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Baufinanzierung berechnen mit dem Bau­finanzierungs­rechner

Der Baufinanzierung Rechner ist eine einfache, effektive und kostenlose Möglichkeit, Ihre individuelle Baufinanzierung zu berechnen. Doch wie funktioniert der Rechner eigentlich und wie benutzt man ihn am besten? Für eine genaue Berechnung Ihrer Baufinanzierung sind in einem ersten Schritt grundlegende Informationen erforderlich, wie der Kaufpreis der Immobilie. Der Kaufpreis ist nicht deckungsgleich mit dem Darlehensbetrag, da Kreditinteressierte in den meisten Fällen Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Darüber hinaus sollten die Nebenkosten – wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Maklergebühren – nicht vergessen werden, die zu jeder Immobilienfinanzierung hinzukommen. Benötigtes Darlehen und Nebenkosten können im Reiter Beträge ermitteln bestimmt werden.

Als nächstes sollten Sie die Sollzinsbindung festlegen, was in Schritten von fünf Jahren möglich ist. Da der Sollzins pro Jahr eng an den Darlehensbetrag und die Zinsbindungsdauer geknüpft ist, wird dieser automatisch berechnet. Eine Merkregel ist: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher auch der Zins. Natürlich können Sie den Zins auch manuell anpassen, beispielsweise um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Falls Sie Ihre Zinsen noch weiter justieren möchten, nutzen Sie dafür den Reiter Zinsen verfeinern. Hier können die Zinsen mit Angaben wie Vorhaben, Objekt, Berufsstand oder Postleitzahl noch genauer auf ihre individuelle Situation angepasst werden.

Ein weiterer wichtiger Schritt zur Berechnung einer Baufinanzierung ist das Festlegen der Tilgung. Je höher die Tilgungsrate, desto schneller zahlen Sie Ihren Kredit ab. Und desto weniger Zinszahlung werden Sie dementsprechend leisten. Doch Vorsicht: Mit der Tilgung steigt auch die monatliche Darlehensrate! Wenn Sie möchten, können Sie auch eine andere Tilgungsvariante wählen: Zum Beispiel, indem Sie Ihre gewünschte Monatsrate vorgeben. Zuletzt kann die Berechnung noch mit Veränderungen während der Laufzeit verfeinert werden. So kann festgelegt werden, dass der Tilgungssatz in einem bestimmten Jahr fallen oder steigen soll. Darüber hinaus können auch Sondertilgungen eingefügt werden.

In der rechten Spalte des Rechner Baufinanzierung werden die aktuellen Ergebnisse angezeigt. Hier können Sie die monatliche Darlehensrate, den Sollzins, die Laufzeit bis zur Volltilgung des Kredits und andere wichtigen Werte einsehen. Auch ein persönlicher Tilgungsplan ist hier zu finden, der die Entwicklung des Baukredits für jedes Jahr protokolliert. Möchten Sie sich niedrige Zinsen für Ihre Baufinanzierung sichern und die Beratung eines Baufi24 Experten in Ihrer Region wahrnehmen, können Sie jetzt ein Angebot anfordern.

Baufinanzierung verstehen: Die wichtigsten Begriffe

Das Thema Bau- und Immobilienfinanzierung ist komplex und schnell lässt sich der Überblick verlieren. Um den Baufinanzierungsrechner richtig zu bedienen oder sich auf ein Beratungsgespräch mit einem Baugeldvermittler vorzubereiten, kann es von Vorteil sein, die wichtigsten Begriffe und Kenngrößen zum Thema Baufinanzierung zu verstehen.

Darlehensbetrag

Die Darlehenssumme ist der Betrag, den die kreditgebende Bank für das Bauen und Kaufen von Haus oder Eigentumswohnung zur Verfügung stellt. Die Darlehenssumme deckt in den meisten Fällen nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie ab, da der Häuslebauer oftmals noch Eigenkapital zur Finanzierung beisteuert.

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen noch Nebenkosten beachtet werden, die oftmals vom Darlehensnehmer unterschätzt werden. Diese werden nur in Ausnahmefällen von Banken finanziert und sind deshalb meist nicht vom Darlehensbetrag abgedeckt.

Eigenkapital

Beim Eigenkapital handelt es sich um die finanziellen Mittel, die der Darlehensnehmer selbst bei der Baufinanzierung mit einbringt. Dabei kann es sich um Bargeld, Girokonten oder andere liquide Vermögenswerte handeln, aber auch Bausparguthaben, Wertpapierdepots oder auch Fonds können genutzt werden, sofern sie verfügbar sind.

Die Baufi24 Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital in die Bau- oder Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Da die kreditgebenden Banken Sicherheiten benötigen, senkt Eigenkapital das Finanzierungsrisiko. Deshalb belohnt die Bank höheres Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen.

Merkregel Eigenkapital: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Zinsen.

Es ist möglich, die Immobilie auch ohne Eigenkapital zu finanzieren (100-Prozent-Finanzierung). Da das Risiko für die Bank aber dabei steigt, müssen Darlehensnehmer mit höheren Zinsen rechnen. In Ausnahmefällen ist auch eine Finanzierung der Nebenkosten möglich (110-Prozent-Finanzierung), meist über den Umweg eines zusätzlichen Privatkredits. Auch bei dieser Variante kommen auf den Darlehensnehmer erhöhte Zinskosten zu.

Sollten Sie über eine 100-Prozent oder 110-Prozent-Finanzierung nachdenken, sollten Sie einen Berater für Baugeld konsultieren, bevor Sie sich an eine Bank wenden. Erfahrene Berater wie die von Baufi24 kennen die Stellschrauben, mit denen Sie auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital so günstig wie möglich gestalten können.

Nebenkosten

Beim Bauen oder Kaufen einer Immobilie muss nicht nur der Kaufpreis beglichen werden, meist fallen auch Nebenkosten an. Diese sollten von zukünftigen Immobilienbesitzern nicht unterschätzt werden, denn je nach Kaufpreis können diese viele Tausend Euro betragen.

Die Nebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbssteuer, den Notar- und Gerichtskosten und in den meisten Fällen auch aus Maklergebühren zusammen.

Notar- und Gerichtskosten: Bei den Ausgaben für Notar- und Gerichtskosten bei einer Baufinanzierung, wie beispielsweise der Grundschuldbestellung, sollten die Darlehensnehmer in etwa mit 2 Prozent der Darlehenssumme rechnen.

Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland, beispielsweise beträgt sie 6,5 Prozent im Saarland, in Bayern hingegen nur 3,5 Prozent. Wie hoch die Grunderwerbssteuer in Ihrem Bundesland ist, können Sie herausfinden, wenn Sie oben beim Rechner unter dem Reiter Beiträge ermitteln Ihr Bundesland angeben.

Maklergebühren: Ob der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt und wie hoch die Maklercourtage ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland bzw. von Region zu Region unterschiedlich geregelt. Auch diese Kosten können Sie herauskriegen, indem Sie oben unter dem Reiter Beiträge ermitteln ihr Bundesland spezifizieren.

Zinsen

Die Hypothekenzinsen bestimmen, wie viel die Baufinanzierung letztlich kostet. Sie sind die Gebühr, die Sie der kreditgebenden Bank für die Bereitstellung des Baudarlehens bezahlen. Sie werden monatlich zusammen mit der monatlichen Rate entrichtet und beziehen sich immer prozentual auf die Restschuld. Das bedeutet: Je länger ein Immobilienkredit abbezahlt wird und desto kleiner die Restschuld ist, desto geringer ist auch die Zinszahlung.

Die Bauzinsen sind neben der Tilgung der wichtigste Faktor, der die Kosten eines Baukredits bestimmt. Deshalb sollten Darlehensnehmer versuchen, so günstige Zinsen wie möglich für ihre Baufinanzierung zu bekommen.

Der Zinssatz lässt sich durch einige Faktoren zum Vorteil des Darlehensnehmers beeinflussen. Zum einen belohnen Banken Darlehensnehmer, die viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen lassen, mit niedrigen Zinsen. Daneben bedingt auch die Sollzinsbindung die Höhe der Zinsen. Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger der Zins. Doch Vorsicht: In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus lohnt es sich meist dennoch, eine längere Zinsbindung zu wählen.

Der sicherste und einfachste Weg, sich niedrige Zinsen für Ihre Baufinanzierung zu sichern, ist die Beratung durch erfahrene Baugeldvermittler, wie die von Baufi24. Denn die Experten von Baufi24 erstellen für Kreditinteressierte eine individuelle Finanzierungsstrategie und vergleichen anschließend passende Angebote von über 500 Partnern. So erhalten Sie die günstigste Baufinanzierung für Ihr Vorhaben.

Zinsbindung

Die Dauer der Sollzinsbindung bestimmt, wie lange die Konditionen des Baudarlehens weder durch den Kreditnehmer noch durch die kreditgebende Bank verändert werden dürfen. Grundsätzlich ist es möglich, die Zinsbindung in 5-Jahres-Schritten auszuwählen. Dabei sind relativ kurze Zinsbindungsfristen wie 5 oder 10 Jahre möglich, bis hin zu langen Perioden wie 30 oder sogar 35 Jahre.

Da Darlehensnehmer so die Möglichkeit haben, sich günstige Zinsen für eine lange Zeit zu sichern, veranschlagen Banken für eine lange Sollzinsbindung etwas höhere Zinsen. Trotzdem kann sich eine lange Zinsbindung unter Umständen lohnen.

Tilgung

Unter Tilgung versteht man das Abbezahlen des aufgenommen Immobilienkredits. Die Tilgung ist genauso wichtig für eine günstige Baufinanzierung wie ein niedriger Zinssatz. Denn je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist auch der Kredit abbezahlt. Da die Zinszahlungen an die Bank immer monatlich in Bezug auf die Restschuld abgerechnet werden, ergibt sich dadurch eine Faustregel: Je schneller Sie Ihr Baudarlehen tilgen, desto weniger Zinsgeld zahlen Sie über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Tilgungssatz so hoch wie nur irgend möglich angesetzt werden sollte. Denn mit dem Anheben des Tilgungssatzes, steigt auch die monatliche Rate, die Sie an die kreditgebende Bank entrichten müssen.

Darlehensnehmer sollten sich beim Festsetzen der Tilgung nicht überlasten, sondern eine gründliche Haushaltsrechnung vollziehen. Am sichersten ist es, den Tilgungssatz mit der Beratung eines Spezialisten von Baufi24 festzulegen, um alle Fallstricke und Unwägbarkeiten im Vorhinein auszuschließen.

Monatliche Darlehensrate

Aus dem Tilgungssatz und dem Bauzins ergibt sich die Rate, die der Darlehnsnehmer monatlich der kreditgebenden Bank bezahlt. Bei dem Klassiker der Baufinanzierung, dem Annuitätendarlehen, bleibt die monatliche Rate immer gleich. Das hat für Kreditinteressierte den großen Vorteil, dass die Baufinanzierung so über Ihre gesamte Laufzeit hinweg berechenbar ist.

Wie bereits erwähnt, bleibt die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen immer gleich hoch. Mit der Zeit ändert sich jedoch das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung innerhalb der Darlehensrate. Da die Restschuld am Anfang der Laufzeit am höchsten ist und die Zinsenzahlung immer in Bezug auf die Restschuld berechnet wird, ist auch diese am Anfang am höchsten. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld, und dementsprechend zahlt der Darlehensnehmer mit der Zeit auch immer weniger Zinsen.

Sondertilgung

Eine Möglichkeit, die Restschuld weiter zu verringern, den Baukredit schneller zu tilgen und so über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg weniger Zinsgeld zu bezahlen, ist die Sondertilgung. Die Sondertilgung erlaubt, die Restschuld auch außerhalb des monatlichen Turnus zusätzlich zu dezimieren.

Die Experten von Baufi24 raten dazu, Sondertilgungsoptionen in der Baufinanzierung zu verankern, wenn Sie beispielweise mit Bonuszahlungen beim Gehalt oder anderes unerwartetes Kapital, wie Erbschaften, erwarten. Manche Banken berechnen für das Sondertilungsrecht einen Zinsaufschlag, oftmals lassen sich Sondertilgungsoptionen auch kostenfrei in der Baufinanzierung mit einbeziehen.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Umgangssprachlich bezeichnet Restschuld den Betrag, den der Darlehensnehmer der Bank noch schuldet, sobald mindestens eine Tilgungszahlung stattgefunden hat. Rein formal ist jedoch die Summe gemeint, die der Darlehensnehmer der Bank schuldet, nachdem die Zinsbindung für den Erstkredit abgelaufen ist. Denn selten ist der gesamte Baukredit mit nur einer Sollzinsbindung abgegolten.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Sie vereinbaren eine Baufinanzierung mit einem Darlehensbetrag von 250.000 Euro, einer Zinsbindung von 20 Jahren, einem Zins von 2 Prozent und einer Tilgung von ebenfalls 2 Prozent. Nach dem Ablauf der 20 Jahre haben Sie etwa 123.000 Euro getilgt, die Restschuld beträgt noch etwa 127.000 Euro.

Diese Restschuld muss anschließend mit einer sogenannten Anschlussfinanzierung neu finanziert werden. Die Anschlussfinanzierung muss nicht bei der Hausbank erfolgen. Im Gegenteil sollten Sie bei der Suche einer günstigen Anschlussfinanzierung mit Unterstützung von professionellen Vermittlern von Baugeld wie schon bei der Erstfinanzierung die Angebote aller Banken neu vergleichen. So lassen sich mitunter mehrere Tausend Euro sparen.

Die Baufi24 Experten empfehlen sogar, sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung der ersten Baufinanzierung mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Ist nämlich in Zukunft von einem steigenden Zinsniveau auszugehen, können Sie sich mit einem sogenannten Forward Darlehen bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung. Deshalb sollte stets sichergestellt sein, dass die Finanzierungskosten auch dauerhaft in das Budget passen. Einen schnellen Überblick können Sie sich anhand des folgenden Beispiels verschaffen.

Verfügbare Rate für die Finanzierung bestimmen

Die Differenz aus den Einkünften und Ausgaben ergibt das monatliche Finanzierungspotenzial, das dem Häuslebauer für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Die folgende Tabelle zeigt exemplarisch, wie das Budget errechnet werden kann.

Ermittlung der maximalen Darlehenssumme

Nachdem Sie sich Klarheit über Ihr persönliches Finanzierungspotenzial verschafft haben, steht die Ermittlung der maximalen Darlehenssumme an. Dies ist die Summe an Fremdkapital, die ein Kreditnehmer maximal aufnehmen kann.

Mit dieser Formel berechnen Sie das maximal mögliche Darlehen für Ihre Immobilienfinanzierung:

Bitte beachten Sie bei der Entscheidung für den maximalen Darlehensbetrag, dass sich die Höhe der Zinsen verändern wird. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann der Zins für die Anschlussfinanzierung deutlich vom heutigen Zinsniveau abweichen. Bitte berechnen Sie verschiedene Zinsvarianten mit dem Darlehensrechner (auch Hypothekenrechner genannt).

So wird die Monatsrate berechnet

Sie addieren zunächst Zins- und Tilgungssatz. Diesen Satz wenden Sie mit der Prozentrechnung auf den Darlehensbetrag an. Als Ergebnis erhalten Sie den pro Jahr zu bezahlenden Betrag. Dieser nennt sich Annuität und erklärt damit auch, warum das Annuitätendarlehen eben genau so heißt.

Sie können selbst entscheiden, ob Sie den Betrag monatlich oder zum Beispiel quartalsweise bezahlen möchten. Wenn Sie monatlich bezahlen, was für die meisten Baufinanzierungen gilt, dann teilen Sie die Annuität durch 12 Monate und daraus ergibt sich die monatliche Finanzierungsrate.

Der Betrag (Annuität) bleibt immer gleich. So viel zur Theorie. Für die praktische Anwendung nutzen Sie den Budgetrechner. Mit wenigen Angaben finden Sie schnell heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Günstige Baufinanzierung: Ablauf und Expertentipps

Wer das erste Mal ein Haus baut oder eine Wohnung kauft, der wird zwangsläufig irgendwann mit der Finanzierung des Vorhabens konfrontiert. Lesen Sie jetzt, worauf zu achten ist und wie Sie sich gut vorbereiten.

1. Finanzierungsrahmen für Bau­finanzierung bestimmen

Viele Immobilienkäufer suchen zuerst nach der Immobilie und versuchen dann, die Finanzierung für das Wunschobjekt auf die Beine zu stellen. Wir raten davon ab. Verschaffen Sie sich zuerst einen gründlichen Überblick zu Ihrem Finanzstatus, den monatlichen Einnahmen und Ausgaben und berechnen Sie anhand dieser Daten Ihren Finanzierungsspielraum.

Oberhalb dieses Abschnitts finden Sie eine Erklärung, wie das persönliche Finanzierungspotential ermittelt wird. Neben der Theorie möchten wir auf zwei weitere Baufinanzierungsrechner aufmerksam machen, mit denen Sie schnell herausfinden, wie viel Ihre Immobilie kosten darf: Den Budgetrechner und den Zinsrechner.

2. Vorabeinschätzung zur Finanzierung einholen

Noch vor wenigen Jahren war es ausreichend, seinen finanziellen Spielraum "Pi mal Daumen" zu bestimmen und sich dann auf die Suche nach der geeigneten Immobilie zu machen. Das Angebot war groß und die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnimmobilie betrug ca. ein halbes Jahr. Heute müssen sich Käufer regelrecht bewerben und Angebote abgeben mit denen sie ihre Mitbewerber ausstechen können. Wer zu diesem Zeitpunkt noch keine Finanzierungszusage in der Tasche hat, kann getrost nach Hause gehen und die Suche von vorne beginnen.

Wohnimmobilien werden im Moment so schnell verkauft, dass in der Regel keine Zeit mehr für eine Finanzierungsanfrage bleibt. Deshalb raten wir Ihnen dringend dazu, erst das Gespräch mit einem Spezialisten für Baufinanzierung zu suchen, eine verbindliche Finanzierungszusage einzuholen und dann die Suche nach dem Objekt zu beginnen. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch.

3. Alle erforderlichen Unterlagen vervollständigen

Für die endgültige und verbindliche Zusage der Bau­finanzierung benötigen Banken verschiedene Unterlagen. Je schneller Sie diese zusammenstellen, umso leichter und rascher erhalten Sie die Finanzierung und damit die Sicherheit, dass Ihnen ihre Wunschimmobilie nicht vor der Nase weggeschnappt wird.

Ihr Berater für Baufinanzierung erstellt Ihnen gerne eine Checkliste, die zu Ihrem Vorhaben und individuellen Bedingungen passt.

4. Objektbesichtigung und Vertragsverhandlung mit dem Verkäufer

Die Experten von Baufi24 empfehlen, so schnell wie möglich die Immobilie persönlich in Augenschein zu nehmen. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler zu dieser Gelegenheit alle Objektunterlagen inklusive eines Kaufvertragsentwurfs mitzubringen. Das signalisiert auf Ihrer Seite Ernsthaftigkeit und verschafft Ihnen auf der anderen Seite durchaus einen zeitlichen Vorsprung vor anderen Interessenten.

Diesen können Sie auch gut gebrauchen. Schließlich gilt es eine fundierte Entscheidung zum Objekt zu treffen, den Kaufvertrag prüfen zu lassen und das Objekt der/den Bank/en vorzustellen.

5. Verbindliche Finanzierungszusage erwirken

Wenn Sie unseren Empfehlungen gefolgt sind, hat ihr Finanzierungsberater die Baufinanzierung mit der Bank bereits vorbesprochen und kann nun mit den Objektunterlagen in sehr kurzer Zeit eine verbindliche Zusage von der Bank erwirken. Liegt diese vor, können Sie beruhigt zum Notar schreiten und den Kaufvertrag unterzeichnen.

Vereinbaren Sie jetzt ein ein unverbindliches Beratungsgespräch mit Ihrem Baufi24-Berater und machen Sie den ersten Schritt auf dem Weg zum Eigenheim.