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Immobilienfinanzierung: Die Nebenkosten nicht vergessen

Fragen, Tipps und Hilfestellung zu den Erwerbsnebenkosten
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Sie fallen ins Gewicht und werden doch häufig unterschätzt: Die Nebenkosten beim Immobilenerwerb setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Bereits in der Vorbereitungsphase sollte der Käufer oder Bauherr ihre Höhe genau ermitteln und entsprechend in der Berechnung der Finanzierung berücksichtigen.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick

Insgesamt können die Nebenkosten bis zu 16 Prozent oder mehr der Kauf- oder Baukosten ausmachen, für das Objekt steht dem Kreditnehmer dementsprechend weniger Kapital zur Verfügung.

Grunderwerbsteuer

Wechselt die Immobilie den Eigentümer, hält auch das Finanzamt die Hand auf, und zwar in Form der Grunderwebsteuer (siehe Chart unten). Die Bundesländer legen seit einigen Jahre deren Höhe selbst fest. So gelten unterschiedliche Sätze, doch haben fast alle Länder sie inzwischen auf vier oder fünf Prozent angehoben.

Die Grenze nach oben hin ist noch nicht überall erreicht: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein sind mit 6,5 Prozent bei der Grunderwerbsteuer an der Spitze. Bayern und Sachsen verlangen nach wie vor nur 3,5 %. Alle weiteren Bundesländer bitten mit 4,5 % bis 6,0 % zur Kasse.

Die Grunderwebsteuer bezieht sich auf den Gesamtkostenpreis - bestehend aus den Kosten für das Haus oder die Wohnung plus dem Grundstückspreis beziehungsweise dem Grundstückanteil.
Grunderwerbsteuer

Notarkosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist das Einschalten eines Notars zwingend vorgeschrieben. Auch wenn der Eigentümer das Haus dabei neu bauen lässt, muss er üblicherweise zuvor zumindest das passende Grundstück erwerben. Für einen solchen Grundstückskauf muss dann stets ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden.

Der Notar entwirft und beurkundet den Vertrag, holt behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen ein, reicht alle nötigen Unterlagen an das Grundbuchamt weiter und veranlasst die dort erforderlichen Löschungen und Eintragungen. Für diese Leistungen zahlt der Immobilienerwerber einen Gebührensatz von rund 2 Prozent des Kaufpreises.

Maklergebühren

Erfolgt der Immobilienverkauf über die Vermittlung eines Makler, so kommt der Käufer für das Honorar des Maklers auf. Diese Maklercourtage, auch Maklerhonorar genannt, fällt prozentual auf den Kaufpreis an. Sie beträgt in Deutschland in der Regel zwischen 3 bis 6 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie, hinzu kommen noch 19 Prozent Mehrwertsteuer, so dass sie tatsächlich zwischen 3,57 bis 7,14 Prozent vom Kaufpreis anfallen.

Welcher Prozentsatz der Makler üblicherweise berechnet, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Jedes Bundesland hat eine Obergrenze festgelegt, die höchsten Sätze (7,14 Prozent) gelten in Berlin und Brandenburg. Über die Höhe der Courtage können die Parteien trotzdem grundsätzlich verhandeln, abweichende Regelungen sind denkbar.


Grundbuchgebühren

Grundbuchgebühren

Wechselt die Immobilie den Eigentümer, so muss sich dies im Grundbuch niederschlagen. Erst wenn der Käufer dort eingetragen ist, weist ihn dies als rechtmäßigen Eigentümer aus. Die Gebühren für die Eintragung hängen von dem Wert oder Kaufpreis des Grundstücks ab. So fällt bei einem Eintragungswert von 200.000 Euro zum Beispiel eine Gebühr von 357 Euro an.

Finanziert der Käufer den Erwerb über einen Kredit, zahlt er außerdem Gebühren für Eintragung einer Grundschuld - bei einer Grundschuld von beispielsweise 150.000 Euro betragen die Grundbuchgebühren 282 Euro.

Erschließungs- und Anschlusskosten

Beim Kauf eines Grundstücks fallen eventuell noch Gebühren für die Erschließung des Grundstücks - den Bau von Straßen und Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Telefon und Kabelanschluss - sowie Anschlusskosten für die Verbindung der Erschließungsleitungen an der Grundstücksgrenze mit dem Haus. Ob und in welcher Höhe diese entstehen, hängt vom Vorhaben und der Kommune an.

Modernisierungs- und Umzugskosten

Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, muss die eventuell anfallenden Modernisierungs- und Renovierungskosten für das Objekt mitberücksichtigen. Außerdem gehören in die Kostenkalkulation sowohl beim Kauf als auch beim Bau noch die Ausgaben für den Umzug sowie auch für neue Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände.