Rechner
Anschlussfinanzierung

So funktioniert der Rechner für Anschlussfinanzierung & Forward Darlehen

Endet bei Ihrer aktuellen Baufinanzierung demnächst die Zinsbindungsfrist? Häuslebauer, die dann noch eine Restschuld zu tilgen haben, kümmern sich am besten zeitnah um eine passende Anschlussfinanzierung. Wer erfahren möchte, wie hoch das Einsparpotenzial bei einer Umschuldung konkret ist, nutzt einfach den Rechner Anschlussfinanzierung. Dieser ermittelt auf Grundlage individueller Vorgaben insbesondere die monatliche Kreditrate. Sie lässt sich dann beispielsweise mit der Rate der ersten Immobilienfinanzierung vergleichen.

Wenige Angaben zur Umschuldung notwendig

Damit der Rechner Anschlussfinanzierung ein verlässliches Resultat liefert, braucht er einige Informationen. Das Tool bietet dazu 3 Eingabebereiche:

• Grundsätzliches zum Darlehen
• Tilgung des Darlehens
• Während der Laufzeit

Wie hoch war der Kaufpreis für das Haus? Welchen Kreditbetrag benötigt der Darlehensnehmer, um das erste Baudarlehen abzulösen? Diese Zahlen tragen Sie bei Grundsätzliches zum Darlehen ein. Außerdem haben Häuslebauer die Möglichkeit, eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren auszuwählen.

Den Sollzins für die Anschlussfinanzierung berechnet das Tool standardmäßig automatisch. Alternativ dazu können Sie selbst einen Zins eintippen. Für eine präzise Planung lässt sich ferner der Zeitpunkt der ersten Ratenzahlung im Rechner Anschlussfinanzierung festlegen. Als Nächstes bestimmt der Hauskäufer, wie er das Immobiliendarlehen tilgen will. Es stehen folgende Optionen zur Verfügung:

• Tilgungssatz (Standard)
• Vorgabe der Monatsrate
• Volltilgung in Sollzinsbindung
• Volltilgung in xx Jahren
• keine Tilgung (Tilgungsaussetzung)

Bereits voreingestellt ist der Tilgungssatz (Standard). Denn Kreditnehmer nutzen diese Tilgungsart am häufigsten. Hauskäufer, die ein Immobiliendarlehen zur Anschlussfinanzierung aufnehmen möchten, können sich aber ebenso für eine Volltilgung in Sollzinsbindung oder in einer bestimmten Zeitspanne entscheiden. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Restschuld nicht mehr allzu groß ist.

Im dritten Eingabebereich des Tools machen Häuslebauer ergänzende Vorgaben, die während der Laufzeit der Baufinanzierung gelten. So ist es beispielsweise möglich, einen Tilgungssatzwechsel einzuplanen. Falls Sie durch Sondertilgungen die Restschuld rascher senken wollen, lässt sich das ebenfalls im Rechner Anschlussfinanzierung hinterlegen. Ein Klick auf den Button Jetzt berechnen reicht nun aus, um ein unverbindliches Ergebnis zu erhalten.

Der Rechner Anschlussfinanzierung kalkuliert alle relevanten Zahlen zum Immobilienkredit

Dem leicht zu bedienenden Hilfsmittel entnehmen Häuslebauer eine Reihe wertvoller Informationen. Besonders interessant ist etwa die monatliche Darlehensrate unter Angabe des Zins- und Tilgungsanteils. Weiterhin stellt der Rechner Anschlussfinanzierung diese wichtigen Resultate bereit:

• Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung
• Restschuld, getilgter Betrag und Zinszahlungen gesamt zum Ende der Sollzinsbindung
• Zinszahlungen gesamt bis zur Volltilgung (für konstanten Sollzins)

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Paare und Singles, die ein Haus erwerben, schließen dafür in der Regel eine Immobilienfinanzierung mit Sollzinsbindung ab. Dank letzterer verändert sich der vereinbarte Hypothekenzins für einen festgelegten Zeitraum nicht. Läuft nun diese Zinsbindung ab, ist für gewöhnlich noch ein Kreditbetrag offen. Um diese Restschuld zu tilgen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Hierzu ein kurzes Beispiel: Eine Familie hat vor 10 Jahren ein Baudarlehen in Höhe von 250.000 Euro aufgenommen. Der Tilgungssatz lag bei 2 Prozent, ein Sollzins von 4 Prozent wurde für 10 Jahre festgeschrieben. Laut dem Rechner Anschlussfinanzierung beläuft sich die Restschuld nach Ende der Zinsbindungsfrist auf rund 188.000 Euro. Diesen Betrag begleicht die Familie mithilfe eines neuen Immobilienkredits.

Zur Anschlussfinanzierung kommen grundsätzlich 3 Optionen infrage:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward Darlehen

Sind Sie mit dem bisherigen Baudarlehen zufrieden, können Sie eine sogenannte Prolongation in Erwägung ziehen. Die funktioniert so: Ein paar Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung erhält der Kreditnehmer ein Schreiben von seiner Hausbank. In diesem macht sie Ihnen ein an die aktuellen Marktbedingungen angepasstes Angebot zur Anschlussfinanzierung.

Wer damit einverstanden ist, hat den Vertrag nur noch zu unterzeichnen. Vorteil: Bei einer Prolongation muss der Hauskäufer keinerlei Daten mehr übermitteln oder Anträge stellen. Denn alle benötigten Informationen liegen der Bank bereits vor. Doch Achtung: Auch wenn eine Prolongation verlockend erscheint, garantiert sie nicht die besten Zinskonditionen.

Deshalb empfehlen die Baufi24 Berater, vor jeder Anschlussfinanzierung einen systematischen Vergleich anderer Anbieter vorzunehmen. Das Team von Baufi24 hilft Ihnen dabei gerne mit seiner Expertise. Des Weiteren kann in vielen Fällen eine Umschuldung die sinnvollere Lösung sein. Was damit gemeint ist und welche Vorzüge sie hat, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Welche Vorteile bietet eine Umschuldung?

Zur Anschlussfinanzierung können sich Hauskäufer auch für eine Umschuldung entscheiden. Im Gegensatz zu einer Prolongation wechselt der Darlehensnehmer hierbei die Bank. Das Ziel ist klar: Mit einem solchen Schritt kommen Sie häufig in den Genuss besserer Sollzinsen. Dadurch lassen sich mitunter mehrere Tausend Euro an Kosten sparen.

Im Laufe der letzten Jahre sind die Hypothekenzinsen deutlich gefallen. So lag der Sollzins bei einer Zinsbindung von 10 Jahren zu Beginn des Jahres 2011 bei circa 4 Prozent. 10 Jahre später sind Bauzinsen von rund 1 Prozent, gute Bonität vorausgesetzt, realistisch. Eine Anpassung des bisherigen Sollzinses auf das aktuelle Niveau lohnt sich also in jedem Fall. Oft können Sie dabei über eine Umschuldung noch mehr Geld sparen als über eine Prolongation.

Doch wie groß kann die Ersparnis durch einen Bankwechsel sein? Darauf gibt die folgende mit dem Rechner Anschlussfinanzierung durchgeführte Kalkulation Antwort. Beispiel: Eine Familie kaufte vor 10 Jahren ein Reihenhaus im Wert von 300.000 Euro. Durch Eigenkapital und monatlich gezahlte Tilgungen reduzierte sich die Restschuld auf 150.000 Euro. Die Hauskäufer geben diese Daten ins Tool ein:

• Wert/Kaufpreis: 300.000 €
• Darlehensbetrag: 150.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Tilgung: Volltilgung in Sollzinsbindung

Nun werden 2 Szenarien durchgespielt: Die Familie zahlt für die Anschlussfinanzierung:

1. 1 Prozent Sollzinsen (Umschuldung)
2. 2 Prozent Sollzinsen (Prolongation)

Das sind die Ergebnisse (Stand Januar 2021):

Wie Sie sehen, zahlen Sie bei einem Sollzins von 1 Prozent eine geringere Rate als bei einer Prolongation mit 2 Prozent. Die Ersparnis der Umschuldung ergibt sich nun aus der Differenz der beiden Zinszahlungen gesamt. In dem Beispiel hätten die Häuslebauer also um über 12.000 Euro niedrigere Zinskosten bis zur Volltilgung!

Um noch schneller ins abbezahlte Eigenheim zu kommen, kann im Rahmen eines Bankwechsels auch der Tilgungssatz angehoben werden. Aufgrund der besseren Zinsbedingungen verteuert sich dabei die Darlehensrate meist nicht. Darüber hinaus besteht bei Umschuldungen der Vorteil, dass sich weitere Konditionen neu aushandeln lassen. So ist es beispielsweise möglich, im Vertrag zur Anschlussfinanzierung ein Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen zu verankern. Auf diese Weise erhöhen Sie die Flexibilität Ihres Baukredits.

Ist eine Umschuldung kompliziert?

Für Darlehensnehmer, die ihre Hauskauf-Finanzierung umschulden möchten, hält sich der Arbeitsaufwand in Grenzen. Denn für gewöhnlich tauscht die neue Bank mit der alten die relevanten Informationen selbstständig aus. Weiterhin ist bei Umschuldungen das Thema Grundschuld von Bedeutung. Ist der bisherige Kreditgeber damit einverstanden, die vorhandene Grundschuld auf die neue Bank zu übertragen, gestaltet sich der Prozess besonders einfach.

Damit Sie beurteilen können, wann sich ein Wechsel des Darlehensgebers lohnt, behalten Sie diese Merkregel im Hinterkopf: Eine Umschuldung ist empfehlenswert, wenn entweder die Bauzinsen seit Abschluss des Immobilienkredits gesunken sind oder sich die Einkommensverhältnisse des Häuslebauers verändert haben. Wegen der deutlich gefallenen Hypothekenzinsen sollten Sie aktuell eine Umschuldung der Prolongation vorziehen.

Günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung: das Forward Darlehen

Derzeit sind die Bauzinsen extrem niedrig. Daher können sich Häuslebauer über Sollzinsen von unter 1 Prozent freuen. Wer jedoch schon einen Immobilienkredit aufgenommen hat, darf diesen nicht einfach durch eine neue Baufinanzierung ablösen. Das geht erst, wenn die vertraglich vereinbarte Zinsbindung verstrichen ist. Ansonsten verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

In jedem Fall lässt sich aber eine Anschlussfinanzierung abschließen, sofern das erste Baudarlehen bereits mehr als 10 Jahre läuft. Denn der § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) erlaubt nach dieser Zeit eine Kündigung der alten Hauskauf-Finanzierung – das sogenannte Sonderkündigungsrecht. Trifft das bei Ihnen nicht zu, müssen Sie sich mit der Umschuldung oder Prolongation noch etwas gedulden.

Allerdings gibt es eine weitere Option: So können sich Hauskäufer deutlich vor Ende der Sollzinsbindung ein Forward Darlehen sichern. Das funktioniert folgendermaßen:

• Bis zu 66 Monate (5,5 Jahre) vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung ist die Beantragung eines Forward Darlehens möglich.
• Sobald die Zinsbindung des ersten Kredits endet, erhält der Häuslebauer den vereinbarten Geldbetrag aus dem Forward Darlehen zur Verfügung gestellt.
• Das ausgezahlte Kapital nutzt der Kreditnehmer zur Tilgung der Restschuld aus dem vorhergehenden Darlehen.
• Die Anschlussfinanzierung führen Sie nun über monatliche Raten an die Bank zurück.

Doch weshalb sollte der Hauskäufer nicht warten, bis die Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung abgelaufen ist? Schließlich kann er dann immer noch umschulden oder eine Prolongation wählen. Nun, was einen Immobilienkredit günstig oder teuer macht, ist der Sollzins. Wie sich dieser zukünftig genau entwickelt, können selbst Experten nur abschätzen.

Falls die Bauzinsen in den nächsten Jahren anziehen, stellt das manche Hauskäufer vor ein Problem. Denn höhere Hypothekenzinsen würden teurere Anschlussfinanzierungen bedeuten. Um dieses Risiko der Zinsänderung auszuschalten, lohnt sich der Abschluss eines Forward Darlehens. Es bietet Ihnen diese Vorteile:

• Aktuelle Zinssätze lassen sich für später festschreiben.
• Die heute bereits ermittelte Monatsrate der Anschlussfinanzierung schafft eine solide Planungsgrundlage.
• Zukünftig höhere Zinsen können den Immobilienkredit nicht mehr gefährden.

Diesen Vorzügen stehen allerdings auch Nachteile gegenüber. So berechnet die kreditgebende Bank für das Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Je länger dabei die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Kreditbereitstellung ist, desto höher fällt der Aufschlag aus. Darüber hinaus muss der Hauskäufer das vereinbarte Forward Darlehen aufnehmen, – also auch dann, wenn es zu diesem Zeitpunkt schon Anschlussfinanzierungen mit attraktiveren Konditionen gibt.

Nicht nur bei Erstfinanzierungen ist es sinnvoll, Angebote einzuholen und diese genau zu vergleichen, sondern ebenso bei Anschlussfinanzierungen. Sprechen Sie daher jetzt einen Baufi24 Spezialisten an und lassen sich ein passgenaues Finanzierungskonzept unterbreiten. Unsere professionellen Spezialisten Vergleichen unabhängig und neutral Zinsangebote von über 450 Banken und Finanzinstituten. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!