Rein rechtlich erfolgt von der Person, die einen Grundbucheintrag vornehmen möchte, ein schriftlicher Antrag, und von der Gegenpartei eine notariell beglaubigte Bewilligung. Praktisch stehen meist beide Vorgänge in einem notariellen Vertrag und der Notar legt die Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vor.
Wie sieht ein Grundbucheintrag beim Immobilienkauf aus?
Käufer und Verkäufer treffen sich normalerweise beim Notar, um den vereinbarten Immobilienkauf mit einem Vertrag abzuschließen. Im Kaufvertrag hält der Notar die Bedingungen für den Verkauf fest. Zum Inhalt gehören zum Beispiel Vereinbarungen über:
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach Zahlung der Kaufpreissumme
- Eintragung der Auflassung bzw. der Eigentumsübertragung
- Vereinbarung zur Löschung vorhandener Grundpfandrechte, die der Verkäufer veranlasst
- Erlaubnis zur Eintragung neuer Grundschulden
Für die neuen Grundschulden erhält der Käufer von seiner Bank ein Dokument, in dem die Bedingungen des einzutragenden Pfandrechts formuliert sind. Nach diesen Anweisungen fertigt der Notar eine Urkunde über die Grundschuld aus und reicht sie für den korrekten Grundbucheintrag ans Grundbuchamt weiter.
Was ist die Auflassungsvormerkung und wann steht der neue Eigentümer im Grundbuch?
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags veranlasst der Notar in der Regel einen ersten Grundbucheintrag. Der zukünftige Eigentümer kommt mit einer Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Das ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Ab sofort kann der bisherige Eigentümer das Grundstück nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder andere Pflichten zulasten des Grundstücks eingehen.
Bevor ein Käufer jedoch endgültig als Eigentümer unter Abteilung I verzeichnet werden kann, müssen noch folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Der Kaufpreis wurde bezahlt.
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung liegt vor, in der das Finanzamt die Bezahlung der Gewerbesteuer bestätigt.
- Die Gemeinde hat auf das Vorkaufsrecht verzichtet.
- Eventuelle vertraglich vereinbarte Pflichten für Käufer und Verkäufer, wie zum Beispiel die Löschung von Grundpfandrechten, ist erfolgt.