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Ablauf beim Hauskauf

Wie läuft ein Hauskauf ab? Wir stellen dir den gesamten Prozess in 7 übersichtlichen Schritten vor.

Das Wichtigste in Kürze

Starte deinen Hauskauf mit einer gründlichen Budgetplanung und suche anschließend nach deiner Wunschimmobilie.

Hast du dein neues Eigenheim gefunden, bereitest du den Hauskauf sorgfältig vor und sicherst dir eine günstige Immobilienfinanzierung.

Unterschreibe den Kaufvertrag beim Notar und begleiche die offenen Rechnungen.

Vereinbare einen Übergabetermin und plane den Einzug in dein neues Zuhause.

In diesem Ratgeber:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Der Traum vom Eigenheim: Wie läuft eigentlich ein Hauskauf ab?

Endlich in die eigenen vier Wände ziehen – das wünschen sich viele Menschen. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es empfehlenswert, sich an einen genauen Ablauf beim Hauskauf zu halten. Das spart dir Zeit, Geld und unnötigen Aufwand.

Möchtest du wissen, wie lange ein Immobilienkauf dauert? Ein zeitlicher Ablauf bzw. die Dauer beim Hauskauf lässt sich im Allgemeinen kaum voraussagen. Schließlich hängen bei einem Hauskauf der Ablauf und die Dauer von mehreren Faktoren ab. Generell nimmt die Haussuche für gewöhnlich die meiste Zeit in Anspruch. Für den kompletten Prozess des Ablaufs zum Hauskauf benötigst du normalerweise mindestens einige Monate. In manchen Fällen kann es auch Jahre dauern.

Wie kaufe ich ein Haus: Budgetplanung und Finanzierung

Bei jedem Hauskauf sind 2 Dinge von zentraler Bedeutung:

  1. Budgetplanung: Hierbei klärst du, wie viel Geld dir zum Immobilienerwerb zur Verfügung steht bzw. wie viel Haus du dir leisten kannst.
  2. Finanzierung: Welche Bank hat den besten Immobilienkredit für mich und welche Förderungen gibt es für einen Hauskauf? Diese wichtigen Fragen werden im Rahmen der Finanzierung beantwortet.

Im Folgenden erfährst du, wie der Ablauf eines Hauskaufs aussieht. Dazu haben wir den Prozess in 7 Schritte unterteilt.

So gehst du vor:
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In diesem Ratgeber:

1. Schritt: die Budgetplanung

Wie kaufe ich ein Haus und was für ein Objekt kann ich finanzieren? Eine Budgetplanung gibt hierzu Aufschluss. Sie findet beim Ablauf zum Hauskauf vor der Immobiliensuche statt.

Analysiere deine finanziellen Verhältnisse

Im Zuge der Budgetplanung sind vor allem 2 Fragen zu klären:

  1. Wie hoch darf die monatliche Kreditrate sein? Dafür erstellst du eine Haushaltsrechnung, in der du deine Ausgaben von den Einnahmen abziehst. Mit dem ermittelten Überschuss lässt sich die Kreditrate decken.
  2. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Rechne dazu sämtliche Ersparnisse zusammen (darunter Bankguthaben, Wertpapiere, Bargeld), die du zum Hauskauf verwenden kannst.

Tipp: Profitiere vom Baufi24 Budgetrechner

Dein persönliches Budget bzw. einen möglichen Kaufpreis für dein Eigenheim kalkulierst du im Handumdrehen mit dem Baufi24 Budgetrechner.

Die Nebenkosten beim Hauskauf nicht vergessen

Nebenkosten beim Hauskauf sind Aufwendungen, die über den Kaufpreis hinaus anfallen. Hierzu zählen:

  • Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (hängt vom Bundesland ab, in dem sich das Haus befindet)
  • Notarkosten: circa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: circa 0,5 Prozent des Kaufpreises
  • Maklerprovision (optional): normalerweise zwischen 4,76 und 7,14 Prozent (davon zahlt der Kaufende in der Regel die Hälfte, die andere übernimmt der Verkaufende)

In der Summe belaufen sich die Nebenkosten auf circa 10 bis 15 Prozent des Immobilienpreises. Berücksichtige diese zusätzlich in deiner Budgetplanung zum Ablauf des Hauskaufs.

Die Finanzierungsmöglichkeiten im Überblick

Weil nur die wenigsten Menschen über genug eigenes Geld verfügen, um ein Haus direkt zu kaufen, sind Immobiliendarlehen weit verbreitet. Diese Darlehensarten gibt es u. a..

  • Annuitätendarlehen: Die erste Wahl bei Immobilienfinanzierungen. Hier zahlst du gleichbleibende Raten aus Zinsen und Tilgungen für eine bestimmte Zeit (Zinsbindung). Nach Ende der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld.
  • Volltilgerdarlehen: Der Kredittyp funktioniert wie ein Annuitätendarlehen. Allerdings wird beim Volltilgerdarlehen der gesamte Kredit innerhalb der Zinsbindung zurückgeführt. Dadurch verbleibt am Ende der Laufzeit keine Restschuld.
  • Endfälliges Darlehen: Bei diesem überweist du während der Laufzeit lediglich Zinsen. Die Tilgung des Hauskredits erfolgt hier erst zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit in einem Betrag.
  • Variables Darlehen: Diese Kreditart verzichtet auf eine Zinsbindung, weshalb sich der Zinssatz auch kurzfristig ändern kann. Variable Darlehen eignen sich vor allem für Zwischenfinanzierungen.

Ferner bedeutsam beim Hauskauf und Ablauf: Für einen Immobilienerwerb brauchst du normalerweise auch Eigenkapital. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist dennoch in Ausnahmefällen möglich.

Schöpfe Fördermöglichkeiten aus

Neben einer Hauskauf-Finanzierung und eigenen Ersparnissen kannst du dir über staatliche Förderungen beim Hauskauf fehlendes Kapital beschaffen. Hauskaufende erhalten unter bestimmten Bedingungen von diesen Stellen Unterstützung:

  • Kreditanstalt für Wiederaufbau durch KfW-Förderungen
  • BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)
  • Landesbanken
  • Finanzämter

2. Schritt beim Hauskauf: die Immobiliensuche

Sobald dein persönliches Budget feststeht, steckst du den Rahmen für deine Immobiliensuche ab. Bei einem Hauskauf sind insbesondere diese Fragen zu beantworten:

  • Wo möchte ich leben? Lieber zentrumsnah in einem belebten Wohnviertel oder etwas außerhalb in einer ruhigeren Wohnumgebung?
  • Welcher Immobilientyp kommt für mich infrage? Frei stehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte?
  • Wie groß soll das neue Eigenheim bzw. das Grundstück sein?
  • Welche Ausstattung ist mir wichtig?

Wo finde ich meine Wunschimmobilie?

Ein wichtiger Meilenstein beim Ablauf, wenn du ein Haus kaufen möchtest,  ist die Suche nach der richtigen Immobilie. Deine neuen vier Wände kannst du hierüber suchen:

  1. Online über Immobilienportale
  2. durch Beauftragen einer Maklerin oder eines Maklers
  3. über persönliche Kontakte, etwa im Freundeskreis, über Verwandte, Arbeitskolleginnen oder Arbeitskollegen
  4. Lesen von Zeitungsannoncen

Checkliste für die Immobiliensuche

Folgende Tipps können dir dabei helfen, die passende Immobilie zu finden:

  • Je beliebter das Wohnumfeld, desto zeitaufwendiger ist die Suche. Nimm dir also ausreichend Zeit.
  • Erweitere die Immobiliensuche, wenn du in der bisherigen Wohnumgebung nichts Passendes gefunden hast.
  • Sei bei Bedarf beim Immobilientyp flexibel, um mehr Angebote zu erhalten.

Verwende gerne auch unsere Checkliste zum Hauskauf. Mit ihr verbesserst du deine Chancen bei der Immobiliensuche.

3. Schritt: die Vorbereitung für den Hauskauf

Zeitlicher Ablauf Hauskauf: Vor dem eigentlichen Immobilienerwerb lohnt sich eine gewissenhafte Planung. Bereite zuerst deine Unterlagen für den Hauskauf vor. Dazu gehören:

Überdies werden beim Ablauf zum Hauskauf später einige Dokumente zur Immobilie benötigt, darunter:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Energieausweis

Immobilienbesichtigung und Immobilienbewertung

Plane für die Besichtigung potenzieller Objekte möglichst viel Zeit ein und greife auf eine Hausbesichtigungs-Checkliste zurück. 

Darüber hinaus bietet Baufi24 eine professionelle Immobilienbewertung an. Als essenzieller Bestandteil des Ablaufs zum Hauskauf ist dieser Service für dich kostenfrei.

Wie kaufe ich ein Haus: die Preisverhandlung

Beherzige für die Preisverhandlung beim Hauskauf diese Tipps:

  • Schätze ab, wie groß die Nachfrage nach deiner Wunschimmobilie ist.
  • Ziehe ggf. eine weitere Person bzw. eine Sachverständige oder einen Sachverständigen zur Verhandlung hinzu.
  • Setze dir ein Preislimit für den Hauskauf.

Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?

Ein Vorvertrag beim Hauskauf kann im Falle einer Verzögerung hilfreich sein, etwa wenn die Kreditbewilligung durch die Bank noch aussteht.

4. Schritt: die Finanzierung

Damit du die für dich optimale Hauskauf-Finanzierung bekommst, sind von mehreren Banken Finanzierungsangebote einzuholen.

Anschließend lautet beim Hauskauf der Ablauf: Konditionen der verschiedenen Finanzierungskonzepte prüfen und gegenüberstellen. Hieraus wird dann das beste Immobiliendarlehen gewählt.

Förderoptionen berücksichtigen: Hauskaufende können grundsätzlich auch von Förderungen beim Hauskauf profitieren. So vergibt bspw. die staatliche Förderbank KfW unter bestimmten Voraussetzungen Kredite und Zuschüsse.

Die passende Immobilienfinanzierung mit Baufi24

Unser Team vergleicht die Hauskredite von über 500 Banken und ermittelt daraus das für dich perfekte Finanzierungskonzept - und das völlig kostenlos!

Beantrage deine Hauskauf-Finanzierung

Für deinen Antrag brauchst du einige Unterlagen, etwa:

  • die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
  • eine unterschriebene Selbstauskunft der SCHUFA

Zudem benötigt die Bank umfassende Informationen zum Hauskauf bzw. zum Objekt, beispielsweise:

  • Kaufvertrag oder Auszug aus Grundbuch
  • Exposé
  • Fotos von der Immobilie
  • Flurkarte
  • Bebauungsplan
  • Grundriss
  • Kalkulation der Grundfläche
  • Energieausweis

Liegen alle Dokumente vor, kannst du die Hausfinanzierung beantragen.

Finanzierungszusage erhalten: Nach einer eingehenden Bonitätsprüfung sendet die Bank dem bzw. der Antragstellenden eine Finanzierungsbestätigung zu. Diese ist Grundbedingung, um den Kaufvertrag unterschreiben zu können.

5. Schritt: Notartermin und Unterschrift des Kaufvertrags

Ein wichtiger Meilenstein im Ablauf zum Hauskauf ist der Notartermin. Er ist für eine rechtssichere Eigentumsübertragung Pflicht. Denn laut § 311b Abs. 1 des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) erfordern Immobilienkaufverträge eine notarielle Beurkundung. Der zeitliche Ablauf zum Hauskauf sieht vor, dass die Notarin oder der Notar vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung einen Kaufvertragsentwurf aufsetzt. Letzterer enthält alle relevanten Informationen zum Hauskauf, wie:

  • detaillierte Angaben zum Objekt
  • Kaufpreis
  • etwaige Belastungen im Grundbuch
  • Sicherheiten
  • Regelungen zur Eigentumsübertragung
  • Gewährleistungen

Die Beurkundung: Zum anschließenden Notartermin, kannst du offene Fragen zum Vertragsentwurf klären. Sind Käufer/-in und Verkäufer/in mit allen Bedingungen einverstanden, unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag. Diesen beurkundet dann der Notar bzw. die Notarin.

Zeitlicher Ablauf Hauskauf

Beim Hauskauf sind Ablauf und Dauer auch von den konkreten Zahlungsbedingungen abhängig. Sie sind im Immobilienkaufvertrag ebenfalls geregelt.

6. Schritt: Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, kümmert sich die Notarin oder der Notar um die Grundschuldbestellung für den Hauskredit. Sie ist Voraussetzung dafür, dass dir die Bank den zugesicherten Kredit zum Hauskauf auszahlt. Weiterhin veranlasst die Notarin oder der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch und informiert das Finanzamt zu dem Vorgang. Hierdurch wird der Eigentumswechsel angezeigt.

  • Haus kaufen Ablauf - Kaufpreis überweisen: Mit dem bereitgestellten Geld aus dem Immobiliendarlehen sowie deinem Eigenkapital begleichst du nun den Kaufpreis. Normalerweise ist dieser direkt an den Verkaufenden zu überweisen. Manchmal kommt aber auch ein Notaranderkonto, ein treuhänderisches Konto der Notarin oder des Notars, zum Einsatz. Zugleich werden die Nebenkosten fällig. Für die Grunderwerbsteuer schickt dir das Finanzamt einen entsprechenden Bescheid zu. Hast du die Abgabe bezahlt, stellt dir das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
  • Wie läuft ein Hauskauf ab – Eintragung ins Grundbuch: Liegt dem Notar oder der Notarin die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, ist der Kaufpreis überwiesen und sind alle weiteren Bedingungen erfüllt? Dann veranlasst die Juristin oder der Jurist die Eintragung des neuen Besitzenden ins Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung wird dabei wieder gelöscht. Ab diesem Zeitpunkt im Ablauf zum Hauskauf bist du offiziell Eigentümerin bzw. Eigentümer der Immobilie!
  • Hauskauf Ablauf Dauer – Steuern beim Hauskauf: Bei jedem Immobilienerwerb fällt Grunderwerbsteuer an. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

7. Schritt: die Übergabe der Immobilie

Stehst du als neuer Besitzender im Grundbuch, kannst du bald in dein Eigenheim einziehen. Dafür wurde für gewöhnlich bereits beim Notartermin ein Zeitpunkt zur Übergabe vereinbart. Bis spätestens dahin musst du normalerweise den Kaufpreis beglichen haben.

Finale Besichtigung: Im Rahmen der Übergabe beim Hauskauf nimmst du deine neue Immobilie noch mal genau unter die Lupe und überprüfst deren Zustand. Des Weiteren muss der/ die Verkäufer/-in ein Übergabeprotokoll erstellen.

Um bei dem Termin nichts zu vergessen, kannst du dich an dieser Checkliste orientieren:

  • Kontrollieren, ob Istzustand des Hauses dem vereinbarten Zustand entspricht (etwa besenreine Immobilie)
  • Ablesen sämtlicher Zählerstände im Haus
  • technische Einrichtungen, etwa das Heizsystem oder Smarthome, eingehend erklären lassen
  • Anleitungen und Dokumentationen für technische Anlagen in Empfang nehmen
  • bei vorhandenen Mängeln oder Schäden: Fotos davon anfertigen
  • besprechen, wer die Mängel behebt
  • Handwerkerrechnungen, für die noch eine Gewährleistung gilt, einfordern

Hinsichtlich des Ablaufs zum Hauskauf händigt dir der Verkaufende als Nächstes die Schlüssel aus. Danach kannst du dich um den Einzug in deine neuen vier Wände kümmern.

So gelingt der Hauskauf

Wie läuft ein Hauskauf ab? An dieser Stelle haben wir noch mal die wichtigsten Schritte zum Immobilienkauf zusammengefasst:

  • Wie viel Haus kann ich mir leisten? Zuerst kommt die Budgetplanung. Nutze hierfür auch den Budgetrechner.
  • Begib dich auf Immobiliensuche. Sie nimmt oft die meiste Zeit in Anspruch.
  • Sichere dir eine günstige Finanzierung inklusive geeigneter Förderungen.
  • Unterschreibe den Immobilienkaufvertrag beim Notar.
  • Begleiche den Kaufpreis und sämtliche Nebenkosten, darunter die Grunderwerbsteuer.
  • Triff dich zur Schlüsselübergabe mit dem/der Verkäufer/-in und ziehe anschließend in dein neues Haus.

Plane für den gesamten zeitlichen Ablauf zum Hauskauf mit wenigstens einigen Monaten. Bei einer komplizierten Immobiliensuche kann der Prozess jedoch auch Jahre dauern.

Interessierst du dich für hilfreiche Tipps beim Hauskauf? Wir stehen gerne für ein persönliches Gespräch bereit. Hast du Fragen zu Modernisierungen, nötigen Gebäudeversicherungen, Anschlussfinanzierungen oder anderen Themen rund um die Baufinanzierung? Bei unseren erfahrenen Beratern und Beraterinnen erhältst du jederzeit weitergehende Beratung. Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist die Beratung und Vermittlung maßgeschneiderter Hausfinanzierungen. Als verlässlicher Partner begleiten wir dich ebenso engagiert wie fachkundig auf deinem Weg ins Eigenheim. Unsere Leistungen sind kostenlos und unverbindlich.

Die häufigsten Fragen: Ablauf beim Hauskauf

  • Wie läuft es ab, wenn man ein Haus kauft?

  • Welche Schritte gibt es beim Hauskauf?

  • Wie lange dauert es vom Hauskauf bis zum Einzug?

  • Wie lange dauert der Hauskauf nach Notartermin?

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