Ablauf Hauskauf

Wer ein Haus kaufen möchte, plant damit meist die größte Investition seines Lebens. Dieser Schritt will gut überlegt sein und bedarf einer sorgfältigen Planung. An erster Stelle steht üblicherweise die Budgetplanung. Sie stellen den erwarteten Kaufpreis Ihrem Vermögen gegenüber, also Ihrem Eigenkapital. Die Differenz müssen Sie als Immobilienkredit aufnehmen. Um herauszufinden, welchen Schuldendienst Sie stemmen können, listen Sie Ihre monatlichen Ausgaben detailliert auf.

Nun heißt es, genau zu rechnen und das verfügbare Vermögen zu überprüfen. Welche Fragen sollten Sie stellen?

Welche Vermögensarten stehen mir zur Verfügung?

Diese Frage lässt sich schnell und unkompliziert beantworten. Mögliche Antworten sind:

• Bausparvertrag,
• Guthaben auf Giro- oder Tagesgeldkonto,
• Sparkonto,
• Wertpapierdepots (Aktien, Anleihen, ETFs etc.),
• Rohstoffe oder
• Immobilien

Das zur Verfügung stehende Vermögen sollte nicht vollständig in die Hauskauf Finanzierung fließen. Ein Sicherheitspuffer in Höhe von zwei oder drei Monatsgehältern sollte auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto bereitliegen. Schnell summieren sich ungeplante Ausgaben für eine defekte Waschmaschine, eine teure Autoreparatur oder für die Gesundheit.

Wie kurzfristig ist das Vermögen verfügbar?

Für die zweite Frage sollten Sie Ihre Unterlagen durchsehen. In den Dokumenten Ihrer Bank sehen Sie, wann Ihr Sparguthaben nach der Kündigung verfügbar ist. Ein Wertpapierdepot hingegen können Sie kurzfristig verkaufen und auf den Verkaufserlös zugreifen. Ob das sinnvoll ist, leitet zur dritten Frage über.

Welchen Wert kann ich den einzelnen Anlagearten zurechnen?

Wie viel ein Wertpapierdepot wert ist, schwankt über die Zeit. Haben Sie in Aktien investiert, eignet sich nicht jeder Zeitpunkt gleichermaßen gut, um sie zu verkaufen. Daher sollten Sie auf den aktuellen Marktwert einen Sicherheitsabschlag vornehmen. Auf diese Weise verhindern Sie, dass fallende Kurse die Aufnahme Ihres Immobilienkredits beeinträchtigen.

Den Überblick über Ihr Eigenkapital sollten Sie so früh wie möglich gewinnen. Haben Sie die Traumimmobilie gefunden, bleibt meist wenig Zeit. Wer in Ballungsgebieten zu lange zögert, kommt beim Kauf möglicherweise nicht zum Zuge. Daher sollten Sie Unterlagen wie Kontoauszüge, Einkommensteuerbescheide oder Gehaltsnachweise schon vollständig bereit haben. Außerdem sollten Sie bereits im Kontakt mit Ihrer Bank oder Ihrem Baufinanzierungsvermittler stehen.

Sobald Sie wissen, wie teuer Ihr Haus maximal sein darf, klären Sie folgende Fragen:

• Wie viele Zimmer und Quadratmeter Wohnfläche sollte das Haus mindestens haben?
• Welchen Haustyp (freistehendes Haus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus) bevorzugen Sie?
• Wie wichtig ist Ihnen ein Keller?
• Wie groß sollte der Garten im Idealfall sein?
• In welchem Stadtteil oder Ort sollte die Immobilie liegen?
  
  

Eine Immobilie im gewünschten Stadtteil zum bezahlbaren Preis zu finden, ist nicht immer einfach. Welche Optionen gibt es, um das passende Haus zu finden?

• Beim Spaziergang die Augen offenhalten
• Zeitungsanzeigen lesen
• Einen Makler beauftragen
• Suchauftrag auf Online-Plattformen anlegen

Die Angebote sind in der Regel für den Käufer kostenfrei – mit Ausnahme des Maklers. Vermittelt der Makler erfolgreich eine Immobilie, stellt er seine Maklerprovision hälftig dem Käufer und Verkäufer in Rechnung.

Wer eine passende Immobilie entdeckt, sollte nicht zögern – und sich sofort bei dem Anbieter melden. In beliebten Lagen übersteigt die Nachfrage regelmäßig das Angebot bei Weitem. Trotzdem ist Vorsicht geboten und vermeintliche Schnäppchen gehören genau unter die Lupe genommen. Dabei gilt es die Frage zu klären, ob der Preis marktgerecht ist.

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte diese genau auf versteckte Mängel prüfen, besonders wenn sie schon einige Jahre alt ist. Dabei gibt es ein Problem. Wer sich in sein zukünftiges Zuhause verliebt hat, kann dieses kaum noch objektiv betrachten. Weist der Keller einen Fleck auf, kommt der Käufer nicht auf die Idee, nach einem Wasserschaden zu fragen. Deshalb bietet es sich an, einen Immobilienexperten zurate zu ziehen. Dieser hat den Blick und die nötigen Geräte, um den Zustand von Elektroinstallationen oder Wasserleitungen zu beurteilen.

Auch die Verwendung gesundheitsgefährdender Stoffe beim Bau gilt es auszuschließen. Dazu zählen in älteren Gebäuden bestimmte Holzschutzmittel oder Asbest. Auch ein Schimmelbefall ist nicht immer mit dem bloßen Auge erkennbar. Der Bausachverständige verfügt über Messinstrumente, um die Feuchtigkeit in Außenwänden oder Zwischenwänden zu bestimmen. Daraus lässt sich die Gefahr einschätzen, dass die Räume Schimmel bekommen.

Risiken beim Hauskauf

Stand auf dem Grundstück früher einmal eine Fabrik oder eine Tankstelle, könnte der Boden Altlasten enthalten. Fragen Sie daher nach einem Bodengutachten und nehmen Sie in den Kaufvertrag auf, dass der Vorbesitzer nichts von Altlasten weiß.

In den letzten Jahren kam es immer wieder zu Überschwemmungen. Wer sein Traumhaus in einem Überschwemmungsgebiet kauft, handelt sich damit möglicherweise zahlreiche Folgeprobleme ein. Neben Wasser im Keller kann es auch passieren, dass sich das Haus nicht oder nur zu schlechten Konditionen versichern lässt. Liegt ein Fluss in der Nähe des Hauses, sollte die Gefahr von Hochwasser geprüft werden. Auch ohne Fluss kann eine Hanglange in Kombination mit Starkregen im ungünstigen Falle Wasser im Haus bedeuten.

Der richtige Begleiter für den zweiten Besichtigungstermin

Wer eignet sich als Gutachter, um Sie zum entscheidenden zweiten Besichtigungstermin zu beraten?

• Bauingenieur
• Bausachverständiger
• Architekt
• Energieberater
• Handwerker

Mit einem solchen Experten lassen sich auch Fragen zu geplanten Umbauten oder Sanierungen klären. Wer in Familie oder Freundeskreis einen solchen Spezialisten hat, kann diesen um Unterstützung bitten. Falls nicht, bietet sich eine Empfehlung an oder die Suche über Berufsverbände, wie zum Beispiel den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e. V. Wer in diesen Verbänden gelistet ist, bringt die nötige Qualifikation mit, ist erfahren und gut ausgebildet.

Die laufenden Kosten für Energie sind hoch und werden in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter steigen. Daher ist es wichtig, herauszufinden, wie gut das Haus gedämmt ist und mit welchen Heizkosten zu rechnen ist. Der Energieausweis prüft, ob Wärme über die Außenwände, die Fenster oder das Dach verloren geht und dokumentiert, wie alt die Heizung ist. Als Kaufinteressent haben Sie das Recht, den bedarfs- oder verbrauchsorientierten Energieausweis einzusehen.

Von Friedrich Schiller stammt der Ausspruch: „Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt.“ Vor dem Kauf eines Hauses kann es nicht schaden, sich die Nachbarn anzuschauen. Sind diese erkennbar zerstritten und haben vielleicht einen Rechtsstreit laufen, lohnt es sich, genauer hinzuschauen.

Scheuen Sie nicht davor zurück, Anwohner anzusprechen, sofern Sie das Wohnviertel noch nicht kennen. Fragen Sie freundlich nach, wie ihnen das Viertel gefällt und was es für gute und schlechte Seiten hat.

Legen Sie Wert auf eine ruhige Wohnumgebung? Schlendern Sie zu verschiedenen Uhrzeiten und Wochentagen durch Ihre künftige Nachbarschaft. Fahren an Werktagen viele LKWs durch die Straße, fällt Ihnen das bei der Besichtigung an einem Sonntag nicht auf.

Informieren Sie sich über anstehende Bauprojekte der Gemeinde. Ist eine neue Umgehungsstraße oder ein Gewerbegebiet geplant? Denken Sie nicht nur an mögliche Lärmbelästigung, sondern auch an Gerüche. Vielleicht arbeitet die Fischfabrik in der Nähe leise, dafür leiden Sie unter Heringsgeruch.

Die Finanzierung beim Hauskauf erfolgt über diese Schritte:

1. Check der Finanzen: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
2. Check der Ausgaben: Wie hoch sind Ihre monatlichen Ausgaben inklusive selten anfallender Sonderausgaben?
3. Mit einem online kostenfrei verfügbaren Baufinanzierungsrechner lässt sich ermitteln, wie hoch das Darlehen maximal sein kann.
4. Suche nach der passenden Immobilie.
5. Zeitgleich: Kontaktaufnahme mit der Bank oder Bausparkasse oder einem Kreditvermittler wie Baufi24.
6. Besichtigung der Immobilie, idealerweise mit einem Sachverständigen.
7. Nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags oder mindestens mit der Finanzierungsbestätigung der Bank kann der Kaufvertrag für das Haus beim Notar unterschrieben werden.
8. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages wird die Immobilie ins Grundbuch eingetragen und die Bank erhält eine Grundschuld als Sicherheit.
9. Die Bank zahlt den Immobilienkredit aus.
10. Die Rückzahlung des Immobiliendarlehens fängt an, meist in monatlichen Raten.
    
    

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Ein Hauskauf verursacht Nebenkosten, die meist unterschätzt. Die Nebenkosten sind nicht verhandelbar, da es sich um die Grunderwerbsteuer oder Gebühren des Notars und des Grundbuchamts handelt. Sofern ein Makler das Haus vermittelt, fällt für ihn eine Provision an, die sich Käufer und Verkäufer hälftig teilen. Die Nebenkosten müssen meist recht kurzfristig bezahlt werden. Überschlägig betragen die Kaufnebenkosten mindestens zehn Prozent.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich zum Beispiel zwischen den Bundesländern. Sie kann bestenfalls 3,5 Prozent und im schlimmsten Fall 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Ihre pünktliche Bezahlung ist zudem die Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Nicht vergessen: Je nach Zustand einer Bestandsimmobilie fallen vor dem Einzug Renovierungskosten an oder Ausgaben für Umbauten. Wer von einer Mietwohnung in sein Eigenheim zieht, muss zudem meist für einen Übergangszeitraum noch die Miete bezahlen und parallel schon den Kredit tilgen. Kosten für Versicherungen, Grundsteuer und Gebühren für Wasser, Strom, Müllabfuhr und Straßenreinigung fangen ebenfalls sofort an zu laufen. Außerdem kostet der Umzug noch etwas Geld.

Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, den Käufer und Verkäufer bei ihm vor Ort persönlich unterzeichnen. Dabei kann der Verkäufer auch einem Vertreter eine Vollmacht erteilen, damit dieser den Vertrag unterschreibt. Nehmen Sie sich die Zeit, den Entwurf des Kaufvertrags vor dem offiziellen Notartermin gründlich zu lesen. Stellen Sie dann vor Ort alle Fragen, die Ihnen wichtig erscheinen.

Wichtige Bestandteile eines Kaufvertrags sind:

• Die Namen und persönlichen Daten der Vertragsparteien, also Käufer und Verkäufer
• Die genaue Bezeichnung des Gegenstandes des Kaufvertrags mit Angabe der Größe und Lage, also der genauen Anschrift und der entsprechenden Flurstücke im Grundbuch
• Angabe möglicher Lasten in Abteilung II des Grundbuchs (Beispiel: Gasleitungsrecht des lokalen Energieanbieters)
• Angabe möglicher Lasten in Abteilung III des Grundbuchs (eingetragene Grundschuld)
• Kaufpreis und Fälligkeit, also Zahlungstermin
• Zahlungsmodalitäten: Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto
• Zwangsvollstreckungsunterwerfung
• Rechte, Belastungen, Art der Finanzierung
• Eigentumsübertragungsvormerkung, Auflassung, Vollstreckungsunterwerfung
• Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie
• Gewährleistungsregelungen (beispielsweise das Rücktrittrecht bei einem verstecken Mangel)
• Festlegung der Verzugszinsen
• Vereinbarungen zu Gegenständen im Haus wie einer Einbauküche oder Renovierungen
• Informationen zur Vermietung, sofern das Haus vermietet ist