Forward Darlehen

Bei einem Forward Darlehen handelt es sich um eine Form der Anschlussfinanzierung. Zum besseren Verständnis sei dieser Begriff hier erklärt. Für gewöhnlich schließt ein Hauskäufer oder -bauer zur Finanzierung seiner Immobilie ein Annuitätendarlehen ab. Hierbei stellt die Bank den gewünschten Kreditbetrag zum Hauskauf bereit. Im Gegenzug zahlt der Darlehensnehmer jeden Monat gleichbleibend hohe Raten, um den Kredit zu tilgen. Die Rate wiederum setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Zins- sowie Tilgungsanteil. Ferner legen Sie gemeinsam mit der Bank eine bestimmte Laufzeit fest, für die der erhobene Zinssatz unverändert bleibt. Diese Zeitspanne ist unter dem Begriff Sollzinsbindung bekannt. Da sich die Höhe der Zinsen unmittelbar auf Ihre Finanzierungskosten auswirkt, spielt er bei jedem Darlehen eine entscheidende Rolle.

Für gewöhnlich ist nach Ablauf der Sollzinsbindung das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt. Aufgrund dessen haben Sie sich vor Ende des ersten Kredits nach einer neuen, zweiten Finanzierung umzusehen. Eine solche wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Diese löst zu einem bestimmten Zeitpunkt den alten Darlehensvertrag ab. Konkret tilgen Sie mit dem Kapital aus der Anschlussfinanzierung die Restschuld des ersten Kredits. Anschlussfinanzierungen bieten die Banken zu den aktuellen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeitpunkt liegen, können die Zinssätze höher oder niedriger ausfallen. Dadurch steigen oder sinken die Kosten der Anschlussfinanzierung gegenüber dem ersten Darlehen entsprechend.

Das Forward Darlehen stellt eine spezielle Variante der Anschlussfinanzierung dar. Dieses wird ebenfalls in der Form eines Annuitätendarlehens ausgegeben, also mit festem Zins und gleichbleibend hohen Raten über die gesamte Laufzeit. Der entscheidende Unterschied zu einer klassischen Anschlussfinanzierung besteht nun darin, dass das Forward Darlehen bereits vor Ende der Laufzeit des alten Kredits abgeschlossen wird. Der Hintergrund ist folgender: Wer in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung für seinen Immobilienkredit benötigt, kann sich schon jetzt auf die Suche nach einem geeigneten Angebot begeben.

Mit dem frühzeitigen Abschluss eines Forward Darlehens sichert sich dann der Kreditnehmer heute die günstigen Zinsen für morgen. Dabei ist es möglich, bereits bis zu 5 Jahre vor Ende der ersten Sollzinsbindung ein Forward Darlehen abzuschließen. Allerdings muss die Zinsbindungsdauer des ersten Kredits noch mindestens 1 Jahr betragen, damit Sie ein Darlehen dieser Art vereinbaren dürfen.

Für wen ist ein Forward Darlehen interessant?

Alle Immobilienkäufer und Häuslebauer, die bereits eine erste Baufinanzierung abgeschlossen haben, können prüfen, ob sich ein Forward Darlehen für sie lohnt. Sofern Ihre verbleibende Sollzinsbindung zwischen 5 Jahren und 1 Jahr liegt, beraten Sie die Baufi24 Experten gerne zu Ihren Möglichkeiten. Grundsätzlich gilt: Je niedriger die aktuellen Hypothekenzinsen, desto attraktiver ist der Abschluss eines Forward Darlehens.

Sollten etwa die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, profitieren Sie dann von dem zuvor festgelegten Niedrigzins Ihrer Anschlussfinanzierung. Sehr interessant ist diese Kreditvariante zudem für Darlehensnehmer, deren Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung noch vergleichsweise hoch ist. Denn mit einer solchen Anschlussfinanzierung „in trockenen Tüchern“ wappnen Sie sich wirkungsvoll gegen zukünftig steigende Zinsen.

Die Kosten für ein Forward Darlehen

Wer sich für seine spätere Anschlussfinanzierung den derzeitig ausge­sprochen niedrigen Zins sichern möchte, hat dafür auf einen festgelegten Basiszins einen Zinsaufschlag an die Bank zu entrichten. Schließlich garantiert Ihnen das Kreditinstitut im Gegenzug die Auszahlung des benötigten Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt und einem fixen Bauzins – und zwar unabhängig davon, wie sich die Markt­zinsen bis dahin entwickeln.

Die genaue Höhe des Aufschlages ist davon abhängig, wie lange das Forward Darlehen im Voraus abgeschlossen wird. Ferner gibt es für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Kredits einen Begriff: die Forward-Phase. Hierbei gilt: Je länger die Forward-Phase andauert, umso höher ist der Zinsaufschlag. Durchschnittlich verlangen die Banken etwa 0,02 Prozent Aufschlag pro Monat. Angenommen, ein Kreditinstitut bietet Ihnen ein Forward Darlehen mit einem Basiszins von 1 Prozent an. Da die Sollzinsbindung erst in 2 Jahren endet, ergibt sich für den Gesamtzins:

1,0 Prozent + 0,02 Prozent x 24 Monate = 1,48 Prozent p. a.

Folglich bekommen Sie in 2 Jahren ein Forward Darlehen mit einer jährlichen Verzinsung von 1,48 Prozent gewährt. Dieser Zinssatz bleibt dann für die neu gewählte Bindungsdauer gleich.

Je nachdem, ob ein Forward Darlehen bei der bisherigen Bank oder einer neuen abgeschlossen wird, fallen weitere Kosten an. So ist etwa bei einem Bankenwechsel die Grundschuld, die den Kreditgeber gegen einen Zahlungsausfall absichert, auf den neuen Darlehens­geber zu übertragen. Dazu werden Gebühren vom Grundbuchamt sowie vom Notar erhoben, der die Löschung und Neueintragung ins Grundbuch beglaubigen muss. Falls Sie hingegen ein Forward Darlehen bei der gleichen Bank abschließen, können Sie sich diese Nebenkosten für die Baufinanzierung sparen.

Zu welchem Zeitpunkt lohnt sich der Abschluss eines Forward Darlehens?

Vielen ist es bereits bekannt: Die Baugeld Zinsen liegen derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau. Da Sie sich mit einem Forward Darlehen den aktuellen Marktzins für die Zukunft sichern, erscheint der Abschluss eines solchen „Voraus-Kredits“ jetzt besonders attraktiv. Ob sich ein solcher tatsächlich auszahlt, lässt sich allerdings nur im Nachhinein sagen. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren wieder deutlich steigen, ist ein Forward Darlehen die richtige Wahl.

Für den Fall, dass die Bauzinsen jedoch langfristig auf diesem niedrigen Niveau verharren oder sogar weiter sinken, rentiert sich diese Kreditvariante hingegen kaum. Wenn Sie erfahren möchten, ob der Abschluss eines Forward Darlehens gerade in der jetzigen Situation sinnvoll ist, wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Baufi24 Experten. In einem ausführlichen Gespräch geben sie allen Darlehensinteressenten zur aktuellen und künftigen Zinsentwicklung Auskunft.

Um entscheiden zu können, ob sich ein Forward Darlehen lohnt, müssen Sie die Vor- und Nachteile dieser Kreditvariante kennen.

Vorteile des Forward Darlehens

• Sie können sich die aktuell sehr niedrigen Bauzinsen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern.
• Das Risiko steigender Zinsen entfällt für Sie.
• Sie schaffen sich Planungs­sicherheit, da Sie heute schon wissen, zu welchen Bedingungen Sie Ihre Anschlussfinanzierung erhalten.
• Ein Forward Darlehen bietet ebenfalls lange Sollzinsbindungen sowie die Möglichkeit von Sondertilgung.
• Bereitstellungskosten fallen für diese Kreditart nicht an.

Nachteile des Forward Darlehens

• Sie haben einen Aufschlag auf den derzeitigen Bauzins zu entrichten.
• Je länger Sie ein Forward Darlehen im Voraus abschließen, desto höher ist der Aufschlag auf den gewährten Zins.
• Das abgeschlossene Forward Darlehen muss zum vereinbarten Zeitpunkt zu den festgeschriebenen Konditionen aufgenommen werden.
• Sollten die Zinsen weiter fallen, hat der Darlehensnehmer trotzdem den zuvor festgelegten Sollzins zu zahlen, der in diesem Fall höher als der aktuelle Marktzins liegt.

Grundsätzlich lässt sich ein Forward Darlehen als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen ansehen. Daher treffen Sie mit einem solchen Anschlusskredit die richtige Entscheidung, sofern die Zinsen in den nächsten Jahren wieder anziehen. Doch auch wenn sie das nicht tun sollten, ermöglicht ein Forward Darlehen dank des zugesicherten Zinssatzes eine größere Planungssicherheit. Gesetzt den Fall, dass die Bauzinsen in Zukunft noch tiefer liegen, würde sich der Abschluss eines solchen „Voraus-Darlehens“ nicht rechnen.

Sofern ein Forward Darlehen vereinbart wurde, muss der Kreditnehmer das vereinbarte Darlehen aber dennoch annehmen. Andernfalls hat die Bank das Recht, eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zu erheben. Meist fällt diese Gebühr so hoch aus, dass eine Nichtabnahme nicht sinnvoll ist. Des Weiteren haben Sie einen Zinsaufschlag zu zahlen, der sich nach der Dauer der Forward-Periode richtet. Daher sollte der Kreditnehmer genau überlegen, wie lange im Voraus er das Forward Darlehen abschließt. Unterstützen kann die Beratung eines erfahrenen Finanzierungsvermittlers, da dieser den Markt und die aktuellen Hypothekenzinsen gut kennt.

Bei einem Hauskauf bekommen Darlehensnehmer den gesamten Kreditbetrag unmittelbar nach Vertragsschluss von der Bank ausbezahlt – schließlich wird der volle Kaufpreis ebenfalls umgehend fällig. Der praktische Baufi24 Anschlussfinanzierung Rechner bietet einen schnellen Überblick zu allen relevanten Daten und Zahlen. So haben Sie hier die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung mit individuellen Werten direkt berechnen zu lassen. Dazu wird die umzuschuldende Restschuld sowie die Tilgung zum Ende der Sollzinsbindung in den Rechner eingegeben. Falls Sie diese Zahlen gerade nicht bei der Hand haben, lassen sich diese über das Tool ebenfalls schnell ermitteln. Das Ergebnis der Berechnung zur Anschlussfinanzierung liefert dann unter anderem den zu erwartenden Sollzins, die monatliche Darlehensrate sowie die Laufzeit bis zur Volltilgung. Hierzu ein kurzes Beispiel.

Familie Meier hat vor 7 Jahren eine Baufinanzierung zu diesen Konditionen abgeschlossen:

In diesem Fall beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 143.261,69 Euro und der Tilgungssatz zum Ablauf der Zinsbindung 4,48 Prozent p.a.

Das Forward Darlehen löst den alten Kredit nach Ablauf der Sollzins­bindung ab, also in 3 Jahren. Dazu diese Vorgaben (Stand: 20.09.19):

Die Kalkulation mit dem Rechner Forward Darlehen ergibt, dass der dann gewährte Sollzins bei nur 0,42 Prozent im Jahr liegt. Im Vergleich zum ursprünglichen Darlehen zahlen Sie somit über 2 Prozent weniger an Zinsen. Bei gleichbleibend hoher Kreditrate ist das Anschlussdarlehen überdies bereits nach gut 21 Jahren vollständig getilgt.

Das Beispiel verdeutlicht, wie sich die Rest­schuld mit einer günstigen Anschlussfinanzierung zu deutlich geringeren Zinsen und in angemessener Zeit zurückzahlen lässt. Wer jetzt ein individuelles Angebot für ein Forward Darlehen erhalten möchte, wendet sich einfach an die versierten Baufi24 Spezialisten.

Ein Kreditnehmer, der auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung ist, hat folgende 3 Optionen:

• Forward Darlehen
• Prolongation
• Umschuldung

Wenn Sie ein Forward Darlehen abschließen wollen, muss die verbleibende Zinsbindungsdauer Ihrer Erstfinanzierung zwischen 1 Jahr und maximal 5 Jahren liegen. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, diese Zeit verstreichen zu lassen und auf einen Finanzierungsvorschlag des bisherigen Kredit­gebers zu warten. Dieser unterbreitet circa ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot zur Prolongation. Darunter ist zu verstehen, dass Sie Ihr bestehendes Darlehen bei der bisherigen Bank fortführen. Großer Vorteil dabei ist: Die Abwicklung verläuft unbürokratisch und schnell. So wird in diesem Fall etwa keine erneute Bonitätsprüfung benötigt. Allerdings passt das Kreditinstitut bei einer Prolongation die Sollzinsen an das allgemeine Marktniveau an.

Ein Verbleib bei der Hausbank mag auf den ersten Blick praktisch erscheinen. Häufig bieten aber andere Kreditgeber bessere Konditionen. Daher kann sich eine Umschuldung als die günstigere Option erweisen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, wechseln Sie nach Ende des Erstdarlehens zu einer anderen Bank. Dies ist empfehlenswert, sofern der neue Anbieter niedrigere Zinsen als der alte offeriert. Indessen kommen auf den Darlehensnehmer, der zu einem anderen Kreditinstitut wechselt, weitere Kosten zu. Denn bei einem Gläubigerwechsel muss die eingetragene Grundschuld zugunsten des neuen Kreditgebers geändert werden.

In der Regel ist dazu ein Notar erforderlich, der die notwendigen Schritte in die Wege leitet und die Grundbucheintragung beglaubigt. Für den Notar und das Grundbuchamt fallen daher entsprechende Kosten an. Pluspunkt bei der Umschuldung ist aber: Die neue Bank erhebt keine Bereitstellungsgebühr für das Immobiliendarlehen. Außerdem können Sie, im Unterschied zu einem Forward Darlehen, auch noch wenige Monate vor Ende Ihrer Erstfinanzierung eine Umschuldung abschließen.

Welche Option die beste ist, lässt sich allgemein nicht sagen. Denn neben der aktuellen Zinssituation und -entwicklung spielen ebenso persönliche Faktoren eine entscheidende Rolle. Diese sowie weitere Einflussgrößen berücksichtigen die Baufi24 Spezialisten und erstellen Ihnen auf dieser Basis ein individuelles Finanzierungskonzept.

Echtes vs. unechtes Forward Darlehen

Im Laufe der Jahre haben sich im Bereich Immobilienfinanzierung zwei unterschiedliche Voraus-Kredite heraus­gebildet: das echte und unechte Forward Darlehen. Zuerst zum echten Forward Darlehen: Bei diesem beginnt die Zinsbindung erst mit dem Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits. Für die Zeitspanne, die zwischen dem Vertragsabschluss und dem Auszahlungstermin liegt, erhebt die Bank einen Zinsaufschlag. Dieser bewegt sich meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat. Manche Banken gewähren jedoch auch aufschlagsfreie Zeiten von bis zu 12 Monaten nach Vertragsabschluss.

Ein unechtes Forward Darlehen zeichnet sich hingegen dadurch aus, dass die Zinsbindung unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung startet. Der verein­barte Kredit wird dem Darlehensnehmer aber erst zum Ende des Erstdarlehens ausgezahlt. Zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung liegt eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit. Die Länge dieser Zeit variiert von Anbieter zu Anbieter.

Wenn Sie ein echtes mit einem unechten Forward Darlehen vergleichen möchten, sollten Sie darauf achten, dass die Zinsbindungsdauer bei beiden gleich ist. Angenommen, Sie betrachten ein echtes Forward Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 2 Jahren. Dann beginnt die Sollzinsbindung von 10 Jahren erst nach Ablauf der 2-jährigen Forward-Phase. Anders sieht es da bei einem unechten Forward Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 Jahren bereitstellungszinsfreier Zeit aus. Da die Zinsbindung unmittelbar nach Vertragsabschluss beginnt, haben Sie zum Auszahlungszeitpunkt nach 2 Jahren nur noch einen festen Sollzins für 8 Jahre sicher.

Benötigen Sie in wenigen Jahren eine Anschlussfinanzierung? Dann können Sie den Abschluss eines Forward Darlehens in Erwägung ziehen. Die erfahrenen Baufi24 Spezialisten beraten dazu ebenso umfassend wie professionell. Denn unser Team blickt bereits auf eine mehr als vierzehnjährige Erfahrung in der Vermittlung von Immobilienfinanzierungen zurück. Nutzen Sie die Gelegenheit und fordern Sie jetzt ein kostenloses und unverbindliches Angebot an.