Tilgungsrechner: Individuellen Tilgungsplan erstellen

Der Tilgungsrechner: simple und schnelle Bedienung

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mittels Finanzierung kaufen möchten, stellt Ihnen der Tilgungsrechner eine Vielzahl nützlicher Informationen bereit. Geben Sie dazu einfach den gewünschten Darlehensbetrag vor und spielen Sie verschiedene Varianten zur Tilgung des Kredits durch. Der Rechner bietet diese Möglichkeiten:

• Tilgungssatz (Standard)
• Vorgabe der Monatsrate
• Volltilgung in Sollzinsbindung
• Volltilgung in xx Jahren
• keine Tilgung (Tilgungsaussetzung)

Wählen Sie einfach die gewünschte Option aus und der Tilgungsrechner kalkuliert je nach Vorgabe den getilgten Betrag sowie die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung und die Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung. Außerdem bestimmt der Tilgungsrechner die Höhe der monatlichen Darlehensrate inklusive des jeweiligen Zins- und Tilgungsanteils. Wer des Weiteren wissen will, wie sich der Tilgungssatz sowie die Tilgungen von Jahr zu Jahr verändern, wirft einen Blick in den persönlichen Tilgungsplan. In diesem findet der Darlehensinteressierte auch die Restschuld für jedes einzelne Jahr des Kredits aufgelistet.

Falls Sie während der Darlehenslaufzeit Sondertilgungen leisten möchten, lassen sich diese hier ebenfalls vorgeben. Dank dieser vielfältigen Eingabemöglichkeiten liefert der Tilgungsrechner sehr genaue und individuell angepasste Ergebnisse.

Grundlegende Informationen zur Tilgung: das Annuitätendarlehen

Wie beschrieben, können Sie mit dem Tilgungsrechner innerhalb kürzester Zeit mühelos alle wichtigen Werte rund um Ihre persönliche Immobilienfinanzierung ermitteln. Im Folgenden werden die Begriffe, Hintergründe und Stellschrauben der Eigenheimfinanzierung näher betrachtet. Der künftige Darlehensnehmer soll dadurch ein tieferes Verständnis zum Sachverhalt bekommen und auf dieser Basis den für ihn optimalen Immobilienkredit mit passender Tilgung finden.

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, ist in der Regel auf eine günstige Finanzierung angewiesen. Die Kreditinstitute stellen dazu zweckgebundene Darlehen zur Verfügung, mit deren Hilfe sich der Traum nach den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen lässt. Die am häufigsten gewählte Variante zur Finanzierung des Eigenheims ist dabei das Annuitätendarlehen. Grundsätzlich wirken sich vor allem drei Faktoren unmittelbar auf die Attraktivität Ihres Hauskredits aus:

• Eigenkapital
• Tilgung
• Zins

Damit Sie eine preiswerte Immobilienfinanzierung erhalten, sind diese drei Einflussgrößen mit Bedacht zu wählen und aufeinander abzustimmen.

Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen

Das Tilgungsdarlehen war früher der Standard der Immobilienfinanzierung, wurde aber mittlerweile vom Annuitätendarlehen abgelöst. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungssrate die ganze Finanzierung über konstant. Da dabei die Restschuld dezimiert wird, sinkt die Zinszahlung stetig und mit ihr die monatliche Darlehensrate. So zahlt man bei einem Tilgungsdarlehen am Anfang meist hohe Raten, am Ende der Kreditlaufzeit jedoch niedrigere als bei einem Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen hat das Tilgungsdarlehen nicht ohne Grund als Klassiker der Baufinanzierung abgelöst. Denn bei dieser Form des Kredits bleibt die meist monatlich zu zahlende Rate über die gesamte Laufzeit konstant. Außerdem verändert sich der anfangs vereinbarte Zinssatz über die gesamte Sollzinsbindung nicht. Wenn Sie daher ein Annuitätendarlehen abschließen, müssen Sie sich vor steigenden Bauzinsen in den nächsten Jahren keine Sorgen machen. Denn mit einem solchen Kredit lässt sich besonders sicher planen und kalkulieren.

Der Zinsanteil wird maßgeblich von der Höhe des bei Vertragsabschluss festgesetzten Sollzinses beeinflusst. Dieser gilt für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung und ist als Entgelt für die Überlassung des Darlehens an die Bank zu zahlen. Der andere Teil der Rate dient zur Tilgung, also zur Rückzahlung des Kredits. Wie hoch dieser ausfällt, hängt insbesondere vom gewählten anfänglichen Tilgungssatz ab. Beide Anteile zusammen ergeben dann die für gewöhnlich monatlich zu zahlende Darlehensrate.

Darum verschieben sich Zinsanteil und Tilgungsanteil

Zwar bleibt diese über die gesamte Sollzinsbindung gleich, die Anteile aus Zins und Tilgung verändern sich allerdings über die Laufzeit. Das hat folgenden Hintergrund: Zu Beginn wird ein Sollzins sowie ein anfänglicher Tilgungssatz festgesetzt. Auf Basis des aufgenommenen Kreditbetrags errechnet sich dann der entsprechende Zins- und Tilgungsanteil. Da der künftige Hausbesitzer jedoch jeden Monat einen Teil des Darlehens tilgt, verringert sich die Restschuld kontinuierlich. Sofern die Tilgungsverrechnung monatlich beziehungsweise unmittelbar nach Zahlung erfolgt, reduziert sich die Restschuld bereits während des Jahres.

Da sich der Zinsanteil aus dem konstanten Sollzins multipliziert mit der noch offenen Restschuld errechnet, ist die Zinslast am Anfang der Rückzahlung am höchsten. Im Laufe der Monate und Jahre nehmen die Restschuld und damit auch der Zinsanteil der Rate immer weiter ab. Gleichzeitig erhöht sich die monatliche Tilgung um den Betrag, um den sich der Zinsanteil vermindert. Daher gilt: Mit zunehmender Laufzeit fällt die Zinslast, während der Tilgungsanteil um den gleichen Wert steigt.

Deshalb ist die Höhe des Tilgungssatzes wichtig

Über die Tilgungen zahlt der künftige Hausbesitzer den aufgenommenen Kredit an die Bank zurück. Wenn Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie ein Darlehen abschließen, müssen Sie sich zu Beginn für einen Tilgungssatz entscheiden. Dieser wird in Prozent angegeben und steigt mit zunehmender Laufzeit. Die Baufi24 Spezialisten empfehlen einen Tilgungssatz von anfangs mindestens 2 Prozent. Denn Ihren Kredit führen Sie allein über die Tilgungen zurück, nicht aber über die Zinsen.

So wirken sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf Ihr Darlehen aus

Die Tilgungshöhe stellt ein zentrales Steuerungselement Ihrer Finanzierung dar. Wie erwähnt, sollten Darlehensnehmer auf eine ausreichend hohe Rückzahlung achten. Denn ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 Prozent oder mehr bietet Ihnen diese Vorteile:

• schnellere Senkung der Restschuld
• kürzere Darlehenslaufzeit
• reduzierte Gesamtzinslast

Wenn Sie ab der ersten Rate erhöhte Tilgungen vereinbart haben, zahlen Sie mit jedem Monat mehr von Ihrem Kredit an die Bank zurück. In der Folge verringert sich die Restschuld deutlich rascher als bei einem geringeren Tilgungssatz. Daraus ergibt sich der nächste Vorteil: Dank der schnelleren Reduzierung der Restschuld wird der Kredit früher zurückgezahlt – die Darlehenslaufzeit verringert sich also. Des Weiteren berechnet die kreditgebende Bank die monatliche Zinslast aus dem fixen Sollzins sowie der Höhe der Restschuld. Vermindert sich die Restschuld schneller, fallen daher auch die Zinszahlungen niedriger aus.

Gleichwohl birgt ein hoher anfänglicher Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen ebenso Risiken. Denn ein solcher führt gleich zu Beginn der Laufzeit zu hohen Tilgungen und damit zu einer erhöhten Kreditrate. Aufgrund dessen sollte der Darlehensnehmer vor Abschluss der Immobilienfinanzierung genau kalkulieren, welche monatliche Rate er sich leisten kann. Hierbei sind nicht nur die nächsten Monate in Betracht zu ziehen, sondern auch der gesamte Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung. Denn für diese Zeitspanne verharren die Darlehensraten auf dem gleich hohen Niveau. Bei zu hoch angesetzten Tilgungen steigt daher die Gefahr, dass Sie den Zahlungsverpflichtungen zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr nachkommen können.

Tilgungsrechner: Vergleich niedriger gegenüber hoher Tilgung

Die Auswirkungen eines hohen beziehungsweise niedrigen Tilgungssatzes lassen sich am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Angenommen, Sie möchten eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 330.000 Euro erwerben und verfügen über 30.000 Euro Eigenkapital. In diesem Fall wird also ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro benötigt. Da die Bauzinsen derzeit sehr günstig sind, empfiehlt sich eine längere Zinsbindung von 15 Jahren. Mithilfe des kostenlosen Tilgungsrechners können Sie verschiedene Tilgungssätze vorgeben. Wenn der anfängliche Tilgungssatz auf 1,5 Prozent beziehungsweise 3,0 Prozent festgesetzt wird, liefert der Tilgungsrechner diese Werte:

Vorgaben für den Tilgungsrechner (Stand Juli 2019):

• Wert/Kaufpreis: 330.000 €
• Eigenkapital: 30.000 €
• Darlehensbetrag: 300.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins pro Jahr: automatisch

Die mit dem Tilgungsrechner durchgeführte Kalkulation zeigt Ihnen auf eindrucksvolle Weise, wie sich bei einer Finanzierung ein hoher gegenüber einem niedrigen Tilgungssatz auswirkt. Wer sich in diesem Beispiel für einen Tilgungssatz von 3,0 Prozent entscheidet, für den beläuft sich der monatliche Kapitaldienst auf über 1.000 Euro. Darlehensnehmer, die hingegen zu Beginn nur halb so viel tilgen, zahlen immer noch eine monatliche Rate von knapp 750 Euro. Interessant ist auch der Vergleich der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile. Während bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent die beiden Anteile annähernd gleich sind, sieht es bei einem Tilgungssatz von 3,0 Prozent anders aus. Hier tilgt der Hauskäufer mehr als 70 Prozent von seiner Rate. Auf den Zinsanteil entfallen folglich nur etwas mehr als 25 Prozent.

Vorteile eines höheren Tilgungssatzes

Sollte das Darlehen nach der Zinsbindung mit unverändertem Sollzins weiterlaufen, dauert es bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent in der obigen Beispielrechnung mehr als 46 Jahre bis zur Volltilgung. Wer gleich zu Beginn doppelt so viel tilgt, ist hingegen nach rund 28 Jahren schuldenfrei. Damit zeigt sich der erste Vorteil einer höheren Tilgung: die verkürzte Darlehenslaufzeit.

Nach Ende der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, um die bis dahin noch offene Restschuld zu begleichen. Daher ist es sinnvoll, den Zeitpunkt nach 15 Jahren näher zu betrachten. Kreditnehmer, die mit einer Tilgung von 1,5 Prozent beginnen, haben in diesem Beispiel nach 15 Jahren bereits 56.221,85 Euro an Zinsen gezahlt. Wer stattdessen eine anfängliche Rückzahlung von 3,0 Prozent bevorzugt, überweist bis zu diesem Zeitpunkt rund 18.000 Euro weniger an Zinsen. Dieser Umstand offenbart den zweiten Vorteil einer höheren Tilgungsrate: die geringere Gesamtzinslast.

Drittens fällt bei einem hohen Tilgungssatz nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld deutlich niedriger aus. So liegt diese bei einem Tilgungssatz von 3,0 Prozent mit 153.184,35 Euro erheblich niedriger als gegenüber 224.821,85 Euro bei einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent.

Wie die Kalkulation mit dem Tilgungsrechner eindrucksvoll deutlich macht, spricht viel für einen hohen Tilgungssatz. Dennoch sollten Sie bei Ihren Planungen genau überlegen, wie viel Tilgung Sie sich auf Dauer leisten können. Denn ein erhöhter Tilgungssatz führt zu einer höheren Darlehensrate. Falls Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Kreditraten nicht bedienen können, besteht nämlich das Risiko einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Aufgrund dessen sollten künftige Hausbesitzer Ihr Budget sorgfältig bestimmen. Der praktische Budgetrechner ist dabei eine große Hilfe.

Die besondere Bedeutung der Tilgung in der aktuellen Situation

In vielen Regionen und Städten Deutschlands steigen die Immobilienpreise mitunter kräftig. Gerade in den beliebten Großstädten klettern die Quadratmeterpreise auf Rekordniveaus.

Um den Wunsch nach einem eigenen Haus dennoch verwirklichen zu können, wird meistens eine günstige Immobilienfinanzierung benötigt. In den häufigsten Fällen schließen künftige Hausbesitzer dazu ein Annuitätendarlehen ab.

Bei den aktuell niedrigen Hypothekenzinsen profitieren viele Menschen von attraktiven Finanzierungen. Doch trotz dieses Vorteils zahlt die Mehrheit der Darlehensnehmer immer noch zu viel für ihren Kredit. Denn die meisten achten bei ihrer Baufinanzierung vor allem auf den Zinssatz, nicht jedoch auf die Höhe der Tilgung.

Nutzen Sie die Zinsersparnis zur schnelleren Tilgung

Wer vor mehr als 10 Jahren ein Haus finanzieren wollte, zahlte damals Bauzinsen in Höhe von 5 Prozent und mehr. Darlehensnehmer, die zudem eine anfängliche Tilgungsrate von 1 Prozent wählten, hatten somit eine vergleichsweise hohe Jahresrate von 6 Prozent des Kreditbetrags zu schultern. Aufgrund des hohen Zinsanteils benötigten Hauskäufer meist 30 bis 40 Jahre, um die Gesamtschuld zurückzuzahlen.

Seit Beginn der Finanzkrise 2008 sind die Zinsen jedoch drastisch gesunken. Bis heute bewegen sie sich auf einem historisch niedrigen Level. Im Gegensatz zum Sparer profitieren künftige Hausbesitzer von dieser Entwicklung. Denn mit den allgemeinen Marktzinsen sind ebenso die Bauzinsen gefallen.

Um aus dieser Zinsersparnis einen Vorteil zu ziehen, haben Sie grundsätzlich zwei Optionen. So lässt sich etwa bei gleichbleibender Tilgungsrate die Darlehensrate reduzieren. Von dieser Variante profitieren Darlehensnehmer allerdings kaum, denn geringe Zinsen und niedrige Tilgungen erhöhen die Kreditlaufzeit.

Volltilgerdarlehen: Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung

Dank des ausgesprochen niedrigen Zinsniveaus haben Hauskäufer ebenso die Option, den aufgenommenen Kredit innerhalb der Zinsbindungsdauer komplett zu tilgen. Das Volltilgerdarlehen. Eine solche Form der Tilgung bietet Ihnen diese Vorteile:

• maximale Zinssicherheit
• viele Banken gewähren einen Zinsrabatt
• feste Laufzeit bis zur Volltilgung
• keine Anschlussfinanzierung erforderlich

Andererseits müssen künftige Hausbesitzer, die auf ein Volltilgerdarlehen setzen, höhere monatliche Raten in Kauf nehmen. Damit diese nicht zu hoch ausfallen, sollte die Zinsbindung auf mindestens 20 Jahre festgesetzt werden. Falls Sie sich für eine Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung interessieren, können Sie diese Variante mithilfe des Tilgungsrechners einfach durchspielen. Nach nur wenigen Klicks erhalten Sie über das Tool alle wichtigen Werte zu Ihrer Finanzierung.

5 Tipps für die Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung

Tipp 1: Von Sondertilgungen profitieren

Durch außerordentliche Rückzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, lässt sich die Restschuld der Immobilienfinanzierung schneller reduzieren. Daraus resultierend verkürzt sich die Laufzeit und Gesamtkosten des Kredits verringern sich. Lässt sich absehen, dass mittelfristig zusätzliches Kapital frei wird, lohnt es sich, bereits im Vorfeld zu prüfen, ob ein Recht auf Sondertilgungen Teil des Vertrags ist. Manche Banken gewähren jährliche Sondertilgungen ohne Mehrkosten. Ist dies nicht vertraglich vorgesehen, so fallen i. d. R. Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an.

Tipp 2: Tilgungssatzwechsel nutzen

Beim Abschluss der Baufinanzierung wird ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart. Verändern sich im Laufe der Zeit die finanziellen Verhältnisse und ist zum Beispiel wegen einer Gehaltserhöhung langfristig eine höhere Tilgung möglich, ist es sinnvoll, über eine Anpassung des Tilgungssatzes nachzudenken. Immer mehr Banken ermöglichen Kreditnehmer/-innen dies währende der Kreditlaufzeit. Umgekehrt gilt dies ebenso für eine Reduzierung der Tilgung. Bei manchen Banken ist dies ohne Kosten möglich ist, häufig fallen allerdings Gebühren an.

Tipp 3: Tilgung strecken

Geraten Finanzierende beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit kurz- oder mittelfristig in einen finanziellen Engpass, lohnt es sich, mit der Bank über eine Streckung der Tilgung zu sprechen, da in den meisten Kreditverträgen ein Recht auf Aussetzung nicht vereinbart ist.

Tipp 4: Individuelle Tilgung abhängig vom Alter

Nicht ausschließlich finanzielle Faktoren sollten der Entscheidung für die Tilgungsrate zugrunde liegen. Auch das Alter der Kreditnehmenden spielt eine Rolle: Idealerweise ist beim Eintritt ins Rentenalter die Baufinanzierung bereits vollständig getilgt. Je dichter also das Renteneintritt bevorsteht, umso höher sollte die anfängliche Tilgung ausfallen.

Tipp 5: Individuelles Finanzierungskonstrukt mit Tilgungsrechner

Neben der Tilgung sind die Zinsen und die Dauer der Zinsbindung die wichtigstes Hebel für die Kosten der Baufinanzierung. Um eine maßgeschneiderte und günstige Finanzierung zu finden, die zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passt, sollte also nicht alleinig auf den anfänglichen Tilgungssatz geachtet werden. Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen und sehen sofort, wie sich beispielsweise die monatliche Belastung und die Kosten des Kredits ändern, wenn Sie einen oder mehrere Parameter variieren. Ein Tilgungsplan gibt Ihnen die Möglichkeit, über die gesamte Dauer der Kreditlaufzeit den Überblick zu behalten.

Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich von unseren erfahrenen Experten und Expertinnen kostenlos beraten. Wir unterstützen Sie dabei, die für Sie optimale Tilgungrate im Rahmen einer maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung zu bestimmen. Baufi24 vergleicht die Angebote von über 450 Kreditinstituten: Lassen Sie sich einfach ein unverbindliches Angebot schicken.