Baufinanzierungs­rechner

Der Baufinanzierungsrechner bietet dir eine einfache, effektive und kostenlose Möglichkeit, deine individuelle Baufinanzierung zu berechnen. Doch wie funktioniert der Rechner eigentlich und wie benutzen ihn Hauskaufinteressierte am besten? Für eine genaue Berechnung deiner Baufinanzierung sind in einem ersten Schritt grundlegende Informationen erforderlich, wie der Kaufpreis der Immobilie. Dieser ist nicht deckungsgleich mit dem Darlehensbetrag, da Kreditinteressierte in den allermeisten Fällen Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Darüber hinaus sollten die Nebenkosten beim Hauskauf – wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch oder Maklerprovision – nicht vergessen werden, die zu jeder Immobilienfinanzierung hinzukommen. 

Als Nächstes legst du die Sollzinsbindung fest, was in Schritten von fünf Jahren möglich ist. Da der Sollzins pro Jahr eng an den Darlehensbetrag und die Zinsbindungsdauer geknüpft ist, wird dieser automatisch berechnet. Hierzu folgende Merkregel: je länger die Sollzinsbindung, desto höher auch der Zins. Natürlich kannst du den Zins auch manuell anpassen, beispielsweise um verschiedene Szenarien durchzuspielen. 

Ein weiterer wichtiger Schritt zur Berechnung einer Baufinanzierung ist das Festlegen der Tilgung. Denn: Je höher die Tilgungsrate, desto schneller führst du deinen Kredit zurück. Zugleich sinken die Zinszahlungen über die Gesamtlaufzeit. Doch Vorsicht: Mit der Tilgung steigt auch die monatliche Darlehensrate! Bei Bedarf kannst du ebenso eine andere Tilgungsvariante wählen: Zum Beispiel, indem du die gewünschte Monatsrate vorgibst. Wer sich später keine Anschlussfinanzierung suchen will, liegt zudem mit einer Volltilgung in Sollzinsbindung richtig.

In der rechten Spalte des Rechners zur Baufinanzierung stehen die kalkulierten Ergebnisse. An dieser Stelle siehst du u.a.

• die monatliche Darlehensrate
• den Sollzins
• den Nettodarlehensbetrag
• die Nebenkosten
• die Restschuld nach Sollzinsbindung
• die Laufzeit bis zur Volltilgung des Kredits
• und andere wichtige Werte.

Auch ein persönlicher Tilgungsplan ist hier zu finden, der die Entwicklung der Baufinanzierung für jedes Jahr protokolliert. Möchtest du dir möglichst niedrige Zinsen für deine Baufinanzierung sichern und eine Beratung durch einen Baufi24 Experten in deiner Region wahrnehmen? Dann fordere jetzt kostenlos und unverbindlich ein individuelles Finanzierungsangebot an.

Das Thema Bau- und Immobilienfinanzierung ist komplex, weshalb du schnell den Überblick verlieren kannst. Deshalb ist es von Vorteil, mit den wichtigsten Begriffen und Kenngrößen im Bereich der Baufinanzierung vertraut zu sein. Dies ermöglicht es dir, den Baufinanzierungsrechner richtig zu bedienen und dich auf ein Beratungsgespräch mit einem Baugeldvermittler gezielt vorzubereiten.

Darlehensbetrag

Die Darlehenssumme ist der Betrag, den die kreditgebende Bank für das Bauen oder Kaufen eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zur Verfügung stellt, zum Beispiel 600.000 Euro. In den allermeisten Fällen deckt die Darlehenssumme nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie ab, da der Kreditnehmende auch Eigenkapital zur Hausfinanzierung beisteuert.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen ebenso Nebenkosten an, die manche Darlehensnehmenden unterschätzen. Banken finanzieren die Nebenkosten nur in Ausnahmefällen und sind deshalb meist nicht vom Darlehensbetrag abgedeckt.

Eigenkapital

Beim Eigenkapital handelt es sich um die finanziellen Mittel, die du selbst in die Baufinanzierung einbringst. Beispiele hierfür sind Bargeld, Girokonten oder andere liquide Vermögenswerte. Aber auch Bausparguthaben, Wertpapiere und Fonds darfst du zum Eigenkapital rechnen.

Die Baufi24 Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital in die Bau- oder Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Ausreichend Eigenkapital reduziert nämlich das Finanzierungsrisiko für die kreditgebende Bank. Deshalb belohnt sie höheres Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen. Gerade in einer Zeit tendenziell steigender Bauzinsen ist es sinnvoll, dass du durch möglichst viele eigene Ersparnisse deine Zinslast senkst.

Generell ist es möglich, die Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren (100-Prozent-Finanzierung). Dabei steigt aber das Kreditausfallrisiko für die Bank. Daher erhältst du nur dann eine solche Baufinanzierung, wenn du eine hohe Bonität nachweisen kannst. Außerdem berechnet die Bank für das fehlende Eigenkapital einen höheren Zins.

Noch seltener gewährt die Bank eine Finanzierung der Nebenkosten (110-Prozent-Finanzierung), meist über den Umweg eines zusätzlichen Privatkredits. Auch bei dieser Variante kommen auf den Darlehensnehmenden erhöhte Zinskosten zu.

Denkst du über eine 100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung nach? Dann solltest du unbedingt eine Beraterin oder einen Berater für Baugeld kontaktieren, bevor du dich an eine Bank wendest. Profis wie die von Baufi24 kennen die Stellschrauben, mit denen du auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital so günstig wie möglich gestalten kannst.

Nebenkosten

Beim Bauen oder Kaufen einer Immobilie hast du nicht nur den Kaufpreis zu begleichen, sondern auch die Nebenkosten der Baufinanzierung zu tragen. Diese sollten zukünftige Immobilienbesitzende nicht unterschätzen, denn je nach Kaufpreis können diese viele Tausend Euro betragen.

Deine Nebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbssteuer, den Notar- und Grundbuchkosten und oft auch aus Maklergebühren zusammen.

• Notar- und Grundbuchkosten: Bei den Ausgaben für Notar und Grundbuchamt, wie beispielsweise für die Grundschuldbestellung, sollten die Darlehensnehmenden in etwa mit 2 Prozent der Darlehenssumme rechnen.
• Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Wie hoch die Grunderwerbssteuer in deinem Bundesland ist, findest du heraus,, indem du die Lage der Immobilie einem Bundesland zuordnest. 
• Maklergebühren: Ob der Kaufende oder Verkaufende die Maklerprovision übernimmt und wie hoch die Maklercourtage ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland beziehungsweise von Region zu Region unterschiedlich geregelt. Auch diese Kosten bekommst du heraus, indem du oben unter dem Reiter "Beträge ermitteln" dein Bundesland auswählst.

Zinsen

Die Hypothekenzinsen bestimmen, wie viel die Baufinanzierung letztlich kostet. Sie sind die Gebühr, die du der kreditgebenden Bank für die Bereitstellung des Baudarlehens bezahlst. Die Zinsen werden einmal pro Monat zusammen mit der monatlichen Rate entrichtet und beziehen sich immer prozentual auf die Restschuld. Das bedeutet: Je länger du deinen Immobilienkredit abbezahlst, beziehungsweise je kleiner deine Restschuld ist, desto geringer fällt deine Zinszahlung aus.

Neben der Tilgung sind die aktuellen Bauzinsen der wichtigste Faktor, der die Kosten eines Baukredits bestimmt. Aus diesem Grund sollten Darlehensnehmende versuchen, so günstige Zinsen wie möglich für ihre Baufinanzierung zu bekommen. In Zeiten anziehender Hypothekenzinsen ist das besonders bedeutsam.

Der gewährte Zinssatz lässt sich durch einige Faktoren zu deinem Vorteil beeinflussen. Zum einen belohnen Banken Kreditnehmende, die viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen lassen, mit niedrigen Zinsen. Zum anderen bedingt die Sollzinsbindung die Höhe der Zinsen. Hierbei gilt: je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger der Zins. Doch Achtung: In Anbetracht eher steigender Bauzinsen ist es aus heutiger Sicht vernünftiger, sich das aktuelle Zinsniveau für längere Zeit zu sichern. Das spricht für eine längere Zinsbindung.

Der zuverlässigste und einfachste Weg, um niedrige Zinsen für deine Baufinanzierung zu erhalten: Vereinbare ein Beratungsgespräch bei einem erfahrenen Baugeldvermittelnden von Baufi24. Denn die Expertinnen und Experten erstellen für Kreditinteressierte eine individuelle Finanzierungsstrategie und vergleichen anschließend passende Finanzierungsangebote von über 500 Partnern. Auf diese Weise bekommst du die günstigste Baufinanzierung für dein Vorhaben.

Zinsbindung

Die Dauer der Sollzinsbindung bestimmt, wie lange die Konditionen des Baudarlehens weder durch den Kreditnehmenden noch durch die kreditgebende Bank verändert werden dürfen. Grundsätzlich ist es möglich, die Zinsbindung in 5-Jahres-Schritten auszuwählen. Hierbei reicht die Spanne von relativ kurzen Zinsbindungsfristen wie 5 oder 10 Jahren bis hin zu langen Perioden von 30 oder sogar 35 Jahren.

Willst du dir die aktuellen Zinsen für eine lange Zeit festschreiben lassen, veranschlagen Banken hierfür etwas höhere Zinsen. Trotzdem kann sich eine lange Zinsbindung für dich unter Umständen lohnen.

Tilgung

Unter Tilgung ist das Abbezahlen des aufgenommenen Immobilienkredits zu verstehen. Die Tilgung ist genauso wichtig für eine günstige Baufinanzierung wie ein geringer Zinssatz. Denn je höher dein Tilgungssatz, umso schneller ist dein Kredit zurückgeführt. Da die Zinszahlungen an die Bank immer monatlich in Bezug auf die Restschuld abgerechnet werden, ergibt sich dadurch folgende Faustregel: Je rascher du dein Baudarlehen tilgst, desto weniger Zinsgeld zahlst du über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Tilgungssatz so hoch wie nur irgend möglich angesetzt werden sollte. Denn mit dem Anheben des Tilgungssatzes erhöht sich auch die monatliche Rate, die du an die kreditgebende Bank entrichten musst. Mithilfe des Baufi24 Tilgungsrechners kannst du die optimale Tilgung berechnen.

Darlehensnehmende sollten sich beim Festsetzen der Tilgung nicht überlasten. Plane hierzu deinen Tilgungssatz auf Basis einer gründlichen Haushaltsrechnung. Am klügsten ist es, den Tilgungssatz zusammen mit einer Spezialistin oder einem Spezialisten von Baufi24 festzulegen. Hierdurch schließt du etwaige Fallstricke und Unwägbarkeiten schon im Vorfeld aus.

Monatliche Darlehensrate

Aus Tilgungssatz und Bauzins ergibt sich die Rate, die du jeden Monat an die Bank überweist. Bei dem Klassiker der Baufinanzierung, dem Annuitätendarlehen, bleibt die monatliche Rate für lange Zeit gleich. Das hat für den Kreditnehmenden den großen Vorteil, dass die Baufinanzierung über die gesamte Zinsbindung hinweg schon heute berechenbar ist.

Wie bereits erwähnt, bleibt die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen für die Dauer der Zinsbindung konstant. Mit der Zeit ändert sich jedoch das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung innerhalb der Darlehensrate. Da die Restschuld am Anfang der Laufzeit am höchsten ist und die Zinszahlung immer in Bezug auf die Restschuld berechnet wird, ist der Zinsanteil zu Beginn am größten. Mit jeder Tilgung reduziert sich nun deine Restschuld. Dadurch sinken auch deine Zinszahlungen kontinuierlich. Zur gleichen Zeit nimmt der Tilgungsanteil um denselben Betrag zu. Im Ergebnis bleibt deine Kreditrate insgesamt unverändert.

Sondertilgung

Eine Möglichkeit, die Restschuld weiter zu verringern, den Baukredit schneller zu tilgen und so über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg weniger Zinsgeld zu bezahlen, ist die Sondertilgung. Sie erlaubt es dir, die Restschuld auch außerhalb des monatlichen Turnus zusätzlich zu dezimieren.

Die Expertinnen und Experten von Baufi24 raten dazu, Sondertilgungsoptionen in der Baufinanzierung zu verankern. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn du beispielweise einen Gehaltsbonus oder eine Erbschaft erwartest. Manche Banken berechnen für das Sondertilgungsrecht einen Zinsaufschlag. Oft lassen sich Sondertilgungsoptionen aber auch kostenfrei in die Baufinanzierung aufnehmen.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Umgangssprachlich bezeichnet Restschuld den Betrag, den der Darlehensnehmende der Bank noch schuldet, sobald mindestens eine Tilgungszahlung stattgefunden hat. Rein formal ist damit jedoch die Summe gemeint, die du der Bank noch zurückzahlen musst, nachdem die Zinsbindung für den Erstkredit abgelaufen ist. Denn selten ist der gesamte Baukredit mit nur einer Sollzinsbindung abgegolten.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung (Stand Januar 2025):

• Der Wert der zu finanzierenden Immobilie liegt bei 400.000 €.
• Du bringst Eigenkapital in Höhe von 90.000 € ein.
• Du vereinbarst eine Baufinanzierung mit einem Nettodarlehensbetrag von knapp 360.000 € (inkl. Kaufnebenkosten).
• Die Zinsbindung soll 10 Jahre, die Tilgung 2 Prozent betragen.
• Die Bank bietet dir einen Sollzins von 3,18 Prozent an.

Nach Ablauf der 10 Jahre beläuft sich deine Restschuld auf noch knapp 275.000 Euro.

Diese Restschuld tilgt der Kreditnehmende anschließend über eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Letztere musst du nicht bei deiner Hausbank abschließen. Im Gegenteil solltest du bei der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung die Angebote aller Banken neu vergleichen. Hierbei unterstützt dich das versierte Baufi24 Team tatkräftig. So lassen sich mitunter mehrere Tausend Euro sparen.

Die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten empfehlen sogar, sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung der ersten Baufinanzierung mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Ist nämlich in Zukunft von einem steigenden Zinsniveau auszugehen –was die meisten Expertinnen und Experten erwarten –, dann kannst du dir über ein sogenanntes Forward Darlehen niedrige Zinsen für später sichern. Ein solcher Kredittyp lässt sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen.

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung. Deshalb sollte stets sichergestellt sein, dass die Finanzierungskosten auch dauerhaft ins eigene Budget passen. Einen schnellen Überblick kannst du dir anhand eines Beispiels verschaffen.

Verfügbare Rate für die Finanzierung bestimmen

Die Differenz aus den Einkünften und Ausgaben ergibt das monatliche Finanzierungspotenzial, das dem Hausbauenden für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Folgende Tabelle zeigt dir exemplarisch, wie du dein Budget errechnest:

Ermittlung der maximalen Darlehenssumme

Nachdem du dir Klarheit über dein persönliches Finanzierungspotenzial verschafft hast, geht es an die Ermittlung der maximalen Darlehenssumme. Dies ist die Summe an Fremdkapital, die ein Kreditnehmender höchstens aufnehmen kann.

Mit dieser Formel berechnest du das maximal mögliche Darlehen für deine Immobilienfinanzierung:

Max. Darlehen =	Mtl. Potential x 12 x 100
	Sollzins + Tilgungssatz

 

Bitte beachte bei der Entscheidung für den maximalen Darlehensbetrag, dass sich die Höhe der Zinsen verändern wird. Schließlich kann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Zins für die Anschlussfinanzierung deutlich vom heutigen Zinsniveau abweichen. Bitte rechne verschiedene Zinsvarianten mit dem Darlehensrechner (auch Hypothekenrechner genannt) durch.

So wird die Monatsrate berechnet

Zunächst addierst du den Zins- und Tilgungssatz. Diesen Satz wendest du mit der Prozentrechnung auf den Darlehensbetrag an. Als Ergebnis erhältst du den pro Jahr zu bezahlenden Betrag. Dieser nennt sich Annuität und erklärt damit auch, warum das Annuitätendarlehen so heißt.

Du kannst selbst entscheiden, ob du den Betrag monatlich oder zum Beispiel quartalsweise bezahlen möchtest. Wenn du monatlich überweist, was für die meisten Baufinanzierungen üblich ist, dann teile die Annuität durch 12 Monate. Hieraus ergibt sich die monatliche Finanzierungsrate.

Der Betrag (die Annuität) bleibt immer gleich. So viel zur Theorie. Für die praktische Anwendung nutzt du einfach den Budgetrechner. Mit wenigen Angaben findest du damit schnell heraus, wie viel Immobilie du dir leisten kannst.

Wer das erste Mal ein Haus baut oder eine Wohnung kauft, der wird zwangsläufig irgendwann mit der Finanzierung des Vorhabens konfrontiert. Lese jetzt, worauf dabei zu achten ist und wie du dich gut vorbereitest.

1. Finanzierungsrahmen für Bau­finanzierung bestimmen

Viele Immobilieninteressierte suchen zuerst nach dem Wohnobjekt und versuchen dann, die Finanzierung für die Immobilie auf die Beine zu stellen. Wir raten davon ab. Verschaffe dir stattdessen als Erstes einen gründlichen Überblick zu deinem Finanzstatus, zu den monatlichen Einnahmen und Ausgaben und berechne anhand dieser Daten deinen Finanzierungsspielraum.

Im vorigen Abschnitt findest du eine Erklärung, wie das persönliche Finanzierungspotenzial ermittelt wird. Neben der Theorie möchten wir auf zwei weitere Baufinanzierungsrechner aufmerksam machen, mit denen du rasch klärst, wie viel deine Immobilie kosten darf: den Budgetrechner und den Zinsrechner.

2. Vorabeinschätzung zur Finanzierung einholen

Noch vor wenigen Jahren war es ausreichend, seinen finanziellen Spielraum "Pi mal Daumen" zu bestimmen und sich dann auf die Suche nach der geeigneten Immobilie zu machen. Das Angebot war groß und die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnimmobilie betrug circa ein halbes Jahr.

Heute müssen Kaufende oft länger suchen, bis sie ein finanzierbares Angebot finden. Dies ist vor allem den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen der letzten Jahre geschuldet. Umso wichtiger ist es daher, dass du zuerst eine Finanzierungszusage von der Bank in der Tasche hast. Anschließend kannst du dein Traumhaus finden.

Für viele Wohnimmobilien benötigen Kaufinteressierte ein durchdachtes Finanzierungskonzept. Vor der Besichtigung potenzieller Wohnobjekte raten wir deshalb dazu, erst ein Gespräch mit dem Baufi24 Team für Baufinanzierungen zu vereinbaren. Es unterstützt dich dann dabei, eine verbindliche Finanzierungszusage zu bekommen. Melde dich jetzt für ein unverbindliches Beratungsgespräch.

3. Alle erforderlichen Unterlagen vervollständigen

Für die endgültige und verbindliche Zusage der Baufinanzierung benötigen Banken verschiedene Unterlagen. Je schneller du diese zusammenstellst, umso leichter und rascher erhältst du deine Finanzierung und damit die Sicherheit, dass dir niemand deine Wunschimmobilie vor der Nase wegschnappt.

Eine  allgemeine Checkliste für die Unterlagen zur Baufinanzierung kannst du dir herunterladen. Deine Beraterinnen und Berater für Baufinanzierungen erstellen dir gern eine individuelle Checkliste, die zu deinem Vorhaben und deinen individuellen Bedingungen passt.

4. Objektbesichtigung und Vertragsverhandlung mit dem Verkäufer

Die Expertinnen und Experten von Baufi24 empfehlen, so schnell wie möglich die Immobilie persönlich in Augenschein zu nehmen. Bitte den Verkäufer oder die Maklerin zu dieser Gelegenheit, alle Objektunterlagen inklusive eines Kaufvertragsentwurfs mitzubringen. Das signalisiert auf deiner Seite Ernsthaftigkeit und verschafft dir zudem durchaus einen zeitlichen Vorsprung vor anderen Interessentinnen oder Interessenten.

Diesen kannst du auch gut gebrauchen. Schließlich gilt es eine fundierte Entscheidung zur Immobilie zu treffen, den Kaufvertrag prüfen zu lassen und das Objekt den Banken vorzustellen.

5. Verbindliche Finanzierungszusage erwirken

Wenn du unseren Ratschlägen gefolgt bist, hat dein Finanzierungsberater die Baufinanzierung mit der Bank bereits vorbesprochen und kann nun mit den Objektunterlagen in sehr kurzer Zeit eine verbindliche Zusage von der Bank einholen. Liegt diese vor, kannst du beruhigt zum Notar schreiten und den Kaufvertrag unterzeichnen.

Vereinbare jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch mit deiner Baufi24 Beraterin oder deinem Berater und gehe den ersten Schritt auf dem Weg zu deinem neuen Eigenheim!