Anschlussfinanzierung

Ist das erste Darlehen für das Traumhaus oder die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzende in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert dich außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von deiner Sollzinsbindung ab, die du mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hast. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. Normalerweise sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist dein Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld oft noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, bist du nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Die Hausbank des Darlehensnehmenden ist gesetzlich verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich empfehlen wir dir, dass du dich schon früher über Anschlusskredite für deine Immobilie informierst.

Wenn du sechs bis zwölf Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist tätig wirst, hast du genug Zeit, neben dem Angebot deiner Hausbank noch Angebote anderer Anbieter einzuholen und zu vergleichen. Denn wie wir weiter unten zeigen, ist der Verbleib bei der eigenen Hausbank zwar der einfachste Weg zur Anschlussfinanzierung, häufig aber nicht der günstigste.

Von der allgemeinen Entwicklung der Bauzinsen hängt es ab, ob die Planung für eine optimale Weiterfinanzierung schon viel früher beginnen sollte. Ist langfristig mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen, kannst du mit dem Abschluss eines Forward Darlehens viel Geld sparen – und das bis zu fünf Jahre vor Verstreichen deiner Sollzinsbindung.

Wann endet die Zinsbindung der Erstfinanzierung?

• In mehr als 5 Jahren: Eine Anschlussfinanzierung ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich. Ausnahme: Sollten seit der Auszahlung deines ersten Darlehens bereits 10 Jahre vergangen sein, steht dir ein Sonderkündigungsrecht zu, ohne dass dir eine Vorfälligkeitsentschädigung droht. Markiere dir zudem ein Datum in deinem Kalender: Bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit deines Erstkredits kannst du dich bezüglich eines Forward Darlehens beraten lassen. So sicherst du dir attraktive Zinsen für deine Anschlussfinanzierung.
  
  
• In 1 bis 5 Jahren: Ab 5 Jahren vor Verstreichen der Zinsbindung deiner Erstfinanzierung kannst du über ein Forward Darlehen nachdenken. Damit lassen sich niedrige Zinsen schon Jahre davor sichern, ehe die Laufzeit des Anschlusskredits beginnt. Diese Form der Finanzierung ist vor allem sinnvoll, wenn mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist. Markiere dir ansonsten folgendes Datum in deinem Kalender: Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit deines Erstdarlehens solltest du Angebote für Anschlusskredite einholen, um die Chance auf eine günstige Finanzierung nicht zu verpassen.
  
  

• In 3 bis 12 Monaten: Informiere dich am besten schon 12 Monate vor Ende deiner Zinsbindung über Angebote verschiedener Kreditinstitute für deine Anschlussfinanzierung. Mit der Unterstützung von neutralen Finanzierungsvermittlern wie Baufi24 kannst du dir dabei besonders günstige Konditionen sichern. Sind die Angebote günstiger als das deiner Hausbank, solltest du eine Umschuldung in Erwägung ziehen und viel Geld sparen. Ist hingegen das Angebot deiner Hausbank das beste, bietet sich eine Prolongation an.

Die Zusammensetzung der zweiten Finanzierungsrunde unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der des Erstkredits. Jedoch können und sollten alle Konditionen neu verhandelt werden, um die neue Finanzierung optimal an deine aktuelle Situation anzupassen: Nicht nur deine persönlichen Lebensverhältnisse haben sich seit dem Abschluss des Erstdarlehens sehr wahrscheinlich verändert, sei es durch einen besser bezahlten Job oder durch Familienzuwachs. Auch das allgemeine Bauzinsniveau wird seit dem Abschluss deines ersten Darlehens gestiegen oder im besten Fall gesunken sein.

Zur Auffrischung sind im Folgenden alle wichtigen Entscheidungskriterien für ein Darlehen aufgelistet und mit Hinweisen versehen, worauf du vor allem bei Angeboten für die zweite Finanzierungsrunde achten solltest.

Zinsen

Wie hoch das Entgelt ist, das der Darlehensnehmende für das entliehene Baugeld entrichtet, ist einer der wichtigsten Bausteine der Immobilienfinanzierung. Hast du etwa im Jahr 2008 einen Baukredit abgeschlossen, musstest du mit Sollzinsen von um die 5 Prozent vorliebnehmen.

Nach dem Ende der Niedrigzinsphase im Jahr 2022 liegen die Hypothekenzinsen im März 2023 bei entsprechenden Vertragsbedingungen wieder bei circa knapp 4 Prozent. Das ist im Vergleich zum Jahresbeginn 2022 ein rasanter Zinsanstieg. Bei einem 2008 ausgereichten Immobiliendarlehen hast du jetzt aber immer noch ein Einsparpotenzial bei deiner Anschlussfinanzierung. Außerdem: Steigen die Hypothekenzinsen langfristig weiter – wovon die Baufi24 Profis derzeit ausgehen –, dann kann sich für dich auch ein Forward Darlehen lohnen.

Sollzinsbindung

Die Zeitspanne, in der die Konditionen der Finanzierung nicht veränderbar sind, sollte sich an der erwarteten Entwicklung der Hypothekenzinsen orientieren. Also: Wenn in Hochzinsphasen mit fallenden Zinsen zu rechnen ist, wählst du eine möglichst kurze Sollzinsbindung. In einer neuen Finanzierungsrunde profitierst du dann von den niedrigeren Zinsen. In Niedrigzinsphasen ist hingegen eine möglichst lange Zinsbindung anzuraten, um die kleinen Zinsen langfristig zu sichern.

Tilgung

Viele Hausbesitzende machen den Fehler, dem Betrag zum Abbezahlen des Kredits zu wenig Beachtung zu schenken. Dabei ist der Tilgungssatz wichtiger als der Zins. Denn je schneller du tilgst, desto rascher ist das Baugeld zurückgezahlt – und desto weniger Jahre zahlst du folglich Zinsen.

Bei der Zusammenstellung deiner Anschlussfinanzierung solltest du ferner darauf achten, den Tilgungssatz an deine aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ist dein finanzieller Spielraum seit dem Abschluss des Erstkredits gewachsen, beispielsweise weil du den Arbeitsplatz gewechselt hast? In diesem Fall kannst du das überschüssige Geld in eine höhere Tilgung des neuen Darlehens investieren. Hierdurch profitierst du von einer großen Zinsersparnis.

Sondertilgungen

Auch mit außerplanmäßigen Tilgungsleistungen lassen sich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg Zinszahlungen vermeiden. Sondertilgungen liegen meist um die 5 Prozent des Darlehenswertes, können aber auch niedriger oder höher ausfallen. Wenn du mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen rechnest, können sogar Sondertilgungen in Höhe von 10 Prozent sinnvoll sein.

Die historischen Tiefstände bei den Leitzinsen für den Euroraum sind fürs Erste Geschichte. So liegt dieser Anfang März 2023 bei 3,00 Prozent. Zugleich sind die 10-jährigen Bundesanleihen ebenfalls gestiegen. An diesen orientieren sich die Zinssätze für Pfandbriefe. Letztere dienen den Banken zur Refinanzierung ihres Kreditgeschäfts. Da die Renditen für Pfandbriefe deutlich angezogen haben, sind auch die Hypothekenzinsen teurer geworden. Folglich musst du für einen Immobilienkredit aktuell Zinsen von rund knapp 4 Prozent zahlen. Das gilt ebenso für deine Anschlussfinanzierung.

Hierzu ein konkretes Beispiel: Eine Familie kaufte vor 10 Jahren ein Haus im Wert von insgesamt 300.000 Euro. Abzüglich des Eigenkapitals und den gezahlten monatlichen Raten hat sie nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 150.000 Euro offen.

Nun möchte die Familie wissen, wie viel Zinsen sie für ihr Anschlussdarlehen zu zahlen hat. Dazu gibt sie diese Angaben in den Rechner Anschlussfinanzierung von Baufi24 ein:

• Wert/Kaufpreis: 300.000 €
• Darlehensbetrag: 150.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins p. a.: automatisch
• erste Rate: Januar 2024
• Tilgungsvariante: Tilgungssatz (Standard)
• Tilgungssatz: 5,00 %

Das Tool liefert dir unter anderem folgende Werte (Stand: 14.03.2023):

• monatliche Darlehensrate: 1.103,75 €
• davon Zinsen (43,37 % der Rate): 478,75 €
• davon Tilgung (56,63 % der Rate): 625,00 €
• Sollzins p. a.: 3,83 %
• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung (Sollzins konstant): 14 Jahre, 8 Monate
• Zinszahlungen gesamt am Ende des Darlehens (Sollzins konstant): 46.987,62 €

Die Berechnung zeigt: Ein Sollzins von unter 4 Prozent ist aktuell noch realistisch. Mit einem Sollzins von 3,83 Prozent würde die Familie ungefähr 43 Prozent der Rate für Zinsen aufwenden. Der etwas größere Rest fließt in die Tilgung. Des Weiteren wäre die Familie in weniger als 15 Jahren komplett schuldenfrei. Die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit liegen hier bei knapp 47.000 Euro.

Überdies erwarten die Baufi24 Expertinnen und Experten eher schwankende Zinsen für das restliche Jahr 2023. Das würde bedeuten: Bei der Anschlussfinanzierung kommt es derzeit auf das richtige Timing an. Wenn du in den nächsten Monaten deinen Immobilienkredit umschulden möchtest, solltest du die Entwicklung der Hypothekenzinsen immer im Blick behalten. Diese Aufgabe übernimmt für dich das Baufi24 Team! Es hilft dir dabei, den perfekten Zeitpunkt für den Abschluss einer attraktiven Anschlussfinanzierung zu finden.

Als Haus- oder Wohnungsbesitzender, der sich um eine Anschlussfinanzierung bemüht, bist du für Banken ein attraktiver Kunde: Über Jahre hast du Glaubwürdigkeit und Bonität unter Beweis gestellt, indem du deinen Kredit regelmäßig bedient hast. Ein Teil der Schulden ist bereits abbezahlt. Und der Wert deiner Immobilie ist im besten Fall auch ein gutes Stück gestiegen. Die Verhandlungsbasis, um die besten Konditionen für die zweite Finanzierungsrunde herauszuschlagen, ist also optimal.

Im Folgenden zeigen wir dir drei mögliche Wege, die günstigste Weiterfinanzierung zu erreichen und klären dich über Chancen und Risiken der Optionen auf.

Prolongation: bei der Hausbank bleiben

Prolongation bedeutet Verlängerung, also die Fortführung des Erstdarlehens bei deiner Hausbank – jedoch mit aktualisierten Zinsen und Tilgungsraten. Spätestens drei Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist wird dir die Hausbank ein Angebot für die Anschlussfinanzierung unterbreiten. Meist lassen sich jedoch bei anderen Kreditinstituten bessere Konditionen finden. Vertraue also nicht vorschnell auf das Angebot deiner Hausbank, ohne zuvor Alternativangebote einzuholen.

Wer es lieber bequem mag, für den kann der Verbleib bei der Hausbank trotzdem der geeignete Weg sein. Denn der alte Finanzierungspartner wird deine Bonität in der Regel nicht erneut prüfen. Außerdem würde für dich der zusätzliche Weg zum Notar sowie das Übertragen der Grundschuld entfallen. Verhandle aber in jedem Fall mit deiner alten Bank: Mit etwas Glück lässt sich der Sollzins mit Verweis auf günstigere Angebote ein wenig drücken.

Umschuldung: umsatteln auf niedrigere Zinsen

Mit dem Verstreichen der Zinsbindung verfällt auch die Bindung an den bisherigen Finanzanbieter. Zu diesem Zeitpunkt darfst du das Kreditinstitut wechseln, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an deine alte Bank zahlen zu müssen.

Der Vorteil der Umschuldung liegt auf der Hand: Du hast jetzt die Möglichkeit, dich neu über die Konditionen für deine Baufinanzierung zu informieren und das beste Angebot zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit, dass du bei einem neuen Kreditgebenden bessere Vertragsbedingungen erhältst als bei deiner Hausbank, ist hoch.

Wir empfehlen grundsätzlich, schon sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung deines Erstdarlehens Angebote anderer Banken für die Anschlussfinanzierung einzuholen. So hast du genug Zeit, Zinssatz und andere Konditionen zu vergleichen und eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen.

Allerdings bringt eine Umschuldung auch Nachteile mit sich: Im Regelfall ist eine erneute Bonitätsprüfung des Darlehensinteressierten nötig, was zusätzlichen bürokratischen Aufwand bedeutet. Ferner fallen Gebühren für die Übertragung der Grundschuld und für den Notar an. Trotzdem kann sich eine Umschuldung für dich schon bei einem kleineren Zins von wenigen Prozentpunkten lohnen. Denn es stehen sich hier einige Hundert Euro Aufwand einer Ersparnis von bis zu mehreren Tausend Euro gegenüber.

Rechenbeispiel Anschlussfinanzierung

Vergleich für die Anschlussfinanzierung der Restschuld aus dem Erstkredit in Höhe von 130.000 € (neuer Darlehensbetrag). Zinsbindung: 15 Jahre, Tilgungssatz: 3 Prozent.

Das Ergebnis ist eindeutig: Obwohl der Sollzins des neuen Anbieters nur einen halben Prozentpunkt niedriger ist, lassen sich trotz Gebühren für Notar und Übertragung der Grundschuld über 6.000 Euro an Zinskosten sparen.

Forward Darlehen: Zinsen reservieren schon Jahre im Voraus

Was kannst du tun, wenn die Zinsbindung deiner Erstfinanzierung noch einige Jahre läuft, aber in Kürze mit steigenden Zinsen zu rechnen ist? Denn genau das erwarten die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten. Hier empfiehlt sich der Abschluss eines Forward Darlehens.

Dabei handelt es sich um einen üblichen Anschlusskredit, der jedoch schon bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens abgeschlossen wird. Auf diese Weise kannst du dir die aktuellen Zinsen reservieren. Heißt in der Praxis: Du unterschreibst heute einen Darlehensvertrag zu aktuellen Konditionen, der dann in einigen Jahren in Kraft tritt und den du dann erst bedienst.

Völlig kostenlos ist dieser Service der Banken leider nicht: Je nach Länge des Bereitstellungszeitraums berechnen die Finanzanbieter einen Aufschlag auf den derzeitigen Zins. Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich meist auf um die 0,02 Prozent des Kreditbetrags. Sie erhöhen sich aber, je weiter der Beginn der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Darüber hinaus birgt der Abschluss eines Forward Darlehens für dich ein gewisses Risiko. Schließlich musst du den abgeschlossenen Vertrag in jedem Fall einhalten.

Letztlich handelt es sich um eine Wette auf steigende Zinsen. Sollten sie trotz allem bis zum Inkrafttreten des Forward Darlehens fallen, kannst du dieses nur gegen die Zahlung einer Entschädigung wieder kündigen. Dies gilt auch, wenn sich deine Lebensumstände in der Zwischenzeit ändern, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung.

In Niedrigzinsphasen lohnt sich der Abschluss eines Forward Darlehens meist. Denn schon bei einem Anstieg des allgemeinen Bauzinsniveaus um wenige Prozentpunkte beträgt die Zinsersparnis in der Regel mehrere Tausend Euro. Doch auch aktuell kann sich ein Forward Darlehen für dich noch rentieren.

Sprich dazu einfach einen Baufi24 Beratenden an. Mit seiner Expertise kann er nicht nur die mittelfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen einschätzen, sondern dir auch beim Einholen von Angeboten helfen. Ein professioneller Vergleich lohnt sich nämlich ebenso bei einem Forward Darlehen.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Das Ende der Sollzinsbindung deiner Immobilienfinanzierung ist noch lange nicht in Sicht, doch du würdest trotzdem gerne die Bank wechseln? Solltest du während einer Hochzinsphase einen Kredit mit einer Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen haben, gibt es für dich noch eine Möglichkeit, auf niedrige Zinsen umzusteigen. Bedingung dafür ist, dass dein Kredit bereits seit 10 Jahren läuft und in dieser Zeit keine Änderungen am Darlehensvertrag vorgenommen wurden. Denn gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht es Darlehensnehmenden zu, einen Kredit nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.

Der große Vorteil ist, dass dann die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Für die Kündigung des Darlehens musst du also "keine Strafe" an die Bank zahlen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt natürlich auch für eine Anschlussfinanzierung, wobei hier nicht das Datum der Vertragsunterschrift ausschlaggebend ist, sondern der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Baugelds.

Exkurs: Die Gefahr der Zinsfalle

Niedrigzinsphasen – wie wir sie bis zum Jahr 2022 erlebt haben – ermöglichen auch weniger vermögenden Haushalten die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung. Für diese "Schwellenhaushalte" bergen die nun enorm gestiegenen Bauzinsen jedoch eine existenzielle Gefahr: Nach Ablauf der Zinsbindung der Erstfinanzierung erhöht sich der Hypothekenzins des Anschlusskredits deutlich. In diesem Zuge wachsen auch deine Kreditraten spürbar an.

Wenn zugleich das allgemeine Preisniveau für Immobilien gefallen ist – was sich aktuell schon mancherorts beobachten lässt – und Haus oder Wohnung vom Finanzanbieter neu bewertet werden, verschlechtern sich die Konditionen für den neuen Kredit abermals. Diese Kombination kann deine gesamte Finanzierung für die Immobilie in Gefahr bringen.

Machst du dir aktuell Sorgen um deine Anschlussfinanzierung? Dann wende dich möglichst zeitnah an das Baufi24 Team. Es prüft dein aktuelles Erstdarlehen und stellt einen umfassenden Kreditvergleich an. Hierbei achten die Profis nicht nur auf günstige Hypothekenzinsen. Sie berücksichtigen bei der Suche ebenso die Möglichkeit von Tilgungssatzwechseln und Sondertilgungen. Im Zweifel können nämlich solche Optionen über das Scheitern oder Gelingen deiner Finanzierung entscheiden.

Damit du den bestmöglichen Anschlusskredit bekommst, gilt es einige Dinge zu beachten. Wer folgende Tipps beherzigt, hat aber gute Aussichten auf eine Anschlussfinanzierung zu verbesserten Konditionen:

• Beschäftige dich bereits 5 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussdarlehen. Dabei ist insbesondere zu ermitteln, wie hoch die Zinsbelastung des aktuellen Immobilienkredits ausfällt.
  
  
• Eigenheimbesitzende, die bereits vor mehr als 10 Jahren ein Immobiliendarlehen aufgenommen haben, dürfen mit einem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB den bestehenden Baukredit ablösen – und zwar ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
  
  
• Hole mehrere Angebote zur Anschlussfinanzierung ein – noch bevor dir die bisherige Bank eine Prolongation anbietet.
  
  
• Die durch die Umschuldung eventuell erzielte Zinsersparnis investierst du am besten in einen höheren Tilgungssatz. Denn hierdurch lässt sich das Baudarlehen rascher zurückführen.
  
  
• Wegen des aktuell eher steigenden Zinsumfelds ist bei Anschlussfinanzierungen aus heutiger Sicht eine längere Zinsbindung einer kürzeren vorzuziehen.

Als Laie ohne langjährige Expertise im Immobilien- und Finanzbereich kann es schwierig sein, bei der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung den Durchblick zu behalten – zu vielfältig ist der Markt von Banken und Finanzangeboten, zu viele Vertragsbedingungen gilt es mit der eigenen individuellen Lebenssituation abzustimmen. Doch wie wir gesehen haben, spart ein sorgfältiger Vergleich von Krediten und eine gute Beratung im Regelfall sehr viel Geld.

Als neutraler und privater Vermittler von Immobilienfinanzierungen berät Baufi24 seit über 14 Jahren Darlehensinteressierte auf dem Weg zum Eigenheim oder zur Eigentumswohnung. Die Beratenden von Baufi24 vergleichen für dich Angebote von über 500 Finanzinstituten und erstellen für dich die optimale und günstigste Finanzierungsstrategie – und das kostenlos!

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