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Baufinanzierung ohne Eigenkapital


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Das derzeitig niedrige Zinsniveau ermöglicht vergleichsweise geringe Raten für Baufinanzierungen. Doch Vorsicht: Vollfinanzierungen eignen sich meistens nur für Personen mit überdurchschnittlichem Einkommen.

Bei Anlegern beliebt: Finanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich?
Ist eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich? Über diese Frage spricht Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth in unserem Video.

Der Hausbau, die Hausfinanzierung oder der Hauskauf ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) waren in Deutschland ein gefragtes Finanzierungsmodell. Insbesondere für Kapitalanleger war die Finanzierung ohne Eigenmittel besonders attraktiv.

Bekannt ist die Finanzierung ohne Eigenkapital übrigens auch als 100%, 105% oder 110% Finanzierung - abhängig davon, ob nur der Kaufpreis oder auch die Erwerbsnebenkosten finanziert werden sollen.

Das anhaltend günstige Zinsniveau hat die Kaufpreise enorm erhöht. Die Mieten haben diese Entwicklung bisher nicht nachvollzogen. Folge: Schlechte Mietrenditen.

An den Kapitalmärkten ist im Moment nicht viel Rendite zu erwirtschaften und einige Banken verlangen Strafzinsen für Guthaben. Und so investieren viele Anleger mit möglichst viel Eigenkapital, um zumindest noch eine halbwegs erträgliche Rendite zu erwirtschaften und hoffen nebenbei auf eine weitere Wertsteigerung der Immobilie.


Vollfinanzierung für Selbstnutzer

Der Vorteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegt klar auf der Hand. Der Bauherr oder Erwerber behält seine Liquidität und kann trotz dessen den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Was schön klingt, erfordert jedoch ein entsprechendes Einkommen. Banken achten sehr genau darauf, ob ein Kunde langfristig seinen Verpflichtungen nachkommen kann.

Welche Nachteile sind vorhanden?

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer. Das hat natürlich direkte Wirkung auf die Höhe der monatlich zu erbringenden Kreditraten. Dieser Effekt verstärkt sich zudem durch den höheren Fremdkapitalbedarf.

Grundsätzlich ist an der Vollfinanzierung nichts auszusetzen. Dennoch raten wir dringend davon ab eine Immobilie zu finanzieren, wenn keinerlei Rücklagen vorhanden sind. Eigentum muss gepflegt und in Stand gehalten werden, unerwartete Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit können eine Familie schnell in Bedrängnis bringen. Geht obendrein dann noch das Auto oder die Waschmaschine kaputt, stehen schnell ernsthafte Probleme ins Haus.

Vergleichen lohnt

Ob mit oder ohne Eigenkapital, es sollte stets mit dem spitzen Bleistift gerechnet werden. Das bedeutet unter anderem eine Vergleichsrechnung anzustellen und über alternative Tilgungsformen oder Eigenkapital ersetzende Anlageformen nachzudenken.

Wichtig ist eben, was unter dem Strich herauskommt, sich für Sie am besten rechnet und Ihrer Lebensplanung entspricht. Und wenn alles passt, dann können Sie sich den Traum vom Eigenheim auch ohne Eigenkapital verwirklichen.

Was und wie viel kann ohne Eigenkapital finanziert werden?
  • Eigengenutzte Eigentumswohnungen (ETW)
  • Einfamilienhäuser (EFH) mit und ohne Einliegerwohnung
  • Kapitalanlageobjekte

Eigenkapitalfreie Baufinanzierungen sind für Kaufpreis- und Neubaufinanzierung oder auch Umschuldungen möglich.

Die Finanzierungshöhe ist abhängig von der Werthaltigkeit des zu beleihenden Objekts. Finanzierbar sind neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die anfallenden Erwerbsnebenkosten.

Welche Tilgungsvarianten sind möglich?

Möglich sind folgende Varianten:

  • Annuitätendarlehen

    Sofern sich der Sollzinssatz nicht verändert (Zinsbindungsfrist beachten), bleibt die monatliche Ratenzahlung immer gleich. Jedoch verschieben sich innerhalb der Laufzeit die Anteile Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil nimmt stetig zu, bei gleichzeitig fallendem Zinsanteil.

  • Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung

    Bei dieser Darlehensform zahlen Sie monatlich nur die Zinsen an die Bank in Form einer gleichbleibenden Rate, sofern sich der Sollzinssatz nicht verändert (Zinsbindungsfrist beachten). Den Tilgungsanteil zahlen Sie zum Beispiel in eine Lebensversicherung ein, die am Ende der Darlehenslaufzeit durch deren Auszahlung die Tilgung leistet.


Baufinanzierung ohne Eigenmittel: Banken erwarten starke Bonität

Banken erwarten starke Bonität

Bei einer Vollfinanzierung bringt der Kreditnehmer keine eigenen Mittel für das Haus oder die Wohnung auf, sondern finanziert die Immobilie komplett über Fremdkapital.

Banken vergeben Annuitätendarlehen an Selbstnutzer in der Regel nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze, welche bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, die restlichen 20 bis 40 Prozent muss der Bauherr aus eigenem Ersparten bestreiten. Die Kreditinstitute wollen auf diese Weise sicherstellen, dass sie keine Verluste einfahren, falls der Kunde zahlungsunfähig und die Immobilie veräußert oder zwangsversteigert werden muss.

Es sind jedoch grundsätzlich auch sogenannte Vollfinanzierung möglich. Der Kreditnehmer deckt dann 100 Prozent der Kosten über ein Immobiliendarlehen ab. Eine 105- oder 110-Prozent-Finanzierung kommt zustande, wenn auch noch die Erwerbsnebenkosten wie Notarkosten, Maklergebühren usw. über das Darlehen finanziert werden.


Risiken der Vollfinanzierung

Die Konditionen und der Ablauf einer Vollfinanzierung entsprechen denen einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Der große Unterschied besteht in der Höhe des Sollzinssatzes.

Da die Bank ein größeres Risiko eingeht, wenn sie dem Häuslebauer eine Vollfinanzierung gewährt, setzt sie die Darlehenszinsen in der Regel 0,5 bis 1 Prozent höher an als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit Eigenkapital. Das führt nicht nur dazu, dass die Gesamtkosten für die Baufinanzierung spürbar steigen, sondern birgt auch für die Zukunft ein Risiko in sich. Denn nach Ablauf der Zinsbindungszeit muss der Kreditnehmer einen noch entsprechend höheren Restschuldbetrag tilgen. Sind in der Zwischenzeit die Zinsen gestiegen, können sich dadurch auch die Raten des Folgedarlehens enorm verteuern und – im schlimmsten Fall – sogar unbezahlbar werden.

Aufgrund dieses Risikos müssen Kreditnehmer mit einer Vollfinanzierung höhere Tilgungsleistungen erbringen als Immobilienerwerber mit einem herkömmlichen Darlehen. Üblich ist ein anfänglicher Tilgungssatz von zwei oder drei Prozent. Somit steigt die monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung oft auf das Doppelte wie bei Finanzierungen mit Eigenkapital – die Kosten können pro Monat schnell deutlich über tausend Euro liegen, selbst bei einer durchschnittlichen Immobilie.

Banken erwarten überdurchschnittliche Bonität

Banken erwarten überdurchschnittliche Bonität

Die höheren Raten und genannten Risiken sind der Grund, warum Banken bei der Vergabe von 100-Prozent-Darlehen eine überdurchschnittliche Bonität des Kunden voraussetzen. Eine solche Finanzierung kommt deshalb beispielsweise für jüngere Immobilienkäufer oder Bauherren in Frage, die noch nicht genügend Eigenkapital ansammeln konnten, aber über ein auf Dauer sicheres und hohes Einkommen verfügen. Das Einkommen sollte so hoch liegen, dass der Kreditnehmer damit nicht nur für seine Kreditraten und seinen Lebensunterhalt aufkommen, sondern auch noch Rücklagen für Neuanschaffungen, Reparaturen oder Modernisierungen sowie unvorhersehbare Ausgaben bilden kann, um sich seinen finanziellen Spielraum für das alltägliche Leben zu bewahren.


Darauf sollten Kreditnehmer achten

Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen ist es für Vollfinanzierer ratsam, eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren. So sichert sich der Darlehensnehmer für die Zeit nach der Zinsbindungsphase ab. Empfehlenswert ist eine Festlegung auf 15, besser noch 20 Jahre, da in dieser Zeit die Restschuld deutlich sinkt. Die Ratenhöhe liegt dann später selbst bei gestiegenen Zinsen noch in einem erträglichen Rahmen.

Außerdem wichtig: Kreditinteressenten sollten mehrere Angebote miteinander vergleichen. Die Zinssätze der Kreditinstitute unterscheiden sich mitunter erheblich. Dies kann sich besonders bei Vollfinanzierungen auswirken. Aufgrund der hohen Darlehenssumme führen bereits kleine Zinsabweichungen zu deutlich höheren Kosten.