11 Tipps für eine günstige Baufinanzierung

Von der Budgetplanung bis zum Kreditabschluss: So realisieren Sie Ihren Traum vom Eigenheim.

Worauf müssen Sie bei der Planung einer Baufinanzierung achten? Eigenkapital, Sollzinsbindung, Tilgung, Fördermittel: Wir geben Ihnen elf wertvolle Tipps für eine optimale Baufinanzierung.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


11 hilfreiche Tipps für eine günstige Baufinanzierung

Generell wichtig
9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Neben einer gründlichen Budgetplanung zahlt es sich aus, einen versierten Immobilienfinanzierungsvermittler zu beauftragen, den besten Baukredit zu finden.
  • Mit viel Eigenkapital und zusätzlichen Kreditsicherheiten erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine zinsgünstige Hauskauf-Finanzierung.
  • Damit Sie einen auf Ihre persönlichen Bedürfnisse abgestimmten Immobilienkredit erhalten, beachten Sie die Tipps für die Baufinanzierung hinsichtlich Darlehenswahl, Tilgungssatz und Sollzinsbindung.
  • Ob Baukindergeld, Programme der KfW oder der jeweiligen Bundesländer – der Staat fördert auf vielfältige Weise den Erwerb und Bau von Eigenheimen.

So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Tipp 1: Budget für Hauskauf sorgfältig bestimmen

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Antwort darauf liefert eine Haushaltsrechnung. In dieser addieren Sie alle regelmäßigen Einnahmen und ziehen davon Ihre Ausgaben ab. Bei letzteren wird die aktuelle Miete außen vor gelassen – schließlich entfällt diese für Hauseigentümer/-innen. Der ermittelte Überschuss lässt sich dann zur Deckung der Darlehensraten verwenden.


Faustregel für die monatliche Rate

Die Kreditrate sollte maximal 35 Prozent der Nettoeinkünfte ausmachen.


Weiterer Tipp für die Immobilienfinanzierung: Vor dem Erwerb oder Bau eines Hauses sollten künftige Eigenheimbesitzer/-innen die Höhe ihres Eigenkapitals ermitteln. Sobald diese Informationen vorliegen, bietet sich der Einsatz des Baufi24 Budgetrechners an. Dieser kalkuliert auf Basis der möglichen Rate und dem bereitstehenden Eigenkapital unter anderem das Budget für den Immobilienkauf sowie das maximale Darlehen.

Tipp 2: Kauf- und Baunebenkosten im Auge behalten

Umsichtige Immobilienkäufer und -käuferinnen berücksichtigen bei ihrer Finanzplanung nicht nur den verlangten Kaufpreis. Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ist mit zusätzlichen Aufwendungen verbunden. Zu diesen Nebenkosten zählen insbesondere:

Baustelle Robau Einfamilienhaus mit Gerüst
Beim Hausbau sollten Sie mit ca. 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten rechnen.

Des Weiteren benötigen Sie beim Kauf einer Immobilie Geld für den anstehenden Umzug sowie für etwaige Modernisierungen und Reparaturen. Wer hingegen ein Haus bauen bzw. bauen lassen möchte, muss in der Kalkulation weitere Kosten einplanen: die sogenannten Baunebenkosten. So schlagen vor allem Aufwendungen für die Erschließung und den Anschluss eines neuen Grundstücks zusätzlich zu Buche.

In der Summe liegen die Nebenkosten beim Hausbau bei rund 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises. Beim Erwerb einer Immobilie fällt dieser Posten etwas geringer aus. Sie zahlen aber immer noch circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten. Ein Tipp für die Baufinanzierung lautet daher, diese Kosten bei der Finanzplanung zu beachten. Schließlich erhöhen sie die benötigte Darlehenshöhe beziehungsweise den Eigenkapitalbedarf. Ebenfalls wichtig zu wissen: Die Nebenkosten werden zum Zeitpunkt des Hauskaufs oder -baus unmittelbar zur Zahlung fällig.

Tipp 3: Bestes Angebot finden über professionellen Baufinanzierungsvermittler

Unter den Tipps für die Immobilienfinanzierung ist dieser besonders relevant: Vergleichen Sie die Baudarlehen möglichst vieler Banken, bevor Sie sich für eine Bank bzw. ein Angebot entscheiden. Da mehrere Hundert Kreditinstitute Hauskauf-Finanzierungen ausreichen, stellt das Finden des besten Angebots zugegebenermaßen eine Herausforderung dar.

Folglich ist es sinnvoll, diese Suche in die Hände ausgewiesener Experten und Expertinnen für Immobilienkredite zu geben: Das Team von Baufi24 hat sich auf die Vermittlung von Immobilienfinanzierungen spezialisiert. Aus den Angeboten von über 450 Banken findet es den für Sie optimalen Baukredit mit günstigen Konditionen.

Dank ihrer Erfahrung und ihres Fachwissens sind die Baufi24 Berater und Beraterinnen zudem in der Lage, noch attraktivere Zinssätze mit den Finanzinstituten auszuhandeln. Das Beste dabei: Dieser Service kostet Sie als Finanzierende keinen Cent. Stattdessen erhält Baufi24 seine Provision von der kreditgebenden Bank. Durch unabhängige und kostenlose Kreditvermittlung für die Baufinanzierung lassen sich schnell mehrere Tausend Euro sparen.

Tipp 4: Genug Eigenkapital in Immobilienfinanzierung einbringen

An die Vergabe eines Baudarlehens knüpfen Banken einige Bedingungen. Die Kreditinstitute erwarten beispielsweise, dass ein Teil des Hauskaufs mit eigenen finanziellen Mitteln bestritten wird. Hierbei sollte sich der Eigenkapitalanteil auf wenigstens 20 Prozent der Kaufsumme für die Immobilie belaufen. Ein noch höherer Beitrag bringt weitere Vorteile. Denn Kreditnehmende mit viel Eigenkapital kommen in den Genuss niedrigerer Sollzinsen.

Der Hintergrund ist folgender: Mehr Ersparnisse senken den notwendigen Darlehensbetrag, während der Beleihungswert des Hauses unverändert bleibt. Durch dieses günstigere Verhältnis (Beleihungsauslauf) schätzt die Bank die Gefahr eines Zahlungsausfalls geringer ein und gewährt dafür in der Regel attraktivere Hypothekenzinsen.


So viel Eigenkapital sollten Sie einbringen

Steuern Sie so viel Eigenmittel bei wie möglich. Mindestens 20 Prozent werden empfohlen. Ein Anteil von 30 Prozent der Kaufsumme oder mehr eröffnet dabei die Chance auf einen besonders günstigen Immobilienkredit. Gleichwohl ist es ratsam, einen gewissen Geldbetrag auf dem Sparkonto zu belassen. Mit diesem können Eigenheimbesitzer dann unerwartete Aufwendungen zahlen – etwa für erforderliche Renovierungen am Haus.

Tipp 5: Mit Eigenleistungen Eigenkapitalbeitrag erhöhen

Personen, die nur über wenig Eigenkapital verfügen, profitieren womöglich von diesem Tipp für die Immobilienfinanzierung: So erkennen viele Banken Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz an. Denken Sie also darüber nach, welche Tätigkeiten Sie beim Hausbau selbst übernehmen können. Infrage kommen beispielsweise:

  • Fliesen oder Teppich verlegen
  • Tapezieren
  • Streichen der Wände

Mit entsprechendem Fachwissen lassen sich ebenso Arbeiten an der Elektrik, der Heizung oder die Badgestaltung übernehmen. Diese auch als Was ist Eigenleistung? bezeichneten Eigenleistungen können auf die eigenen finanziellen Mittel angerechnet werden. Gängig dabei ist, dass die Bank 10 bis 15 Prozent der Bausumme zum Eigenkapital der Hausbauenden addiert.


Tipp für Eigenleistungen bei der die Immobilienfinanzierung

Prüfen Sie, welche Aufgaben Sie beim Hausbau in Eigenregie erledigen können und wollen. Überdies ist zu klären, ob und in welcher Höhe die Bank handwerkliche Leistungen als Eigenkapitalersatz akzeptiert.


Tipp 6: Zusätzliche Kreditsicherheiten stellen

Junges Paar umarmt sich glücklich in leerer heller Neubauwohnung
Eine zweiten kreditnehmende Person dient der Bank als zusätzliche Kreditsicherheit.

Banken machen die Vergabe von Immobilienkrediten von der Bonität des Antragstellers oder der Antragstellerin abhängig. Hierbei achten die Kreditinstitute vor allem auf verlässliche, ausreichend hohe Einkünfte sowie auf das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Um die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage zu erhöhen, gibt es aber noch weitere Tipps für die Baufinanzierung. So begrüßt es die Bank, wenn Sie zusätzliche Sicherheiten vorweisen können, wie etwa:

  • einen zweite kreditnehmende Person mit geregeltem Einkommen
  • abbezahlte Wohnungen oder Häuser
  • Lebensversicherungen
  • Berufsunfähigkeitsversicherungen

Eine gute Option, um die Chance auf ein Immobiliendarlehen zu verbessern, ist die Aufnahme einer zweiten Person in den Kreditvertrag. Dafür infrage kommen in erster Linie nahe Verwandte oder der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin. Sollten Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Raten nicht mehr bedienen können, wäre dann der bzw. die zweite Darlehensnehmer/-in zur Rückzahlung der Hauskauf-Finanzierung verpflichtet.

Tipp 7: Geeignete Darlehensart aussuchen

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den für Sie passenden Kredittyp zu finden. Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Baufinanzierungen. Die meisten Personen entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen – und das aus guten Gründen. Denn dieses bietet entscheidende Vorteile:

  • Sollzinsbindung sorgt für konstante Bauzinsen
  • Höhe der Darlehensrate bleibt während Zinsbindung unverändert
  • Restschuld vermindert sich mit jeder Ratenzahlung

Da das Annuitätendarlehen zu den Immobilienkrediten mit Zinsbindung gehört, ändert sich der von der Bank zugesagte Hypothekenzins über mehrere Jahre nicht. Für diese Zeitspanne bleibt die Kreditrate ebenfalls gleich. Aufgrund dessen schafft das Annuitätendarlehen eine hervorragende finanzielle Planungsgrundlage. Somit lautet der Tipp für die Baufinanzierung: Mit einem klassischen Annuitätendarlehen treffen Sie meist die richtige Wahl.


Tilgung innerhalb der Zinsbindung

Wer seinen Immobilienkredit innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett tilgen möchte, entscheidet sich für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen.


Neben Baukrediten mit fixer Zinsbindung gibt es auch variable Darlehen. Bei diesen wird der Sollzins regelmäßig – oft quartalsweise – an den Marktzins angeglichen. Kredite dieser Art eignen sich vornehmlich als Übergangslösung. Denn im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen lässt sich ein variables Darlehen jederzeit kündigen und umschulden.

Tipp 8: Richtigen Tilgungssatz wählen

Die Höhe des Sollzinses wirkt sich unmittelbar auf die Kosten der Immobilienfinanzierung aus. Ob ein Baudarlehen insgesamt günstig ist, hängt aber ebenso vom anfänglichen Tilgungssatz ab. Schließlich reduzieren Sie Ihre Kreditschuld nicht über die Zinsen, sondern allein über die Tilgungen. Die genaue Höhe der Zinszahlungen, die für den Darlehensnehmer Kosten darstellen, richtet sich dabei nach dem festgelegten Zinssatz sowie der Restschuld.

Nahaufnahme junge blonde Frau mit Mobiltelefon und Laptop
Mit dem richtigen Tilgungssatz verkürzen Sie die Laufzeit und verringern die Kreditkosten.

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich gleiche Raten, die einen Zins- und Tilgungsanteil enthalten. Weil höhere Tilgungen die verbleibende Darlehensschuld rascher senken, fällt die Zinsbelastung über die Gesamtlaufzeit geringer aus. Zudem verkürzt sich die Zeitspanne, bis der Immobilienkredit zurückgeführt ist. So ist das Eigenheim schneller abbezahlt. Eine größere Tilgungsrate ist daher vorteilhaft. Experten raten zu einem anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent.

Mit einem Wert von etwa drei oder vier Prozent reduzieren Hauskäufer/-innen die Gesamtzinskosten noch stärker und sind entsprechend schneller schuldenfrei. Bedenken Sie allerdings bei diesem Tipp für die Baufinanzierung, dass eine höhere Tilgungsquote die monatliche Darlehensrate steigen lässt. Deshalb ist es wesentlich zu wissen, wie hoch die persönliche Rate maximal sein darf.

Tipp 9: Passende Sollzinsbindung festlegen

Bei der Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer sollten Kreditnehmende stets ihre individuelle Situation berücksichtigen. Trotzdem gilt allgemein: Sind die Bauzinsen derzeit relativ teuer und tendenziell fallend, lohnt sich eine kürzere Zinsbindungsfrist. Befinden sich die Hypothekenzinsen hingegen auf einem sehr niedrigen Niveau und steigen eher, ist eine längere Sollzinsbindung vorzuziehen.

Aktuell bewegen sich die Bauzinsen auf historischen Tiefständen. Mittel- bis langfristig werden diese wohl wieder anziehen. Somit trifft das zweite Szenario zu. Deshalb der Tipp für die Immobilienfinanzierung: Sofern dem keine persönlichen Gründe entgegenstehen, ist derzeit eine längere Sollzinsbindung empfehlenswert. Denkbar ist etwa ein Zeitraum von 15 oder 20 Jahren. Steigen die Zinsen für Baukredite in der Zukunft wieder, profitieren Sie dann von dem zuvor vereinbarten niedrigen Zinssatz.

Tipp 10: Flexibilität der Hauskauf-Finanzierung mit Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln verbessern

Es lässt sich nie mit absoluter Sicherheit wissen, in welcher Lebens- und Finanzsituation man sich in fünf, zehn oder 20 Jahren befindet. Deshalb gilt es, zu starre Konditionen bei der Baufinanzierung zu vermeiden. Achten Sie daher beim Abschluss Ihres Immobilienkredits darauf, ob er sich an veränderte Lebensumstände anpassen lässt.

Eine solche Änderung kann aus diesen Gründen erforderlich werden beziehungsweise gewünscht sein:

  1. Sie wollen die finanzielle Belastung reduzieren.
  2. Sie wollen das Baudarlehen schneller abbezahlen.

Bei einem temporären finanziellen Engpass ist es womöglich sinnvoll, die monatliche Kreditrate zu senken. Das geeignete Mittel hierfür kann ein Tilgungssatzwechsel sein. Für eine geringere Kreditrate wählen Sie einfach eine niedrigere Tilgungsquote als bisher. Im Gegenzug verlängert sich dadurch jedoch die Darlehenslaufzeit sowie die Gesamtzinsbelastung.

Wer das Eigenheim schneller abbezahlte möchte, entscheidet sich hingegen für einen höheren Tilgungssatz. Alternativ dazu besteht die Option, durch Sondertilgungen, also zusätzliche außerplanmäßige Rückzahlungen, die Kreditschuld zügiger zu tilgen.

Wollen Sie von diesen Möglichkeiten Gebrauch machen, muss Ihnen die Bank beim Abschluss des Immobilienkredits dazu ein entsprechendes Recht schriftlich zusichern. Daher der Tipp für die Baufinanzierung: Besprechen Sie die Themen Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen vor Unterzeichnung des Immobilienkreditvertrags mit der Bank oder Ihrem persönlichen Baufi24 Berater bzw. Ihrer Beraterin.

Tipp 11: Von Fördergeldern profitieren

Singles, Paare und Familien erhalten beim Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum – unter gewissen Voraussetzungen – Unterstützung von staatlicher Seite. Generell gibt es einige Förderoptionen.

Zu den wichtigsten Fördermöglichkeiten zählen:

  • Zuschüsse der KfW
  • Kredite der KfW
  • Förderungen durch die Bundesländer

Eine beliebte Fördermöglichkeit ist das Baukindergeld der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hauskäufer/-innen, die die Voraussetzungen erfüllen, bekommen als Zuschuss für jedes Kind jährlich 1.200 Euro über 10 Jahre hinweg. Um vom Kinderbaugeld zu profitieren, muss der Kaufvertrag zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.03.2021 unterzeichnet bzw. die Baugenehmigung erteilt worden sein. Die Frist für die Beantragung, die erst nach dem Einzug erfolgen kann, ist der 31.12.2023.

Daneben bietet die KfW eine Reihe an zinsgünstigen Immobiliendarlehen sowie Förderprogrammen an, welche als Ergänzung zu einem bei der Bank aufgenommenen Baukredit dienen, darunter das KfW Wohneigentumsprogramm und die Bundesförderung für effiziente Gebäude, um nur zwei zu nennen.

Weiterhin ist es für künftige Eigenheimbesitzer/-innen möglich, über Programme der Bundesländer staatliche Förderungen zu erhalten. Daher lässt sich dieser Tipp für die Immobilienfinanzierung geben: Informieren Sie sich auf der Seite von Baufi24 oder im Rahmen eines persönlichen Gesprächs zu den verschiedenen Förderoptionen.

Mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner kalkulieren Sie mit wenigen Angaben selbst Ihren Baukredit und schaffen sich einen Überblick, wie Sie Ihre Finanzierung gestalten können. Nutzen Sie die genannten Tipps für die Baufinanzierung und lassen Sie sich ein an Ihren Wünschen ausgerichtetes, individuelles Finanzierungskonzept unterbreiten. Das Team von Baufi24 freut sich jetzt auf Ihre Kontaktaufnahme: per E-Mail, telefonisch oder auch persönlich in einer unserer Geschäftsstellen. Profitieren Sie von der kostenlosen Beratung und lassen Sie sich direkt ein unverbindliches Angebot machen.

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