Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der Hausbau, die Hausfinanzierung oder der Hauskauf ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist in Deutschland nach wie vor eine gefragte Finanzierungsoption. Insbesondere für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger kann die Finanzierung ohne Eigenmittel attraktiv sein.

Bekannt ist die Finanzierung ohne Eigenkapital auch als 100-, 105- oder 110-Prozent-Finanzierung – abhängig davon, ob du nur den Kaufpreis oder auch die Nebenkosten der Baufinanzierung finanzierst. Aktuell bewegen sich die Mieten auf hohem Niveau. Zugleich sind aber die Bauzinsen gestiegen. Dies führt in manchen Regionen zu fallenden Kaufpreisen für Wohnungen und Häuser. Erhöhte Mieten und rückläufige Kaufpreise – das bedeutet für dich als Vermieterin oder Vermieter eine bessere Mietrendite.

An den Kapitalmärkten klettern die Renditen für Anleihen. Auch die von einigen Banken verlangten Strafzinsen für Guthaben gehören nun der Vergangenheit an. Wegen der an manchen Orten tendenziell sinkenden Kaufpreise für Immobilien kann ein Hauserwerb zum Zwecke der Vermietung aber aussichtsreich sein. In einigen Fällen ist es dabei möglich, auf den Einsatz von Eigenkapital weitestgehend zu verzichten. Generell winkt dir als Anlegerin oder Anleger nicht nur eine auskömmliche Mietrendite. Die Chancen auf eine langfristige Wertsteigerung deiner Immobilie stehen ebenfalls gut.

Der Vorteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegt klar auf der Hand: Der Bauende oder Kaufende behält seine Liquidität und kann trotzdem den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Was schön klingt, erfordert jedoch ein entsprechendes Einkommen. Banken schauen nämlich vor der Kreditvergabe sehr genau darauf, ob du deinen Zahlungsverpflichtungen langfristig nachkommen kannst. Mithilfe des Baufi24 Baufinanzierungsrechners kannst du einfach deine individuelle Baufinanzierung berechnen.

Welche Nachteile sind vorhanden?

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer. Zudem: In einer Phase steigender Zinsen – ein Standardkredit hat sich bereits von rund 0,5 Prozent auf circa 3,5 Prozent verteuert – ist eine Vollfinanzierung besonders kostspielig. Das erkennst du, indem du einen Blick auf die monatlich zu erbringende Kreditrate wirfst. Dieser Effekt verstärkt sich durch den höheren Fremdkapitalbedarf.

Grundsätzlich ist an einer Vollfinanzierung nichts auszusetzen. Dennoch raten wir dringend davon ab, eine Immobilie zu finanzieren, wenn keinerlei Rücklagen vorhanden sind. Denn: Eigentum muss gepflegt und instand gehalten werden, unerwartete Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit können eine Familie rasch in Bedrängnis bringen. Geht überdies noch das Auto oder die Waschmaschine kaputt, stehen dir schnell ernsthafte Probleme ins Haus.

Vergleichen lohnt sich

Ob mit oder ohne Eigenkapital – du solltest stets mit dem "spitzen Bleistift" rechnen. Das bedeutet unter anderem, eine Vergleichsrechnung anzustellen und über alternative Tilgungsformen oder Eigenkapital ersetzende Anlageformen nachzudenken.

Wichtig ist eben, was unter dem Strich herauskommt, sich für dich am besten rechnet und deiner Lebensplanung entspricht. Wenn dann alles passt, kannst du ein Haus ohne Eigenkapital kaufen.

Generell kommen für eine Vollfinanzierung infrage:

• Eigengenutzte Eigentumswohnungen (ETW)
• Einfamilienhäuser (EFH) mit und ohne Einliegerwohnung
• Kapitalanlageobjekte

Eigenkapitalfreie Baufinanzierungen sind für Kaufpreis- und Neubaufinanzierungen oder auch Umschuldungen möglich. Die Finanzierungshöhe hängt von der Werthaltigkeit des zu beleihenden Objekts ab. Prinzipiell kannst du neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die anfallenden Erwerbsnebenkosten finanzieren – eine solide Bonität vorausgesetzt.

Welche Tilgungsvarianten sind denkbar?

Möglich sind folgende Varianten:

• Ratentilgung (klassisches Annuitätendarlehen): Sofern sich der Sollzinssatz nicht verändert (Zinsbindungsfrist beachten), bleibt die monatliche Ratenzahlung immer gleich. Jedoch verschieben sich innerhalb der Laufzeit die Anteile von Zins und Tilgung. Hierbei nimmt der Tilgungsanteil stetig zu, während der Zinsanteil um den gleichen Betrag fällt.

• Endfällige Tilgung (endfälliges Darlehen): Bei dieser Darlehensform überweist du monatlich nur die Zinsen an die Bank in Form einer gleichbleibenden Rate, sofern sich der Sollzinssatz nicht : verändert (Zinsbindungsfrist beachten). Den Tilgungsanteil zahlst du zum Beispiel in eine Lebensversicherung ein, mit deren Auszahlung du am Ende der Darlehenslaufzeit die Tilgung leistet.

Im Falle einer Vollfinanzierung bringt der Kreditnehmende keine eigenen Mittel für das Haus oder die Wohnung auf, sondern finanziert die Immobilie komplett über Fremdkapital.

Banken vergeben Annuitätendarlehen an Selbstnutzende in der Regel nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze, welche bei etwa 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes liegt. Die restlichen Kosten musst du mit eigenem Ersparten abdecken. Auf diese Weise wollen die Kreditinstitute sicherstellen, dass sie keine Verluste einfahren, falls die Kundin oder der Kunde zahlungsunfähig wird und die Immobilie veräußert werden muss.

Es sind jedoch grundsätzlich auch sogenannte Vollfinanzierungen möglich. Die Bank übernimmt dann 100 Prozent deiner Kosten. Eine 105- oder 110-Prozent-Finanzierung kommt ferner zustande, wenn der Kreditgebende auch noch deine Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren und Maklerprovision über den Hauskredit finanziert.

Risiken der Vollfinanzierung

Der Ablauf einer Vollfinanzierung entspricht dem einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Ein bedeutender Unterschied besteht allerdings in der Höhe der Hypothekenzinsen.

Weil die Bank ein größeres Risiko eingeht, wenn sie dir eine Vollfinanzierung gewährt, setzt sie die Darlehenszinsen in der Regel 0,5 bis 1 Prozent höher an als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit Eigenkapital. Das führt nicht nur dazu, dass die Gesamtkosten für die Baufinanzierung spürbar steigen, sondern birgt auch für die Zukunft ein Risiko.

Denn nach Ablauf der Sollzinsbindung musst du einen entsprechend höheren Restschuldbetrag tilgen. Die Baufi24 Expertinnen und Experten gehen mittelfristig von weiter anziehenden Hypothekenzinsen aus. Das würde für dein Folgedarlehen bedeuten: Die Raten steigen womöglich kräftig und werden – im schlimmsten Fall – für dich unbezahlbar.

Aufgrund dieser Gefahr haben Kreditnehmende mit einer Vollfinanzierung höhere Tilgungsleistungen zu erbringen als Immobilienkaufende mit einem herkömmlichen Darlehen. Üblich ist ein anfänglicher Tilgungssatz von zwei oder drei Prozent. Somit steigt deine monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgungen oft auf das Doppelte im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapital. Dadurch können deine Kosten pro Monat schnell deutlich über tausend Euro liegen, selbst bei einer günstigen Immobilie. Mit dem Tilgungsrechner kannst du die optimale Tilgung für deinen Immobilienkredit berechnen.

Banken erwarten überdurchschnittliche Bonität

Die höheren Raten und genannten Risiken sind der Grund, weshalb Banken bei der Vergabe von 100-Prozent-Darlehen eine überdurchschnittliche Bonität der Kundin oder des Kunden voraussetzen. Eine solche Finanzierung kommt deshalb beispielsweise für jüngere Immobilienkaufende oder Bauende infrage, die noch nicht genügend Eigenkapital ansammeln konnten, aber über dauerhaft hohe Einkünfte verfügen.

Hierbei sollte dein Einkommen groß genug sein, dass du damit nicht nur deine Kreditraten bezahlen und deinen Lebensunterhalt bestreiten kannst. Das Gehalt muss ebenso für Rücklagen für Neuanschaffungen, Reparaturen oder Modernisierungen sowie für unvorhersehbare Ausgaben reichen. Dadurch bewahrst du dir einen wichtigen finanziellen Spielraum für dein alltägliches Leben.

Angesichts tendenziell steigender Zinsen ist es aus heutiger Sicht für Vollfinanzierer ratsam, eine längere Kreditlaufzeit zu vereinbaren. Hierdurch erlangst du eine bessere Planungssicherheit. Empfehlenswert ist eine Festlegung auf 15 oder 20 Jahre, da in dieser Zeit die Restschuld deutlich sinkt. Für die später nötige Anschlussfinanzierung steigt dann die Chance, dass deren Ratenhöhe noch in einem erträglichen Rahmen liegt – selbst bei teureren Zinsen.

Außerdem wichtig: Vergleiche immer mehrere Finanzierungsangebote miteinander. Denn die Zinssätze der verschiedenen Kreditinstitute unterscheiden sich mitunter erheblich. Besonders starke Auswirkungen kann das auf Vollfinanzierungen haben: Aufgrund der hohen Darlehenssumme führen bereits kleine Zinsabweichungen zu deutlich höheren Kosten.

Nutze gerne unseren Darlehensrechner zur exemplarischen Berechnung und simuliere, wie sich eine Veränderung des Zinssatzes auf deine Baufinanzierung auswirkt.

Neben einem umfassenden Vergleich von Angeboten ist eine gute Beratung das A und O bei der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Vereinbare noch heute einen kostenlosen und unverbindlichen Termin mit dem Baufi24 Team! Du profitierst dann von unserer jahrelangen Erfahrung im Bereich der Vollfinanzierung.