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Forward Darlehen

Attraktive Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern
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Forward Darlehen eröffnen eine gute Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt günstig umzuschulden. Denn mit dieser beliebten Variante der Anschlussfinanzierung lässt sich Ihr Kredit vor steigenden Zinsen effektiv schützen. Alles, was Sie dazu wissen müssen, erfahren Sie hier.

Forward Darlehen kurz erklärt

  • Endet die Zinsbindung Ihrer Immo­bilien­finan­zierung, benötigen Sie in der Regel eine Anschluss­finan­zierung.

  • Das Forward Darlehen ist eine spezielle Variante der Anschluss­finan­zierung. Bei dieser können Sie sich die günstigen Zinsen von heute für die Zukunft sichern.

  • Ein Forward Darlehen kann zwischen 1 und 5 Jahren, bevor die Zins­bin­dung der Immo­bilien­finan­zierung ausläuft, abge­schlossen werden.

  • Bei einem Forward Darlehen berechnen Banken einen Aufschlag auf den Basis­zins. Die günstigen Zinsen erhalten Sie durch einen kostenlosen Vergleich.

Forward Darlehen und Anschlussfinanzierung

Bei einem Forward Darlehen handelt es sich um eine Form der Anschlussfinanzierung. Zum besseren Verständnis sei dieser Begriff hier erklärt.

Für gewöhnlich schließt ein Hauskäufer oder -bauer zur Finanzierung seiner Immobilie ein Annuitätendarlehen ab. Hierbei stellt die Bank den gewünschten Kredit­betrag zum Hauskauf bereit. Im Gegenzug zahlt der Darlehens­nehmer jeden Monat gleich­bleibend hohe Raten, um den Kredit zu tilgen. Die Rate wiederum setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Zins- sowie Tilgungs­anteil. Ferner legen Sie gemeinsam mit der Bank eine bestimmte Laufzeit fest, für die der erhobene Zinssatz unverändert bleibt. Diese Zeit­spanne ist unter dem Begriff Sollzinsbindung bekannt. Da sich die Höhe der Zinsen unmittelbar auf Ihre Finanzierungs­kosten auswirkt, spielt er bei jedem Darlehen eine entscheidende Rolle.

Für gewöhnlich ist nach Ablauf der Sollzins­bindung das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt. Aufgrund dessen haben Sie sich vor Ende des ersten Kredits nach einer neuen, zweiten Finanzierung umzusehen. Eine solche wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Diese löst zu einem bestimmten Zeitpunkt den alten Darlehens­vertrag ab. Konkret tilgen Sie mit dem Kapital aus der Anschluss­finanzierung die Restschuld des ersten Kredits. Anschluss­finanzierungen bieten die Banken zu den aktuell gültigen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeit­punkt liegen, können die Zins­sätze höher oder niedriger ausfallen. Dadurch steigen oder sinken die Kosten der Anschlussfinanzierung gegenüber dem ersten Darlehen entsprechend.

Baufi24 Geschäftsführer Stephan Scharfenorth erklärt in unserem Video, was eine Anschluss­finanzierung ist.

Was ist ein Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen stellt eine spezielle Variante der Anschlussfinanzierung dar. Dieses wird ebenfalls in der Form eines Annuitätendarlehens ausgegeben, also mit festem Zins und gleichbleibend hohen Raten über die gesamte Laufzeit.

Der entscheidende Unterschied zu einer klassischen Anschluss­finanzierung besteht nun darin, dass das Forward Darlehen bereits vor Ende der Laufzeit des alten Kredits abgeschlossen wird. Der Hintergrund ist folgender: Wer in absehbarer Zeit eine Anschluss­finanzierung für seinen Immobilien­kredit benötigt, kann sich schon jetzt auf die Suche nach einem geeigneten Angebot begeben.

Mit dem frühzeitigen Abschluss eines Forward Darlehens sichert sich dann der Kredit­nehmer heute die günstigen Zinsen für morgen. Dabei ist es möglich, bereits bis zu 5 Jahre vor Ende der ersten Soll­zins­bindung ein Forward Darlehen abzu­schließen. Allerdings muss die Zins­bindungs­dauer des ersten Kredits noch mindestens 1 Jahr betragen, damit Sie ein Darlehen dieser Art vereinbaren dürfen.

Für wen ist ein Forward Darlehen interessant?

Alle Immobilienkäufer und Häuslebauer, die bereits eine erste Baufinanzierung abgeschlossen haben, können prüfen, ob sich ein Forward Darlehen für sie lohnt. Sofern Ihre verbleibende Sollzins­bindung zwischen 5 Jahren und 1 Jahr liegt, beraten Sie die Baufi24 Experten gerne zu Ihren Möglichkeiten. Grund­sätzlich gilt: Je niedriger die aktuellen Hypothekenzinsen, desto attraktiver ist der Abschluss eines Forward Darlehens.

Sollten etwa die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, profitieren Sie dann von dem zuvor fest­gelegten Niedrig­zins Ihrer Anschluss­finanzierung. Sehr interessant ist diese Kredit­variante zudem für Darlehensnehmer, deren Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung noch vergleichsweise hoch ist. Denn mit einer solchen Anschluss­finanzierung „in trockenen Tüchern“ wappnen Sie sich wirkungs­voll gegen zukünftig steigende Zinsen.

Faustregel zum Forward Darlehen

Ein Forward Darlehen ist insbesondere dann vorteilhaft, wenn sich die aktuellen Zinsen auf einem Tief befinden und zukünftig von steigenden Markt­zinsen ausgegangen wird.

Für wen ist ein Forward Darlehen interessant?

Die Kosten für ein Forward Darlehen

Die Kosten für ein Forward Darlehen

Wer sich für seine spätere Anschluss­finanzierung den derzeitig ausge­sprochen niedrigen Zins sichern möchte, hat dafür auf einen fest­gelegten Basiszins einen Zinsaufschlag an die Bank zu entrichten. Schließlich garantiert Ihnen das Kredit­institut im Gegenzug die Auszahlung des benötigten Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt und einem fixen Bauzins – und zwar unabhängig davon, wie sich die Markt­zinsen bis dahin entwickeln.

Die genaue Höhe des Aufschlages ist davon abhängig, wie lange das Forward Darlehen im Voraus abge­schlossen wird. Ferner gibt es für die Zeit zwischen Vertrags­abschluss und Auszahlung des Kredits einen Begriff: die Forward-Phase. Hierbei gilt: Je länger die Forward-Phase andauert, umso höher ist der Zins­aufschlag. Durchschnittlich verlangen die Banken etwa 0,2 Prozent Aufschlag pro Monat. Angenommen, ein Kredit­institut bietet Ihnen ein Forward Darlehen mit einem Basis­zins von 1 Prozent an. Da die Sollzinsbindung erst in 2 Jahren endet, ergibt sich für den Gesamtzins:

1,0 Prozent + 0,2 Prozent x 24 Monate = 1,48 Prozent p. a.

Folglich bekommen Sie in 2 Jahren ein Forward Darlehen mit einer jährlichen Ver­zinsung von 1,48 Prozent gewährt. Dieser Zinssatz bleibt dann für die neu gewählte Bindungs­dauer gleich.

Je nachdem, ob ein Forward Darlehen bei der bisherigen Bank oder einer neuen abge­schlossen wird, fallen weitere Kosten an. So ist etwa bei einem Bankenwechsel die Grund­schuld, die den Kreditgeber gegen einen Zahlungs­ausfall absichert, auf den neuen Darlehens­geber zu übertragen. Dazu werden Gebühren vom Grund­buch­amt sowie vom Notar erhoben, der die Löschung und Neu­eintragung ins Grund­buch beglaubigen muss. Falls Sie hingegen ein Forward Darlehen bei der gleichen Bank abschließen, können Sie sich diese Nebenkosten sparen.

Zu welchem Zeitpunkt lohnt sich der Abschluss eines Forward Darlehens?

Vielen ist es bereits bekannt: Das Baugeld liegt derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau. Da Sie sich mit einem Forward Darlehen den aktuellen Marktzins für die Zukunft sichern, erscheint der Abschluss eines solchen „Voraus-Kredits“ jetzt besonders attraktiv. Ob sich ein solcher tatsächlich auszahlt, lässt sich allerdings nur im Nach­hinein sagen. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren wieder deutlich steigen, ist ein Forward Darlehen die richtige Wahl.

Für den Fall, dass die Bauzinsen jedoch langfristig auf diesem niedrigen Niveau verharren oder sogar weiter sinken, rentiert sich diese Kredit­variante hingegen kaum. Wenn Sie erfahren möchten, ob der Abschluss eines Forward Darlehens gerade in der jetzigen Situation sinnvoll ist, wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Baufi24 Experten. In einem ausführlichen Gespräch geben sie allen Darlehens­interessenten zur aktuellen und künftigen Zins­entwicklung Auskunft.


Forward Darlehen: Das sind die Vor- und Nachteile

Um entscheiden zu können, ob sich ein Forward Darlehen lohnt, müssen Sie die Vor- und Nachteile dieser Kreditvariante kennen.

Vorteile des Forward Darlehens

  • Sie können sich die aktuell sehr niedrigen Bauzinsen für die spätere Anschluss­finanzierung sichern.
  • Das Risiko steigender Zinsen entfällt für Sie.
  • Sie schaffen sich Planungs­sicherheit, da Sie heute schon wissen, zu welchen Bedingungen Sie Ihre Anschluss­finanzierung erhalten.
  • Ein Forward Darlehen bietet ebenfalls lange Soll­zins­bindungen sowie die Möglichkeit von Sondertilgung.
  • Bereit­stellungs­kosten fallen für diese Kreditart nicht an.

Nachteile des Forward Darlehens

  • Sie haben einen Aufschlag auf den derzeitigen Bauzins zu entrichten.
  • Je länger Sie ein Forward Darlehen im Voraus abschließen, desto höher ist der Aufschlag auf den gewährten Zins.
  • Das abgeschlossene Forward Darlehen muss zum vereinbarten Zeitpunkt zu den fest­geschriebenen Kon­ditionen aufgenommen werden.
  • Sollten die Zinsen weiter fallen, hat der Darlehens­nehmer trotzdem den zuvor fest­gelegten Soll­zins zu zahlen, der in diesem Fall höher als der aktuelle Markt­zins liegt.

Grundsätzlich lässt sich ein Forward Darlehen als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen ansehen. Daher treffen Sie mit einem solchen Anschluss­kredit die richtige Entscheidung, sofern die Zinsen in den nächsten Jahren wieder anziehen. Doch auch wenn sie das nicht tun sollten, ermöglicht ein Forward Darlehen dank des zugesicherten Zins­satzes eine größere Planungs­sicherheit. Gesetzt den Fall, dass die Bau­zinsen in Zukunft noch tiefer liegen, würde sich der Abschluss eines solchen „Voraus-Darlehens“ nicht rechnen.

Sofern ein Forward Darlehen vereinbart wurde, muss der Kredit­nehmer das vereinbarte Darlehen aber dennoch annehmen. Andern­falls hat die Bank das Recht, eine sogenannte Nicht­abnahme­entschädigung zu erheben. Meist fällt diese Gebühr so hoch aus, dass eine Nicht­abnahme nicht sinnvoll ist. Des Weiteren haben Sie einen Zins­aufschlag zu zahlen, der sich nach der Dauer der Forward-Periode richtet. Daher sollte der Kredit­nehmer genau über­legen, wie lange im Voraus er das Forward Darlehen abschließt. Unter­stützen kann die Beratung eines erfahrenen Finanzierungs­vermittlers, da dieser den Markt und die aktuellen Hypotheken­zinsen gut kennt.

Forward Darlehen: Das sind die Vor- und Nachteile

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Berechnen Sie Ihr Forward Darlehen

Bei einem Hauskauf bekommen Darlehensnehmer den gesamten Kreditbetrag unmittelbar nach Vertragsschluss von der Bank ausbezahlt – schließlich wird der volle Kaufpreis ebenfalls umgehend fällig.

Der praktische Baufi24 Rechner für Forward Darlehen und Anschluss­finanzierungen bietet einen schnellen Über­blick zu allen relevanten Daten und Zahlen. So haben Sie hier die Möglichkeit, eine Anschluss­finanzierung mit individuellen Werten direkt berechnen zu lassen. Dazu wird die umzu­schuldende Rest­schuld sowie die Tilgung zum Ende der Sollzins­bindung in den Rechner einge­geben. Falls Sie diese Zahlen gerade nicht bei der Hand haben, lassen sich diese über das Tool ebenfalls schnell ermitteln. Das Ergebnis der Berechnung zur Anschluss­finanzierung liefert dann unter anderem den zu erwartenden Soll­zins, die monatliche Darlehens­rate sowie die Laufzeit bis zur Volltilgung. Hierzu ein kurzes Beispiel.

Familie Meier hat vor 7 Jahren eine Baufinanzierung zu diesen Konditionen abgeschlossen:

Darlehensbetrag 200.000€
Zinsen 2,5% p.a.
Sollzinsbindung 10 Jahre
Anfängl. Tilgungssatz 2,5% p.a.

Berechnen Sie Ihr Forward Darlehen

In diesem Fall beträgt die Rest­schuld nach 10 Jahren 143.261,69 Euro und der Tilgungs­satz zum Ablauf der Zins­bindung 4,48 Prozent p.a.

Das Forward Darlehen löst den alten Kredit nach Ablauf der Soll­zins­bindung ab, also in 3 Jahren. Dazu diese Vorgaben:

Restschuld 143.261,69€
Sollzinsbindung 10 Jahre
Anfängl. Tilgungssatz 4,48% p.a.
(Stand: 20.09.19)

Die Kalkulation mit dem Rechner Forward Darlehen ergibt, dass der dann gewährte Soll­zins bei nur 0,42 Prozent im Jahr liegt. Im Vergleich zum ursprünglichen Darlehen zahlen Sie somit über 2 Prozent weniger an Zinsen. Bei gleich­bleibend hoher Kredit­rate ist das Anschluss­darlehen überdies bereits nach gut 21 Jahren vollständig getilgt.

Das Beispiel verdeutlicht, wie sich die Rest­schuld mit einer günstigen Anschluss­finanzierung zu deutlich geringeren Zinsen und in ange­messener Zeit zurück­zahlen lässt. Wer jetzt ein individuelles Angebot für ein Forward Darlehen erhalten möchte, wendet sich einfach an die versierten Baufi24 Spezialisten.

5 Fragen und Antworten zum Forward Darlehen

5 Fragen und Antworten zum Forward Darlehen

Mit einem Forward Darlehen ist eine spezielle Art der Anschluss­finanzierung eines Immobilien­kredits gemeint. Dieses wird allerdings bereits einige Jahre vor Ablauf der ersten Finanzierung abgeschlossen.

In erster Linie ermöglicht ein Forward Darlehen, die später benötigte Anschluss­finanzierung gegen steigende Zinsen abzusichern. Außerdem verschafft es dem Darlehens­nehmer zusätzliche Planungs­sicherheit.

Immobilien­käufer, deren verbleibende Zins­bindungs­dauer zwischen 5 Jahren und mehr als 1 Jahr liegt, können ein Forward Darlehen vereinbaren. In Ausnahme­fällen lässt sich ein solcher Kredit auch schon 5,5 Jahre vor Ablauf der Sollzins­bindung abschließen.

Die Zinsen verharren derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau. Daher kann sich ein Forward Darlehen potenziell für alle Haus­käufer und Häusle­bauer lohnen, deren Soll­zins­bindung des Erst­darlehens in einigen Jahren endet.

Es gibt einige Banken und Finanz­dienst­leister, die „Voraus-Kredite“ offerieren. Damit Sie das optimale Angebot erhalten, kontaktieren Sie am besten einen Baufi24 Berater. Dieser erarbeitet gerne eine individuelle Finan­zierungs­lösung.


Welche Alternativen gibt es zu einem Forward Darlehen?

Ein Kreditnehmer, der auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung ist, hat folgende 3 Optionen:

  • Forward Darlehen
  • Prolongation
  • Umschuldung

Wenn Sie ein Forward Darlehen abschließen wollen, muss die verbleibende Zins­bindungs­dauer Ihrer Erst­finan­zierung zwischen 1 Jahr und maximal 5 Jahren liegen. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, diese Zeit verstreichen zu lassen und auf einen Finanzierungs­vorschlag des bisherigen Kredit­gebers zu warten. Dieser unterbreitet circa ein halbes Jahr vor Ablauf der Soll­zins­bindung ein Angebot zur Prolon­gation. Darunter ist zu verstehen, dass Sie Ihr bestehendes Darlehen bei der bisherigen Bank fortführen. Großer Vorteil dabei ist: Die Abwicklung verläuft unbürokratisch und schnell. So wird in diesem Fall etwa keine erneute Bonitäts­prüfung benötigt. Allerdings passt das Kredit­institut bei einer Prolon­gation die Soll­zinsen an das allgemeine Markt­niveau an.

Ein Verbleib bei der Haus­bank mag auf den ersten Blick praktisch erscheinen. Häufig bieten aber andere Kredit­geber bessere Konditionen. Daher kann sich eine Umschul­dung als die günstigere Option erweisen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, wechseln Sie nach Ende des Erst­darlehens zu einer anderen Bank. Dies ist empfehlens­wert, sofern der neue Anbieter niedrigere Zinsen als der alte offeriert. Indessen kommen auf den Darlehens­nehmer, der zu einem anderen Kredit­institut wechselt, weitere Kosten zu. Denn bei einem Gläubiger­wechsel muss die eingetragene Grund­schuld zugunsten des neuen Kredit­gebers geändert werden.

In der Regel ist dazu ein Notar erforderlich, der die notwendigen Schritte in die Wege leitet und die Grund­buch­eintragung beglaubigt. Für den Notar und das Grund­buch­amt fallen daher entsprechende Kosten an. Plus­punkt bei der Umschuldung ist aber: Die neue Bank erhebt keine Bereit­stellungs­gebühr für das Immobilien­darlehen. Außerdem können Sie, im Unter­schied zu einem Forward Darlehen, auch noch wenige Monate vor Ende Ihrer Erst­finan­zierung eine Umschuldung abschließen.

Welche Option die beste ist, lässt sich allgemein nicht sagen. Denn neben der aktuellen Zins­situation und -entwicklung spielen ebenso persönliche Faktoren eine entscheidende Rolle. Diese sowie weitere Einfluss­größen berück­sichtigen die Baufi24 Spezialisten und erstellen Ihnen auf dieser Basis ein individuelles Finanzierungskonzept.
Welche Alternativen gibt es zu einem Forward Darlehen?
Baufi24 Geschäftsstellenleiter Andreas Kaps im Beratungsgespräch.

Echtes vs. unechtes Forward Darlehen
Baufi24 wurde mehrfach von verschiedenen unabhängigen Instituten ausgezeichnet.

Echtes vs. unechtes Forward Darlehen

Im Laufe der Jahre haben sich im Bereich Immobilien­finanzierung zwei unterschiedliche Voraus-Kredite heraus­gebildet: das echte und unechte Forward Darlehen. Zuerst zum echten Forward Darlehen: Bei diesem beginnt die Zins­bindung erst mit dem Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits. Für die Zeit­spanne, die zwischen dem Vertrags­abschluss und dem Auszahlungs­termin liegt, erhebt die Bank einen Zins­aufschlag. Dieser bewegt sich meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat. Manche Banken gewähren jedoch auch aufschlags­freie Zeiten von bis zu 12 Monaten nach Vertrags­abschluss.

Ein unechtes Forward Darlehen zeichnet sich hingegen dadurch aus, dass die Zins­bindung unmittelbar nach Vertrags­unterzeichnung startet. Der verein­barte Kredit wird dem Darlehens­nehmer aber erst zum Ende des Erst­darlehens ausgezahlt. Zwischen dem Vertrags­abschluss und der Auszahlung liegt eine sogenannte bereitstellungs­zins­freie Zeit. Die Länge dieser Zeit variiert von Anbieter zu Anbieter.

Wenn Sie ein echtes mit einem unechten Forward Darlehen vergleichen möchten, sollten Sie darauf achten, dass die Zins­bindungs­dauer bei beiden gleich ist. Angenommen, Sie betrachten ein echtes Forward Darlehen mit einer Zins­bindung von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 2 Jahren. Dann beginnt die Soll­zins­bindung von 10 Jahren erst nach Ablauf der 2-jährigen Forward-Phase. Anders sieht es da bei einem unechten Forward Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 Jahren bereitstellungs­zins­freier Zeit aus. Da die Zins­bindung unmittelbar nach Vertrags­abschluss beginnt, haben Sie zum Auszahlungs­zeit­punkt nach 2 Jahren nur noch einen festen Soll­zins für 8 Jahre sicher.

Benötigen Sie in wenigen Jahren eine Anschluss­finanzierung? Dann können Sie den Abschluss eines Forward Darlehens in Erwägung ziehen. Die erfahrenen Baufi24 Spezialisten beraten dazu ebenso umfassend wie professionell. Denn unser Team blickt bereits auf eine mehr als vierzehnjährige Erfahrung in der Vermittlung von Immobilien­finanzierungen zurück. Nutzen Sie die Gelegenheit und fordern Sie jetzt ein kostenloses und unverbindliches Angebot an.