Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanziert, trifft eine weitreichende Entscheidung. Im Gegensatz zu einem kurzfristigen Konsumkredit für den Urlaub oder ein Auto hat der Immobilienkredit meist eine Laufzeit von einem oder mehreren Jahrzehnten. So weit in die Zukunft zu blicken, fällt den meisten Menschen schwer. Kein Wunder, schließlich lässt sich nicht alles im Leben exakt planen. Aus einem Wunschkind werden auf einmal Zwillinge oder der Arbeitgeber verlegt seinen Sitz ins Ausland. Als positiver Effekt kann ein Lottogewinn oder eine üppige Erbschaft über Nacht die finanzielle Situation erheblich verbessern.

Um eine veränderte Situation im Einkommen oder bei den Ausgaben zu berücksichtigen, erlauben die Anbieter von Immobilienkrediten üblicherweise Sondertilgungen. Der Kreditnehmer kann jährlich einen zusätzlichen Betrag in flexibler Höhe tilgen, muss es aber nicht. Somit kann die Sonderzahlung des Arbeitgebers genutzt werden, um außer der Reihe eine größere Summe zu tilgen und die Restschuld zu verringern.

Doch wie sieht es aus, wenn der Immobilienbesitzer seine Baufinanzierung ganz oder in Teilen kündigen möchte. Darf er das, um von einer günstigeren Anschlussfinanzierung zu profitieren? Sieht der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht vor – und wenn ja, was gibt es dabei zu beachten?

Ein Immobilienkredit mit variabler Verzinsung wird alle drei Monate an den Marktzins angepasst. Ein solches Darlehen lässt sich jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Doch Achtung: Diesem Vorteil steht klar der Nachteil gegenüber, dass der Zins schwankt und das Darlehen daher schwer planbar wird. Deshalb wird eine variable Verzinsung meist nur für eine Zwischenfinanzierung genutzt. Viel gängiger ist das Festzinsdarlehen.

Bei einem Festzinskredit darf der Kreditnehmer den Immobilienkredit erst nach dem Ende der Zinsbindungsfrist kündigen. Um sich die weiterhin historisch niedrigen Hypothekenzinsen langfristig zu sichern, wählen viele Häuslebauer eine Zinsbindungsfrist von mehr als den klassischen zehn Jahren. Sind sie während der Sollzinsbindung unwiderruflich gebunden – oder besteht die Möglichkeit einer Sonderkündigung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch, kurz BGB, erlaubt in seinem Paragrafen 489 dem privaten Kunden eine Sonderkündigung. Das bedeutet: Der Darlehensnehmer darf das Darlehen vollständig oder teilweise kündigen, wenn seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind. Erfolgt die Sonderkündigung fristgerecht, muss keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder Bausparkasse gezahlt werden. Ob die vertraglich vereinbarte Zinsbindung länger läuft, spielt dabei keine Rolle.

Die Bedeutung für Darlehensnehmer

Sie können sich unbesorgt günstige Zinsen und attraktive Konditionen für beispielsweise 15 Jahre sichern und davon profitieren. Sollten Sie nach zehn Jahren bei einem Wettbewerber jedoch ein besseres Angebot bekommen, können Sie Ihr Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der Vollauszahlung kündigen. Umgekehrt ist die Bank oder Bausparkasse allerdings die vollen 15 Jahre an den festgeschriebenen Zins gebunden.

Die Sonderkündigung ist an die Voraussetzung gekoppelt, dass die Vollauszahlung des kompletten Darlehens mindestens zehn Jahre zurückliegt. Wird ein Immobilienkredit in mehreren Tranchen ausgezahlt, gilt er erst dann als voll ausgezahlt, wenn der Kreditnehmer die letzte Tranche auf sein Konto erhalten hat.

Zehn Jahre nach diesem Zeitpunkt kann die Kundin oder der Kunde mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten das gesetzliche Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Dazu kündigt der Kreditnehmer schriftlich seinen Immobilienkredit. Nach Ablauf der sechs Monate hat der Kreditnehmer zwei Wochen Zeit, um das gekündigte Darlehen oder Teildarlehen zurückzuzahlen.

Ein Beispiel: Frau Müller hat sich im Jahr 2010 ihren Traum erfüllt und ein Haus gekauft. Die Auszahlung des Immobilienkredits in Höhe von 280.000 Euro erfolgte in zwei Teilzahlungen. Am 15. August 2010 zahlte die Bank 200.000 Euro an sie aus und am 15. Dezember gingen bei ihr die restlichen 80.000 Euro ein. Da Frau Müller im Jahr 2010 mit steigenden Zinsen rechnete, sicherte sie sich ihre Konditionen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren.

Zehn Jahre nach diesem Termin, also am 15. Dezember 2020, möchte sie nun mit sechs Monaten Kündigungsfrist das Darlehen oder einen Teil davon kündigen.

Sie muss nicht bis zum Ende der Zinsbindungsfrist im Jahr 2025 warten. Nach Ablauf des halben Jahres kann sie zwischen dem 15. und dem 29. Juni 2021 die Restschuld ablösen. Danach steht es ihr frei, die Finanzierung bei einer anderen Bank fortzuführen.

Zehn Jahre nach der Vollauszahlung ist somit der frühestmögliche Termin, um von der Sonderkündigung zu profitieren. Alternativ kann der Kunde auch elf oder zwölf Jahre warten und sich erst dann auf das Sonderkündigungsrecht berufen. Auch in diesem Fall gilt die Kündigungsfrist von einem halben Jahr.

Erfolgt die Umschuldung nur, um durch künftig niedrigere Zinsen Geld zu sparen, sollten alle anfallenden Ausgaben ebenfalls kritisch betrachtet werden. Da die an der Umschuldung beteiligten Banken sich meist untereinander ablösen, muss üblicherweise kein Notar eingeschaltet werden. Außerdem fällt dank des Rechts auf Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung an, was hohe Kosten spart.

Trotzdem werden Ausgaben für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank fällig. Wie hoch diese sind, hängt im Einzelfall von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab. Meist liegt der Betrag im niedrigen dreistelligen Bereich und es lohnt sich daher umzuschulden.

Spareffekte einer Umschuldung

Eine Umschuldung bietet sich an, wenn die Hypothekenzinsen heute niedriger liegen als bei der Aufnahme des Kredits. Außerdem sind die Werte von Immobilien in den letzten Jahren in vielen Regionen kräftig gestiegen. Bei einer niedrigeren verbleibenden Darlehenssumme sinkt somit der Beleihungsauslauf und der Kreditnehmer profitiert bei einer Anschlussfinanzierung von günstigeren Konditionen.

Eine weitere Variante ist, dass der Kunde nur einen Teil seines Immobilienkredits kündigt. Wer überraschend einen Betrag zur Verfügung hat, der die jährliche Sondertilgung übersteigt, aber noch nicht die vollständige Ablösung des Immobilienkredits rechtfertigt, kann Teile seines Immobilienkredits umschulden.

Eine solche Teilkündigung ist ebenfalls mit Berufung auf das BGB möglich. Sie ist sinnvoll, wenn der Kreditnehmer überraschend an Geld kommt und der zur Verfügung stehende Betrag so hoch ist, dass die vertraglich festgelegte Sondertilgung nicht ausreicht. Als Ursache für solch einen unerwarteten Geldsegen kommt ein glückliches Händchen bei der Vermögensverwaltung, eine Abfindung oder ein Erbe infrage und im sehr unwahrscheinlichen Fall ein Lottogewinn.

Entscheidet sich der Kreditnehmer zu einem späteren Zeitpunkt, einen weiteren Teil zu kündigen, kann er erneut das Recht auf Sonderkündigung nutzen. Es gilt dann wieder die genannte Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Die günstigste Anschlussfinanzierung finden

Wer das Gefühl hat, dass sein Immobilienkredit ungünstige Konditionen hat und zu teuer ist, kann mit einer Umschuldung viel Geld sparen. Zunächst kann es sinnvoll sein, mit dem Anschlussfinanzierung-Rechner von Baufi24 zu prüfen, ob es Angebote mit besseren Konditionen gibt. Im Internet steht dieser Rechner jederzeit ohne Anmeldung und kostenfrei zur Verfügung. Sie können dort Ihr jetziges Darlehen mit Zins und Tilgungsrate mit einem Angebot für eine Anschlussfinanzierung vergleichen. So können Sie schnell ermitteln, wie viel Geld Sie durch die Umschuldung sparen.