Tilgungsrate

Die optimale Tilgungshöhe für Ihre Baufinanzierung

Vertiefendes Wissen
7 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Rückzahlung einer Baufinanzierung umfasst die regelmäßige Tilgung und die Zahlung von Zinsen. Ergänzend können jährliche optionale Sondertilgungen vereinbart werden.
  • Die anfängliche Tilgungsrate hat Einfluss darauf, wie schnell ein Immobilienkredit zurückgezahlt wird.
  • Insbesondere bei sehr niedrigen Sollzinsen sollte die anfängliche Tilgungsrate möglichst hoch angesetzt werden.

So gehen Sie vor

  • Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihr Eigenkapital und Ihre monatlichen Ausgaben, um die maximal mögliche Darlehensrate zu ermitteln.
  • Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um die optimale Tilgungsrate zu ermitteln.
  • Der anfängliche Tilgungssatz hat einen entscheidenden Einfluss auf die Baufinanzierung. Lassen Sie sich daher von den Baufi24-Experten kostenfrei und unverbindlich beraten, in welcher Höhe Sie idealerweise tilgen sollten.

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Baufinanzierung.

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Was bedeutet der Begriff Tilgung?

Frau liest entspannt auf eigenem Balkon
Wer die optimale Tilgungsrate wählt, kann die Immobilienfinanzierung entspannt angehen.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, lernt schnell einige neue Begriffe kennen. Dazu gehören Zinsen, Restschuld, Eigenkapital und Tilgung. Bei der Tilgung handelt es sich um die Rückzahlung der Darlehenssumme in Teilen. Diese Anteile werden Raten genannt. In aller Regel wird ein Immobilienkredit in monatlichen oder quartalsweisen Raten getilgt, sodass die verbleibende Restschuld immer kleiner wird. Diese regelmäßigen Tilgungen werden häufig durch jährliche Sondertilgungen ergänzt.

Zum Ende der Zinsbindungsfrist bleibt gewöhnlich noch eine Restschuld übrig, die dann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung getilgt wird. Lediglich bei einem Volltilgerdarlehen wird die komplette Baufinanzierung schon bis zum Ende der Zinsbindungsfrist abbezahlt.

Wie wird bei einem Annuitätendarlehen oder einem endfälligen Darlehen getilgt?

Besonders häufig vereinbaren die Käufer einer Immobilie ein Annuitätendarlehen. Bei dieser stark nachgefragten Variante zahlen die Kreditnehmer jeden Monat den gleichen Betrag. Diese Annuität besteht anteilig aus der Tilgung und der Zahlung von Zinsen. Über die Zeit steigt der Tilgungsanteil. Gleichzeitig reduziert sich entsprechend die Zinszahlung.

Es gibt auch einen Immobilienkredit ohne Tilgung. Bei dem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer den Kredit erst am Ende der Laufzeit in voller Höhe zurück. Da die Bank ein höheres Risiko eingeht, muss der Kreditnehmer mit entsprechend höheren Zinsen rechnen. In Ausnahmefällen mag es gute Gründe für ein endfälliges Darlehen geben.

Wer beispielsweise mit der Auszahlung einer Lebensversicherung oder dem Verkauf einer Immobilie in der Zukunft rechnet, kann diese Gelder entsprechend einkalkulieren. Bei Zwischenfinanzierungen sind endfällige Darlehen der Normalfall.

Was ist die anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung wird so genannt, weil der Tilgungssatz zunächst nur für das erste Jahr gilt. Er verändert sich während der Laufzeit des Immobilienkredits, da durch die laufenden Rückzahlungen der Tilgungsanteil zunimmt, während sich der Anteil für die Zinsen reduziert.

Woran liegt das? Zinsen werden auf die zum jeweiligen Zeitpunkt verbleibende Restschuld berechnet. Da die Restschuld sich mit jeder Tilgung verringert, müssen entsprechend auch weniger Zinsen gezahlt werden. Umgekehrt können Sie dann mehr tilgen und Ihre Baufinanzierung schneller zurückzahlen.

Der Einfluss der Tilgungsrate auf einen Immobilienkredit

Je höher die Tilgungsrate angesetzt wird, desto schneller zahlt der Häuslebauer seine Immobilienfinanzierung zurück. Das bedeutet, dass sich das Risiko der finanzierenden Bank oder Bausparkasse über die Zeit reduziert. Da das Risiko der Bank sinkt, kann sie folglich auch günstigere Sollzinsen anbieten.

Zum Vergleich: Bei einem endfälligen Darlehen bleibt das Ausfallrisiko bis zuletzt hoch. Folglich muss der Kreditnehmer seiner Bank eine besonders gute Besicherung anbieten. Ist ihm das nicht möglich, belasten ihn vergleichsweise hohe Sollzinsen.

Welcher Tilgungssatz ist für wen am besten geeignet?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es auf diese Frage nicht. Pro Jahr sollte die Tilgung nicht unter einem Prozent der Darlehenssumme liegen. Um risikoarm zu finanzieren und schnell zurückzuzahlen, empfiehlt sich jedoch eine höhere Tilgungsrate. Falls möglich, sollte sie bei zwei oder besser noch bei drei Prozent liegen. Wie wir anhand von Beispielen zeigen werden, lässt sich ein höherer Tilgungssatz bei niedrigen Zinsen gut verkraften.

Mit dem kostenlosen Tilgungsrechner von Baufi24 können Sie verschiedene Varianten durchrechnen. Auf diese Weise bekommen Sie ein Gefühl dafür, wie sich die Höhe der Zinsen und der Tilgungsrate auf die Darlehensrate, die Höhe der Restschuld und der Restlaufzeit auswirkt.

Welcher Tilgungssatz passt in welcher Situation bei der Baufinanzierung am besten?

Derzeit sind die Sollzinsen auf einem historischen Tief. Es ist kaum damit zu rechnen, dass sie in absehbarer Zeit wieder steigen. Wichtig zu wissen: Niedrige Hypothekenzinsen führen zu einem besonderen Effekt bei den Annuitätendarlehen. Bei niedrigen Zinsen ist die Annuität anfangs auch niedrig. Im Laufe der Zeit erhöht sich der Tilgungsanteil an der Annuität nur langsam. Der Grund: Gleichzeitig sinkt der Anteil für die Sollzinsen nur wenig, da sie so niedrig sind.

Wozu führt dieser Effekt? Die Restschuld reduziert sich nur wenig und am Ende der Zinsbindungsfrist kann es zu einem bösen Erwachen führen. Um das zu verhindern, sollte die anfängliche Tilgungsrate möglichst hoch gewählt werden.

Kurz gesagt

Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein.

Und anders ausgedrückt: Je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto kürzer ist die Restlaufzeit und desto niedriger die gesamte Zinslast.

Deshalb sollten Sie vor Augen haben, bis wann Sie den Immobilienkredit zurückzahlen möchten. Mit dem Eintritt in die Rente sinkt üblicherweise das verfügbare Einkommen. Daher ist es hilfreich, wenn danach kein Immobilienkredit mehr bedient werden muss. Wer sich folglich im Alter Ü40 oder Ü50 für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte sein Lebensalter bei der Tilgung berücksichtigen. Sehr junge Häuslebauer können einen längeren Planungshorizont zugrunde legen. Stellen Sie sich die Frage: Wann möchte ich schuldenfrei sein?

Sondertilgungen nicht vergessen

Zudem sollten Sie Sondertilgungen in Ihrem Kreditvertrag zulassen. Eine solche Sondertilgung können Sie ausführen, wenn Ihre finanzielle Situation es zulässt. Wer von seinem Arbeitgeber einen Bonus oder ein Weihnachtsgeld bekommt, kann dies zur Rückzahlung einsetzen. Die Sondertilgung reduziert die Restschuld und verkürzt die verbleibende Laufzeit des Immobilienkredits. Im Gegensatz zur normalen Tilgungsrate erfolgt die Sondertilgung freiwillig.

Tilgungsrate und Zinsen geschickt kombinieren

Schauen wir uns das Paradox der zu geringen Tilgung bei niedrigen Zinsen mit einem Praxisbeispiel zum optimalen Tilgungssatz an.

  • Nehmen wir an, Sie finanzieren eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit den folgenden Eckdaten:
  • Kaufpreis der Eigentumswohnung: 300.000 Euro
  • Ihr Eigenkapital beträgt ein Drittel, also: 100.000 Euro
  • Sie nehmen folglich ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro auf
  • Die Zinsbindungsfrist Ihres Immobilienkredits beträgt: zehn Jahre

Nun schauen wir uns genauer an, wie die Höhe der Sollzinsen und unterschiedliche anfängliche Tilgungsraten die monatliche Rate, die Gesamtlaufzeit und die Restschuld beeinflussen. Sondertilgungen berücksichtigen wir in diesem Beispiel zunächst nicht. Jährliche Sondertilgungen sind jedoch ratsam und sie sollten diese in der Baufinanzierung vorsehen.

Variante 1 Variante 2
Sollzinssatz (p.a.) 1,2 % 1,0 %
Anfängliche Tilgungsrate 2,0 % 2,0 %
Monatliche Darlehensrate 533,33 € 500,00 €
Laufzeit bis Volltilgung 39 Jahre, 2 Monate 40 Jahre, 5 Monate
Restschuld am Ende der Zinsbindung (10 J.) 157.523,58 € 157.950,04 €

An diesem Beispiel sehen Sie, dass eine niedrigere Zinsbelastung eine geringere Darlehensrate zur Folge hat. Das ist zunächst angenehm, führt aber langfristig zu einem Problem. Der Grund: In der Annuität steigt der Tilgungsanteil in Relation zu einer niedrigeren Zinsbelastung an.

Bei sehr niedrigen Zinsen machen sich die dann noch geringeren Zinszahlungen kaum bemerkbar. In der Folge nimmt der Tilgungsanteil nur wenig zu. Am Ende der Zinsbindungsfrist ist dann die Restschuld ausgesprochen hoch und die verbleibende Laufzeit länger.

Wie die ideale Tilgungshöhe zu einer günstigeren Finanzierung führt

Dem beschriebenen Dilemma können Sie durch eine höhere anfängliche Tilgungsrate begegnen. Wir schauen uns das Beispiel in der Variante 2 erneut an, legen aber mit 2,5 statt 2,0 Prozent einen höheren anfänglichen Tilgungssatz zugrunde. Damit kommen wir zu folgenden Werten, die in Sachen Restlaufzeit und Restschuld schon erfreulicher aussehen.

Variante 1 Variante 2
Sollzinssatz (p.a.) 1,0 % 1,0 %
Anfängliche Tilgungsrate 2,5 % 3,0 %
Monatliche Darlehensrate 583,33 € 666,67 €
Laufzeit bis Volltilgung 33 Jahre, 6 Monate 28 Jahre, 8 Monate
Restschuld am Ende der Zinsbindung (10 J.) 147.437,55 € 136.925,06 €

Es zeigt sich deutlich, dass die anfängliche Tilgungsrate ein wichtiger Hebel ist. Wer in dem Beispiel die Tilgungsrate von drei Prozent wählt und die monatliche Darlehensrate von 667 Euro stemmen kann, hat mit knapp 29 Jahren schon einen erkennbar freundlicheren Horizont.

Sondertilgungen beeinflussen das Ergebnis auch positiv. Wir nehmen daher für unser Beispiel die Variante mit 3 Prozent anfänglicher Tilgung und berücksichtigen eine jährliche Sondertilgung von 2000 Euro. Die monatliche Darlehensrate bleibt bei 666,67 Euro. Gleichzeitig reduziert sich die Restlaufzeit auf angenehme 22 Jahre und einen Monat. Da die Sondertilgung eine Option ist, gehen Sie kein Risiko ein. Sollte in einem Jahr die Sonderzahlung Ihres Arbeitgebers ausfallen, nehmen Sie erst im Jahr danach wieder eine Sondertilgung vor.

Den Tilgungsrechner nutzen, um die perfekte Tilgungsrate zu bestimmen

Mit unserem Tilgungsrechner lassen sich bequem verschiedene Varianten der Baufinanzierung durchspielen, um die optimale Tilgungsrate zu ermitteln. Sie können unterschiedlich hohe anfängliche Tilgungsraten eingeben und sehen direkt, wie sich die Tilgung auf die monatliche Darlehensrate und die verbleibende Restschuld auswirkt.

Wichtig ist dabei, dass Sie für sich zunächst folgende Fragen beantworten:

  • Wie hoch darf meine monatliche Darlehensrate maximal sein?
  • Bis wann möchte ich den Immobilienkredit zurückgezahlt haben und schuldenfrei sein?
  • In welcher Höhe kann ich jährliche Sondertilgungen einplanen?

Wie hoch sollte Ihre anfängliche Tilgungsrate ausfallen? Zu dieser weitreichenden Entscheidung bei der Baufinanzierung beraten Sie gerne unsere qualifizierten Spezialisten von Baufi24. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!

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