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Sollzinsbindung

Welche Dauer ist optimal?
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Wer eine Immobilie erwerben möchte, benötigt dazu in der Regel eine solide Finanzierung. Eine besonders wichtige Größe bei der Auswahl des geeigneten Darlehens spielt dabei die Zinsbindung. Was sich hinter dem Begriff verbirgt und welche Sollzinsbindung die beste ist, erfahren Sie hier.

Was ist eine Zinsbindung?

Wenn Sie sich zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses entschieden haben, ist der nächste Schritt, eine passende Finanzierung zu finden. Da eine Immobilie meist mehrere Hunderttausend Euro kostet, können die wenigsten Häuslebauer und zukünftigen Hauseigentümer den Erwerb vollständig mit eigenen Mitteln bestreiten.

In einem solchen Fall ist eine günstige Baufinanzierung der richtige Weg zur Wunschimmobilie. Dazu stellt Ihnen eine Bank oder ein Finanzdienstleister ein Darlehen inklusive einer Zinsbindung zur Verfügung. Das bedeutet, dass ein vorab festgelegter Sollzins für einen bestimmten Zeitraum vom Kreditgeber fest zugesichert wird. Während dieser Dauer bleibt der Zinssatz somit unverändert – ganz unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen in dieser Zeit entwickeln.

Eine Sollzinsbindung ist insbesondere in der aktuellen Situation interessant. Denn aufgrund des historischen Niedrigzinsumfeldes bewegen sich auch die Bauzinsen auf Tiefstständen. Aufgrund dessen kann es durchaus attraktiv sein, eine sehr lange Sollzinsbindung für das eigene Darlehen zu wählen. Denn für den Fall, dass in den nächsten Jahren die Zinsen wieder steigen sollten, profitieren Sie von der zuvor vertraglich vereinbarten Zinsbindung. Auf diese Weise lässt sich der gewährte Kredit schneller und insgesamt mit geringerem Mittelaufwand tilgen.

Was ist eine Zinsbindung?

Welche Optionen gibt es bei der Zinsbindungsfrist?

Grundsätzlich ist die Sollzinsbindung im Rahmen von 5-Jahres-Schritten frei wählbar. Normalerweise bieten die Banken eine Mindestdauer von 5 Jahren für die Zinsbindung an. In dieser Zeit bleibt die Verzinsung Ihres Kredits unverändert. Dadurch erhält der Kreditnehmer eine zusätzliche Planungssicherheit.

Welche Optionen gibt es bei der Zinsbindungsfrist?

Dank der festen Zinsbindungsdauer kann heute schon gesagt werden, wie hoch die Kreditrate für den vereinbarten Zeitraum ausfällt. Des Weiteren ist es möglich, die Zinsbindung beispielsweise für 10, 20 oder 30 Jahre festzuschreiben. Wer das nutzt, kann seine Raten noch langfristiger planen. Allerdings verlangt die kreditgebende Bank für eine längere Sollzinsbindung auch einen etwas höheren Zinssatz.

Um ein Gefühl für das Zusammenspiel von Sollzins, der Zinsbindungsfrist und der monatlichen Rate zu bekommen, probieren Sie am besten den kostenfreien Baufinanzierungs­rechner von Baufi24 aus. In diesem lassen sich unter anderem der gewünschte Darlehensbetrag, die Zinsbindung sowie die Tilgungsrate vorgeben. Als Ergebnis wird dann unter anderem die monatliche Darlehensrate inklusive des Tilgungs- und Zinsanteils angezeigt.

Wann ist eine kurze Zinsbindungsdauer sinnvoll?

Die Wahl der Dauer der Zinsbindung ist von verschiedenen Faktoren abhängig und immer individuell zu entscheiden. Dennoch gibt es allgemeine Regeln, an denen sich der Häuslebauer orientieren kann. So ist insbesondere eine kürzere Bindung über etwa 5 oder 10 Jahre sinnvoll, wenn sich die Zinsen auf einem vergleichsweise hohen Niveau befinden.

Denn sollten die Bauzinsen nach Ablauf der Sollzinsbindung gefallen sein, können Sie sich dann eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen sichern. Aufgrund der gefallenen Zinsen am Markt bekommen Kreditnehmer in einem solchen Fall nämlich niedrigere Sollzinsen gewährt. Da eine Darlehensrate aus einem Tilgungsanteil sowie einem Zinsanteil besteht, lässt sich bei gleichbleibender Gesamtrate der Tilgungsanteil erhöhen, sofern der Zinsanteil niedriger ausfällt. Somit wird eine schnellere Tilgung der Restschuld ermöglicht.

Außerdem gewähren die Banken bei einer kürzeren Sollzinsbindung niedrigere Zinssätze. Dafür tragen Sie jedoch das Risiko, dass Sie nach der Erstfinanzierung höhere Bauzinsen zu tragen haben, sofern die Zinsen wider Erwarten steigen sollten.
Die Vor- und Nachteile einer kurzen Zins­bindung zu­sammen­gefasst
Vorteile:
  • geringerer Zins
  • niedrigere Rate
  • bei später fallenden Bauzinsen günstigere Anschluss­finanzierung möglich
Nachteile:
  • steigen die Zinsen später, wird die Anschlussfinanzierung teuer
  • nach Ende der Sollzinsbindung Restschuld noch vergleichsweise hoch

Die Vor- und Nachteile einer langen Zins­bindung auf einen Blick
Vorteile:
  • bessere Planbarkeit, da Zinsbindung für längeren Zeitraum gilt
  • günstigere Anschlussfinanzierung, da Restschuld geringer ist
  • effektiver Schutz vor steigenden Marktzinsen
Nachteile:
  • etwas höherer Sollzins
  • monatliche Darlehensraten höher
  • fallende Zinsen am Markt können nicht genutzt werden

Das bietet Ihnen eine lange Sollzinsbindung

Nach wie vor befinden sich die Hypothekenzinsen, nicht zuletzt aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), auf einem sehr niedrigen Niveau. Aus dieser Perspektive erscheint eine besonders lange Zinsbindung sinnvoll. Sollte die Zinsentwicklung in den nächsten Jahren wieder anziehen, bleibt Ihr Baudarlehen dann so günstig, wie sie es heute ist. Denn das steigende Zinsniveau betrifft den Kreditnehmer solange nicht, wie seine Sollzinsbindung gilt.

Erst danach wird im Rahmen einer Anschlussfinanzierung der Sollzins an das veränderte Marktumfeld angepasst. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Wahl einer längeren Zinsbindung etwas teurer ist als eine kürzere. Das schlägt sich dann auch in einer geringfügig höheren Monatsrate nieder. Falls die Zinsen in den kommenden 5 oder 10 Jahren wieder steigen, haben Sie mit einer langen Sollzinsbindung alles richtig gemacht.

Allgemeine Merkregel

Sind die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, lohnt sich eine längere Zinsbindung. Liegen die Zinsen hingegen höher, ist eine kürzere Sollzinsbindung vorzuziehen.


Vergleichsrechnung: Kurze vs. lange Zinsbindung

Wer sich die Frage stellt, welche Sollzinsbindung für ihn am besten geeignet ist, sollte zudem bedenken, dass der Zins mit der Festsetzungsdauer nicht linear steigt.

Vergleichsrechnung: Kurze vs. lange Zinsbindung

So bedeutet eine Bindungsdauer von 15 Jahren im Vergleich zu 10 Jahren einen Aufschlag von etwa 0,5 bis 0,75 Prozent auf den Sollzins. Wenn Sie allerdings eine noch längere Zinsbindung wünschen, verringert sich der prozentuale Aufschlag. So erhöht sich der Zins von 15 auf 20 Jahren Bindung nur noch um rund 0,15 Prozent. Die folgende Beispielrechnung können Sie mit dem Baufinanzierungs­rechner von Baufi24 schnell und einfach selbst vornehmen:

Vergleichsrechnung: Kurze vs. lange Zins­bindung
Sollzinsbindung 10 Jahre 30 Jahre
Kaufpreis der Immobilie 300.000€ 300.000€
Höhe des Darlehens 250.000€ 250.000€
Tilgung zu Beginn p.a. 2% 2%
Sollzins p.a. 1,05% 2,20%
Monatliche Kreditrate 635,42€ 875,00€
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung 40 Jahre, 2 Monate 33 Jahre, 8 Monate

In dem Berechnungsbeispiel wird von gleichen Rahmenbedingungen bezüglich Kaufpreis und Höhe des Darlehens ausgegangen. In diesem Fall hier erwirbt beispielsweise eine Familie eine Wohnung oder ein Haus zu einem Preis von 300.000 Euro, wobei zum Kaufzeitpunkt 50.000 Euro Eigenkapital vom Kreditnehmer zur Verfügung gestellt werden. Somit ist zur vollständigen Immobilienfinanzierung ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro nötig. Nimmt die Familie in unserem Beispiel eine Sollzinsbindung von 10 Jahren, zahlt sie einen Zins von 1,05 Prozent. Dieser Zinssatz kann natürlich je nach persönlicher Situation variieren. Die monatliche Rate beläuft sich in unserem Beispiel auf 635,42 Euro. Nach den 10 Jahren hat der Darlehensnehmer dann eine Anschlussfinanzierung zu einem veränderten Zinssatz für die restlichen rund 30 Jahre abzuschließen. Erst danach wäre die Restschuld vollständig getilgt.

Sofern unsere Familie im Beispiel eine Zinsbindung von 30 Jahren bevorzugt, würde sich der Sollzins im Vergleich unter Umständen auf 2,20 Prozent mehr als verdoppeln. Im Gegenzug verdreifacht sich jedoch die Zinsbindungsfrist! Überdies liegt die monatliche Rate mit 875,00 Euro um knapp 240 Euro oder etwa 38 Prozent höher als bei einer Sollzinsbindung von nur 10 Jahren. Kreditnehmer, die sich für diese Variante entscheiden, erwartet folglich eine größere monatliche Belastung aufgrund des erhöhten Sollzinses. Das kann sich allerdings lohnen: Aufgrund der langen Zinsbindung stehen die monatlichen Darlehensraten für die nächsten 30 Jahre fest. Nach Ablauf dieser Zeitspanne ist darüber hinaus eine Anschlussfinanzierung für nur noch etwas mehr als 3 Jahre notwendig. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Zinsbindung nur noch eine geringe Restschuld zu tilgen ist. Außerdem ist das Eigenheim mit einer 30-jährigen Sollzinsbindung bereits circa 6 Jahre früher abbezahlt als bei einer Zinsfestschreibungszeit von nur 10 Jahren.
Kurze oder lange Sollzinsbindung

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Sonderkündigungsrecht bei der Sollzinsbindung berücksichtigen

Auch wenn einige Punkte für eine lange Zinsbindung sprechen, gibt es dennoch Fälle, in denen eine 30-jährige Laufzeit für den Darlehensnehmer nachteilig sein kann. Denn sollten die Zinsen in dieser Zeit nachhaltig sinken, wäre eine neue Finanzierung attraktiver.

Der Gesetzgeber hat dazu den Häuslebauern, die eine Immobilienfinanzierung mit Sollzinsbindung abgeschlossen haben, ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB eingeräumt. Dieses ermöglicht ihnen eine Kündigung des Darlehensvertrags nach einer Laufzeit von 10 Jahren. Darüber hinaus kann eine Kündigung ebenso vor Ablauf der 10 Jahre ausgesprochen werden. Allerdings darf der Kreditgeber in solchen Fällen eine unter Umständen nicht unerhebliche Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordern.

Wer von dem Recht einer Sonderkündigung Gebrauch macht, hat die Möglichkeit, eine günstigere Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld zu finden. Bisweilen kommt es vor, dass Sondertilgungen im bisherigen Darlehensvertrag durch eine Klausel ausgeschlossen sind. Durch eine Kündigung des bisherigen Vertrags kann der Darlehensnehmer diese jedoch umgehen und eine Sonderrückzahlung leisten.

Sonderkündigungsrecht bei der Sollzinsbindung berücksichtigen

Vergleich unterschiedlicher Angebote zur Zinsbindungsdauer

Wenn Sie in nächster Zeit in die eigenen vier Wände ziehen wollen, sollten Sie bei der Finanzierung auch auf die genaue Sollzinsbindung achten.

Baufi24 ist mehrfach ausgezeichnet
Baufi24 wurde mehrfach von verschiedenen unabhängigen Instituten ausgezeichnet.

Um verschiedene Angebote vergleichen zu können, ist jedoch nicht nur der Sollzins, sondern vor allem auch der Effektivzins zu betrachten. Denn dieser berücksichtigt weitere wichtige Faktoren, wie etwa die Bearbeitungsgebühren sowie den Berechnungszeitpunkt der Zinsen und der Tilgung. Außerdem spielen bei einem Darlehensvertrag neben der Sollzinsbindung noch andere Kriterien eine Rolle. So kann es beispielsweise von Vorteil sein, ein Darlehen abzuschließen, das zu jeder Zeit Sondertilgungen ermöglicht. Wenn Sie etwa aufgrund einer Erbschaft oder aus einem anderen Grund zu Geld gekommen sind, nutzen Sie dieses, um den Kredit schneller abzubezahlen.

Die unabhängigen Berater von Baufi24 stehen allen Darlehensinteressenten beim Kauf ihres Eigenheims oder ihrer Eigentumswohnung mit Rat und Tat zur Seite. Hierbei beraten sie alle Kunden auch zur aktuellen Zinsentwicklung sowie zur Zinsbindung. Sofern Sie sich den Traum von einer eigenen Immobilie verwirklichen möchten, fordern Sie jetzt ein kostenfreies und unverbindliches Finanzierungsangebot an.