Darlehensarten bei der Baufinanzierung

Alle Darlehensformen der Immobilienfinanzierung im Überblick

Vertiefendes Wissen

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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mehrzahl der Hauskäufer und Häuslebauer schließt zur Immobilienfinanzierung ein Annuitätendarlehen ab, da dieses eine hohe Planungssicherheit schafft.
  • Wer seinen Baukredit innerhalb einer bestimmten Zeit und zu einem festen Sollzins zurückführen will, trifft mit einem Volltilgerdarlehen die richtige Wahl.
  • Zur Zwischenfinanzierung eignet sich ein variables Darlehen, bei dem der Kreditgeber den Sollzins regelmäßig neu festsetzt.
  • KfW-Darlehen dienen in der Regel als Ergänzung zu einem Immobilienkredit und können sowohl von Häuslebauern als auch von Hauskäufern in Anspruch genommen werden.

So gehen Sie vor

  • Sehen Sie sich die Angebote der Immobiliensuche in Ruhe an und finden Sie Ihre Wunschimmobilie.
  • Überlegen Sie sich, welche Darlehensart am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
  • Fordern Sie ein kostenfreies Finanzierungskonzept an und vereinbaren einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei Ihnen vor Ort.

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Baufinanzierung.

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Das Annuitätendarlehen – beliebteste Kreditart bei der Immobilienfinanzierung

Damit der Häuslebauer seinen Wunsch nach einem schönen Eigenheim realisieren kann, ist er auf ein passendes Baudarlehen angewiesen. Hierzu bieten die Banken unterschiedliche Darlehensarten. In der Mehrzahl der Fälle entscheiden sich Hauskäufer für ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Dessen Name leitet sich vom lateinischen Wort „annus“ für Jahr ab. Unter Annuität ist eine jährliche, regelmäßige Geldzahlung zu verstehen.

Bei einem Annuitätendarlehen erhalten Sie den gesamten Kreditbetrag unmittelbar nach Vertragsabschluss ausbezahlt. Zur Rückführung der Schuld überweist der Kreditnehmer dann für gewöhnlich monatliche Raten an die Bank. Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich insbesondere dadurch aus:

  • zählt zur Gruppe der Darlehensarten mit Sollzinsbindung
  • jede Rate besteht aus einem Zins- und Tilgungsanteil
  • die monatliche Gesamtrate bleibt bis zum Ende der Sollzinsbindung konstant

Die meisten Darlehensnehmer interessieren sich für einen Immobilienkredit, mit dem sie langfristig planen können. Ein Annuitätendarlehen ist dafür bestens geeignet. Denn bei diesem legt die Bank zum Vertragsabschluss einen Sollzins fest, der für mehrere Jahre gilt. Je nach Bedarf lässt sich etwa eine Sollzinsbindung über 5, 10, 15 oder 20 Jahre wählen.

Sollzinsbindung

Aufgrund der aktuell außerordentlich niedrigen Hypothekenzinsen empfehlen die Baufi24 Spezialisten Darlehensarten mit langen Sollzinsbindungen.

Grundsätzlich richten sich die monatlich zu zahlenden Zinsen nach dem jeweiligen Sollzins sowie der Restschuld. Da Letztere zu Beginn der Baufinanzierung am höchsten ist, fällt der Zinsanteil der Annuität am Anfang maximal aus. Über die Laufzeit nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil um das gleiche Maß ansteigt. In der Summe verändert sich die monatliche Rate jedoch nicht.

Entscheiden Sie sich zum Beispiel für eine Immobilienfinanzierung mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren, so wissen Sie bereits heute, wie hoch die Darlehensrate in den kommenden Jahren ausfällt. Deshalb eignet sich ein Annuitätendarlehen für alle Häuslebauer und Hauskäufer, die eine hohe Planungssicherheit wünschen.

Anschlussfinanzierung

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist meist eine Restschuld übrig. Für diese hat der Häuslebauer dann eine Anschlussfinanzierung zu finden.

Hauskauf-Finanzierung ohne Restschuld: das Volltilgerdarlehen

Möchten Sie Ihren Immobilienkredit innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückführen? Ein Volltilgerdarlehen macht dies möglich. Genauso wie beim Annuitätendarlehen profitieren Hauskäufer bei dieser Kreditart von einem gebundenen Sollzins. Allerdings geht das Volltilgerdarlehen noch weiter: So gewährt es dem Darlehensnehmer einen gleichbleibend hohen Sollzins, bis die Restschuld komplett beglichen ist.

Beantragen Sie also ein Volltilgerdarlehen, benötigen Sie später keine Anschlussfinanzierung. Übliche Laufzeiten für diese Kreditform liegen zwischen 15 und 35 Jahren. Für ein Volltilgerdarlehen ist charakteristisch:

  • Sollzinsbindung gilt bis zur vollständigen Tilgung der Kreditschuld
  • Risiko zukünftig steigender Zinsen entfällt
  • maximale Planungssicherheit, da Rate bis zum Ende des Darlehens unverändert bleibt
  • bei höheren Tilgungssätzen gewährt Bank oft günstigere Sollzinsen

Der Abschluss eines Volltilgerdarlehens ist für Hauskäufer und Häuslebauer denkbar, die über solide Einkünfte verfügen. Denn die monatliche Rate liegt bei dieser Kreditart meist höher als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür verantwortlich sind die höheren Tilgungssätze.

Wer jedoch mehr tilgt, kommt in den Genuss niedrigerer Bauzinsen. Zudem müssen Sie sich nach Ablauf der Sollzinsbindung nicht mehr um eine neue Hauskauf Finanzierung kümmern. Zukünftig steigende Sollzinsen spielen für die Baufinanzierung also keine Rolle. Aufgrund dessen wählen vor allem Häuslebauer, denen eine höchstmögliche Planbarkeit wichtig ist, ein Volltilgerdarlehen aus.

Sonderkündigungsrecht

Unabhängig davon, welche Laufzeit für das Volltilgerdarlehen gilt – der Kreditnehmer hat nach § 489 BGB das Recht, den Vertrag nach 10 Jahren ordentlich zu kündigen. Ein solcher Schritt kann sinnvoll sein, wenn eine neue Anschlussfinanzierung günstiger ist.

Variables Darlehen: ein Plus an Flexibilität

Darlehensarten Hausbau
Zwar ist das Annuitätendarlehen der Klassiker der Baufinanzierung, es gibt aber noch andere Darlehensarten.

Neben Baukrediten mit gebundenem Sollzins gibt es ebenso Hauskauf-Finanzierungen ohne fixe Zinsbindung. Banken bezeichnen diese als variable Darlehen. Bei einem solchen passt der Kreditgeber den Sollzins regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen an.

Eine verbreitete Variante dieser Kreditart ist das Flex-Darlehen. Wie der Name erahnen lässt, bietet es dem Häuslebauer zusätzliche Flexibilität. So haben Sie beim Flex-Darlehen die Möglichkeit, 100-prozentige Sondertilgungen zu tätigen – und das ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem ist eine Kündigung des Kredits unter Berücksichtigung einer Frist von 3 Monaten jederzeit zulässig.

Kreditnehmer, die annehmen, dass das allgemeine Zinsniveau weiter sinkt, können sich ebenfalls für ein Flex-Darlehen entscheiden. Denn dessen Sollzinshöhe passt die Bank für gewöhnlich alle 3 Monate an den Referenzzinssatz EURIBOR an. Wegen ihrer Flexibilität eignet sich diese Darlehensart gerade für Zwischenfinanzierungen. Falls Sie etwa demnächst eine höhere Geldzahlung erwarten, können Sie mit dieser die Baufinanzierung tilgen. Bei einem flexiblen Darlehen ist das problemlos machbar.

Ferner gestalten sich die Raten bei dieser Kreditvariante ebenfalls variabel. Mit jeder Zinsanpassung ändert sich nämlich auch die Höhe der Darlehensrate. Wer eine Immobilienfinanzierung über einen längeren Zeitraum zurückzahlt, dem fehlt jedoch bei einem variablen Darlehen die Planungssicherheit. In diesem Fall ist ein Annuitätendarlehen vorzuziehen.

Hauskäufer, die die Flexibilität eines variablen Kredits schätzen, aber dennoch eine gewisse Zinssicherheit wünschen, setzen auf ein Cap-Darlehen. Bei diesem gewährt die Bank eine Zinsobergrenze über eine bestimmte Zeitspanne. Das bedeutet, dass der Sollzins eine zuvor vereinbarte Höhe nicht überschreitet. Zusammenfassend sprechen diese Punkte für ein variables Darlehen:

  • große Flexibilität, dank hoher/unbeschränkter Sondertilgungen
  • kurzfristige Kündigung und Umschuldung möglich
  • bei zukünftig fallenden Hypothekenzinsen vorteilhaft
  • zur (zeitlich begrenzten) Zwischenfinanzierung sinnvoll
Kombination von Darlehensarten

Ein variables Darlehen lässt sich auch gut mit einem Annuitätendarlehen kombinieren. Die Baufi24 Berater geben Ihnen dazu gerne Auskunft.

KfW-Darlehen – sinnvolle Ergänzung zum Immobilienkredit

Neben den bisher genannten Darlehensarten besteht ebenso die Möglichkeit, staatliche Förderungen zur Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Häuslebauer und Hauskäufer können beispielsweise ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Dabei eignet sich insbesondere das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124) zur Hauskauf-Finanzierung. Dazu das Wichtigste auf einen Blick:

  • Förderung selbst genutzten Wohneigentums
  • sowohl für Kauf als auch für Bau der eigenen vier Wände
  • maximal 100.000 Euro Darlehensbetrag
  • häufig günstigere Sollzinsen als bei einem gewöhnlichen Immobilienkredit
  • Darlehen ist durch Eintragung einer Grundschuld zu 100 % abzusichern

Je nach Wunsch stellt die KfW die Förderung als Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen bereit. Bei Letzterem überweisen Sie während der Laufzeit lediglich monatliche Zinsanteile. Zum Abschluss der Baufinanzierung zahlt der Darlehensnehmer dann den vollständigen Kreditbetrag an die KfW zurück. Ferner ist das KfW-Wohneigentumsprogramm in erster Linie als Ergänzung zum Baukredit gedacht. Schließlich ist der Darlehensbetrag auf maximal 100.000 Euro beschränkt.

Darüber hinaus bietet die KfW weitere Kredite an, wie etwa für energieeffizientes Bauen. Wer sich für eine Förderung interessiert, wendet sich einfach an einen Baufi24 Experten. Er berät umfassend zu dem Thema und beantragt anschließend das Darlehen bei der KfW.

KfW-Darlehen und Eigenkapital

Falls Sie nur über geringes Eigenkapital verfügen, kann sich ein KfW-Darlehen doppelt lohnen. Einige Kreditgeber rechnen den Förderbetrag nämlich zu den Eigenmitteln.

Kredit aufnehmen und zugleich Eigenkapital ansparen – mit einem Konstantdarlehen

Sie haben wenige finanzielle Rücklagen, möchten aber dennoch zeitnah ein Haus oder eine Wohnung erwerben? Ein Konstantdarlehen kann die passende Lösung sein. Bei dieser Darlehensart wird eine Vorfinanzierung mit einem Bausparvertrag kombiniert. Über die Vorfinanzierung bekommt der Häuslebauer den benötigten Baukredit unmittelbar zur Verfügung gestellt. Im Gegenzug überweist der Darlehensnehmer monatliche Kreditzinsen in Form einer festen Rate. Tilgungen fallen zu diesem Zeitpunkt nicht an.

Zeitgleich zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Sowie dieser zuteilungsreif ist, tilgt der Kreditnehmer damit einen Teil der Vorfinanzierung. Die dann noch vorhandene Restschuld wird über ein Bauspardarlehen zurückgeführt. Des Weiteren beträgt die Gesamtlaufzeit eines Konstantdarlehens je nach Variante zwischen 15 und mehr als 30 Jahren. Es hat diese Stärken:

  • meist höhere Flexibilität als Annuitätendarlehen, da größere Sondertilgungen möglich
  • gut geeignet bei geringen finanziellen Eigenmitteln
  • Sollzinsen und Rate über Gesamtlaufzeit unverändert

Legen Sie auf eine hohe Planungssicherheit Wert und verfügen aktuell über wenig Eigenkapital, dann kann ein Konstantdarlehen vorteilhaft sein. Dabei ermöglicht dieses dem Kreditnehmer, sofort mit dem Hausbau zu beginnen. Ferner räumt diese Darlehensart ein umfassendes Recht auf Sondertilgung ein. Das macht diesen Typ der Baufinanzierung sehr flexibel.

Andererseits sollten Hauskäufer berücksichtigen, dass bei einem Konstantdarlehen der aufgenommene Immobilienkredit erst später getilgt wird. Folglich reduziert sich die Restschuld langsamer als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen.

Anschlussfinanzierung absichern: mit einem Forward-Darlehen

Um den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können, setzen die meisten Häuslebauer und Hauskäufer nach wie vor auf ein Annuitätendarlehen. Schließlich lässt es sich mit diesem besonders zuverlässig planen. Allerdings ist bei dieser Darlehensart nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in der Regel noch eine Restschuld offen.

Zu deren Tilgung ist der Kreditnehmer auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen. Für den Fall, dass die Hypothekenzinsen bis dahin steigen, hätten Sie dann höhere Zinskosten zu tragen. In der Folge würde die monatliche Kreditrate der Anschlussfinanzierung höher ausfallen. Wer diesem Zinsänderungsrisiko vorbeugen möchte, kann sich für ein sogenanntes Forward Darlehen entscheiden.

Dieses ermöglicht es dem Kreditnehmer, sich die aktuell geltenden Sollzinsen für später zu sichern. Hierzu wählen Sie noch vor Ende der ersten Baufinanzierung ein passendes Forward-Darlehen aus. Dabei ist wichtig zu wissen:

  • Der Abschluss dieser Darlehensart ist bis zu 66 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Immobilienkredits möglich.
  • Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist des ersten Kredits erhält der Hauskäufer das Forward-Darlehen ausbezahlt.
  • Mit dem Geld aus dem Forward-Darlehen wird die Restschuld des alten Kredits getilgt.
  • Anschließend zahlen Sie das Forward-Darlehen zu den neuen Zinskonditionen über die zuvor vereinbarten Monatsraten zurück.

Ein Forward-Darlehen ist für all jene geeignet, die ihre später benötigte Anschlussfinanzierung bereits heute wirkungsvoll absichern möchten. Dieser Schritt ist insbesondere dann ratsam, wenn Sie in nächster Zeit von steigenden Hypothekenzinsen ausgehen.

Forward-Darlehen

Die Bauzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Wer auch bei seiner späteren Anschlussfinanzierung von diesen niedrigen Zinsen profitieren will, sollte den Abschluss eines Forward-Darlehens prüfen.

In der folgenden Tabelle finden Sie die beschriebenen Darlehensarten noch einmal übersichtlich aufgelistet:

Darlehensform Für wen? Wozu? Wichtigste Merkmale
Annuitätendarlehen für Erstfinanzierer und Anschlussfinanzierer zum Sofortkauf oder -bau konstante Kreditrate, fester Sollzins, nach Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren kündbar, meist verbleibt Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung
Volltilgerdarlehen für Erstfinanzierer und Anschlussfinanzierer zum Sofortkauf oder -bau konstante Kreditrate, fester Sollzins, nach Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren kündbar, KEINE Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung
Variables Darlehen für Erstfinanzierer und Anschlussfinanzierer zum Sofortkauf oder -bau/meist als Ergänzung konstante Kreditrate, fester Sollzins, nach Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren kündbar, meist verbleibt Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung
KfW-Darlehen für Erstfinanzierer und Anschlussfinanzierer zum Sofortkauf oder -bau/meist als Ergänzung konstante Kreditrate, fester Sollzins, nach Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren kündbar, meist verbleibt Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung
Konstantdarlehen für Erstfinanzierer zum Sofortkauf oder -bau konstante Kreditrate, fester Sollzins, nach Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren kündbar, KEINE Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung
Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierer zur Anschlussfinanzierung konstante Kreditrate, fester Sollzins, nach Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren kündbar, meist verbleibt Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung

Die fachkundigen Baufi24 Spezialisten beraten Sie gerne zu den unterschiedlichen Darlehensarten und zeigen deren Vor- und Nachteile auf. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.

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