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Grundbuch & Grundbucheintrag

Das Grundbuch beim Immobilienkauf schnell & einfach erklärt.

Das Wichtigste in Kürze

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis aller Rechte, die ein Grundstück betreffen.

Beim Immobilienkauf ist es wichtig, einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern, um sich über eventuelle Belastungen des Grundstücks zu informieren und die Eigentumsverhältnisse gegenzuprüfen.

Nach dem Kauf notiert das Grundbuchamt zuerst eine Auflassungsvormerkung und später den Käufer als neuen Eigentümer. Außerdem muss die Grundschuld, die die Immobilienfinanzierung absichert, korrekt eingetragen werden.

In diesem Ratgeber:

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis aller Rechte ein Grundstück betreffend und wurde ursprünglich tatsächlich als Buch für jeden Bezirk geführt. Heute ist das Register digitalisiert. Zuständig für den Grundbucheintrag und die Führung sind die Grundbuchämter an den jeweiligen Amtsgerichten. Folgende Informationen notiert das Grundbuchamt:

  • Flurstück, Grundstücksnutzung und Grundstücksgröße
  • Eigentümer
  • Auflassungsvormerkung
  • Wegerechte, Lasten und Beschränkungen
  • Grundschuld und Hypothek

Wie Grundbuch und Immobilienfinanzierung zusammenhängen

Wer eine Immobilie erwerben möchten, sollte sich gut über den Zustand des Objekts informieren. Doch das ist noch nicht alles: Zudem muss der Käufer wissen, wem das Objekt gehört, ob es Lasten oder Rechte anderer an dem Grundstück gibt und wie er seine Hauskauf-Finanzierung mit der Immobilie absichern kann.

Diese Informationen erhält er aus dem Grundbuch. Gemäß § 892 BGB gilt für das Verzeichnis „öffentlicher Glaube“. Das bedeutet, ein gutgläubiger Käufer, der sich auf die Richtigkeit der Eintragungen verlässt, ist geschützt.

Welche Grundbucheintragungen sind für den Käufer wichtig?

Interessieren Sie sich für eine Immobilie, sollten Sie vor Anfrage Ihres Hauskredits folgende Inhalte des Grundbuchs prüfen:

  1. Wer ist laut Grundbucheintrag der Eigentümer? Verkaufen kann nur der, dem das Grundstück gehört. Mit dem Grundbuchauszug kann der Käufer überprüfen, ob es mehrere Eigentümer gibt, die sich das Objekt teilen. Auch kann es vorkommen, dass nach einem Todesfall die Erben noch nicht als neue Eigentümer eingetragen wurden.
  2. Gibt es Lasten, die die Rechte des Eigentümers einschränken? Ein Grundstück kann zum Beispiel mit einem Wegerecht für den Nachbarn oder einem Nießbrauch für einen Verwandten belegt sein. Manche dieser Lasten sind für den Käufer unerheblich. Andere können einen Eigentümer stark einschränken oder den Verkauf sogar unmöglich machen.
  3. Was sagt eine Grundschuld aus? Ist ein Grundbucheintrag über eine Grundschuld oder eine Hypothek vorhanden, muss sich ein Käufer in der Regel keine Sorgen machen. Im Kaufvertrag sorgt der Notar mit Klauseln dafür, dass die Grundpfandrechte – wenn möglich und gewünscht – für die neue Baufinanzierung übertragen oder komplett gelöscht werden.

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In diesem Ratgeber:

Wie kann ich das Grundbuch einsehen?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das jedoch einige persönliche Informationen über Eigentümer enthält. Daher muss jeder, der Informationen haben möchte, ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Bei Eigentümern reicht es schon, dass ihnen das Grundstück gehört. Banken, Notare und andere Amtspersonen benötigen die Einsicht für die Ausübung ihrer professionellen Tätigkeit im Zusammenhang mit einem Grundstück. Als Käufer sind Sie in der Regel ebenfalls berechtigt, wenn Sie eine konkrete Kaufabsicht haben. Allerdings gehört ein Grundbuchauszug schon zur Grundausstattung eines professionellen Exposés oder sollte bei Nachfrage vom Verkäufer vorgelegt werden.

So fordert man einen Grundbuchauszug an

Wenden Sie sich direkt an das zuständige Grundbuchamt. Den Auszug können Sie mittlerweile auch online oder per E-Mail bestellen. Nennen Sie am besten das Grundbuchblatt, die Adresse oder das Flurstück. Der Auszug kostet als einfache Kopie 10 Euro.

So liest man einen Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug kann im ersten Moment unübersichtlich wirken. Hier eine erste Übersicht, wo die wichtigsten Informationen zu finden sind:

Aufschrift Bestandsverzeichnis Abteilung I Abteilung II Abteilung III
Amtsgericht, Bezirk, Blattnummer Flur, Flurstücke, Wirtschaftsart und Fläche Eigentümer, Anteil der Eigentümer Lasten, Beschränkungen, Auflassungsvormerkung Grundschulden und Hypotheken mit Höhe und Gläubiger
Grundbuch und Liegenschaftskataster

Die Daten zu den Grundstücken wie Gemarkung, Flur, Flurstücke und Größe entnimmt das Grundbuchamt dem Liegenschaftskataster der jeweiligen Gemeinde.

Eintragung ins Grundbuch – so funktioniert’s

Rein rechtlich erfolgt von der Person, die einen Grundbucheintrag vornehmen möchte, ein schriftlicher Antrag, und von der Gegenpartei eine notariell beglaubigte Bewilligung. Praktisch stehen meist beide Vorgänge in einem notariellen Vertrag und der Notar legt die Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vor.

Wie sieht ein Grundbucheintrag beim Immobilienkauf aus?

Käufer und Verkäufer treffen sich normalerweise beim Notar, um den vereinbarten Immobilienkauf mit einem Vertrag abzuschließen. Im Kaufvertrag hält der Notar die Bedingungen für den Verkauf fest. Zum Inhalt gehören zum Beispiel Vereinbarungen über:

  • Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach Zahlung der Kaufpreissumme
  • Eintragung der Auflassung bzw. der Eigentumsübertragung
  • Vereinbarung zur Löschung vorhandener Grundpfandrechte, die der Verkäufer veranlasst
  • Erlaubnis zur Eintragung neuer Grundschulden

Für die neuen Grundschulden erhält der Käufer von seiner Bank ein Dokument, in dem die Bedingungen des einzutragenden Pfandrechts formuliert sind. Nach diesen Anweisungen fertigt der Notar eine Urkunde über die Grundschuld aus und reicht sie für den korrekten Grundbucheintrag ans Grundbuchamt weiter.

Was ist die Auflassungsvormerkung und wann steht der neue Eigentümer im Grundbuch?

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags veranlasst der Notar in der Regel einen ersten Grundbucheintrag. Der zukünftige Eigentümer kommt mit einer Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Das ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Ab sofort kann der bisherige Eigentümer das Grundstück nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder andere Pflichten zulasten des Grundstücks eingehen.

Bevor ein Käufer jedoch endgültig als Eigentümer unter Abteilung I verzeichnet werden kann, müssen noch folgende Bedingungen erfüllt sein:

  • Der Kaufpreis wurde bezahlt.
  • Die Unbedenklichkeitsbescheinigung liegt vor, in der das Finanzamt die Bezahlung der Gewerbesteuer bestätigt.
  • Die Gemeinde hat auf das Vorkaufsrecht verzichtet.
  • Eventuelle vertraglich vereinbarte Pflichten für Käufer und Verkäufer, wie zum Beispiel die Löschung von Grundpfandrechten, ist erfolgt.

Die Kosten eines Grundbucheintrags

Jeder Eintrag ist kostenpflichtig und richtet sich ungefähr nach dem Wert des Rechtes. Als Faustregel rechnen viele Käufer mit Kosten in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises. Die Grundschuldbestellung liegt ebenfalls bei etwa 0,5 % der Grundschuldhöhe.

In der Regel erhalten Sie nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld zwei unabhängige Rechnungen vom Grundbuchamt. Die letzte Rechnung kommt dann nach der Umschreibung des Eigentümers.

Weitere Kosten beim Grundbucheintrag

Zu den Kosten des Grundbucheintrags kommen auch noch die Gebühren für die Ausfertigungen der Urkunden und die organisatorischen Aufgaben des Notars.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Grundbuch

  • Kann ich einen Grundbucheintrag löschen lassen?

  • Was passiert mit meiner Grundschuld, wenn ich meine Baufinanzierung umschulde?

  • Warum sind auf meinem Grundbuchauszug mehrere Flurstücke verzeichnet?

  • Warum ist ein Eintrag im Grundbuch rot unterstrichen?

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