Ablauf Hausbau

In diesen Schritten bauen Sie Ihr Traumhaus

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Von der Suche nach dem passenden Grundstück bis zum Innenausbau erstreckt sich der Ablauf Hausbau über mehrere Phasen.
  • Zu Beginn der Planung gilt es, die eigenen Finanzen zu prüfen und zu entscheiden, wie groß das Haus werden soll.
  • Damit es schnell geht, wenn das passende Grundstück gefunden wird, sollten schon alle Unterlagen für die Baufinanzierung vorbereitet sein.

So gehen Sie vor

  • Stellen Sie zunächst Ihre Finanzen auf den Prüfstand und ermitteln die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals sowie den möglichen Schuldendienst.
  • Bei der Suche nach einem passenden Grundstück und einem zuverlässigen Bauträger kann Sie ein Baufinanzierungsvermittler wie Baufi24 unterstützen.
  • Entscheiden Sie, in welchem Umfang Sie Eigenleistungen beim Hausbau erbringen können und wollen.

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Der Hausbau als Projekt in vielen Schritten

Ein Eigenheim bietet viel Lebensqualität und stellt eine gute Geldanlage dar, auch im Hinblick auf die Altersvorsorge. Wer eine Immobilie kaufen möchte, steht zunächst vor der wichtigen Frage: Bauen oder Kaufen? Eine Bestandsimmobilie zu erwerben geht meist schneller.

Der große Vorteil beim Hausbau ist jedoch, dass der Bauherr ein Mitspracherecht und Gestaltungsspielraum hat. Insbesondere beim Innenausbau können die Bauherren ihre Wünsche realisieren. Über das Energiekonzept, die Ausrichtung und Größe der Räume, die Gestaltung des Gartens oder die Wahl der Böden dürfen die Käufer meist entscheiden.

Beim Faktor Zeit ist allerdings etwas Geduld gefragt. Mit Ausnahme eines Fertighauses erstrecken sich die unterschiedlichen Bauphasen im Regelfall über mehrere Monate.

Wie lange die Bauphasen im Einzelfall dauern, hängt von folgenden Fragen ab:

  • Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus
  • Fertighaus oder Massivhaus
  • Frei stehendes Haus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus
  • Mit oder ohne Keller
  • Dachboden oder ausgebautes Dach
  • Schlüsselfertig oder mit Eigenleistungen beim Innenausbau

Doch selbst eine perfekte Planung mit zuverlässigen Handwerkern kann durch Wetterkapriolen beeinträchtigt werden. Besonders bei Bauprojekten, die sich über die kalte Jahreszeit erstrecken.

Außerdem gilt es zu Anfang zu entscheiden, wie oder besser mit wem das Haus gebaut werden soll. Für den Hausbau gibt es üblicherweise folgende Optionen:

  • Ein Architekt realisiert den Bau für Sie
  • Ein Generalunternehmer baut das Haus für Sie
  • Sie kaufen den Neubau von einem Bauträger

Welche Bauphasen unterscheidet der Ablauf Hausbau?

Im Ablauf Hausbau lassen sich inklusive Suche und Planung acht Bauphasen unterscheiden:

  1. Suche nach dem passenden Grundstück
  2. Abschluss einer Baufinanzierung
  3. Kauf des Grundstücks
  4. Planung
  5. Baugenehmigung
  6. Rohbau
  7. Bauabnahme
  8. Innenausbau

Ablauf Hausbau: Was passiert in den einzelnen Bauphasen?

Jede Bauphase ist wichtig, sollte eng begleitet werden und birgt im Einzelfall mögliche Risiken. Doch am Ende wartet das gewünschte Traumhaus auf Sie. Der erste Schritt besteht zunächst darin, ein passendes Grundstück zu finden. In begehrten Wohnlagen kann die Suche viele Monate in Anspruch nehmen.

Bauphase 1: Die Suche nach dem passenden Grundstück

Wer im präferierten Stadtteil oder Ort ein bezahlbares Grundstück sucht, muss am Ball bleiben und hat verschiedene Möglichkeiten.

Wie lässt sich am besten das gewünschte Grundstück finden?

  • Anzeigen in lokalen Zeitungen oder Anzeigenblättern durchforsten
  • Regelmäßig durch das gewünschte Stadtviertel laufen und nach Verkaufsschildern und Bauprojekten Ausschau halten
  • Einen Suchauftrag für eine Online-Plattform anlegen
  • Wer wenig Zeit hat, kann kostenpflichtig einen Makler mit der Suche beauftragen
  • Ein Experte für Baufinanzierung wie Baufi24.de hilft bei der Suche nach einem passenden Grundstück

Das Grundstück und seine Umgebung objektiv und gründlich prüfen

Recherchieren Sie zur Geschichte des Grundstücks. Hat dort vor langer Zeit eine Fabrik oder eine Tankstelle gestanden oder wurde auf dem Gelände eine Mülldeponie betrieben? Um keine bösen Überraschungen mit Chemikalien im Boden, anderen Altlasten oder gar einer Weltkriegsbombe zu erleben, empfiehlt sich, frühzeitig ein Bodengutachten zu beauftragen.

Schauen Sie das Grundstück kritisch an und prüfen auch seine Umgebung.

  • Liegt in der Nähe ein Gewerbegebiet?
  • Wie gut ist die Infrastruktur bezüglich des öffentlichen Nahverkehrs?
  • Gibt es gute Schulen, Geschäfte und kulturelle Angebote in der Nähe?

Dabei sollte nicht nur der Status quo betrachtet werden, sondern ebenso die weitere Entwicklung des Stadtteils. Gibt es bereits bekannte und genehmigte Bauprojekte, die sich auf den Wert Ihres Grundstücks auswirken könnten?

War die Suche erfolgreich und ist das passende Grundstück gefunden, sollte der Kaufpreis kritisch hinterfragt werden:

  • Ist der Kaufpreis marktgerecht oder verlangt der Verkäufer einen zu hohen Preis?
  • Im umgekehrten Fall: Hat das vermeintliche Schnäppchen Nachteile aufzuweisen wie Altlasten, oder handelt es sich gar um ein Überschwemmungsgebiet?
  • Ist dem Verkäufer vielleicht bekannt, dass eine Schnellstraße in Planung ist, die in wenigen Jahren am Haus vorbeiführen wird?
Kaufpreis und Immobilienbewertung

Nutzen Sie als Hilfestellung zur Einordnung des Kaufpreises die konstenlose Immobilienbewertung von Baufi24.

Sind auch diese Fragen zur Zufriedenheit geklärt, kann der Hausbau schon fast starten.

Bauphase 2: Der Abschluss der Baufinanzierung

Haben Sie ein attraktives Grundstück gefunden, gilt es nun, die Baufinanzierung auf die Beine zu stellen. In begehrten Lagen schläft die Konkurrenz nicht: Der Interessent sollte sich nicht zu viel Zeit mit seiner Entscheidung lassen.

Hinweis zur Erbpacht

Wird Ihr Grundstück als „Erbpacht“ angeboten, brauchen Sie das Grundstück nicht zu finanzieren. In diesem Fall gehört Ihnen der Grund und Boden nicht, sondern sie pachten ihn für einen Zeitraum von meist 99 Jahren von der Gemeinde, der Kirche oder einer Stiftung.

Ein Baufinanzierer wie Baufi24 sucht aus den Angeboten von über 450 Banken und Bausparkassen günstige Konditionen für Sie. Gleichzeitig beraten die Experten Sie beim Bau Ihres Traumhauses. Bevor Sie so richtig ins Träumen kommen, sollten Sie allerdings eine ganz nüchterne Prüfung Ihrer Finanzen vornehmen.

Budgetplanung: Wie gehen Sie am besten vor?

Ablauf Hausbau
Ein wichtiger Schritt beim Ablauf des Hausbaus ist die Budgetplanung.

Schritt 1: Listen Sie alle Vermögensgegenstände auf und vermerken Sie deren aktuellen Wert. Dazu zählen zum Beispiel Sparkonten, Bausparverträge, Wertpapiere oder Immobilien. Hinweis: Der Wert eines Aktiendepots ändert sich ständig, daher sollten Sie mit einem Sicherheitsabschlag rechnen.

Schritt 2: Gewinnen Sie einen Überblick über Ihre monatlichen Ausgaben und vergessen Sie nicht jene Kosten, die nur ein- oder zweimal pro Jahr anfallen.

Achtung: Verplanen Sie in der Begeisterung für Ihr Hausprojekt nicht aus Versehen Ihren Sicherheitspuffer. Mit diesem „Notgroschen“ können Sie kurzfristig eine kaputte Waschmaschine ersetzen oder Ihr Auto reparieren lassen. Legen Sie dafür eine schnell verfügbare Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite.

Schritt 3: Stellen Sie den erwarteten Kaufpreis Ihrem Eigenkapital gegenüber, also Ihrem verfügbaren Vermögen. Der verbleibende Betrag ist das Fremdkapital, das Sie als Immobilienkredit aufnehmen müssen.

Schritt 4: Ermitteln Sie anhand des online kostenfrei verfügbaren Budgetrechners von Baufi24, wie hoch Ihr Immobilienkredit maximal sein kann. Planen Sie auch realistische Sondertilgungen durch künftige Weihnachtsgelder oder Bonuszahlungen ein.

Bauphase 3: Kauf des Grundstücks

Die Finanzierung ist soweit geklärt und Sie stehen bereits in Kontakt mit Ihrer Bank. Nun geht es an den nächsten und sehr wichtigen Schritt. Beim Notar unterzeichnen Sie den Kaufvertrag für das Grundstück und werden als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Für die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und eventuell den Makler fallen einige Nebenkosten des Kaufs an.

Nun sind Sie für das Grundstück und den Bau verantwortlich – und sollten zeitnah die nötigen Versicherungen abschließen. Anschließend vereinbaren Sie mit einer Baufirma den Bau des Hauses.

Bauphase 4: Die Planung des Hauses

Sie haben den Kaufvertrag für das Grundstück unterzeichnet und es kann endlich mit dem Hausbau losgehen. Ein Architekt, Bauingenieur oder die Hausbaufirma setzt nun die Wünsche der Bauherrin oder des Bauherrn in einen Entwurf um. Diese Baupläne werden beim zuständigen Bauamt eingereicht.

Zu den Bauplänen gehören unter anderem:

  • Formular des Bauantrags mit Baubeschreibung
  • die Lagepläne
  • Berechnungen zur Fläche und zum umbauten Raum
  • Angaben zur Statik
  • Nachweise zum Wärme- und Schallschutz

Bauphase 5: Die Baugenehmigung

Welche Unterlagen und Angaben die Bauaufsichtsbehörde benötigt, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Danach heißt es, geduldig auf die Erlaubnis der Behörde zu warten. Ohne eine Baugenehmigung zu starten, ist ausgesprochen riskant und sollte unbedingt vermieden werden.

Beim Ablauf Hausbau an die Zukunft denken und nachhaltig bauen

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind nicht unerheblich. Auch in der Zukunft werden die Energiepreise vermutlich weiter steigen und die Menschen möchten gleichzeitig ihre Ökobilanz verbessern. Daher legen viele Häuslebauer Wert auf ein nachhaltig geplantes und gut gedämmtes Haus sowie die Verwendung ökologischer Materialien.

Um sich von den Energieversorgern etwas unabhängiger zu machen, gibt es das Niedrigenergiehaus oder Energiesparhaus in folgenden Varianten:

  • Passivhaus: Dank einer besonders effektiven Wärmedämmung verbrauchen sie weit weniger Heizwärme als ein durchschnittlicher Neubau
  • 3-Liter-Häuser
  • Null-Energiehäuser
  • Plusenergiehäuser
  • Häuser, die den Effizienzhaus-Standard der Kfw erfüllen
  • Haus mit Solarpaneln
  • Haus mit Erdwärme

Für den umweltbewussten Hausbau kann der Bauherr attraktive Darlehen bei der KfW beantragen. Je höher die Energieeffizienz des Neubaus, desto umfangreicher ist die Förderung der KfW und entsprechend großzügiger ihre Konditionen.

Bauphase 6: Der Rohbau

Als Erstes heben die Handwerker Erde aus, um das Grundstück für den Bau des Hauses vorzubereiten. Der Rohbau steht, wenn sämtliche Außenwände und die Dachkonstruktion fertig sind. Für die Bauphase eines Massivhauses müssen Sie mit sechs bis acht Wochen rechnen. Ein Fertighaus hingegen steht innerhalb weniger Tage.

Bauphase 7: Die Bauabnahme

Der fertige Rohbau wird von der Bauaufsichtsbehörde abgenommen. Sie prüft, ob die Baugenehmigung eingehalten wurde und die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung erfüllt wurden. Ob und wie die Behörde den Rohbau abnimmt, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Geht in diesem Schritt alles glatt, steht dem Bezug des Hauses kaum noch etwas im Wege.

Als nächster Besucher beim Hausbau kündigt sich der amtlich zuständige Bezirksschornsteinfeger an. Sie oder er prüft die Tauglichkeit der Abgasanlage. Ist das Gebäude schließlich komplett fertig, überprüft der Schornsteinfeger auch noch deren sichere Nutzbarkeit.

Ist die Abnahme erfolgreich, wird ein amtliches Prüfprotokoll erstellt und ein Schlussabnahmeschein ausgestellt. Damit darf das Haus als Gebäude zum Wohnen benutzt werden.

Bauphase 8: Der Innenausbau

Zum Ablauf beim Innenausbau zählt zum Beispiel der Einbau von Fenstern und Türen. Ebenfalls gehört das Verputzen der Wände dazu sowie das Installieren der Heizung und der sanitären Einrichtungen.

Falls Sie Ihr Haus schlüsselfertig bauen lassen, betrifft Sie der Innenausbau wenig. Sie müssen nur noch geduldig warten, bis die Farbe an den Wänden getrocknet ist und die Böden verlegt. Trotzdem kann es nicht schaden, die Arbeiten durch regelmäßige Besuche der Baustelle zu überwachen.

Haben Sie Eigenleistungen eingeplant, ist es an der Zeit, Urlaub einzureichen. Wer kein ausgebildeter Handwerker ist, braucht in der Regel für die Arbeiten länger als gedacht. Auch wenn Sie auf die Hilfe von Verwandten und Freunden setzen, macht der eine oder andere vielleicht einen Rückzieher und es bleibt mehr an Ihnen hängen. Stimmen Sie sich gut mit den Handwerkern ab, damit sie deren Arbeit nicht behindern und es deshalb zu Verzögerungen kommt.

Die Abnahme des Bauprojekts

Der Eigentümer des Hauses hat nach der Fertigstellung des Innenausbaus noch einen weiteren Abnahmetermin. Bei einer Begehung des Hauses mit der Baufirma prüft der Bauherr, ob die im Vertrag vereinbarten Arbeiten mängelfrei und vollständig ausgeführt wurden. Stimmt das Ergebnis mit der zuvor vereinbarten Leistungsbeschreibung überein, nimmt der Bauherr das Gebäude ab. Nun muss er die Abschlussrechnung bezahlen.

Außerdem übernimmt der Eigentümer ab diesem Zeitpunkt die Verantwortung für das Haus. Ein Abnahmeprotokoll dient dazu, eventuell festgestellte Mängel zu dokumentieren. Später können diese nicht mehr festgestellt werden, was in der Fachsprache auch Beweislastumkehr genannt wird.

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