Grunderwerbsteuer

Alles zur Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks in Deutschland erhebt das Finanzamt Grunderwerbsteuer.
  • Auch wenn die Abgabe in der Regel der Immobilienkäufer zahlt, ist der Veräußerer grundsätzlich ebenfalls Steuerschuldner.
  • Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
  • In besonderen Fällen ist es möglich, auch die Nebenkosten inklusive der Grunderwerbsteuer mit Fremdkapital zu finanzieren.

So gehen Sie vor

  • Ermitteln Sie mit dem Baufinanzierungsrechner die monatliche Darlehensrate, die Kreditlaufzeit und mehr. Bei der Berechnung des benötigten Darlehensbetrags berücksichtigt das Tool ebenso die Nebenkosten inklusive der Grunderwerbsteuer.
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Grunderwerbsteuer – was ist das?

Möchten Sie ein idyllisches Einfamilienhaus im Grünen oder eine zentral gelegene Eigentumswohnung kaufen? Dann müssen Sie die Grunderwerbsteuer einkalkulieren, die der Staat verlangt. Bei dieser Abgabe handelt es sich um eine Verkehrssteuer, die dann fällig wird, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechselt.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der erworbene Grundbesitz bebaut oder unbebaut ist. Im Gegensatz etwa zur Einkommensteuer muss der Häuslebauer die Grunderwerbsteuer lediglich einmal zahlen. Das Geld erhält dann das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet.

Weiterhin bildet die rechtliche Grundlage dieser staatlichen Abgabe das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Dieses gilt für ganz Deutschland. Allerdings dürfen die Bundesländer seit September 2006 die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Aktuell bewegen sich die Steuersätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der vom jeweiligen Land vorgegebene Steuersatz multipliziert mit dem Kaufpreis ergibt die zu zahlende Steuer.

Die Grunderwerbsteuer ist ferner Teil der Nebenkosten des Erwerbs. Sie kommen zum Kaufpreis hinzu. Berücksichtigen Sie diese Kosten bei Ihrer Baufinanzierung.

Weitere Anlässe für Grunderwerbsteuer

Nicht nur beim Kauf eines Grundstücks wird Grunderwerbsteuer fällig, sondern ebenso bei der Gewährung von Nutzungs- und Wohnrechten sowie bei der Übernahme von Belastungen.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Immobilienkauf wird abgeschlossen
Die Grunderwerbsteuer fällt in den meisten Fällen dann an, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt.

Unterschreibt jemand einen Kaufvertrag für ein inländisches Grundstück, dann ist dafür Grunderwerbsteuer zu zahlen. Ebenfalls fällig wird diese Verkehrssteuer bei Abschluss eines Grundstückstauschvertrags. Zudem erhebt das Finanzamt Grunderwerbsteuer, sofern Sie ein Eigenheim als Meistbietender einer Zwangsversteigerung erwerben.

Die Übertragung von Erbbaurechten oder Miteigentum ist auch steuerpflichtig im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes. Das Gleiche gilt für Schenkungen und Überlassungen. Weitere Fälle, in denen Sie die Abgabe zahlen müssen, lassen sich dem § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) entnehmen.

Rechtsgeschäfte mit Grunderwerbsteuerpflicht

Folgende Rechtsgeschäfte, welche sich auf Grundstücke im Inland beziehen, sind grunderwerbsteuerpflichtig:

  • Kaufverträge
  • Tauschverträge
  • Überlassungen, Schenkungen
  • Meistgebot bei Zwangsversteigerungen
  • Teilung von Grundstücken

Für den Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks unterzeichnen Sie beim Notar einen entsprechenden Kaufvertrag. Aus diesem sogenannten Verpflichtungsgeschäft leitet sich der Anspruch zur Zahlung der Grunderwerbsteuer ab. Zu welchem Zeitpunkt der Kaufpreis überwiesen beziehungsweise die Immobilie übergeben wird, ist für die Grunderwerbsteuer hingegen nicht relevant.

Des Weiteren regelt der § 15 des GrEStG, dass der Schuldner die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids zu begleichen hat. Allerdings kann das Finanzamt die Zahlungsfrist verlängern.

Tipp zur Grunderwerbsteuer

Damit Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten: Planen Sie genau, zu welchem Datum Sie Ihren Immobilienkredit ausgezahlt bekommen und wann die Grunderwerbsteuer zu überweisen ist.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Die Steuer auf den Grunderwerb hat immer der Hauskäufer zu begleichen, richtig? Diese Aussage stimmt so nicht. Zwar ist der Erwerber meist derjenige, der die Abgabe bezahlt. Nach § 13 des GrEStG und § 44 der Abgabenordnung (AO) sind jedoch beide Vertragspartner – Käufer und Verkäufer – Gesamtschuldner. Das heißt, das Finanzamt darf die Grunderwerbsteuer prinzipiell auch vom Veräußerer verlangen.

In der Praxis vereinbaren Verkäufer und Käufer, wer die Steuer zu entrichten hat. Dies wird im Kaufvertrag schriftlich festgehalten und notariell beurkundet. Anschließend sendet das Finanzamt den Bescheid zur Grunderwerbsteuer an die im Kaufvertrag benannte Person.

Es kann jedoch vorkommen, dass der zur Zahlung bestimmte Vertragspartner die Abgabe nicht begleicht. In einem solchen Fall hat das Finanzamt das Recht, die Grunderwerbsteuer vom anderen Vertragsbeteiligten einzufordern. Außerdem wichtig zu wissen: Die Eintragung des Hauskäufers ins Grundbuch findet nach § 22 des GrEStG erst dann statt, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Das Finanzamt stellt diese nach fristgerechter Überweisung der Grunderwerbsteuer automatisch aus. Damit Sie also auch rechtlicher Eigentümer Ihres neuen Eigenheims werden, muss die Grunderwerbsteuer gezahlt sein. Ferner erwarten viele Immobilienverkäufer, dass der Erwerber die steuerliche Abgabe übernimmt. Bedenken Sie das bei Ihrer Hauskauf Finanzierung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung planen, behalten Sie auch die zu zahlenden Nebenkosten im Blick. Einen großen Teil davon kann die Grunderwerbsteuer ausmachen. Deren Höhe ist einerseits vom Kaufpreis beziehungsweise der Bemessungsgrundlage und andererseits vom Steuersatz abhängig. Letzterer fällt je nach Bundesland, in dem Ihr neues Eigenheim steht, unterschiedlich hoch aus.

Die folgende Tabelle gibt Auskunft zu den verschiedenen Steuersätzen sowie zur konkreten finanziellen Belastung bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro (Bundesländer in alphabetischer Reihenfolge, Stand: Januar 2021):

Bundesland Steuersatz Grunderwerbsteuer bei 250.000 € Kaufpreis
Baden-Württemberg 5,00 % 12.500 €
Bayern 3,50 % 8.750 €
Berlin 6,00 % 15.000 €
Brandenburg 6,50 % 16.250 €
Bremen 5,00 % 12.500 €
Hamburg 4,50 % 11.250 €
Hessen 6,00 % 15.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6,00 % 15.000 €
Niedersachsen 5,00 % 12.500 €
Nordrhein-Westfalen 6,50 % 16.250 €
Rheinland-Pfalz 5,00 % 12.500 €
Saarland 6,50 % 16.250 €
Sachsen 3,50 % 8.750 €
Sachsen-Anhalt 5,00 % 12.500 €
Schleswig-Holstein 6,50 % 16.250 €
Thüringen 6,50 % 16.250 €

Der Übersicht lässt sich unter anderem entnehmen, dass mit 6,5 Prozent der höchste Grunderwerbsteuersatz in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen fällig wird. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro beläuft sich die Abgabe auf 16.250 Euro. Demgegenüber dürfen sich Häuslebauer in Bayern und Sachsen über die geringste Grunderwerbsteuer freuen. So zahlen diese mit 3,5 Prozent beziehungsweise 8.750 Euro fast nur die Hälfte im Vergleich zu den Bundesländern mit dem höchsten Steuersatz.

Lassen sich Grunderwerbsteuer und andere Nebenkosten finanzieren?

Um ein Haus kaufen zu können, sind die meisten Menschen auf einen passgenauen Immobilienkredit angewiesen. Für gewöhnlich deckt dieser jedoch nicht alle Kosten der Baufinanzierung ab. Denn die Bank erwartet normalerweise, dass Sie einen Teil des benötigten Kapitals selbst bereitstellen. Üblich ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent oder mehr. Mit diesem Geld kann der Hauskäufer zumindest die Nebenkosten des Erwerbs bezahlen. Zu diesen zählen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchgebühren
  • Notarkosten
  • gegebenenfalls Maklercourtage

Unter Umständen ist es aber auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bestreiten. Wollen Sie die Grunderwerbsteuer sowie andere Kaufnebenkosten ebenfalls finanzieren, reicht eine Vollfinanzierung dafür allerdings nicht aus. Schließlich deckt dieses auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnete Baudarlehen nur den Kaufpreis ohne die Nebenkosten ab.

Wer Grunderwerbsteuer & Co. also nicht aus eigener Tasche zahlen kann oder will, trifft mit einer 110-Prozent-Finanzierung die richtige Wahl. Gleichwohl geben Banken Immobilienkredite dieser Art nur selten aus. Denn es gilt: Je weniger Eigenkapital der Hauskäufer in die Immobilienfinanzierung einbringt, desto höher schätzt der Darlehensgeber die Gefahr eines Kreditausfalls ein.

Darüber hinaus erhöhen die einmal gezahlten Nebenkosten nicht den Wert des erworbenen Objekts. Oder anders ausgedrückt: Die auf die Immobilie eingetragene Grundschuld sichert nicht auch noch die Nebenkosten des Kaufs ab. Trotzdem erhalten manche Häuslebauer eine Baufinanzierung, mit der sich ebenso die Grunderwerbsteuer und andere Nebenkosten begleichen lassen. Für eine Darlehenszusage müssen Sie jedoch diese Bedingungen erfüllen:

  • hohes, sehr sicheres Einkommen
  • hervorragender Schufa-Score
  • werthaltige Immobilie in begehrter Wohnlage

Bei der Kreditvergabe ist die Bonität des Antragstellers von zentraler Bedeutung. Um eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten, müssen Sie deshalb ein überdurchschnittliches Gehalt vorweisen können. Daher kommt ein solcher Baukredit vor allem für auf Lebenszeit Verbeamtete im höheren Dienst infrage. Weiterhin darf die Schufa-Auskunft keinerlei negative Einträge enthalten. Bereits bestehende Darlehen und kurzfristige Verbindlichkeiten verringern die Chancen auf eine Kreditzusage ebenfalls.

Ferner dient das gekaufte Haus der Bank als Sicherheit. Diese Absicherung ist umso wichtiger, je weniger Eigenkapital Sie haben. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat der Kreditgeber nämlich die Möglichkeit, die Immobilie meistbietend zu versteigern. Mit dem Erlös lässt sich dann die noch offene Kreditschuld tilgen.

Damit das auch bei einer 110-Prozent-Finanzierung funktioniert, muss der Kreditbetrag deutlich unterhalb der Beleihungsgrenze liegen. Zudem sollten Hauskäufer ein begehrtes und leicht zu veräußerndes Objekt erwerben. Das verbessert die Aussichten auf eine Hauskauf-Finanzierung, die auch die Grunderwerbsteuer sowie die anderen Nebenkosten abdeckt.

Beratung für die 110-Prozent-Finanzierung

Ein Immobilienkredit, mit dem Sie ebenso die Nebenkosten komplett finanzieren, wird nur in Ausnahmefällen gewährt. Daher ist eine spezielle Beratung durch einen Baufi24 Experten zu empfehlen.

Grunderwerbsteuer sparen – mit diesen Tipps

Oft entfällt ein erheblicher Teil der Nebenkosten auf die Grunderwerbsteuer. Immer wieder diskutieren auch einzelne Bundesländer die Erhöhung dieser Abgabe. Umso sinnvoller ist es daher, Wege zu finden, die Last der Grunderwerbsteuer zu senken. Je nach Art der Immobilie, des Rechtsgeschäfts sowie des Berufsstands des Eigenheimbesitzers lassen sich folgende Tipps geben.

Erwerb einer Bestandsimmobilie: „mobile“ Anteile extra angeben

Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zieht das Finanzamt normalerweise den Kaufpreis des Hauses heran. Um die Steuerlast zu reduzieren, kann es zielführend sein, dass der Notar im Kaufvertrag „bewegliche“ Bestandteile des Eigenheims gesondert auflistet. So lassen sich etwa nachträglich installierte Sonnendächer, Einbauküchen und Gartenlauben extra angeben. Diese „mobilen Wertgegenstände“ zieht das Finanzamt vom Kaufpreis ab. Dank der dadurch niedrigeren Bemessungsgrundlage zahlen Sie etwas weniger Grunderwerbsteuer.

Bau eines Eigenheims: Grundstück separat kaufen

Auch Häuslebauer haben Chancen, die Grunderwerbsteuer zu minimieren. Dazu ist es erforderlich, den Erwerb des Grundstücks und den Hausbau voneinander zu trennen. Für beides unterschreiben Sie 2 unabhängige Verträge. Außerdem muss der Käufer des Grundstücks mindestens 1 Jahr verstreichen lassen, bevor er den Bau des Hauses vertraglich vereinbart. In einem solchen Fall besteht die Aussicht, dass der Fiskus lediglich für das Grundstück Grunderwerbsteuer verlangt, aber nicht für die Immobilie selbst. Ob dieses Vorgehen wirklich sinnvoll ist, muss im Einzelfall entschieden werden.

Innerhalb der Familie: Kaufen, Schenken, Erben

Gute Nachrichten für Familien: Verkaufen beispielsweise die Eltern Wohneigentum an ihre Kinder oder die Großeltern an ihre Enkel, so erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer. Dasselbe gilt, wenn es sich um eine Erbschaft oder Schenkung handelt. Der Fiskus berechnet dafür jedoch Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer.

Freiberufler und Selbstständige: Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe

Falls Sie die Immobilie als Selbstständiger oder Freiberufler erwerben und sie für gewerbliche Zwecke nutzen, können Sie die finanzielle Belastung der Grunderwerbsteuer womöglich im Nachhinein vermindern. Generiert der Hauskäufer mit dem Objekt nämlich Einkünfte, die steuerpflichtig sind, dann lässt sich die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe steuerlich absetzen.

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