Anschlussfinanzierung: Rechtzeitig niedrige Zinsen sichern

Rechner, günstige Zinsen und Tipps für eine optimale Finanzierung


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Schon bevor die Sollzinsbindung Ihres ersten Immobiliendarlehens endet, sollten Sie die Weiterfinanzierung planen und Angebote vergleichen.

Wer zum richtigen Zeitpunkt aktiv wird, kann viel Geld sparen. Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen? Hier erläutern wir Möglichkeiten, Risiken und Chancen der Anschlussfinanzierung.

Anschlussfinanzierung auf einen Blick

  • Läuft die Sollzinsbindung des Erstdarlehens aus, brauchen Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld.

  • Drei Monate vor Verstreichen der Zinsbindung legt die Hausbank einen Vorschlag für die Weiterfinanzierung vor. Das Einholen von Angeboten anderer Anbieter lohnt sich jedoch fast immer. Vergleichen spart Geld!

  • Vorsicht Zinsfalle: Ist das allgemeine Zinsniveau seit dem Abschluss des Erstdarlehens gestiegen, drohen Hausbesitzern höhere monatliche Darlehensraten.

  • Mit einem Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

  • Neutrale und private Vermittler wie Baufi24 vergleichen die Angebote aller Kreditinstitute und beraten bei der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung - und das kostenfrei.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Ist das erste Darlehen für das Traumhaus oder die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzer in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die der Darlehensnehmer mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hat. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld meist noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, sind Hausbesitzer nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung.


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Frühzeitig planen für die niedrigsten Zinsen

Die Hausbank des Darlehensnehmers ist gesetzlich verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, sich schon früher über Anschlusskredite für Ihre Immobilie zu informieren. Wenn Sie sechs bis zwölf Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist tätig werden, haben Sie genug Zeit, neben dem Angebot Ihrer Hausbank noch Angebote anderer Anbieter einzuholen und zu vergleichen. Denn wie wir weiter unten zeigen, ist der Verbleib bei der eigenen Hausbank zwar der einfachste Weg zur Anschlussfinanzierung, häufig aber nicht der günstigste.

Von der allgemeinen Entwicklung der Bauzinsen hängt es ab, ob die Planung für eine optimale Weiterfinanzierung schon viel früher beginnen sollte. Ist langfristig mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen, lässt sich mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens viel Geld sparen – und das bis zu fünf Jahre vor Verstreichen der Sollzinsbindung (siehe Abschnitt Forward-Darlehen).

Wann endet die Zinsbindung der Erstfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich. Ausnahme: Sollten seit der Auszahlung Ihres ersten Darlehens bereits 10 Jahre vergangen sein, steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung droht.

Markieren Sie sich zudem ein Datum in Ihrem Kalender: Bereits 5 Jahre vor dem Ablauf der Zinsfestschreibungszeit Ihres Erstkredits können Sie sich bezüglich eines Forward-Darlehens beraten lassen. So sichern Sie niedrige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung.

Ab 5 Jahren vor Verstreichen der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung können Sie über ein Forward-Darlehen nachdenken. Damit sichern Sie sich niedrige Zinsen schon Jahre, bevor die Laufzeit Ihres Anschlusskredits beginnt. Diese Form der Finanzierung ist vor allem sinnvoll, wenn mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist.

Markieren Sie sich ansonsten folgendes Datum in Ihrem Kalender: Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit Ihres Erstdarlehens sollten Sie Angebote für Anschlusskredite einholen, um die Chance auf Ihre günstigste Finanzierung nicht zu verpassen.

Informieren Sie sich am besten schon 12 Monate vor Verstreichen Ihrer Zinsbindung über Angebote verschiedener Kreditinstitute für Ihre Anschlussfinanzierung. Mit der Unterstützung von neutralen Finanzierungs-Vermittlern wie Baufi24 können Sie sich dabei extra-günstige Konditionen sichern.

Sind die Angebote günstiger als das Ihrer Hausbank, sollten Sie eine Umschuldung in Erwägung ziehen und viel Geld sparen.

Ist das Angebot Ihrer Hausbank das günstigste, bietet sich eine Prolongation an.

Bausteine des günstigsten Anschlusskredits

Die Zusammensetzung der zweiten Finanzierungsrunde unterscheidet sich grundsätzlich nicht von denen des Erstkredits. Jedoch können und sollten alle Konditionen neu verhandelt werden, um die neue Finanzierung optimal an Ihre aktuelle Situation anzupassen: Nicht nur Ihre persönlichen Lebensverhältnisse haben sich seit dem Abschluss des Erstdarlehens sehr wahrscheinlich verändert, sei es durch einen besser bezahlten Job oder durch Familienzuwachs. Auch das allgemeine Bauzinsniveau wird seit dem Abschluss Ihres ersten Darlehens gestiegen oder im besten Fall gesunken sein.

Zur Auffrischung sind im Folgenden alle wichtigen Entscheidungskriterien für ein Darlehen aufgelistet und mit Hinweisen versehen, worauf Sie vor allem bei Angeboten für die zweite Finanzierungsrunde achten sollten.


Zinsen
Wie hoch das Entgelt ist, das der Darlehensnehmer für das entliehene Baugeld entrichtet, ist einer der wichtigsten Bausteine der Immobilienfinanzierung. Wer im Jahr 2008 einen Baukredit abgeschlossen hat, musste mit Sollzinsen um die 5 Prozent vorliebnehmen. Im Jahr 2018 liegt das Niveau der Hypothekenzinsen bei entsprechenden Vertragsbedingungen zwischen 1 und 2 Prozent. In solchen Niedrigzinsphasen ist der Abschluss eine Anschlussfinanzierung besonders günstig. Wenn ein langfristiger Anstieg der Hypothekenzinsen erwartet wird, kann sich ein Forward-Darlehen lohnen.


Sollzinsbindung
Die Zeitspanne, in der die Konditionen der Finanzierung nicht veränderbar sind, sollte sich an der erwarteten Entwicklung der Hypothekenzinsen orientieren. Wenn in Hochzinsphasen mit fallenden Zinsen zu rechnen ist, sollten Sie eine möglichste kurze Sollzinsbindung wählen, um von den zukünftig niedrigeren Zinsen in einer neuen Finanzierungsrunde zu profitieren. In Niedrigzinsphasen hingegen ist eine möglichst lange Zinsbindung anzuraten, um die kleinen Zinsen langfristig zu sichern.


Tilgung
Viele Hausbesitzer machen den Fehler, dem Betrag zum Abbezahlen des Kredits zu wenig Beachtung zu schenken. Dabei ist der Tilgungssatz wichtiger als der Zins. Denn je schneller Sie tilgen, desto schneller ist das Baugeld zurückgezahlt – und desto weniger Jahre zahlen Sie folglich Zinsen.

Bei der Zusammenstellung Ihrer Anschlussfinanzierung sollten Sie darauf achten, den Tilgungssatz an Ihre aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ist Ihr finanzieller Spielraum seit dem Abschluss des Erstkredits gewachsen, beispielsweise weil Sie den Arbeitsplatz gewechselt haben? Dann sollten Sie das überschüssige Geld in eine höhere Tilgung des neuen Darlehens investieren und so von einer großen Zinsersparnis profitieren.


Sondertilgungen
Auch mit außerplanmäßigen Tilgungsleistungen lassen sich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg Zinszahlungen vermeiden. Sondertilgungen liegen meist um die 5 Prozent des Darlehenswertes, können aber auch niedriger oder höher ausfallen. Wenn Sie mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen rechnen, können sogar Sondertilgungen in Höhe von 10 Prozent sinnvoll sein.

Für Ersparnis entscheiden: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen

Als Haus- oder Wohnungsbesitzer, der sich um eine Anschlussfinanzierung bemüht, sind Sie für Banken ein attraktiver Kunde: Über Jahre haben Sie Glaubwürdigkeit und Bonität unter Beweis gestellt, indem Sie Ihren Kredit regelmäßig bedient haben. Ein Teil der Schulden ist bereits abbezahlt. Und der Wert der Immobilie ist im besten Fall auch ein gutes Stück gestiegen. Die Verhandlungsbasis, um die besten Konditionen für die zweite Finanzierungsrunde rauszuschlagen, ist also optimal.

Im Folgendem zeigen wir drei mögliche Wege, die günstigste Weiterfinanzierung zu erreichen und klären über Chancen und Risiken der Optionen auf.


Prolongation: Bei der Hausbank bleiben
Prolongation bedeutet Verlängerung, also die Fortführung des Erstdarlehens bei Ihrer Hausbank – jedoch mit aktualisierten Zinsen und Tilgungsraten. Spätestens drei Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist wird die Hausbank Ihnen ein Angebot für die Anschlussfinanzierung unterbreiten. In den meisten Fällen lassen sich jedoch bei anderen Kreditinstituten bessere Konditionen finden. Vertrauen Sie also nicht vorschnell auf das Angebot Ihrer Hausbank, ohne zuvor Alternativangebote einzuholen.

Wer es lieber bequem mag, für den kann der Verbleib bei der Hausbank trotzdem der geeignete Weg sein. Denn der alte Finanzierungspartner wird die Bonität des Kunden in der Regel nicht erneut prüfen, der Weg zum Notar muss nicht neu angetreten werden, und die Grundschuld nicht übertragen werden. Verhandeln Sie in jedem Fall mit Ihrer alten Bank: Mit Glück lässt sich der Sollzins mit Verweis auf günstigere Angebote ein wenig drücken.


Umschuldung: Umsatteln auf niedrigere Zinsen
Mit dem Verstreichen der Zinsbindung verfällt auch die Bindung an einen Finanzanbieter. Zu diesem Zeitpunkt können Darlehensnehmer das Kreditinstitut wechseln, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an ihre alte Bank zu bezahlen.

Der Vorteil der Umschuldung liegt auf der Hand: Sie haben jetzt die Möglichkeit, sich neu über die Konditionen für ihre Baufinanzierung zu informieren und das beste Angebot zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie bei einem neuen Anbieter bessere Vertragsbedingungen finden als bei Ihrer Hausbank, ist hoch.

Wir empfehlen grundsätzlich, schon sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihres Erstdarlehens Angebote anderer Banken für die Anschlussfinanzierung einzuholen. So haben Sie genug Zeit, Zinssatz und andere Konditionen zu vergleichen und eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen.

Einige Nachteile hat die Umschuldung jedoch: Im Regelfall wird eine erneute Bonitätsprüfung des Darlehensinteressierte fällig, was meist bürokratischen Aufwand bedeutet. Überdies fallen Gebühren für die Übertragung der Grundschuld und für den Notar an. Trotzdem lohnt sich die Umschuldung schon bei einem kleineren Zins von wenigen Prozentpunkten. Es stehen sich einige Hundert Euro Aufwand einer Ersparnis von bis zu mehreren Tausend Euro gegenüber.

Ein Beispiel
Vergleich für die Anschlussfinanzierung der Restschuld aus dem Erstkredit in Höhe von 130.000 € (neuer Darlehensbetrag).

Neue Zinsbindung: 15 Jahre, Tilgungssatz: 3 %

Hausbank Neuer Anbieter
Sollzins 2,00 % 1,70 %
Anf. Tilgung 3,00 % 3,00 %
Zinszahlungen nach
Ablauf der neuen
Sollzinsbindung
29.343,26 € 25.068,11 €
Notargebühren 0,00 € 77,83 €
Grundbuchgebühren 0,00 € 163,50 €
Aufwand gesamt 29.343,26 € 25.309,44 €
Ersparnis bei einer Umschuldung 4.033,82 €

Das Ergebnis ist eindeutig: Obwohl der Sollzins des neuen Anbieters nur wenige Prozentpunkte niedriger ist, lassen sich trotz Gebühren für Notar und Übertragung der Grundschuld über 4.000 Euro Zinsgeld sparen.


Forward-Darlehen: Zinsen reservieren schon Jahre im Voraus
Was können Sie tun, wenn die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung noch einige Jahre läuft, aber in Kürze mit steigenden Zinsen zu rechnen ist? In dem Fall empfiehlt sich der Abschluss eins Forward-Darlehens. Dabei handelt es sich um einen üblichen Anschlusskredit, der jedoch schon bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens abgeschlossen wird. So können Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen reservieren. Heißt in der Praxis: Sie unterschreiben heute einen Darlehensvertrag zu aktuellen Konditionen, der dann in einigen Jahren in Kraft tritt und den Sie dann erst bedienen.

Völlig kostenlos ist dieser Service der Banken leider nicht: Je nach Länge des Bereitstellungszeitraum berechnen die Finanzanbieter einen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Diese Bereitstellungszinsen liegen meist um die 0,02 Prozent, erhöhen sich aber je weiter der Beginn der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Darüber hinaus birgt der Abschluss eines Forward-Darlehens ein gewisses Risiko, denn der Vertrag muss in jedem Fall eingehalten werden. Letztlich handelt es sich um eine Wette auf steigende Zinsen. Sollten die Zinsen trotz allem bis zum Inkrafttreten des Forward-Darlehens fallen, kann er nur gegen die Zahlung einer Entschädigung wieder gekündigt werden. Dies gilt auch, wenn sich die Lebensumstände des Immobilienbesitzers in der Zwischenzeit ändern, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung.

In Niedrigzinsphasen lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens in den meisten Fällen trotzdem. Schon bei einem Anstieg des allgemeinen Bauzinsniveaus um wenige Prozentpunkte, beträgt die Zinsersparnis in der Regel mehrere Tausend Euro. Wir empfehlen Interessierten, sich an einen neutralen Berater zu wenden. Mit ihrer Expertise können Berater nicht nur die mittelfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen einschätzen, sondern auch beim Einholen von Angeboten helfen. Denn auch bei Forward-Darlehen lohnt sich der Vergleich.

Rechner für Ihre Anschlussfinanzierung
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Das Ende der Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung ist noch lange nicht in Sicht, doch Sie würden trotzdem gerne die Bank wechseln? Sollten Sie während einer Hochzinsphase einen Kredit mit einer Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen haben, gibt es noch eine Möglichkeit, auf niedrige Zinsen umzusteigen. Bedingung dafür ist, dass Ihr Kredit bereits seit 10 Jahren läuft, und in dieser Zeit keine Änderungen am Darlehensvertrag vorgenommen wurden. Denn gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht es Darlehensnehmern zu, einen Kredit nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen. Der Vorteil ist, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, Sie also für die Kündigung des Darlehens „keine Strafe“ an die Bank zahlen müssen. Das Sonderkündigungsrecht gilt natürlich auch für eine Anschlussfinanzierung, wobei hier das Datum der Vertragsunterschrift ausschlaggebend ist und nicht der Erhalt des Baugeldes.

Exkurs: Die Gefahr der Zinsfalle

Niedrigzinsphasen – wie wir sie zurzeit erleben – ermöglichen vielen Haushalten die Finanzierung für ein Haus oder eine Wohnung, die in Hochzinsphasen auf eben jene verzichten müssten. Für diese „Schwellenhaushalte“ bergen die niedrigen Zinsen jedoch eine existentielle Gefahr: Ist das Niveau der Hypothekenzinsen nach Ablauf der Zinsbindung der Erstfinanzierung deutlich gestiegen, können auch die Darlehensraten für einen Anschlusskredit spürbar anwachsen. Wenn zugleich das allgemeine Preisniveau für Immobilien gefallen ist und Haus oder Wohnung vom Finanzanbieter neu bewertet werden, verschlechtern sich die Konditionen für den neuen Kredit abermals. Diese Kombination kann die gesamte Finanzierung für die Immobilie in Gefahr bringen.

Auch in diesem Fall hilft der Abschluss eines Forward-Darlehens, um niedrige Zinsen noch vor der sogenannten „Zinswende“ zu sichern. Zudem ist besonders Schwellenhaushalten der sorgfältige Vergleich von Angeboten anzuraten, da kleine Ersparnisse bei den Zinsen oder die clevere Kombination von Tilgungssatz und Sondertilgungen über Scheitern oder Gelingen einer Finanzierung entscheiden können.

Den besten Anbieter für den Anschlusskredit finden

Als Laie ohne langjährige Expertise im Immobilien- und Finanzbereich kann es schwierig sein, bei der Suche nach der optimalen Baufinanzierung den Durchblick zu behalten – zu vielfältig ist der Markt von Banken und Finanzangeboten, zu viele Vertragsbedingungen gilt es mit der eigenen individuellen Lebenssituation abzustimmen. Doch wie wir gesehen haben, spart ein sorgfältiger Vergleich von Krediten und eine gute Beratung im Regelfall sehr viel Geld.

Als neutraler und privater Vermittler von Immobilienfinanzierungen berät Baufi24 seit über zwölf Jahren Darlehensinteressierte auf dem Weg zum Eigenheim oder der Eigentumswohnung. Die Berater von Baufi24 vergleichen Angebote von über 400 Finanzinstituten und erstellen für jeden Kunden die optimale und günstigste Finanzierungsstrategie – und das kostenfrei.

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