Teilen auf LinkedIn Teilen auf Pintrest Teilen auf Xing Teilen auf Google Plus Teilen auf Twitter Teilen auf X Per Email versenden
Sie sind hier:
» Hauskauf - Finanzierung, Ratgeber & Rechner bei Baufi24.de
Thema des Artikels:

Hauskauf: Finanzierung und Darlehensarten im Überblick

Inhaltlicher Bezug:

Hauskauf Finanzierung - Finanzierung Wohnungskauf

Bewertung des Artikels:
4.8/5. Bewertung basierend auf 1753 Kundenstimmen.

Die optimale Finanzierung für den Hauskauf oder Wohnungskauf

Welche ist die richtige Finanzierung? Was gibt es zu beachten? Diese und viele andere Fragen stellen sich zukünftigen Immobilienbesitzern während der spannenden Zeit des Hauskaufs.

Schnell bemerkt der Käufer, wie viele Angebote es am Markt zu entdecken gibt und wie unübersichtlich zugleich sich die Offerten der Banken darstellen. Ein richtiger Vergleich der Hypothekenzinsen ist für den Laien selten ohne weiteres möglich. Dazu trifft er auf zu viele und zu unterschiedliche Finanzierungswege, Darlehensarten und Kombinationen von Konditionen beziehungsweise Vertragsoptionen, die für die Finanzierung des Hauskaufs zur Verfügung stehen.


Welche ist die richtige Bank für mich?

Welche Bank für eine Hausfinanzierung in Frage kommt, muss immer individuell entschieden werden. Die Hausbank ist überraschend selten der richtige Partner. Hausbanken bieten, bis auf wenige Ausnahmen, ausschließlich eigene Produkte an und verlassen sich dabei auf das ihnen entgegen gebrachte "Grundvertrauen" der Kunden.
Das Resultat sind häufig deutlich höhere Zinsen, als am Markt über Hypothekenmakler verfügbar, und durchaus ungünstigere Vertragskonstellationen.

Bereits geringe Zinsvorteile sparen über eine längere Darlehenslaufzeit hohe Beträge ein. Die Hypothekenzinsen für den Hauskauf ändern sich täglich, wobei die Konditionen mitunter sehr unterschiedlich zusammengesetzt sind. Wir empfehlen daher unbedingt den Rat eines Experten, um einen verlässlicher Vergleich zu erhalten.

Hauskauf ohne Eigenkapital?

Der Gedanke an eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist zunächst verführerisch. Sauer verdientes und mühsam angespartes Kapital bleibt auf dem Sparbuch oder kann für eine schöne Küche oder das neue Auto verwendet werden. Bei der Berechnung der Immobilienfinanzierung ohne den Einsatz eigener Mittel fällt schnell auf, dass die monatlich zu erbringenden Raten deutlich höher sind als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Neben den höheren Raten beim Abschluss der Finanzierung, steht aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik auch das Zinsänderungsrisiko ins Haus. Es ist sehr wahrscheinlich, dass zum Ablauf der Zinsbindungsfrist das Zinsniveau oberhalb der heutigen Zinsen liegen wird.

Wer sich also mit dem Gedanken trägt den Hauskauf ohne Eigenkapital zu bestreiten, der sollte dringend prüfen ob die Monatsraten langfristig bezahlt werden können. Wir empfehlen für die Zeit nach der Zinsbindungsfrist eine Zinssteigerung von mindestens drei Prozent zu berücksichtigen.

Mehr Informationen zum Hauskauf ohne Eigenkapital erhalten Sie hier: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Baufinanzierung: Alle Darlehensarten im Überblick


Was ist eine Baufinanzierung

Traumhaus Eine Baufinanzierung umfasst alle eingesetzten Finanzierungsarten, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben dienen. Hierzu zählen neben dem einzusetzenden Eigenkapital und häufig erforderlichen Bankdarlehen (in der Regel ein Annuitätendarlehen) auch Vor- und Zwischenfinanzierung sowie das Bankvorausdarlehen.

Kurioserweise wird in Deutschland der Begriff "Baufinanzierung" synonym für alle Arten von Finanzierungsvorhaben verwendet die dem Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie oder zur Anschlussfinanzierung (Umschuldung) dienen.

Warum sich dieser Begriff anstelle von Immobilienfinanzierung als Gattungsbegriff durchgesetzt hat, können wir Ihnen leider nicht erklären - wohl aber wie eine Baufinanzierung funktioniert und welche Darlehensarten und Begriffe Sie als Immobilienbesitzer kennen sollten.

Inhaltsverzeichnis für den Artikel Baufinanzierung



Bestandteile einer Baufinanzierung

Die Baufinanzierung wird zunächst in die Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung unterteilt. Zur Eigenfinanzierung zählen sämtliche Eigenmittel (auch Eigenkapital oder Eigengeld genannt), die sowohl als Geldmittel oder auch als Sachwerte eingebracht werden:

  • Bankguthaben, Tagesgeld und Festgeld
  • Bausparguthaben
  • Grundstücke
  • Eigenleistung (Muskelhypothek)

Werden Eigenleistungen erbracht, so darf - nach allgemeinen Erfahrungen mit deutschen Banken - in der Vielzahl der Fälle ein Betrag von 25.000 Euro nicht überschritten werden.

Die Fremdfinanzierung, also die Bereitstellung von Fremdmitteln, deckt in der Regel den größten Teil des Finanzierungsbedarfs ab. Der Fremdfinanzierung bedienen sich Bauherren aus zweierlei Gründen.

Kurz- und mittelfristig:
  • Bankkredite zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln. Diese Kredite werden als Bankvorausdarlehen bezeichnet.
  • Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Langfristig:
  • Realkredite
  • Bauspardarlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Öffentliche Baudarlehen

Aufgrund der zentralen Bedeutung des Einsatzes von langfristigen Fremdmitteln bei Baufinanzierungen, gehen wir hier etwas detaillierter auf die jeweiligen Finanzierungsinstrumente ein.


Festdarlehen

Festdarlehen sind Darlehen, bei denen für einen fest vereinbarten Zeitraum die Tilgung ausgesetzt ist. Anstelle der Tilgung verlangen die Darlehensgeber eine adäquate Besparung einer Tilgungsersatzleistung. In der Bankwelt werden Tilgungsträger als Tilgungssurrogat bezeichnet. Neben der Kapitallebensversicherung oder mündelsicheren Anlagen lassen Kreditinstitute heute mehr und mehr auch Investmentfonds.

Festdarlehen sind aus unserer Sicht ausschließlich, und auch hier nur eingeschränkt, für Kapitalanleger sinnvoll.

Forward-Darlehen

Von einem Forwarddarlehen spricht man, wenn mit einem Darlehensgeber, bereits lange vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, eine neue verbindliche Kondition für die Anschlussfinanzierung vertraglich vereinbart wird. Diese vorzeitige Konditionssicherung ist in Niedrigzinsphasen durchaus empfehlenswert, wenn das Risiko steigender Zinsen befürchtet wird. Für diese vorzeitige Konditionszusage verlangen die Hypothekenbanken einen Zinsaufschlag. Je nach Bank können Forwarddarlehen bis zu 56 Monate vor Ablauf der ursrpünglichen Zinsfestschreibung vereinbart werden. Diese Absprachen sind sowohl mit dem eigenen als auch einem neuen Institut möglich.

Vorausdarlehen

Das Vorausdarlehen bietet die Möglichkeit bereits vor Kauf der Immobilie oder Baubeginn gegen einen geringen Aufschlag günstige Zinssätze zu vereinbaren. Immer häufiger verzichten Banken im Rahmen von Aktionen auch auf diese Zuschläge, um neue Kunden zu gewinnen. Sie schließen also bereits im Voraus einen verbindlichen Darlehensvertrag ab und sind somit verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Zeitraum abzunehmen. Übliche Fristen für Vorausdarlehen sind ein bis fünf Jahre. Siehe auch: Forward Darlehen.

Baufinanzierungen als Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind, ebenso wie Realkredite, zweck- und objektgebundene langfristige Kredite. Wie der Name bereits verrät, nehmen in diesem Falle Bausparkassen die Rolle des Darlehensgebers ein. In der Regel werden Bauspardarlehen durch Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes gesichert.

Bausparkassen beleihen im Allgemeinen bis zu 80% des Beleihungswertes. Zwingende Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens ist ein Bausparvertrag. Dieser wird zunächst abgeschlossen und mit vertraglich festgelegten Raten bespart. Wobei eine einmalige Zahlung der Sparleistung zulässig ist. Je nach Tarif beträgt die Mindestsparleistung 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme. Mit Erreichen der Mindestsparleistung und nach dem Anlauf der Wartefrist entsteht der Anspruch auf Zuteilung des Bausparvertrages. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt. Diese setzt sich aus dem Bausparguthaben (Sparleistung zzgl. Zinsen) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nun mit regelmäßigen Raten zurückgeführt.

Noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge werden von der Bausparkasse selbst oder von anderen Kreditinstituten zwischenfinanziert. Hierbei ist darauf zu achten, dass der ursprüngliche Sinn des Bausparens, nämlich günstige Zinskonditionen, nicht in Hintertreffen gerät. Zwischenfinanzierungen sind oft deutlich teuer als langfristige Darlehen.


Baufi24 vor Ort

Baufinanzierung, Hausfinanzierung und Immobilienfinanzierung mit bundesweitem Preisvergleich in vielen deutschen Großstädten und Ballungszentren:
Baufi24 - Deutschlands großes Baufinanzierungsportal
Deutschlands großes Baufinanzierungsportal