Tilgungssatzwechsel während der Baufinanzierung

Mit Tilgung ist die Rückführung einer Kreditschuld gemeint. Bei Immobilienfinanzierungen erfolgt diese für gewöhnlich über die Zahlung monatlicher Raten. Die in Deutschland am häufigsten gewählte Kreditart ist das Annuitätendarlehen. Wer ein solches abschließt, zahlt für den Immobilienkredit jeden Monat eine gleich hohe Rate an die Bank. In dieser ist neben einem Tilgungs- auch ein Zinsanteil enthalten. Während jede Tilgung die aufgenommene Darlehensschuld mindert, verstehen sich die Zinsen als Entgelt für die Überlassung des Baudarlehens.

Vor Abschluss der Hauskauf-Finanzierung lassen sich einige Parameter flexibel und individuell festlegen. Besonders wichtig ist dabei die Vorgabe, auf welche Weise und in welcher Höhe die Tilgung erfolgen soll. Beim steht dabei der Tilgungssatz im Fokus. Dieser wird, in Absprache mit der Bank, zu Beginn der Baufinanzierung vom Darlehensnehmer festgesetzt (anfänglicher Tilgungssatz).

Der jeweilige (jährliche) Tilgungsbetrag ergibt sich dann aus dem Tilgungssatz in Prozent sowie der Kreditschuld. Letztere reduziert sich kontinuierlich durch die getätigten Tilgungen. Übrig bleibt eine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.

Tilgungsanteil und Zinsanteil verschieben sich anteilig

Beim Annuitätendarlehen ist es generell so, dass sich der Tilgungssatz über die Jahre automatisch ändert. Das hat folgenden Hintergrund: Damit der Hauskäufer Planungssicherheit hat, bleibt die Höhe der Kreditrate innerhalb der Zinsbindung unverändert. Allerdings variieren die jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile über die Laufzeit hinweg. So ist etwa der Tilgungsanteil zu Beginn der Immobilienfinanzierung am geringsten. Dies spiegelt sich auch im Tilgungssatz wider: Er ist am Anfang am niedrigsten.

Tilgungssatzwechsel einfach erklärt

Über die Jahre steigen Tilgungssatz und Tilgungsanteil an, während der Zinsanteil um den gleichen Betrag abnimmt. Unter einem Tilgungssatzwechsel ist nun aber nicht die automatische, vertraglich vorgesehene Anpassung der Tilgungsrate zu verstehen. Vielmehr ist damit eine außerplanmäßige Erhöhung oder Verringerung des Tilgungssatzes gemeint. Dabei ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass die Höhe der Tilgung für das Tempo der Kreditrückführung maßgeblich entscheidend ist.

Einen Immobilienkredit schließen Sie auf Grundlage Ihrer aktuellen Lebens- und Finanzsituation ab. Darauf aufbauend lassen sich Planungen für die Zukunft machen. Doch unabhängig davon, wie gründlich die Planung ist: Nicht vorhergesehene Änderungen im Leben sind immer möglich.

1. Erhöhung des Tilgungssatzes

Wer zum Beispiel überraschend befördert wird, verfügt über ein dauerhaft besseres Einkommen. Dieses lässt sich zum rascheren Tilgen des Baudarlehens nutzen. Mit einem entsprechenden Tilgungssatzwechsel lässt sich das am einfachsten umsetzen.

Das Erhöhen der Tilgungsrate bietet Ihnen diese Vorteile:

• schnellere Reduzierung der Restschuld
• frühere Schuldenfreiheit
• niedrigere Zinskosten über Gesamtlaufzeit

Allerdings steigt durch Anhebung der Tilgungsquote die monatliche Kreditrate. Daher ist bei der Entscheidung für einen Tilgungssatzwechsel die zusätzliche finanzielle Belastung dem (veränderten) Haushaltseinkommen gegenüberzustellen.

2. Senkung des Tilgungssatzes

Auf der anderen Seite kommt es vor, dass einige Jahre nach Abschluss einer Baufinanzierung die Einkünfte sinken. So kann beispielsweise ein beruflicher Wechsel, Krankheit, Kurzarbeit oder auch eine in Anspruch genommene Elternzeit das Einkommen für längere Zeit schmälern. Damit trotzdem ein ausreichend großer finanzieller Spielraum erhalten bleibt, sollten Sie in einer solchen Situation einen Tilgungssatzwechsel in Erwägung ziehen.

So gibt es nicht nur die Option der Erhöhung, sondern auch die der Herabsetzung des Tilgungssatzes. Die daraus resultierenden geringeren Darlehensraten reduzieren die finanzielle Last. Bedenken Sie dabei aber, dass eine niedrigere Tilgungsrate eine langsamere Rückführung der Darlehensschuld, eine längere Laufzeit und in der Konsequenz höhere Zinskosten bedeuten.

Es gibt Banken, die eine oder mehrere Tilgungssatzänderungen kostenlos gewähren. Erkundigen Sie sich bei Interesse einfach bei Ihrem Baufi24 Berater.

Welche Rolle der gewählte Tilgungssatz bei Baukrediten spielt, wird am schnellsten an einem Rechenbeispiel klar: Eine Familie möchte den Traum vom Eigenheim endlich in die Tat umsetzen. Für sie infrage kommt ein Reihenhaus, welches der bisherige Eigentümer für 300.000 Euro verkaufen würde. Weiterhin hat die Familie bereits 50.000 Euro an Eigenkapital angespart. Auf Basis dieser Angaben ermittelt der Baufinanzierungsrechner zuerst den benötigten Kreditbetrag:

Kaufpreis Reihenhaus 300.000 Euro
+ Nebenkosten 31.710 Euro
- Eigenkapital 50.000 Euro
= Darlehensbetrag 281.710 Euro

Die Nebenkosten der Baufinanzierung umfassen in diesem Beispiel Maklergebühren, die Grunderwerbsteuer, Notar- sowie Grundbuchkosten. Maklercourtage und Grunderwerbsteuer können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. In diesem Fall befindet sich das Reihenhaus in Baden-Württemberg.

Nun will die Familie wissen, welchen Einfluss der anfängliche Tilgungssatz auf ihren Immobilienkredit hat. Dazu geben sie nacheinander Tilgungsquoten von 2, 3 und 4 Prozent in den Baufi24 Baufinanzierungsrechner ein und erhalten folgende Ergebnisse (Stand Februar 2021):

• Darlehensbetrag: 281.710 Euro
• Sollzinsbindung: 15 Jahre

Die Berechnung zeigt, dass mit steigendem anfänglichen Tilgungssatz die Laufzeit der Baufinanzierung deutlich sinkt. Sind Sie in der Lage, eine monatliche Kreditrate von rund 1.200 Euro zu tragen, dann können Sie hier einen Tilgungssatz von 4 Prozent wählen. Nach nur knapp 22 Jahren wäre das Baudarlehen komplett zurückgeführt. Zudem lassen sich mit 4 Prozent Tilgungssatz über 30.000 Euro an Zinskosten gegenüber einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent sparen.

So hoch sollte die Kreditrate maximal sein

Angenommen, die Familie verfügt über ein monatliches Nettohaushaltseinkommen von 3.500 Euro. Dann könnte sie sich zu Beginn für einen Tilgungssatz von 3 Prozent entscheiden. Eine Faustregel besagt, dass die Kreditrate maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. In diesem Fall würde die Darlehensrate rund 28 Prozent der Einkünfte ausmachen ((993,03 Euro/3.500 Euro) x 100). Dadurch profitiert die Familie von einer 11 Jahre kürzeren Laufzeit im Vergleich zu einer anfänglichen Tilgung mit 2 Prozent.

Eine noch höhere Quote von 4 Prozent ist hier für die Kreditnehmer nicht empfehlenswert. Die monatliche Belastung für die Familie wäre zu groß.

Unser Tilgungsrechner kalkuliert nicht nur alle wichtigen Werte für unterschiedliche anfängliche Tilgungssätze. Über ihn lassen sich ebenso Immobilienfinanzierungen mit Tilgungssatzwechsel schnell und einfach berechnen. Im Folgenden werden die Angaben aus dem vorherigen Beispiel übernommen und dabei gegenübergestellt: Hauskauf-Finanzierung mit 2 Prozent anfänglichem Tilgungssatz versus Immobilienkredit unter gleichen Bedingungen, aber Tilgungssatzwechsel nach 3 Jahren von 2 auf 3 Prozent (Stand Februar 2021):

• Darlehensbetrag: 281.710 Euro
• Sollzinsbindung: 15 Jahre

Das Beispiel verdeutlicht, wie Sie mithilfe eines Tilgungssatzwechsels die Zinskosten vermindern. So würde hier eine Anhebung der Tilgungsquote nach 3 Jahren um einen Prozentpunkt eine Ersparnis von rund 18.000 Euro über die Gesamtlaufzeit bedeuten. Zugleich verkürzt sich die Dauer bis zur Volltilgung um 10 Jahre. Einziger Nachteil: Die Kreditrate steigt von knapp 760 Euro auf fast 1.000 Euro an. Den Sparvorteil müssen sich Kreditnehmende also leisten können.

Neben dem Erhöhen der Tilgungsrate gibt es eine weitere Möglichkeit, um den aufgenommenen Baukredit früher zurückzuführen: Sondertilgungen. Darunter sind außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen zu verstehen. Wer innerhalb der vereinbarten Zinsbindung Sondertilgungen leisten möchte, muss sich dafür jedoch ein vertragliches Recht von der kreditgebenden Bank einräumen lassen.

Ob Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt lieber den Tilgungssatz anpassen oder außerplanmäßige Überweisungen tätigen, sollten Sie vor allem von Ihrer persönlichen Situation abhängig machen. Die Mittel aus einer Schenkung oder Erbschaft beispielsweise lassen sich in Form einer Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung einbringen.

In der Praxis fällt es jedoch den meisten finanzierenden Personen schwer, die zusätzlichen finanziellen Mittel für das Abbezahlen des Immobilienkredits aufzuwenden. Denn das Leisten von Sondertilgungen bedeutet womöglich den Verzicht auf andere Investitionen – wie zum Beispiel in ein neues Auto oder eine Urlaubsreise.

Falls Sie sich in der Zukunft hingegen über eine Gehaltserhöhung freuen dürfen, kann eine Anpassung des Tilgungssatzes zielführender sein als die Zahlung von Sondertilgungen. Der Vorteil dabei: Mit regelmäßigen größeren Tilgungen wird die Restschuld kontinuierlich reduziert. Aufgrund des Zinseszinseffekts geschieht bei höheren Tilgungsraten die Rückführung des Immobiliendarlehens in der Regel auch schneller, als es über Sondertilgungen der Fall wäre.

Darüber hinaus schaffen feste Tilgungen bei der Baufinanzierung eine bessere Planungssicherheit. So lässt sich dem Tilgungsplan jederzeit entnehmen, wie lange es bis zur kompletten Tilgung der Kreditschuld dauert. Im Gegensatz dazu ist es bei außerplanmäßigen Zahlungen oft unklar, ob, wann und in welcher Höhe diese geleistet werden.

Ausführliche Informationen zum Tilgungssatzwechsel sowie zu weiteren wichtigen Themen rund um Ihre Immobilienfinanzierung können Sie kostenlos und unverbindlich in einem persönlichen Beratungsgespräch mit den Baufi24 Kreditspezialisten besprechen: per Video, Telefon oder persönlich. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf oder fordern Sie ein unverbindliches Finanzierungsangebot an.