Checkliste für den Wohnungskauf

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen ein bedeutender Schritt in ihrem Leben. Für einen möglichst reibungslosen Prozess ist es daher ratsam, den Wohnungskauf mit Checklisten vorzubereiten. Die folgende Auflistung enthält zentrale Fragen, die künftige Immobilienbesitzende vorab für sich beantworten:

• Vermieten oder selbst bewohnen?
• Haus oder Wohnung?
• Immobilie in der Stadt(-nähe) oder auf dem Land?
• Altbau oder Neubau?

Lage und Zustand der Wohnung

Lage, Lage, Lage – oft ist das die Antwort, wenn du Immobilienprofis nach den zentralen Faktoren einer Wohnung fragst. Schließlich lässt sich an einer Immobilie einiges ändern, nicht jedoch deren Standort. Als zweitwichtigstes Kriterium gilt der Zustand des Wohnobjekts. Beide zusammen - Lage und Zustand - wirken sich unmittelbar auf die Wohn- und Lebensqualität aus. Darüber hinaus beeinflussen die 2 Faktoren maßgeblich den Immobilienwert. Deswegen solltest du dem Standort und Zustand der Immobilie im Ablauf beim Wohnungskauf besondere Beachtung schenken.

Bezüglich der Lage sind vor dem Immobilienerwerb eine Reihe wichtiger Fragen zu klären. Dazu folgende Checkliste zum Wohnungskauf bezüglich der Lage:

• Ist die Wohngegend beliebt/begehrt?
• Was für Menschen leben in der Nachbarschaft?
• Handelt es sich um ein ruhiges oder eher belebtes Wohnumfeld?
• Wie ist die Verkehrsanbindung?
• Infrastruktur: Sind vor Ort Schulen, Kindergärten, Supermärkte, Apotheken, Ärzte usw. ?
• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es?

Die Aufteilung der Räume bekommt natürlich besondere Aufmerksamkeit. Wie groß sollte die Wohnung sein und wie viele Zimmer sind notwendig? Offene oder abgetrennte Küche? Erdgeschoss oder Maisonette im Dach? Muss die Wohnung neuwertig oder bereits renoviert sein oder möchtest du Modernisierungen selbst vornehmen, um bei der Gestaltung ein Wörtchen mitzureden? Wie hochwertig sollen Böden, Einbauküche und Badezimmerausstattung sein?

Hinsichtlich des Zustands der Wohnung gilt es vor allem, diese Fragen vorab zu beantworten:

• Welche Wohnungsgröße?
• Wie viele Räume?
• Welches Stockwerk?
• Mit Balkon/Terrasse/Garten/Kelleranteil?
• Was für eine (technische) Ausstattung (Heizung, Elektroinstallationen, Bad ...)

Budget und Finanzierung planen

Möchtest du eine Wohnung finanzieren, gehst du am besten schrittweise vor. Als Erstes steht das Ermitteln des Budgets an. Hier sind 2 Punkte zentral und zu bestimmen:

1. maximal mögliche Kreditrate
2. verfügbares Eigenkapital

Wie hoch die Darlehensrate sein darf, verrät eine Haushaltsrechnung. Kaufinteressierte stellen dabei ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Dadurch lässt sich kalkulieren, wie viel Geld für die Kreditrate zur Verfügung steht. Anschließend rechnest du alle zum Wohnungskauf einsetzbaren Ersparnisse zusammen. Diese Informationen sind die Grundlage für die Berechnung des maximal möglichen Kaufpreises für deine Wohnung. Nutze hierfür den kostenlosen Budgetrechner. 

Im nächsten Schritt kannst du dich mit einer möglichen Finanzierung auseinandersetzen. Hilfreich ist hier zur Orientierung ein Finanzierungsrechner, mit dem du mögliche Kombinationen von bspw. Sollzinsbindung, Tilgungsrate und Kreditrate durchspielen kannst.

Was gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung in Sachen Finanzierung alles zu beachten bzw. zu tun? Diese Checkliste hilft dir weiter: 

• Haushaltsrechnung erstellen & mögliche Kreditrate kalkulieren
• Eigenkapital zusammenrechnen
• alle Kaufnebenkosten in Immobilienfinanzierung einplanen
• mögliche Förderungen für Eigentumswohnung prüfen
• Beratungstermin mit Baufi24 Spezialistin bzw. Spezialisten vereinbaren
• umfassenden Zinsvergleich machen, um beste Wohnungsfinanzierung zu bekommen
• passenden Wohnungskredit hinsichtlich Tilgungsrate, Laufzeit und Sonderkonditionen auswählen und beantragen

Du möchtest eine Wohnung kaufen und finanzieren? Unsere erfahrenen Experten und Expertinnen für Wohnungsfinanzierungen beraten dich kostenlos und unverbindlich und stellen dir auch gern Checklisten zur Verfügung.

Sobald die Vorbereitungen abgeschlossen sind, kannst du dich auf die Wohnungssuche begeben. Hierbei wissenswert: Eigentumswohnungen sind die am häufigsten gehandelte Immobilienart. Deshalb ist hier die Auswahl an Objekten oft etwas größer. Wie aufwendig sich eine Immobiliensuche gestaltet, hängt in erster Linie von der Lage, der Nachfrage, den eigenen Anforderungen und vom Budget ab.

Willst du eine Wohnung kaufen, sagt dir folgende Checkliste, wo du deine Traumimmobilie finden kannst:

• Online-Immobilienportale
• Zeitungen
• private Kontakte (Verwandtschaft, Freunde, Arbeitskollegen etc.)
• Anschlagbretter („Schwarze Bretter“) in Super- oder Baumärkten
• Aushänge bei Banken und Sparkassen
• selbst Anzeige schalten (online/offline)
• Maklerin bzw. Makler beauftragen

Wohnungsbesichtigungen durchführen

Einen Besichtigungstermin sollten Kaufinteressierte  Schließlich geht es beim Kauf einer Eigentumswohnung um viel Geld. Eigentumswohnungen in gesuchter Lage oder mit besonderen Eigenschaften sind sehr begehrt, Interessenten stehen meist unter starkem Konkurrenzdruck. Zwischen Verkaufsanzeige und Zuschlag vergehen oft nur Tage.

Bei der Suche nach der perfekten Wohnung ist es daher gut, die Finanzierung bereits zur Besichtigung geplant zu haben. Ist die Sache in trockenen Tüchern, haben Käufer/-innen eine wesentlich bessere Verhandlungsposition dem Makler bzw. der Maklerin gegenüber und reagieren schnell mit einem Preisangebot.

Damit du bei dem Termin nichts Wesentliches vergisst, zeigt dir folgende Checkliste zum Wohnungskauf, worauf du bei einer Wohnungsbesichtigung vor allem achten solltest:

• die Umgebung um die Immobilie vorab erkunden
• vor Termin wichtige Unterlagen zur Wohnung anfordern/einsehen, bspw. Exposé, Grundbuchauszug und Teilungserklärung
• Wohnung tagsüber und wenn möglich bei gutem Wetter besichtigen
• ausreichend Zeit einplanen
• sich von einer zweiten Person begleiten lassen
• Hilfsmittel mitnehmen: unter anderem Stift, Notizblock, Fragenkatalog, Maßband, Kamera/Smartphone
• bei konkretem Interesse Wohnung mindestens zweimal besichtigen
• zum zweiten Termin eventuell mit einer oder einem Immobiliensachverständigen erscheinen (nach Rücksprache mit Verkäuferin/Verkäufer)

Unterlagen für den Wohnungskauf anfordern

Es ist sinnvoll, die wichtigsten Dokumente rund um die Immobilie frühzeitig einzusehen – am besten noch vor dem ersten Besichtigungstermin. Besonders wertvolle Informationen kannst du der Teilungserklärung und dem Grundbuchauszug entnehmen.

Beabsichtigst du, eine Eigentumswohnung zu kaufen, findest du in dieser Checkliste relevante Unterlagen, die du anfordern bzw. prüfen solltest:

• Exposé
• Grundrissplan
• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan
• Kaufvertrag für Wohnung
• Abgeschlossenheitserklärung
• Gemeinschafts- und Hausordnung
• aktueller Wirtschaftsplan (beinhaltet insbesondere Informationen zum Hausgeld sowie zur Instandhaltungsrücklage)
• WEG-Abrechnungen (Jahresabrechnungen)
• Beschlusssammlung bzw. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre (können Hinweise auf Probleme innerhalb der Eigentümergemeinschaft geben)
• Energieausweis des Gebäudes
• bei Vermietung: Mietvertrag

Hier findest du unsere Wohnungskauf-Checkliste zu den wichtigsten Unterlagen beim Wohnungskauf kostenlos zum Download als PDF:

Ist eine Wohnung in der engeren Auswahl, sollten sich Interessierte noch intensiver mit dem Immobilienkauf beschäftigen. Dazu ist es hilfreich, einige Begriffe zu kennen. Die gängigsten für einen Wohnungskauf stehen in dieser Checkliste:

• Immobilienbewertung: Damit ist die Wertermittlung einer Wohnung durch eine Fachfrau bzw. einen Fachmann oder online über ein spezielles Tool gemeint.
• Eigentümergemeinschaft: Ist der Zusammenschluss aller Eigentümerinnen und Eigentümer einer Immobilie.
• Teilungserklärung: Das bedeutende Dokument regelt in erster Linie, welcher Teil der Immobilie Gemeinschafts- und welcher Sondereigentum ist.
• Kostenverteilung: Sie steht ebenfalls in der Teilungserklärung und gibt Auskunft darüber, wer welchen Anteil an den anfallenden Kosten zu tragen hat.
• Stimmrecht: Jede Eigentümerin bzw. jeder Eigentümer besitzt bei Abstimmungen ein Stimmrecht, dessen Gewicht sich häufig nach der Wohnungsgröße richtet.
• Gebrauchsregelungen: In ihnen kann bspw. festgeschrieben sein, dass eine bestimmte Tätigkeit oder das Halten spezieller Haustiere in der Wohnung untersagt ist.
• Nachträge bzw. Nachtragsurkunden: Über sie werden Änderungen an Regelungen vorgenommen, die dann in der Teilungserklärung stehen.
• Hausgeld: Hierbei handelt es sich um eine Vorschusszahlung, die jede Eigentümerin bzw. jeder Eigentümer zu leisten hat, um anfallende Kosten fürs Gemeinschaftseigentum zu finanzieren.
• Aktueller Wirtschaftsplan: Er enthält die kalkulierten Einnahmen und Ausgaben für das laufende Jahr sowie Informationen über das zu zahlende Hausgeld.
• Versammlungsprotokolle: Was bei der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen wurde, erfährst du anhand des jeweiligen Versammlungsprotokolls.
• Vergangene Abrechnungen: An ihnen lässt sich erkennen, ob das bisher gezahlte Hausgeld zur Deckung der tatsächlichen Kosten ausgereicht hat.
• Rücklagen: Diese werden von der Eigentümergemeinschaft gebildet, um etwa Renovierungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen.

Welche Dokumente für dich beim Wohnungskauf relevant sind, haben wir für dich in dieser Wohnungskauf-Checkliste zum Download zusammengestellt.

Ein Wohnungskauf ist kein alltägliches Ereignis, bei dem in aller Regel viel Geld im Spiel ist. Aufgrund dessen werden auch besondere Anforderungen an den Kaufvertrag gestellt. So ist für ihn ein Notartermin zwingend vorgeschrieben. Was es zu beachten gibt, verrät diese Checkliste zum Wohnungskauf:

• Jeder Kaufvertrag ist von einer Notarin bzw. einem Notar zu beurkunden (§ 311b Absatz 1 BGB).
• Rund 2 Wochen vor dem Notartermin bekommst du den Kaufvertrag von der Notarin bzw. dem Notar zugeschickt.
• Kontrolliere den Vertragstext sehr gründlich. Schaue dabei darauf, dass sämtliche Angaben sowie der Kaufpreis richtig sind und alle getroffenen Vereinbarungen im Vertrag stehen.
• Bei Unklarheiten oder Fehlern wende dich zeitnah an die Notarin bzw. den Notar.
• Es kann ratsam sein, den Kaufvertrag von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen.
• Unterschreibe den Kaufvertrag erst, nachdem du eine verbindliche Finanzierungsbestätigung von der kreditgebenden Bank erhalten hast.

Für den Kauf einer Eigentumswohnung sind Checklisten das ideale Hilfsmittel für eine strukturierte Vorgehensweise. Denn durch sie stellst du sicher, dass du alle wichtigen Dinge beim Wohnungserwerb berücksichtigt hast. Vor allem in diesen Bereichen ist es zweckmäßig, auf Listen zu setzen:

• Fragen zur Vorbereitung des Immobilienkaufs
• Lage der Immobilie
• Zustand der Wohnung
• Budgetplanung & Wohnungsfinanzierung
• Wohnungssuche
• Wohnungsbesichtigung
• Unterlagen für den Wohnungskauf
• zentrale Begriffe
• Kaufvertrag 

Die in diesem Artikel vorgestellten Wohnungskauf-Checklisten lassen sich bei Bedarf individuell ergänzen bzw. an die persönlichen Anforderungen anpassen. Fragen dazu beantwortet dir gern auch das Baufi24 Team. Wer für seinen Wohnungskauf eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung abschließen möchte, wendet sich ebenfalls an uns: Als langjähriger Finanzierungsvermittler verfügen wir über umfassende Erfahrung im Bereich Finanzierung von Eigentumswohnungen.

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