Tilgungssatzwechsel während der Baufinanzierung

Wer profitiert von einem Tilgungssatzwechsel? Zinskosten sparen & flexibel bleiben.

Der Tilgungssatz ist eine wichtige Stellschraube für die Kosten einer Baufinanzierung. In unserem Ratgeberartikel lesen Sie wertvolle Tipps, wie Sie Ihren Tilgungssatz individuell anpassen.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Tilgungssatzwechsel: Baufinanzierung an persönliche Bedürfnisse anpassen

Vertiefendes Wissen
9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Da Baukredite ausschließlich über die Tilgungen zurückgeführt werden, ist deren Höhe von entscheidender Bedeutung.
  • Ein Recht auf Tilgungssatzwechsel erhöht die Flexibilität, denn so kann die Immobilienfinanzierung auf die aktuelle finanzielle Situation abgestimmt werden.
  • Finanzierungsexperten empfehlen, den Tilgungssatz ausreichend hoch anzusetzen, um die Kosten der Baufinanzierung und die Darlehenslaufzeit möglichst niedrig zu halten.

So gehen Sie vor

  • Geben Sie im Tilgungsrechner alle wichtigen Daten zur Hauskauf-Finanzierung an. Eine Änderung des Tilgungssatzes während der Laufzeit lässt sich dort ebenfalls einstellen.
  • Spielen Sie verschiedene Szenarien durch und orientieren Sie sich, welcher Tilgungssatz und welche Änderungen am besten zu Ihrer individuellen Situation passen.
  • Finden Sie das Eigenheim, welches Ihren persönlichen Vorstellungen am meisten entspricht – beispielsweise über die Immobiliensuche von Baufi24.
  • Setzen Sie sich mit Baufi24 in Verbindung und profitieren Sie von einer unverbindlichen, individuellen Beratung.

In diesem Ratgeber:

Was sind Tilgung und Tilgungssatzwechsel?

Mit Tilgung ist die Rückführung einer Kreditschuld gemeint. Bei Immobilienfinanzierungen erfolgt diese für gewöhnlich über die Zahlung monatlicher Raten. Die in Deutschland am häufigsten gewählte Kreditart ist das Annuitätendarlehen. Wer ein solches abschließt, zahlt für den Immobilienkredit jeden Monat eine gleich hohe Rate an die Bank. In dieser ist neben einem Tilgungs- auch ein Zinsanteil enthalten. Während jede Tilgung die aufgenommene Darlehensschuld mindert, verstehen sich die Zinsen als Entgelt für die Überlassung des Baudarlehens.

Vor Abschluss der Hauskauf-Finanzierung lassen sich einige Parameter flexibel und individuell festlegen. Besonders wichtig ist dabei die Vorgabe, auf welche Weise und in welcher Höhe die Tilgung erfolgen soll. Beim steht dabei der Tilgungssatz im Fokus. Dieser wird, in Absprache mit der Bank, zu Beginn der Baufinanzierung vom Darlehensnehmer festgesetzt (anfänglicher Tilgungssatz).

Der jeweilige (jährliche) Tilgungsbetrag ergibt sich dann aus dem Tilgungssatz in Prozent sowie der Kreditschuld. Letztere reduziert sich kontinuierlich durch die getätigten Tilgungen. Übrig bleibt eine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.

Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?

Die Baufi24 Berater raten zu einem anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent. Höhere Quoten tragen die Darlehensschuld schneller ab und reduzieren die Zinskosten des Immobilienkredits.

Tilgungsanteil und Zinsanteil verschieben sich anteilig

Freistehendes modernes Einfamilienhaus mit 2 Etagen,Garage und Vorgarten mit Kiesel
Annuitätendarlehen sind die häufigste Form der Immobilienfinanzierung: Die Raten bleiben über die Laufzeit konstant.

Beim Annuitätendarlehen ist es generell so, dass sich der Tilgungssatz über die Jahre automatisch ändert. Das hat folgenden Hintergrund: Damit der Hauskäufer Planungssicherheit hat, bleibt die Höhe der Kreditrate innerhalb der Zinsbindung unverändert. Allerdings variieren die jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile über die Laufzeit hinweg. So ist etwa der Tilgungsanteil zu Beginn der Immobilienfinanzierung am geringsten. Dies spiegelt sich auch im Tilgungssatz wider: Er ist am Anfang am niedrigsten.

Tilgungssatzwechsel einfach erklärt

Über die Jahre steigen Tilgungssatz und Tilgungsanteil an, während der Zinsanteil um den gleichen Betrag abnimmt. Unter einem Tilgungssatzwechsel ist nun aber nicht die automatische, vertraglich vorgesehene Anpassung der Tilgungsrate zu verstehen. Vielmehr ist damit eine außerplanmäßige Erhöhung oder Verringerung des Tilgungssatzes gemeint. Dabei ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass die Höhe der Tilgung für das Tempo der Kreditrückführung maßgeblich entscheidend ist.

Recht auf Tilgungssatzwechsel bei der Baufinanzierung

Einen Immobilienkredit schließen Sie auf Grundlage Ihrer aktuellen Lebens- und Finanzsituation ab. Darauf aufbauend lassen sich Planungen für die Zukunft machen. Doch unabhängig davon, wie gründlich die Planung ist: Nicht vorhergesehene Änderungen im Leben sind immer möglich.

1. Erhöhung des Tilgungssatzes

Wer zum Beispiel überraschend befördert wird, verfügt über ein dauerhaft besseres Einkommen. Dieses lässt sich zum rascheren Tilgen des Baudarlehens nutzen. Mit einem entsprechenden Tilgungssatzwechsel lässt sich das am einfachsten umsetzen.

Das Erhöhen der Tilgungsrate bietet Ihnen diese Vorteile:

  • schnellere Reduzierung der Restschuld
  • frühere Schuldenfreiheit
  • niedrigere Zinskosten über Gesamtlaufzeit

Allerdings steigt durch Anhebung der Tilgungsquote die monatliche Kreditrate. Daher ist bei der Entscheidung für einen Tilgungssatzwechsel die zusätzliche finanzielle Belastung dem (veränderten) Haushaltseinkommen gegenüberzustellen.

2. Senkung des Tilgungssatzes

Closeup von Händen, die mit Taschenrechner und Laptop eine Berechnung anstellen auf Schreibtisch
Flexibilität durch Tilgungssatzwechsel: Passen Sie Ihren Baukredit an Ihre finanzielle Situation an.

Auf der anderen Seite kommt es vor, dass einige Jahre nach Abschluss einer Baufinanzierung die Einkünfte sinken. So kann beispielsweise ein beruflicher Wechsel, Krankheit, Kurzarbeit oder auch eine in Anspruch genommene Elternzeit das Einkommen für längere Zeit schmälern. Damit trotzdem ein ausreichend großer finanzieller Spielraum erhalten bleibt, sollten Sie in einer solchen Situation einen Tilgungssatzwechsel in Erwägung ziehen.

So gibt es nicht nur die Option der Erhöhung, sondern auch die der Herabsetzung des Tilgungssatzes. Die daraus resultierenden geringeren Darlehensraten reduzieren die finanzielle Last. Bedenken Sie dabei aber, dass eine niedrigere Tilgungsrate eine langsamere Rückführung der Darlehensschuld, eine längere Laufzeit und in der Konsequenz höhere Zinskosten bedeuten.

Recht auf Tilgungssatzwechsel im Kreditvertrag festhalten

Grundsätzlich profitieren Personen, die einen Immobilienkredit aufnehmen, von einem Recht auf Tilgungssatzwechsel. Schließlich gibt es keine Verpflichtung, diese Option in Anspruch zu nehmen. Allerdings erlauben nicht alle Kreditgeber eine Änderung des Tilgungssatzes innerhalb der Sollzinsbindung. Wem diese Flexibilität aber wichtig ist, sollte die Bank darum bitten, ein entsprechendes Recht im Darlehensvertrag einzuräumen.

Es gibt Banken, die eine oder mehrere Tilgungssatzänderungen kostenlos gewähren. Erkundigen Sie sich bei Interesse einfach bei Ihrem Baufi24 Berater.

Rechenbeispiel: Tilgungssatz bei der Immobilienfinanzierung

Welche Rolle der gewählte Tilgungssatz bei Baukrediten spielt, wird am schnellsten an einem Rechenbeispiel klar: Eine Familie möchte den Traum vom Eigenheim endlich in die Tat umsetzen. Für sie infrage kommt ein Reihenhaus, welches der bisherige Eigentümer für 300.000 Euro verkaufen würde. Weiterhin hat die Familie bereits 50.000 Euro an Eigenkapital angespart. Auf Basis dieser Angaben ermittelt der Baufinanzierungsrechner zuerst den benötigten Kreditbetrag:

Kaufpreis Reihenhaus 300.000 Euro
+ Nebenkosten 31.710 Euro
- Eigenkapital 50.000 Euro
= Darlehensbetrag 281.710 Euro

Die Nebenkosten umfassen in diesem Beispiel Maklergebühren, die Grunderwerbsteuer, Notar- sowie Grundbuchkosten. Maklercourtage und Grunderwerbsteuer können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. In diesem Fall befindet sich das Reihenhaus in Baden-Württemberg.

Nun will die Familie wissen, welchen Einfluss der anfängliche Tilgungssatz auf ihren Immobilienkredit hat. Dazu geben sie nacheinander Tilgungsquoten von 2, 3 und 4 Prozent in den Baufi24 Baufinanzierungsrechner ein und erhalten folgende Ergebnisse (Stand Februar 2021):

  • Darlehensbetrag: 281.710 Euro
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz 2 Prozent 3 Prozent 4 Prozent
Monatliche Kreditrate 758,27 € 993,03 € 1.227,79 €
Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung (Sollzins konstant) 38 Jahre, 9 Monate 27 Jahre, 9 Monate 21 Jahre, 8 Monate
Sollzins p. a. 1,23 % 1,23 % 1,23 %
Zinszahlungen gesamt zum Ende des Kredits (Sollzins konstant) 73.071,09 € 51.332,60 € 39.614,99 €

Die Berechnung zeigt, dass mit steigendem anfänglichen Tilgungssatz die Laufzeit der Baufinanzierung deutlich sinkt. Sind Sie in der Lage, eine monatliche Kreditrate von rund 1.200 Euro zu tragen, dann können Sie hier einen Tilgungssatz von 4 Prozent wählen. Nach nur knapp 22 Jahren wäre das Baudarlehen komplett zurückgeführt. Zudem lassen sich mit 4 Prozent Tilgungssatz über 30.000 Euro an Zinskosten gegenüber einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent sparen.

So hoch sollte die Kreditrate maximal sein

Angenommen, die Familie verfügt über ein monatliches Nettohaushaltseinkommen von 3.500 Euro. Dann könnte sie sich zu Beginn für einen Tilgungssatz von 3 Prozent entscheiden. Eine Faustregel besagt, dass die Kreditrate maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. In diesem Fall würde die Darlehensrate rund 28 Prozent der Einkünfte ausmachen ((993,03 Euro/3.500 Euro) x 100). Dadurch profitiert die Familie von einer 11 Jahre kürzeren Laufzeit im Vergleich zu einer anfänglichen Tilgung mit 2 Prozent.

Eine noch höhere Quote von 4 Prozent ist hier für die Kreditnehmer nicht empfehlenswert. Die monatliche Belastung für die Familie wäre zu groß.

Kosten sparen Dank Tilgungssatzwechsel

Der Baufi24 Baufinanzierungsrechner kalkuliert nicht nur alle wichtigen Werte für unterschiedliche anfängliche Tilgungssätze. Über ihn lassen sich ebenso Immobilienfinanzierungen mit Tilgungssatzwechsel schnell und einfach berechnen. Im Folgenden werden die Angaben aus dem vorherigen Beispiel übernommen und dabei gegenübergestellt: Hauskauf-Finanzierung mit 2 Prozent anfänglichem Tilgungssatz versus Immobilienkredit unter gleichen Bedingungen, aber Tilgungssatzwechsel nach 3 Jahren von 2 auf 3 Prozent (Stand Februar 2021):

  • Darlehensbetrag: 281.710 Euro
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre


Tilgungssatz
2 Prozent
Tilgungssatzwechsel von 2 % auf 3 % nach 3 Jahren
Monatliche Kreditrate 758,27 € 758,27 € / 993,03 € (ab 4. Jahr)
Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung (Sollzins konstant) 38 Jahre, 9 Monate 28 Jahre, 9 Monate
Sollzins p. a. 1,23 % 1,23 %
Zinszahlungen gesamt zum Ende des Kredits (Sollzins konstant) 73.071,09 € 54.651,87 €

Das Beispiel verdeutlicht, wie Sie mithilfe eines Tilgungssatzwechsels die Zinskosten vermindern. So würde hier eine Anhebung der Tilgungsquote nach 3 Jahren um einen Prozentpunkt eine Ersparnis von rund 18.000 Euro über die Gesamtlaufzeit bedeuten. Zugleich verkürzt sich die Dauer bis zur Volltilgung um 10 Jahre. Einziger Nachteil: Die Kreditrate steigt von knapp 760 Euro auf fast 1.000 Euro an. Den Sparvorteil müssen sich Kreditnehmende also leisten können.

Alternative zum Tilgungssatzwechsel: Sondertilgungen

Neben dem Erhöhen der Tilgungsrate gibt es eine weitere Möglichkeit, um den aufgenommenen Baukredit früher zurückzuführen: Sondertilgungen. Darunter sind außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen zu verstehen. Wer innerhalb der vereinbarten Zinsbindung Sondertilgungen leisten möchte, muss sich dafür jedoch ein vertragliches Recht von der kreditgebenden Bank einräumen lassen.

Ob Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt lieber den Tilgungssatz anpassen oder außerplanmäßige Überweisungen tätigen, sollten Sie vor allem von Ihrer persönlichen Situation abhängig machen. Die Mittel aus einer Schenkung oder Erbschaft beispielsweise lassen sich in Form einer Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung einbringen.

In der Praxis fällt es jedoch den meisten finanzierenden Personen schwer, die zusätzlichen finanziellen Mittel für das Abbezahlen des Immobilienkredits aufzuwenden. Denn das Leisten von Sondertilgungen bedeutet womöglich den Verzicht auf andere Investitionen – wie zum Beispiel in ein neues Auto oder eine Urlaubsreise.

Falls Sie sich in der Zukunft hingegen über eine Gehaltserhöhung freuen dürfen, kann eine Anpassung des Tilgungssatzes zielführender sein als die Zahlung von Sondertilgungen. Der Vorteil dabei: Mit regelmäßigen größeren Tilgungen wird die Restschuld kontinuierlich reduziert. Aufgrund des Zinseszinseffekts geschieht bei höheren Tilgungsraten die Rückführung des Immobiliendarlehens in der Regel auch schneller, als es über Sondertilgungen der Fall wäre.

Darüber hinaus schaffen feste Tilgungen bei der Baufinanzierung eine bessere Planungssicherheit. So lässt sich dem Tilgungsplan jederzeit entnehmen, wie lange es bis zur kompletten Tilgung der Kreditschuld dauert. Im Gegensatz dazu ist es bei außerplanmäßigen Zahlungen oft unklar, ob, wann und in welcher Höhe diese geleistet werden.

FAQ zum Thema Tilgungssatzwechsel

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel der Häuslebauer von der Kreditschuld pro Jahr zurückzahlt. Bei einem Tilgungssatzwechsel handelt es sich um eine Erhöhung oder Reduzierung der mit der Bank vereinbarten Tilgungsquote während der Laufzeit.

Es kommt vor, dass sich im Laufe der Jahre die finanzielle Situation des Darlehensnehmers ändert. Mit einer flexiblen Anpassung des Tilgungssatzes können Sie diesem Umstand Rechnung tragen und die regelmäßigen Rückzahlungen steigern oder vermindern.

Ob und in welchem Umfang eine Tilgungsänderung zulässig ist, hängt von der kreditgebenden Bank ab. Einige Darlehensgeber erlauben bis zu zwei kostenfreie Tilgungssatzwechsel, andere wiederum verlangen dafür eine Gebühr.

Ja, wer in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag erhält, kann auch über eine Sondertilgung nachdenken. Im Gegensatz zu einem Tilgungssatzwechsel, der dauerhaft veränderte Tilgungen zur Folge hat, handelt es sich bei einer Sondertilgung um eine einmalige außerplanmäßige Rückzahlung. Um diese leisten zu dürfen, benötigt der Darlehensnehmer allerdings ein entsprechendes vertraglich zugesichertes Recht.

Ausführliche Informationen zum Tilgungssatzwechsel sowie zu weiteren wichtigen Themen rund um Ihre Immobilienfinanzierung können Sie kostenlos und unverbindlich in einem persönlichen Beratungsgespräch mit den Baufi24 Kreditspezialisten besprechen: per Video, Telefon oder persönlich. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf oder fordern Sie ein unverbindliches Angebot an..

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