Hauskauf: Finanzierung und Darlehensarten im Überblick

Hauskauf Finanzierung - Finanzierung Wohnungskauf

Günstige Baufinanzierung mit Baufi24

0,63%
Effektiver Jahreszins, Sollzins: 0,63 %, Sollzinsbindung 5 Jahre, Nettodarlehensbetrag 150.000 Euro, Objektwert 280.000 Euro, Mtl. Rate bei 1% Tilgung: 203,75 Euro. Siehe: Repräsentatives Beispiel
» Mehr Zinsen anzeigen

Die Baufi24 GmbH wurde im Auftrag der WirtschaftsWoche hinsichtlich Kondtionen, Beratungs- und Servicequalität untersucht und im Gesamturteil mit sehr gut bewertet.

Vergleichen Sie mit uns mehr als 300 Anbieter für Baufinanzierungen und profitieren Sie von günstigen Zinsen und kompetenter Beratung.

» Jetzt Vorhaben eingeben und kostenfreies Angebot anfordern!
  • Baufinanzierung mit Baufi24

    Baufi24.de ist mit mehr als 3 Mio. Besuchern pro Jahr eines der bekanntesten Portale für private Baufinanzierungen. Wir vergleichen für Sie die Angebote aller relevanten Banken, inklusive Service und umfangreicher Beratung.

    Baufi24 wurde von der WirtschaftsWoche hinsichtlich Konditionen, Beratungs- und Servicequalität in der Kategorie Baufinanzierung mit dem Gesamturteil "sehr gut" bewertet.
  • Baufinanzierung wie es Ihnen passt

    Sie möchten ein Konditionsangebot für eine günstige Baufinanzierung oder eine ausführliche Beratung vor Ort?

    So funktioniert's:
    1. Finanzierungsvorhaben online eingeben
    2. Termin vereinbaren oder Details am Telefon besprechen
    3. Ihr Finanzierungsspezialist ermittelt das günstigste Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung
  • Warum ist die Finanzierung über Baufi24 häufig günstiger als bei ihrer Bank?

    Günstige Zinsen sind im Grunde nichts anderes als die Folge einer sehr schlanken Kostenstruktur, effizienter Partnerschaften und der Bündelung des Finanzierungsvolumens.

    Weiterhin verfügen unsere Berater über weitreichende Erfahrungen zum Einsatz relevanter Fördermittel und senken damit ggf. zusätzlich die Kosten der Finanzierung.
  • Mehr über Baufi24.de

    Baufi24 ist ein bundesweites Expertennetzwerk aus mehr als 1.000 qualifizierten Finanzierungsspezialisten, die für Sie die jeweils besten Angebote für Ihre Immobilienfinanzierung ermitteln.

    Unsere Experten begleiten Sie von der Anfrage über das günstige Anbgebot bis hin zur unterschriftsreifen Baufinanzierung und deren reibungslosen Abwicklung. Die Darlehensverträge schließen Sie grundsätzlich immer mit der finanzierenden Bank ab. Erfahren Sie mehr über Baufi24
Per Email versenden Teilen auf LinkedIn Teilen auf Pintrest Teilen auf Google Plus Teilen auf Twitter Teilen auf Xing Teilen auf X

Die optimale Finanzierung für den Hauskauf oder Wohnungskauf

Welche ist die richtige Finanzierung? Was gibt es zu beachten? Diese und viele andere Fragen stellen sich zukünftigen Immobilienbesitzern während der spannenden Zeit des Hauskaufs.

Schnell bemerkt der Käufer, wie viele Angebote es am Markt zu entdecken gibt und wie unübersichtlich zugleich sich die Offerten der Banken darstellen. Ein richtiger Vergleich der Hypothekenzinsen ist für den Laien selten ohne weiteres möglich. Dazu trifft er auf zu viele und zu unterschiedliche Finanzierungswege, Darlehensarten und Kombinationen von Konditionen beziehungsweise Vertragsoptionen, die für die Finanzierung des Hauskaufs zur Verfügung stehen.


Welche ist die richtige Bank für mich?

Welche Bank für eine Hausfinanzierung in Frage kommt, muss immer individuell entschieden werden. Die Hausbank ist überraschend selten der richtige Partner. Hausbanken bieten, bis auf wenige Ausnahmen, ausschließlich eigene Produkte an und verlassen sich dabei auf das ihnen entgegen gebrachte "Grundvertrauen" der Kunden.
Das Resultat sind häufig deutlich höhere Zinsen, als am Markt über Hypothekenmakler verfügbar, und durchaus ungünstigere Vertragskonstellationen.

Bereits geringe Zinsvorteile sparen über eine längere Darlehenslaufzeit hohe Beträge ein. Die Hypothekenzinsen für den Hauskauf ändern sich täglich, wobei die Konditionen mitunter sehr unterschiedlich zusammengesetzt sind. Wir empfehlen daher unbedingt den Rat eines Experten, um einen verlässlicher Vergleich zu erhalten.

Hauskauf ohne Eigenkapital?

Der Gedanke an eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist zunächst verführerisch. Sauer verdientes und mühsam angespartes Kapital bleibt auf dem Sparbuch oder kann für eine schöne Küche oder das neue Auto verwendet werden. Bei der Berechnung der Immobilienfinanzierung ohne den Einsatz eigener Mittel fällt schnell auf, dass die monatlich zu erbringenden Raten deutlich höher sind als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Neben den höheren Raten beim Abschluss der Finanzierung, steht aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik auch das Zinsänderungsrisiko ins Haus. Es ist sehr wahrscheinlich, dass zum Ablauf der Zinsbindungsfrist das Zinsniveau oberhalb der heutigen Zinsen liegen wird.

Wer sich also mit dem Gedanken trägt den Hauskauf ohne Eigenkapital zu bestreiten, der sollte dringend prüfen ob die Monatsraten langfristig bezahlt werden können. Wir empfehlen für die Zeit nach der Zinsbindungsfrist eine Zinssteigerung von mindestens drei Prozent zu berücksichtigen.

Mehr Informationen zum Hauskauf ohne Eigenkapital erhalten Sie hier: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Baufinanzierung: Alle Darlehensarten im Überblick


Was ist eine Baufinanzierung

Traumhaus Eine Baufinanzierung umfasst alle eingesetzten Finanzierungsarten, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben dienen. Hierzu zählen neben dem einzusetzenden Eigenkapital und häufig erforderlichen Bankdarlehen (in der Regel ein Annuitätendarlehen) auch Vor- und Zwischenfinanzierung sowie das Bankvorausdarlehen.

Kurioserweise wird in Deutschland der Begriff "Baufinanzierung" synonym für alle Arten von Finanzierungsvorhaben verwendet die dem Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie oder zur Anschlussfinanzierung (Umschuldung) dienen.

Warum sich dieser Begriff anstelle von Immobilienfinanzierung als Gattungsbegriff durchgesetzt hat, können wir Ihnen leider nicht erklären - wohl aber wie eine Baufinanzierung funktioniert und welche Darlehensarten und Begriffe Sie als Immobilienbesitzer kennen sollten.

Inhaltsverzeichnis für den Artikel Baufinanzierung



Bestandteile einer Baufinanzierung

Die Baufinanzierung wird zunächst in die Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung unterteilt. Zur Eigenfinanzierung zählen sämtliche Eigenmittel (auch Eigenkapital oder Eigengeld genannt), die sowohl als Geldmittel oder auch als Sachwerte eingebracht werden:

  • Bankguthaben, Tagesgeld und Festgeld
  • Bausparguthaben
  • Grundstücke
  • Eigenleistung (Muskelhypothek)

Werden Eigenleistungen erbracht, so darf - nach allgemeinen Erfahrungen mit deutschen Banken - in der Vielzahl der Fälle ein Betrag von 25.000 Euro nicht überschritten werden.

Hypothek

Der Begriff Hypothek leitet sich aus dem griechischem ab und ist gleichbedeutend mit "Unterpfand". Die Hypothek ist ein beschränktes, dingliches Recht an einem Grundstück und zählt somit zu den Grundpfandrechten. Zweckbestimmung der Hypotheken ist die Sicherung gewährter Darlehen für den Fall, dass Forderungen durch den Schuldner (Sicherungsgeber) nicht planmäßig bedient werden. Wesentliches Unterscheidungsmerkmal zur Grundschuld ist das Erfordernis einer persönlichen Forderung gegen den Schuldner.

In der allgemeinen Praxis handelt es sich dabei um ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Die Hypothek verändert sich durch jede schuldbefreiende Zahlung des Schuldners. Obgleich im Grundbuch der Ursprungsbetrag eingetragen ist, so ist dieser im Gegensatz zur Grundschuld, nicht zwingend beständig. Maßgeblich ist die tatsächliche Schuld.
Die Fremdfinanzierung, also die Bereitstellung von Fremdmitteln, deckt in der Regel den größten Teil des Finanzierungsbedarfs ab. Der Fremdfinanzierung bedienen sich Bauherren aus zweierlei Gründen.

Kurz- und mittelfristig:
  • Bankkredite zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln. Diese Kredite werden als Bankvorausdarlehen bezeichnet.
  • Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Langfristig:
  • Realkredite
  • Bauspardarlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Öffentliche Baudarlehen

Aufgrund der zentralen Bedeutung des Einsatzes von langfristigen Fremdmitteln bei Baufinanzierungen, gehen wir hier etwas detaillierter auf die jeweiligen Finanzierungsinstrumente ein.


Beispiel:

Sie nehmen ein Darlehen von 100.000 Euro auf. Mit der Bank vereinbaren Sie einen Sollzinssatz von 4,00% und eine Tilgung von einem Prozent. Daraus errechnet sich eine jährliche Rate von 5,00 Prozent. (Das eine Kondition als jährlich zu betrachten ist, erkennen Sie an der Abkürzung "p.a.".) Als absolute Zahl errechnet sich eine jährliche Rate in Höhe von 5.000,00 Euro. Beispiel Annuitätendarlehen Dieser Betrag wird nun durch die Anzahl der vereinbarten Zahlungsperioden geteilt. Bei einer monatlichen Zahlungsweise teilen wir die Rate durch 12, bei einer vierteljährlich demzufolge durch vier. Dieser Betrag stellt die tatsächlich zu zahlende Rate dar. Bleiben wir bei der üblichen monatlichen Zahlung, so ist nun jeden Monat ein Betrag von 416,66 Euro an die finanzierende Bank zu zahlen.

Die monatlich Rate von EUR 416,66 teilt sich, wie bereits beschrieben, in Zins und Tilgung auf. Bei der ersten Zahlung verzinsen wir den Darlehensbetrag von 100.000 Euro mit den vereinbarten vier Prozent. Somit ergibt sich eine Zinszahlung für den ersten Monat in Höhe von 333,33 Euro. Der Restbetrag von 83,33 Euro (416,66 - 333,33) ist folglich der Tilgungsanteil. In der nächsten Zahlungsperiode, sprich im darauffolgenden Monat, gilt es eine verbleibende Restschuld (100.000 - 83,33) von 99.916,67 Euro zu verzinsen. Somit beträgt die fällige Zinszahlung nur noch 333,06 Euro. Die ersparte Differenz addiert sich nun zum Tilgungsanteil, der in dieser Periode bereits 83,60 Euro beträgt. Wie hier klar zu erkennen ist, verschiebt sich mit jeder Zahlung das Verhältnis von Zins und Tilgung zu Gunsten der Kredittilgung, da deren Summe (416,66) ein statischer Betrag ist. (Siehe Grafik) Dieses "Phänomen" lässt sich sehr deutlich erkennen, wenn Sie den Tilgungsplan eines Darlehens genauer betrachten. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie es ausprobieren.

Annuitätendarlehen

Wer baut oder kauft mag es gerne sicher. Dieser Tatsache tragen die so genannten Festzinsdarlehen Rechnung. Die wohl bekannteste und zugleich meistgenutzte Darlehensart ist das Annuitätendarlehen. Annuität steht im modernen Finanzwesen für eine gleichbleibende regelmäßige Zahlung. Diese Darlehensrate errechnet sich aus Zins- und Tilgungsanteil.

» Siehe hierzu: Berechnung der Finanzierungsrate

Je nach Vereinbarung erfolgt die Zahlung der Rate entweder monatlich, viertel- oder halbjährlich. Die jährliche Zahlung der Darlehensraten ist eher selten bis gar nicht anzutreffen. Aus Sicht des Verbrauchers ist die monatliche Zahlung der Kreditrate zu empfehlen. Voraussetzung ist jedoch, dass die in der Rate enthaltene Tilgung ebenfalls monatlich verrechnet wird.

Muss ich hundert Jahre zahlen?

Diese Frage ist in Anbetracht der augenscheinlich niedrigen Tilgungsquoten von 1 bis 3 Prozent nicht unberechtigt. Tatsächlich würde bei einer regelmäßigen Zahlung von einem Prozent des Darlehensbetrages die Tilgung 100 Jahre betragen. In der Praxis jedoch betragen die Darlehenslaufzeiten bei solchen Tilgungsquoten rund 30 bis 40 Jahre. Das damit verbundene "Geheimnis" ist schnell entdeckt, wenn ein Blick in einen Tilgungsplan geworfen wird und die Konzeption eines Annuitätendarlehens genauer betrachtet wird. Im Gegensatz zum Privatkredit wird nicht der ursprünglich vereinbarte Darlehensbetrages verzinst sondern nur die aktuelle Restschuld der Zahlungsperiode.

Kleine Zinsen verlängern die Laufzeit

Günstige Zinsen können auf Dauer teuer werden, wenn deren Effekt der Laufzeitverlängerung nicht beachtet wird. Dieser Effekt resultiert aus der bereits beschriebenen Funktionsweise eines Annuitätendarlehen. Die Kostenersparnis eines günstigen Zinses sollte von jedem Darlehensnehmer in die Tilgung investiert werden, damit sich später keine bösen Überraschungen einstellen. Steigen, wie nach einem Zinstief immer zu erwarten ist, die Zinsen an, so erhöht sich zwangsweise bei der nächsten Konditionsverhandlung die Monatsrate. Gut beraten ist dann jeder, der mehr als nur ein Prozent Anfangstilgung gewählt hatte. Dieser ursprünglich höhere Tilgungsanteil kann in Hochzinsphasen der rettende Sicherheitspuffer sein, um die neuen Raten weiterhin bezahlen zu können.

Volltilger-Darlehen

Der Realkredit

Realkredite sind zweck- und objektgebundene langfristige Darlehen zur Immobilienfinanzierung, die durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch innerhalb der Beleihungsgrenze besichert werden. Als Grundpfandrechte dienen hier Hypotheken und Grundschulden. Die Beleihungsgrenze ist ein prozentualer Wert des Beleihungswertes, dessen Höhe von der Kreditpolitik des jeweiligen Institutes abhängig ist. Eine 60% Beleihungsgrenze gilt in der Bankenwelt als 1a-Darlehen und erhält somit den Vorzug der günstigsten Zinskondition. Der Beleihungswert entspricht dem Wert, der einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht von einem Kreditinstitut beigemessen wird. Grundstücksgleiche Rechte sind zum Beispiel Erbbaurechte oder auch Wohnungseigentum, welches durch eine im Grundbuch vollzogene Realteilung eines Wohnhauses entsteht.

Die Erstrangigkeit des Grundpfandrechts sichert dem Darlehensgeber eine Befriedigung seiner Ansprüche an erster Stelle. Jedes nachfolgende Recht wird erst nach Befriedigung des vorrangigen relevant.

Darlehen oder Darlehensteile, zur Finanzierung des den die Beleihungsgrenze übersteigenden Finanzierungsbedarfes, gelten nur dann als Realkredite, wenn sie zum einen zweck- und objektgebunden und zum anderen durch eine Bürgschaft der öffentlichen Hand gesichert werden. Diese Darlehen werden im Sprachgebrauch als 1b-Darlehen oder 1b-Hypothek bezeichnet. Exemplarisch seien hier die Förderprogramme der Länder oder der KfW-Förderbank genannt.

Darlehensteile, die die Beleihungsgrenze überschreiten, werden als Blankoanteil bezeichnet. Wird dieser Darlehensteil durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht gesichert sind, so spricht man von einem gedeckten Personalkredit.

Einige Institute verzichten auf eine Aufteilung des Darlehens im Sinne der realen Besicherung und bieten mittels einer Mischkalkulation die Finanzierung des Kaufpreises und teilweise auch inklusive der anfallenden Erwerbsnebenkosten an. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist selbstverständlich teurer, als die Finanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze. Neben der Absicherung durch Hypothek oder Grundschuld verlangen die Institute zusätzlich zur dinglichen (Immobilie) auch die persönliche Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung im Falle deren Notwendigkeit.
Volltilgerdarlehen sind Annuitätendarlehen, deren Tilgungssatz so gewählt wird, dass innerhalb einer zuvor festgelegten Zeit das Darlehen vollständig getilgt wird. Als Laufzeiten stehen derzeit die allgemein üblichen Zinsbindungszeiträume zur Verfügung: 10, 12, 15 und 20 Jahre Zinsfestschreibung. Einige Institute bieten deutlich günstigere Kondition an, wenn ein Immobilienkredit als Volltilger gewählt wird. Allerdings muss unbeding sicher gestellt werden, dass diese nicht unerhebliche monatliche Mehrbelastung auch langfristig bezahlbar ist.

Festdarlehen

Festdarlehen sind Darlehen, bei denen für einen fest vereinbarten Zeitraum die Tilgung ausgesetzt ist. Anstelle der Tilgung verlangen die Darlehensgeber eine adäquate Besparung einer Tilgungsersatzleistung. In der Bankwelt werden Tilgungsträger als Tilgungssurrogat bezeichnet. Neben der Kapitallebensversicherung oder mündelsicheren Anlagen lassen Kreditinstitute heute mehr und mehr auch Investmentfonds.

Festdarlehen sind aus unserer Sicht ausschließlich, und auch hier nur eingeschränkt, für Kapitalanleger sinnvoll.

Forward-Darlehen

Von einem Forwarddarlehen spricht man, wenn mit einem Darlehensgeber, bereits lange vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, eine neue verbindliche Kondition für die Anschlussfinanzierung vertraglich vereinbart wird. Diese vorzeitige Konditionssicherung ist in Niedrigzinsphasen durchaus empfehlenswert, wenn das Risiko steigender Zinsen befürchtet wird. Für diese vorzeitige Konditionszusage verlangen die Hypothekenbanken einen Zinsaufschlag. Je nach Bank können Forwarddarlehen bis zu 56 Monate vor Ablauf der ursrpünglichen Zinsfestschreibung vereinbart werden. Diese Absprachen sind sowohl mit dem eigenen als auch einem neuen Institut möglich.

Vorausdarlehen

Das Vorausdarlehen bietet die Möglichkeit bereits vor Kauf der Immobilie oder Baubeginn gegen einen geringen Aufschlag günstige Zinssätze zu vereinbaren. Immer häufiger verzichten Banken im Rahmen von Aktionen auch auf diese Zuschläge, um neue Kunden zu gewinnen. Sie schließen also bereits im Voraus einen verbindlichen Darlehensvertrag ab und sind somit verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Zeitraum abzunehmen. Übliche Fristen für Vorausdarlehen sind ein bis fünf Jahre. Siehe auch: Forward Darlehen.

Baufinanzierungen als Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind, ebenso wie Realkredite, zweck- und objektgebundene langfristige Kredite. Wie der Name bereits verrät, nehmen in diesem Falle Bausparkassen die Rolle des Darlehensgebers ein. In der Regel werden Bauspardarlehen durch Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes gesichert.

Bausparkassen beleihen im Allgemeinen bis zu 80% des Beleihungswertes. Zwingende Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens ist ein Bausparvertrag. Dieser wird zunächst abgeschlossen und mit vertraglich festgelegten Raten bespart. Wobei eine einmalige Zahlung der Sparleistung zulässig ist. Je nach Tarif beträgt die Mindestsparleistung 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme. Mit Erreichen der Mindestsparleistung und nach dem Anlauf der Wartefrist entsteht der Anspruch auf Zuteilung des Bausparvertrages. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt. Diese setzt sich aus dem Bausparguthaben (Sparleistung zzgl. Zinsen) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nun mit regelmäßigen Raten zurückgeführt.

Noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge werden von der Bausparkasse selbst oder von anderen Kreditinstituten zwischenfinanziert. Hierbei ist darauf zu achten, dass der ursprüngliche Sinn des Bausparens, nämlich günstige Zinskonditionen, nicht in Hintertreffen gerät. Zwischenfinanzierungen sind oft deutlich teuer als langfristige Darlehen.

Artikel teilen


Per Email versenden Teilen auf LinkedIn Teilen auf Pintrest Teilen auf Google Plus Teilen auf Twitter Teilen auf Xing Teilen auf X

  • Bewertung: 4,6 von 5
  • -  
  • basierend auf 788 Kundenstimmen
 
Baufi24 Baufinanzierung

Baufi24 GmbH
Friedrich-Ebert-Damm 111A
22047 Hamburg

Hotline: 0800 - 808 4000 - Anruf kostenfrei