Bauzinsrechner

Ein passender Immobilienkredit versetzt Paare und Alleinstehende in die Lage, den Traum vom Eigenheim zeitnah zu verwirklichen. Mit dem Bauzinsrechner bekommen Kreditinteressierte das richtige Tool zur Planung ihrer Hauskauf-Finanzierung an die Hand. So bestimmt das praktische Hilfsmittel auf Basis deiner individuellen Eingaben unter anderem die Monatsrate sowie den Bauzins deines Kredits.

Diese Informationen werden benötigt

Darlehensinteressierte bedienen den übersichtlich gestalteten Rechner mit nur wenigen Klicks. Um ein erstes Ergebnis zu erhalten, füllst du einfach folgende Felder aus:

• Wert/Kaufpreis
• Eigenkapital
• Sollzinsbindung (zwischen 5 und 30 Jahre wählbar)
• Sollzins
• Tilgungssatz
• PLZ Wohnort
• aktueller Wohnort

In das Feld Wert/Kaufpreis trägt der Hauskaufende den vom Verkaufenden verlangten Betrag für die Immobilie ein. Bei einem Hausbau ist an dieser Stelle die Summe aus Immobilien- und Grundstückswert zu hinterlegen. Weiterhin schreibst du bei Eigenkapital hinein, wie viel Geld du zur Baufinanzierung beisteuern kannst. Zur Auswahl der Sollzinsbindung genügt ein Klick auf die entsprechende Zahl im Bauzinsrechner.

Den Sollzins selbst kannst du je nach Bedarf manuell einstellen oder direkt automatisch berechnen lassen. Als Nächstes erfasst der Bauzinsrechner den Tilgungssatz. Wer möchte, verwendet dabei den vorgegebenen Standardwert. Nun fehlt nur noch die Angabe zum aktuellen Wohnort. Die genannten Informationen reichen dem Tool bereits, um ein erstes Resultat zu kalkulieren.

Hilfsmittel liefert dir wichtige Daten zum gewünschten Immobiliendarlehen

Der Bauzinsrechner verarbeitet die eingegebenen Zahlen sofort und stellt dem Hausbauenden folgende Ergebnisse zur Verfügung:

• Monatsrate
• gebundener Sollzins p. a.
• effektiver Jahreszins p. a.
• Darlehensbetrag

Das Tool zeigt dir beispielsweise an, wie hoch die monatliche finanzielle Belastung für das aufgenommene Baudarlehen wäre. Außerdem gibt der Rechner zum Bauzins Auskunft. Bei dem gebundenen Sollzins (frühere Bezeichnung: Nominalzins) handelt es sich ferner um eine Gebühr, die die Bank für den bereitgestellten Immobilienkredit erhebt. "Gebunden" bedeutet hier, dass dein Bauzins für eine längere Zeit unverändert bleibt (Zinsbindung).

Weil der Sollzins jedoch nicht alle Kosten der Hauskauf-Finanzierung umfasst, ermittelt der Bauzinsrechner ebenso den effektiven Jahreszins. Dieser berücksichtigt unter anderem auch die Tilgungsleistung, die Zinsbindungsfrist sowie den Auszahlungsbetrag des Baukredits.

Daneben kannst du dem Bauzinsrechner den für die Immobilienfinanzierung erforderlichen Darlehensbetrag entnehmen. Dessen Höhe setzt sich aus der Summe von Kaufpreis und Nebenkosten abzüglich des Eigenkapitals zusammen.

Die Leitzinsen des Euroraums stehen nach einer langen Phase niedrigster Zinsen wieder auf einem höheren Niveau. Das verteuert auch die Immobiliendarlehen. Dennoch kann gerade jetzt der Abschluss einer Baufinanzierung für dich von Vorteil sein. Schließlich ist es eher unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen bereits ihr Maximum erreicht haben.

Um die Auswirkung der aktuellen Bauzinsen auf deinen Immobilienkredit besser zu verstehen, lohnt sich ein genauerer Blick: In den meisten Fällen wählen Hausbauende ein Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung.

Bei diesem Kredittyp besteht die Darlehensrate aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Bekommst du etwa einen besseren Sollzins von der Bank gewährt, so fällt der Zinsanteil entsprechend kleiner aus. Zugleich ist ein ausreichend hoher Tilgungssatz ratsam. Hierdurch zahlst du dein Eigenheim schneller ab und bist rascher schuldenfrei. Schaue bei der Wahl der Tilgungsrate aber immer darauf, dass deine zu zahlenden Kreditrate innerhalb deines finanziellen Budgets bleibt.

Ein Beispiel illustriert am besten den Vorteil niedrigerer Hypothekenzinsen. Das Profi-Tool des Bauzinsrechners erhält dazu diese Informationen:

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Darlehensbetrag: 280.000 €
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Tilgungsvariante: Vorgabe der Monatsrate
• Monatsrate: 1.400 €

Nun werden 2 Fälle verglichen: Fall 1 mit 4 Prozent und Fall 2 mit 3,5 Prozent Sollzins. Die aus dem Tool gewonnenen Werte siehst du in der Tabelle gegenübergestellt (exemplarische Musterrechnung):

Wer einen Bauzins von 4 Prozent über die gesamte Laufzeit zahlt, ist in etwas mehr als 27 Jahren schuldenfrei. Bei einem Sollzins von 3,5 Prozent hingegen bist du mehr als 2 Jahre früher mit deinem Baukredit fertig. Verantwortlich dafür sind die unterschiedlich hohen Tilgungssätze.

Besonders eklatant fällt der Unterschied bei den gesamten Zinszahlungen aus. So sparst du in dem Beispiel mit einem 3,5-prozentigen Sollzins über die Jahre 41.349,83 Euro an Zinsen ein im Vergleich zu einem 4-prozentigen Sollzins.

Hast du bereits einen Immobilienkredit aufgenommen? Für deine spätere Anschlussfinanzierung kannst du dir die aktuellen Bauzinsen sichern – ehe sie weiter steigen. Hauskaufende entscheiden sich dazu für ein Forward Darlehen. Einen entsprechenden Vertrag darfst du bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der ersten Immobilienfinanzierung unterschreiben.

Die Hypothekenzinsen werden auf indirekte Weise vom EZB-Leitzins beeinflusst. Seit den Leitzinserhöhungen der EZB 2022 und 2023 erreichte dieser seinen Höhepunkt seit Oktober 2000 im September 2023 mit 4,5 Prozent. Aktuell liegt der Leitzins im Euroraum im Mai 2025 bei 2,25 Prozent. Nachdem die Bauzinsen nach einer langen Phase der Niedrigzinsen seit 2022 kontinuierlich leicht gestiegen sind und im Oktober 2023 kurz die Marke von 4 Prozent überschritten haben, liegen die Bauzinsen aktuell im Mai 2025 im Schnitt bei 3,54 Prozent (10-jährige Zinsbindung).

2022 und im Verlauf des Jahres 2023 sind die Bauzinsen mitunter deutlich gestiegen. Umso wichtiger ist es da, sich einen möglichst günstigen persönlichen Hypothekenzins zu sichern. Daher stellt sich die Frage, von welchen individuellen Faktoren der gewährte Zinssatz abhängt.

Grundsätzlich berücksichtigt die Bank bei jeder Darlehensvergabe auch das Risiko eines Zahlungsausfalls. Stuft der Kreditgebende dieses als gering ein, kommst du in den Genuss attraktiverer Bauzinsen. Zur Einschätzung des Ausfallrisikos bewertet die Bank deine Kreditwürdigkeit. Diese wiederum wird insbesondere hiervon beeinflusst:

• Höhe der finanziellen Rücklagen
• Art und Umfang der regelmäßigen Einkünfte
• Verbindlichkeiten

Künftige Eigenheimbesitzende, die schon Geld für ihre Hauskauf-Finanzierung ansparen konnten, haben gute Aussichten auf eine Darlehenszusage. Hintergrund: Das eingebrachte Eigenkapital vermindert den benötigten Kreditbetrag. Hierdurch sinkt die Gefahr eines Zahlungsausfalls für die Bank. In der Folge räumt sie dir bessere Sollzinsen ein.

In vielen Fällen entscheidet auch das monatliche Einkommen darüber, ob Hausbauende von vorteilhaften Konditionen beim Immobilienkredit profitieren. Dabei spielt einerseits die Höhe des Gehalts oder Lohns eine Rolle. Andererseits legen Banken großen Wert auf verlässliche Einkünfte. Aufgrund dessen sieht es etwa für eine Baufinanzierung für Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst gut aus, attraktivere Bauzinsen zu erhalten.

Möchtest du eine Baufinanzierung als Selbstständiger? Dann unterliegen deine monatlichen Einnahmen für gewöhnlich gewissen Schwankungen. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, dass eine zweite Person mit festem Einkommen den Darlehensvertrag unterzeichnet. Dadurch wahrst du dir die Chance auf geringere Hypothekenzinsen.

Kreditinteressierte, die keine anderweitigen Darlehen bedienen müssen, verfügen über entsprechend mehr Geld zum Abbezahlen der Hauskauf-Finanzierung. Weist du beispielsweise über eine Schufa-Auskunft nach, dass du schuldenfrei bist, erhöht das deine Bonität. Die positive Bonitätsprüfung wirkt sich gut auf die Höhe deines Bauzinses aus.

Des Weiteren erwartet die Bank für jedes Baudarlehen eine Kreditsicherheit. Normalerweise wird dafür das zu kaufende Grundstück beliehen. Hierzu lässt der Kreditgebende eine Grundschuld zu seinen Gunsten eintragen. Besitzt nun das Haus einen hohen Beleihungswert, steigert das die Wahrscheinlichkeit für bessere Sollzinsen. Denn im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Hausbauenden bekommt die Bank den ausstehenden Darlehensbetrag aus der Veräußerung der Immobilie.

Hast du ferner darüber nachgedacht, deine Baufinanzierung möglichst rasch zurückzuführen? Hauskaufende wählen dazu einfach eine höhere Tilgungsrate. Die Bank begrüßt einen solchen Schritt. Schließlich erhält sie dadurch das geliehene Geld schneller zurück. Deshalb kommt dir der Kreditgebende mit etwas geringeren Zinsen entgegen.

Es gibt gute Gründe, die für eine längere Zinsbindung sprechen. Allerdings berechnet die Bank dafür einen Aufschlag. Wie hoch dieser aktuell ausfällt, lässt sich aus dem Diagramm Entwicklung Zinsen Baufinanzierung auf der Seite für Hypothekenzinsen ablesen. Umgekehrt gilt also: je kürzer die Zinsbindung, desto kleiner der Bauzins.

Damit du tatsächlich die bestmöglichen Zinsen bekommst, ist ein professioneller und unabhängiger Zinsvergleich empfehlenswert. Baufi24 vergleicht die Bauzinsen von über 500 Banken und Finanzdienstleistern und findet so die Konditionen, die perfekt zu deinem Vorhaben passen.

Das klassische Annuitätendarlehen bringt Hausbauenden einen entscheidenden Vorteil: die Sollzinsbindung. Sie gewährleistet, dass der Bauzins für einen vorab vereinbarten Zeitraum gleich bleibt. Die monatliche Kreditrate verändert sich dabei ebenfalls nicht, was eine solide Planungsgrundlage schafft.

Die Frage, ob nun eine kurze oder lange Zinsbindung besser ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn bei der Entscheidung sollten Hauskaufende auch ihre persönliche Lebenssituation berücksichtigen. Weißt du zum Beispiel heute schon, dass du in 5 oder spätestens 10 Jahren die dann noch vorhandene Restschuld komplett tilgen kannst? In diesem Fall wäre eine kürzere Sollzinsbindung passend.

Abgesehen von individuellen Überlegungen gibt es aber auch eine allgemeine Regel zur Wahl der Zinsbindung. Hierbei lassen sich 2 Szenarien unterscheiden:

• Szenario 1: Befinden sich die Zinsen auf einem hohen Niveau mit fallender Tendenz, dann ist eine kurze Zinsbindung sinnvoll.
• Szenario 2: Sind die Zinsen aktuell niedrig und steigen tendenziell, so ist eine lange Zinsbindung von Vorteil.

Eine längere Zinsbindung für deine Baufinanzierung schützt dich vor den Kosten durch steigende Bauzinsen. Aufgrund dessen erscheint derzeit eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren aktuell sinnvoll. Um ein Gefühl davon zu bekommen, wie sich die Zinshöhe in Abhängigkeit von der Zinsbindung verändert, kannst du ebenfalls auf den Bauzinsrechner zurückgreifen. Nach der Kalkulation zeigt dieser dir die Laufzeiten im Vergleich an. Welche Zinsbindung für dich am Ende des Tages optimal ist, lässt sich nicht isoliert sondern nur als Teil eines ganzheitlichen Finanzierungskonzeptes beurteilen.

Besprich die vom Bauzinsrechner ermittelten Ergebnisse gern mit unseren erfahrenen Baufi24 Profis. Fordere jetzt ein kostenfreies und unverbindliches Finanzierungsangebot an und lass dich von deiner Baufi24 Expertin oder deinem Experten beraten – online, telefonisch oder in einer unserer deutschlandweiten Geschäftsstellen.