Ablauf beim Grundstückskauf

Bevor du mit deinem Hausbau starten kannst, benötigst du ein geeignetes Bauland. Orientiere dich bei deinem Grundstückskauf an diesem Ablauf, um dein Ziel auf direktem Weg zu erreichen:

1. persönliches Budget abstecken
2. passendes Grundstück suchen
3. geeignete Baufinanzierung abschließen
4. Kaufvertrag notariell beurkunden lassen

Die einzelnen Schritte im Detail erklären wir im Folgenden.

Wie viel kann ich mir leisten? Das ist die erste Frage, wenn du über einen Grundstückskauf nachdenkst. Hier ist also zu klären, welcher Geldbetrag für den Kauf eines Grundstücks und den anschließenden Bau eines Eigenheims zur Verfügung steht.

Monatlicher Überschuss und Eigenkapital

Zunächst machen Hausbauinteressierte einen Kassensturz. Eine Haushaltsrechnung ist dazu das geeignete Mittel. Kalkuliere:

Einnahmen - Ausgaben = Überschuss

Bei den Einnahmen sind insbesondere Lohn, Gehalt, aber auch Unterhalt, Kindergeld, Rente und Kapitalerträge zu berücksichtigen (jeweils die Nettobeträge). Auf der anderen Seite listest du alle Ausgaben auf, etwa Kosten für den Lebensunterhalt, fürs Wohnen, für Versicherungen, Gesundheits-, Freizeitkosten usw..

Werden nun von den Einnahmen die Ausgaben abgezogen, muss ein Überschuss verbleiben. Mit diesem lässt sich die monatliche Kreditrate für den Grundstückskauf begleichen. Zusätzlich dazu bestimmst du vor dem Kauf eines Grundstücks, wie viele Ersparnisse du für dein Vorhaben hast. Zu diesem Eigenkapital gehört u. a.:

• Bargeld
• Bankguthaben
• Wertpapiere
• Auszahlungen aus Lebensversicherungen
• zuteilungsreife Bausparverträge
• private Kredite

Anhand einer möglichen Rate und dem ermittelten Eigenkapital kann das individuelle Budget festgelegt werden. Am schnellsten und einfachsten erledigst du das mit dem Baufi24 Budgetrechner.

Das Tool nennt neben einem Gesamtbudget ebenso einen möglichen Kaufpreis für Grundstück und Eigenheim.

Ist der finanzielle Rahmen abgesteckt, sucht sich der künftige Immobilienbesitzende ein passendes Bauland.

Grundstückskauf Ablauf: Darauf ist bei der Auswahl zu achten

Ehe du dich zu einem Grundstückskauf entschließt, beantwortest du dir diese Frage: Welche Kriterien hat mein Bauland zu erfüllen? Wichtige Faktoren sind:

• Lage: Grundstück in Stadtnähe oder auf dem Land? Wie sind deine Anforderungen hinsichtlich Einkaufsmöglichkeiten, medizinischer Versorgung, Verkehrsanbindung usw.?
• Größe: Der benötigte Umfang des Grundstücks hängt von deinen Wünschen bzw. von der Größe deines neuen Eigenheims ab. Willst du ein Grundstück kaufen, gelten hierzulande Flächen von 800 bis 900 Quadratmetern als optimal.
• Erschließung des Grundstücks: Verfügt das Bauland über Frischwasser-, Abwasser- und Stromanschlüsse, so ist dieses erschlossen. Andernfalls benötigst du ca. 10.000 bis 15.000 Euro, um das Grundstück für den Hausbau vorzubereiten.
• Bodenbeschaffenheit: Ob das Baugrundstück verunreinigt bzw. vorbelastet ist, lässt sich durch ein Bodengutachten oder einen Blick ins Altlastenkataster klären. Zudem ist ein nicht bindiger Boden günstiger als ein bindiger Boden, wenn du einen Grundstückskauf mit anschließendem Neubau planst.
• Erlaubte Bebauung: Wie du dein Bauland bebauen darfst, steht im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde. Er regelt bspw. die zulässige Dachform, Haushöhe und Anzahl der Stockwerke.
• Zugang: Sofern das Grundstück nicht unmittelbar an einer öffentlichen Straße liegt, hat der Zugang über ein angrenzendes Privatanwesen zu erfolgen. Um das sicherzustellen, muss der Grundstückskauf nach BGB auch einen Teil des vorgelagerten Grundstücks umfassen. Alternativ wird ein entsprechendes Fahr-, Geh- und Leitungsrecht im Grundbuch vermerkt.
• Wohnumgebung/Nachbarn: Damit du dich in deinem neuen Wohnumfeld rundum wohlfühlst, solltest du auch ein gutes Verhältnis zu deinen direkten Nachbarn pflegen. Nimm daher am besten schon vor dem Grundstückskauf Kontakt zu deinen neuen Nachbarn auf und verschaffe dir einen ersten Eindruck vom Wohnumfeld.
• Vegetation auf dem Bauland: Insbesondere große Bäume dürfen nicht einfach gefällt werden, wenn sie dem Bauplan entgegenstehen. Achte deshalb auf den Bewuchs, bevor du dich für den Kauf eines Grundstücks entscheidest.
• Vorhandener Pachtvertrag: Manchmal ist ein Baugrundstück bereits verpachtet. Im Falle eines Verkaufs bleibt der geschlossene Vertrag bestehen und du kannst dort erst mal kein Eigenheim errichten. Lasse dir daher vor einem Grundstückskauf bestätigen, dass keine Pächterin/kein Pächter das Bauland nutzt.

Grundstückskauf Checkliste: Welche Grundstückstypen gibt es?

Ob ein bestimmtes Grundstück bebaut werden darf, richtet sich nach dessen Art:

• Baureifes Land: Hier ist das Grundstück bereits komplett erschlossen und es liegt ein Baurecht vor. Um mit dem Hausbau beginnen zu können, wird lediglich noch eine Baugenehmigung benötigt. Dieser Grundstückstyp kostet am meisten.
• Rohbauland: Im Gegensatz zu einem baureifen Land ist dieses noch nicht an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen. Allerdings wurde das Rohbauland von der Gemeinde schon als Bauland ausgewiesen.
• Bauerwartungsland: Bei diesem ist es ungewiss, ob und wann die Gemeinde einer Bebauung zustimmt. Dementsprechend ist ein Bauerwartungsland auch nicht erschlossen. Für einen baldigen Baustart eignet sich dieser Grundstückstyp somit nicht.
• Land zur agrar- oder forstwirtschaftlichen Nutzung: Hierbei handelt es sich um Ackerland, auf dem auch in der Zukunft wahrscheinlich keine Bebauung vorgesehen ist. Ein Grundstückskauf ergibt hier keinen Sinn, wenn du ein Eigenheim errichten willst.

Grundstück kaufen und was beachten: Wo finde ich passendes Bauland?

Nutze mehrere Optionen, damit du am Ende das für dich perfekte Grundstück bekommst:

• Internet: Die besten Chancen auf ein Baugrundstück, das deinen genauen Vorstellungen entspricht, bietet dir eine Online-Suche. Künftige Hausbauende konzentrieren sich hierbei vor allem auf die bekannten Immobilienportale und -plattformen.
• Zeitungen: Setzt du beim Grundstückskauf auf eine Checkliste, prüfe ebenso die aktuellen Inserate in den Zeitungen der Region. Häufig lassen sich die Anzeigen bequem online abrufen.
• Banken: Kreditinstitute und Sparkassen verkaufen und vermitteln nicht nur Immobilien, sondern auch Bauland. Für einen Grundstückskauf nach BGB kann sich also der Besuch einer Bank lohnen.
• Baubehörde: Werden demnächst neue Baugrundstücke in der Gemeinde ausgewiesen? Das erfährst du bei deiner zuständigen Baubehörde. Anschließend können Interessierte sich für den Kauf eines Grundstücks bewerben bzw. vormerken lassen.
• Bauunternehmen: Bauunternehmen verfügen oft über wertvolle Informationen und Kontakte, wenn du einen Grundstückskauf beabsichtigst. Die Firmen können auch gleich ein Angebot für den anschließenden Hausbau erstellen.
• Maklerin/Makler: Für einen Grundstückskauf nach BGB ist eine Maklerin oder ein Makler zwar nicht vorgeschrieben. Die Profis sind jedoch häufig in der Lage, geeignetes Bauland zu vermitteln. Dafür zahlst du allerdings eine zusätzliche Gebühr.

Finanzierungsangebote vergleichen

Der Schlüssel zu einer optimalen Baufinanzierung ist ein spezialisierter Kreditvergleich. Die Expertinnen und Experten von Baufi24 wählen aus den Angeboten von mehr als 500 Banken das Finanzierungskonzept mit den günstigsten Bauzinsen aus. Auf diese Weise sparst du bei deinem Grundstückskauf erhebliche Kosten.

Grundstückskauf, was beachten: beliebte Finanzierungsmöglichkeiten

Wer ein Grundstück finanzieren möchte, dem stehen mehrere Arten von Immobilienkrediten zur Auswahl. Die gängigsten beiden sind:

1. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker für Grundstückskauf und Hausbau. Seine wichtigsten Eigenschaften:

• feste Zinsen für bestimmte Dauer (Zinsbindung)
• konstante monatliche Raten bis zum Ende der Zinsbindung
• nach Ablauf der Zinsbindung Restschuld übrig
• sehr gute Planbarkeit
• feste vertragliche Bindung

2. Variables Darlehen

Alternativ funktioniert der Kauf eines Grundstücks auch über ein variables Darlehen. Für dieses ist charakteristisch:

• Zinsen ändern sich regelmäßig, meist jedes Quartal
• Kredit lässt sich jederzeit unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Frist kündigen (§ 489 Absatz 2 BGB)
• hohe Flexibilität
• v. a. zur Zwischenfinanzierung geeignet, nicht als dauerhafte Lösung

Hast du mit dem Verkaufenden einen Preis für das Bauland ausgehandelt und ist die Baufinanzierung in trockenen Tüchern? Dann wird der Vertrag für den Grundstückskauf angefertigt. Nach § 311b Absatz 1 BGB ist dafür eine Beurkundung durch eine Notarin oder einen Notar Pflicht. Der Jurist oder die Juristin erstellt hierfür als Erstes einen Entwurf, den du spätestens 2 Wochen vor dem Notartermin bekommst. Halte dich bezüglich des Entwurfs beim Grundstückskauf an diese Checkliste:

• Sind Kaufpreis und Grundstückstyp richtig angegeben?
• Stimmt die Lage und Größe des Baugrundstücks?
• Bestehen Altlasten auf dem Bauland (Grundbuchauszug anfordern!)?

1. Notartermin zur Kaufvertragsunterzeichnung

Zu diesem wichtigen Termin brauchst du insbesondere:

• Ausweisdokument (Personalausweis bzw. Reisepass)
• steuerliche Identifikationsnummer
• Grundschuldbestellungsformular der Bank, die den Grundstückskauf finanziert

Die Notarin/der Notar übernimmt diese Aufgaben:

• Kontrolle der Ausweise
• Vorlesen des kompletten Vertrags zum Kauf des Grundstücks
• Beantworten offener Fragen
• ggf. Änderung des Vertragstextes
• Verkaufender und Kaufender unterschreiben Vertrag im Beisein der Juristin/des Juristen

2. Kaufpreis begleichen und Meldung der Notarin/des Notars

Danach sendet die Juristin/der Jurist eine Kopie (Abschrift) des Kaufvertrags an dich und den Verkaufenden. Zugleich wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragt. Diese zeigt an, dass das Grundstück verkauft werden soll. Es folgt:

• Kaufender überweist Preis
• Notarin/Notar informiert Finanzamt
• Finanzamt setzt Grunderwerbsteuer fest

3. Grunderwerbsteuer entrichten

Zu einem Grundstückskauf nach BGB gehört das Zahlen der im Bescheid angegebenen Grunderwerbsteuer. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis des Grundstücks. Die Steuer zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf. Genauso wie:

• Notargebühren
• Grundbuchkosten
• ggf. Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer

4. Eintragung ins Grundbuch

1. Der Vertrag für einen Grundstückskauf muss stets von einer Notarin/einem Notar aufgesetzt und beurkundet werden.
2. Vergleiche einen aktuellen Grundbuchauszug mit den Angaben im Vertragsentwurf, ehe du den Kaufvertrag unterschreibst.
3. Bauerwartungs-, Rohbauland, baureifes Land – der Grundstückstyp hat zwingend im Kaufvertrag zu stehen.
4. Stelle sicher, dass sich der Kaufpreis im Vertrag mit dem vereinbarten Betrag deckt und kontrolliere, ob noch ein Grundpfandrecht auf dem Bauland eingetragen ist.
5. Jeder Vertrag zum Grundstückskauf nach BGB hat eine genaue Angabe zur Eigentümerin/zum Eigentümer zu enthalten. Für gewöhnlich muss der Verkaufende auch persönlich zum Notartermin erscheinen.
6. Der Kaufpreis sollte erst dann bezahlt werden, wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, sämtliche notwendigen Genehmigungen erteilt und keine Belastungen mehr im Grundbuch vermerkt sind.

• Tipp 1 Grundstückskauf: An Kaufnebenkosten denken: Plane in deine Immobilienfinanzierung auch die Kaufnebenkosten ein, die insgesamt rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises fürs Bauland betragen.
• Tipp 2 Grundstückskauf: Kauf des Grundstücks unabhängig von Immobilie: Wer Grundstückskauf und Hausbau klar voneinander trennt, muss lediglich auf den Grundstückspreis Grunderwerbsteuer entrichten.
• Tipp 3 Grundstückskauf: Beste Baufinanzierung ermitteln. Vergleiche die Angebote verschiedener Banken, um von den günstigsten Bauzinsen zu profitieren.

Mit der richtigen Finanzierung das passende Grundstück kaufen

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