sollzins sowie eine Kreditrate in gleichbleibender Höhe. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen ist bei dieser Kreditart nach Ablauf der Sollzinsbindung also keine Restschuld übrig.

Die Zinsfestschreibung bis zum Ende der Hauskauf-Finanzierung sorgt für konstante Raten über die gesamte Laufzeit und damit für eine sehr gute Planungssicherheit. Günstigere Sollzinsen, der Wegfall einer Anschlussfinanzierung sowie eine schnellere Tilgung sind weitere Vorteile.

Aufgrund erhöhter Tilgungssätze haben Häuslebauer in der Regel hohe Kreditraten zu zahlen. Da auch Tilgungsaussetzungen und Sondertilgungen meist nicht möglich sind, ist ein solches Baudarlehen weniger flexibel.

Eine Immobilienfinanzierung mit Volltilgung ist vor allem für Alleinstehende und Familien interessant, die höchstmögliche Zinssicherheit wünschen und zugleich über ein gutes, verlässliches Einkommen verfügen.

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