Tilgungsrechner

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung mittels Finanzierung kaufen möchtest, stellt dir der Tilgungsrechner eine Vielzahl nützlicher Informationen bereit. Gib hierzu einfach den gewünschten Darlehensbetrag vor und spiele verschiedene Varianten zur Tilgung des Kredits durch. Der Rechner bietet diese Möglichkeiten:

• Tilgungssatz (Standard)
• Vorgabe der Monatsrate
• Volltilgung in Sollzinsbindung
• Volltilgung in xx Jahren
• keine Tilgung (Tilgungsaussetzung)

Wähle die gewünschte Option aus und der Tilgungsrechner kalkuliert je nach Vorgabe den getilgten Betrag sowie die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung und die Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung. Außerdem bestimmt der Tilgungsrechner die Höhe der monatlichen Darlehensrate inklusive des jeweiligen Zins- und Tilgungsanteils.

Wer des Weiteren wissen will, wie sich der Tilgungssatz sowie die Tilgungen von Jahr zu Jahr ändern, wirft einen Blick in den persönlichen Tilgungsplan. In diesem findet der Darlehensinteressierte auch die Restschuld für jedes einzelne Jahr des Kredits aufgelistet.

Möchtest du während der Darlehenslaufzeit Sondertilgungen leisten? Diese lassen sich hier ebenfalls vorgeben. Dank der vielfältigen Eingabemöglichkeiten liefert der Tilgungsrechner sehr genaue und individuell angepasste Ergebnisse.

Wie beschrieben, kannst du mit dem Tilgungsrechner innerhalb kürzester Zeit mühelos alle wichtigen Werte rund um deine persönliche Immobilienfinanzierung ermitteln. Im Folgenden werden die Begriffe, Hintergründe und Stellschrauben der Hausfinanzierung näher betrachtet. Künftige Darlehensnehmende sollen dadurch ein tieferes Verständnis zum Sachverhalt bekommen und auf dieser Basis den für sich optimalen Immobilienkredit mit passender Tilgung finden.

Wer ein Haus kaufen oder bauen will, ist in der Regel auf eine solide Finanzierung angewiesen. Die Kreditinstitute stellen dir dazu zweckgebundene Darlehen zur Verfügung. Mit deren Hilfe kannst du deinen Traum von den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen. Die dabei am häufigsten gewählte Variante zur Finanzierung des Eigenheims ist das Annuitätendarlehen. Grundsätzlich wirken sich vor allem 3 Faktoren unmittelbar auf die Attraktivität deines Hauskredits aus:

• Eigenkapital
• Tilgung
• Zins

Damit du eine preiswerte Immobilienfinanzierung erhältst, sind diese drei Einflussgrößen mit Bedacht zu wählen und aufeinander abzustimmen.

Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen?

Das Tilgungsdarlehen war früher der Standard der Immobilienfinanzierung, wurde aber mittlerweile vom Annuitätendarlehen abgelöst. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate die ganze Finanzierung über konstant. Da sich die Restschuld kontinuierlich dezimiert, sinkt auch die Zinszahlung stetig und mit ihr die monatliche Darlehensrate. Deshalb zahlst du bei einem Tilgungsdarlehen am Anfang meist hohe Raten, am Ende der Kreditlaufzeit jedoch niedrigere als bei einem Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen hat das Tilgungsdarlehen nicht ohne Grund als Klassiker der Baufinanzierung abgelöst. Denn bei dieser Form des Kredits bleibt die üblicherweise monatlich zu zahlende Rate über die ganze Laufzeit konstant. Außerdem verändert sich der anfangs vereinbarte Zinssatz über die gesamte Sollzinsbindung nicht. Wenn du also ein Annuitätendarlehen abschließt, musst du dir vor steigenden Bauzinsen in den nächsten Jahren keine Sorgen machen. Du siehst: Mit einem solchen Kredit lässt sich besonders sicher planen und kalkulieren.

Dein Zinsanteil wird maßgeblich von der Höhe des bei Vertragsabschluss festgesetzten Sollzinses beeinflusst. Dieser gilt für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung und ist als Entgelt für die Überlassung des Darlehens an die Bank zu zahlen. Der andere Teil der Rate dient zur Tilgung, also zur Rückzahlung deines Kredits. Wie hoch dieser ausfällt, hängt insbesondere vom gewählten anfänglichen Tilgungssatz ab. Beide Anteile zusammen ergeben die für gewöhnlich monatlich zu überweisende Darlehensrate.

Darum verschieben sich Zins- und Tilgungsanteil

Zwar bleibt die Rate über die gesamte Sollzinsbindung gleich. Die Anteile aus Zins und Tilgung verändern sich allerdings über die Laufzeit. Das hat folgenden Hintergrund: Zu Beginn wird ein Sollzins sowie ein anfänglicher Tilgungssatz festgesetzt. Auf Basis des aufgenommenen Kreditbetrags errechnet sich daraus der entsprechende Zins- und Tilgungsanteil. Da du jeden Monat einen Teil des Darlehens tilgst, verringert sich deine Restschuld kontinuierlich. Sofern die Tilgungsverrechnung monatlich beziehungsweise unmittelbar nach Zahlung erfolgt, reduziert sich die Restschuld bereits während des Jahres.

Weil sich der Zinsanteil aus dem konstanten Sollzins multipliziert mit der noch offenen Restschuld errechnet, ist deine Zinslast am Anfang der Rückzahlung am höchsten. Im Laufe der Monate und Jahre nehmen die Restschuld und damit auch der Zinsanteil der Rate immer weiter ab. Gleichzeitig erhöht sich die monatliche Tilgung um den Betrag, um den sich der Zinsanteil vermindert. Daher gilt: Mit zunehmender Laufzeit fällt deine Zinslast, während dein Tilgungsanteil um den gleichen Wert steigt.

Über die Tilgungen zahlt der künftige Hausbesitzende den aufgenommenen Kredit an die Bank zurück. Wenn du zur Finanzierung deiner Immobilie ein Darlehen abschließt, hast du dich zu Beginn für einen Tilgungssatz zu entscheiden. Dieser wird in Prozent angegeben und steigt mit zunehmender Laufzeit. Die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten empfehlen einen Tilgungssatz von anfangs mindestens 2 Prozent. Schließlich führst du deinen Kredit allein über die Tilgungen zurück, nicht über die Zinsen.

So wirken sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf dein Darlehen aus

Die Tilgungshöhe ist ein zentrales Steuerungselement deiner Finanzierung. Wie erwähnt, sollten Darlehensnehmende auf eine ausreichend hohe Rückzahlung achten. Ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 Prozent oder mehr bietet dir diese Vorteile:

• schnellere Senkung der Restschuld
• kürzere Darlehenslaufzeit
• reduzierte Gesamtzinslast

Wenn du ab der ersten Rate erhöhte Tilgungen vereinbart hast, zahlst du mit jedem Monat mehr von deinem Kredit an die Bank zurück. In der Folge verringert sich die Restschuld deutlich rascher als bei einem geringeren Tilgungssatz. Daraus ergibt sich der nächste Vorteil: Dank der schnelleren Reduzierung der Restschuld führst du deinen Kredit früher zurück – deine Darlehenslaufzeit verringert sich also. Des Weiteren berechnet die kreditgebende Bank die monatliche Zinslast aus dem fixen Sollzins sowie der Höhe der Restschuld. Vermindert sich die Restschuld schneller, fallen auch die Zinszahlungen niedriger aus.

Gleichwohl birgt ein hoher anfänglicher Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen ebenso Risiken. Denn ein solcher führt gleich zu Beginn der Laufzeit zu größeren Tilgungen und damit zu einer erhöhten Kreditrate. Aufgrund dessen solltest du vor Abschluss deiner Immobilienfinanzierung genau kalkulieren, welche monatliche Rate du dir leisten kannst.

Hierbei sind nicht nur die nächsten Monate in Betracht zu ziehen, sondern auch der gesamte Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung. Denn für diese Zeitspanne verharren die Darlehensraten auf dem gleichen Niveau. Bei zu hoch angesetzten Tilgungen steigt daher die Gefahr, dass du deinen Zahlungsverpflichtungen zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr nachkommen kannst.

Tilgungsrechner: Vergleich niedriger gegenüber hoher Tilgung

Die Auswirkungen eines hohen beziehungsweise niedrigen Tilgungssatzes lassen sich am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Angenommen, du möchtest eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 350.000 Euro erwerben. Befindet sich das Eigenheim in Nordrhein-Westfalen, kalkuliert der Tilgungsrechner Nebenkosten in Höhe von 42.245 Euro. Verfügst du beispielsweise über 70.000 Euro Eigenkapital, brauchst du laut Rechner einen Darlehensbetrag von 322.000 Euro (auf volle 1.000 Euro gerundet).

Derzeit meinen die meisten Immobilienprofis, dass die Bauzinsen weiter steigen beziehungsweise später auf einem höheren Niveau verharren. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine längere Zinsbindung von 15 Jahren. Der kostenlose Tilgungsrechner erlaubt es dir nun, verschiedene Tilgungssätze vorzugeben. Legst du den anfänglichen Tilgungssatz auf 1,5 Prozent beziehungsweise 2,5 Prozent fest, liefert dir der Tilgungsrechner diese Werte:

Vorgaben für den Tilgungsrechner (Stand März 2023):

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Eigenkapital: 70.000 €
• Darlehensbetrag: 322.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins pro Jahr: automatisch

Die mit dem Tilgungsrechner durchgeführte Kalkulation zeigt dir auf eindrucksvolle Weise, wie sich bei einer Finanzierung ein hoher gegenüber einem niedrigen Tilgungssatz auswirkt. Wer sich in diesem Beispiel für einen Tilgungssatz von 2,5 Prozent entscheidet, für den beläuft sich der monatliche Kapitaldienst auf über 1.700 Euro. Darlehensnehmende, die zu Beginn ein Prozent weniger tilgen, zahlen immer noch eine monatliche Rate von knapp 1.500 Euro.

Interessant ist auch der Vergleich der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile: Bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent liegt dein Zinsanteil bei über 70 Prozent. Nimmst du zu Beginn eine Tilgungsrate von 2,5 Prozent, reduziert sich dein anfänglicher Zinsanteil auf etwas über 60 Prozent. In diesem Fall würdest du fast 40 Prozent deiner Rate zur Tilgung nutzen.

Vorteile eines höheren Tilgungssatzes

Sollte das Darlehen nach der Zinsbindung mit unverändertem Sollzins weiterlaufen, dauert es bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent in der obigen Beispielrechnung mehr als 32 Jahre bis zur Volltilgung. Wer gleich zu Beginn nur 1 Prozent mehr tilgt, ist hingegen nach etwas mehr als 23 Jahren schuldenfrei. Damit zeigt sich der erste Vorteil einer höheren Tilgung: die verkürzte Darlehenslaufzeit.

Nach Ende der Zinsbindung benötigst du eine Anschlussfinanzierung, um die bis dahin noch offene Restschuld zu begleichen. Daher ist es sinnvoll, den Zeitpunkt nach 15 Jahren näher zu betrachten. Kreditnehmende, die mit einer Tilgung von 1,5 Prozent starten, haben in diesem Beispiel nach 15 Jahren bereits gut 168.000 Euro an Zinsen gezahlt. Bevorzugst du eine anfängliche Rückzahlung von 2,5 Prozent, überweist du bis zu diesem Zeitpunkt gut 17.000 Euro weniger an Zinsen. Dieser Umstand offenbart den zweiten Vorteil einer höheren Tilgungsrate: die geringere Gesamtzinslast.

Drittens fällt bei einem hohen Tilgungssatz nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld deutlich niedriger aus. So liegt diese bei einem Tilgungssatz von 2,5 Prozent mit 156.237,73 Euro erheblich niedriger als gegenüber 222.624,00 Euro bei einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent.

Wie die Kalkulation mit dem Tilgungsrechner anschaulich verdeutlicht, spricht viel für einen hohen Tilgungssatz. Überlege dir bei deinen Planungen dennoch genau, wie viel Tilgung du dir auf Dauer leisten kannst. Denn ein erhöhter Tilgungssatz führt zu einer größeren Darlehensrate. Falls du zu einem späteren Zeitpunkt die Kreditraten nicht mehr bedienen kannst, besteht nämlich das Risiko einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Aufgrund dessen sollten künftige Hausbesitzende ihr Budget sorgfältig bestimmen. Der praktische Budgetrechner hilft dir dabei!

Jahrelang kannte der Bauzins nur eine Richtung: nach unten. Seit Anfang 2022 ist dieser Trend gebrochen. Für deine Immobilienfinanzierung zahlst du mittlerweile wieder höhere Hypothekenzinsen. Zum Vergleich: Während 2021 für ein Standarddarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung im besten Fall 0,5 Prozent Zinsen möglich waren, liegt der Bauzins im März 2023 bei um die 4,0 Prozent.

Generell ergeben sich deine zu leistenden Zinszahlungen aus 2 Größen: dem Sollzins sowie der Kredit- beziehungsweise Restschuld. An dieser Stelle kommt die Tilgung ins Spiel. Durch sie vermindert der Darlehensnehmende seine Baufinanzierung von Monat zu Monat. Wählst du nun einen höheren Tilgungssatz, reduzierst du deine Restschuld entsprechend rascher.

Eine geringere Restschuld multipliziert mit einem fixen Sollzins ergibt wiederum eine kleinere Zinslast. Aus diesem Grund solltest du dich gerade in Zeiten gestiegener Hypothekenzinsen für eine etwas höhere Tilgungsrate entscheiden.

Nutze die rückläufigen Immobilienpreise zur schnelleren Tilgung

Teurere Bauzinsen haben für Hauskaufende aber oft auch einen positiven Effekt. Höhere Hypothekenzinsen senken nämlich die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen beziehungsweise nach Häusern und Wohnungen. In vielen Regionen und Städten Deutschlands sind deshalb aktuell die Immobilienpreise rückläufig. Somit kann sich gerade jetzt eine günstige Kaufmöglichkeit für dich ergeben.

Angenommen, du erwirbst eine Immobilie, deren Preis um 5 Prozent gefallen ist. Statt zum Beispiel 350.000 Euro zahlst du dann nur noch 332.500 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 17.500 Euro. Nutzt du zum Kauf einen Immobilienkredit, benötigst du also einen entsprechend niedrigeren Darlehensbetrag. Um die gestiegenen Bauzinsen ein Stück weit auszugleichen, kannst du nun einen etwas größeren anfänglichen Tilgungssatz vorgeben.

Hauskaufende mit hohem Einkommen oder viel Eigenkapital haben ebenso die Möglichkeit, den aufgenommenen Kredit innerhalb der Zinsbindungsdauer komplett zu tilgen: das Volltilgerdarlehen. Eine solche Form der Tilgung bietet dir diese Vorteile:

• maximale Zinssicherheit
• viele Banken gewähren einen Zinsrabatt
• feste Laufzeit bis zur Volltilgung
• keine Anschlussfinanzierung erforderlich

Schließt du ein Volltilgerdarlehen ab, kommen jedoch höhere monatliche Raten auf dich zu. Damit diese nicht zu hoch ausfallen, sollten Kreditnehmende ihre Zinsbindung normalerweise auf mindestens 20 Jahre festlegen. Falls du dich für eine Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung interessierst, kannst du diese Variante mithilfe des Tilgungsrechners einfach ausprobieren. Nach nur wenigen Klicks erhältst du alle wichtigen Werte zu deiner Finanzierung.

Tipp 1: Profitiere von Sondertilgungen

Durch außerordentliche Rückzahlungen, sogenannte Sondertilgungen bei der Baufinanzierung, lässt sich die Restschuld der Immobilienfinanzierung schneller reduzieren. Daraus resultierend verkürzt sich die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits verringern sich. Lässt sich absehen, dass mittelfristig zusätzliches Kapital frei wird, lohnt es sich bereits im Vorfeld zu prüfen, ob ein Recht auf Sondertilgungen Teil des Vertrags ist. Manche Banken gewähren dir jährliche Sondertilgungen ohne Mehrkosten. Ist dies nicht vertraglich vorgesehen, so fallen in der Regel Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an.

Tipp 2: Nutze Tilgungssatzwechsel

Beim Abschluss deiner Baufinanzierung vereinbarst du einen anfänglichen Tilgungssatz mit der Bank. Verändern sich im Laufe der Zeit die finanziellen Verhältnisse und ist zum Beispiel wegen einer Gehaltserhöhung langfristig eine höhere Tilgung möglich, ist es sinnvoll, über eine Anhebung des Tilgungssatzes nachzudenken. Immer mehr Banken ermöglichen dir dies während der Kreditlaufzeit. Dies gilt ebenso für eine Reduzierung der Tilgung. Bei manchen Banken ist das ohne Kosten möglich. Häufig fallen dafür aber Gebühren an.

Tipp 3: Strecke bei Bedarf die Tilgung

Geraten Finanzierende etwa aufgrund von Arbeitslosigkeit kurz- oder mittelfristig in einen finanziellen Engpass, ist es ratsam, mit der Bank über eine Streckung der Tilgung zu sprechen. In den meisten Kreditverträgen ist nämlich ein Recht auf Aussetzung nicht vereinbart.

Tipp 4: Individuelle Tilgung abhängig vom Alter

Bei der Wahl deiner Tilgungsrate solltest du nicht nur finanzielle Faktoren berücksichtigen. Das Alter des Kreditnehmenden spielt ebenfalls eine Rolle: Idealerweise ist bei deinem Eintritt ins Rentenalter die Baufinanzierung bereits vollständig getilgt. Je näher also der Renteneintritt ist, umso höher sollte die anfängliche Tilgung ausfallen.

Tipp 5: Plane deine individuelle Finanzierung mit dem Tilgungsrechner

Neben der Tilgung sind die Zinsen und die Dauer der Zinsbindung die wichtigsten Hebel für die Kosten der Baufinanzierung. Möchtest auch du eine maßgeschneiderte und günstige Finanzierung finden, die zu deinen persönlichen Bedürfnissen passt? Dann schaue bitte nicht nur auf den anfänglichen Tilgungssatz.

Der Tilgungsrechner ermöglicht es dir, verschiedene Fälle zu kalkulieren. Dadurch siehst du sofort, wie sich beispielsweise die monatliche Belastung und die Kosten des Kredits ändern, wenn du einen oder mehrere Parameter variierst. Ferner verschafft dir der erstellte Tilgungsplan einen Überblick darüber, wie sich deine Restschuld von Jahr zu Jahr verringert.

Kontaktiere uns jetzt und lasse dich von unseren erfahrenen Expertinnen und Experten kostenlos beraten. Wir unterstützen dich dabei, die für dich optimale Tilgungsrate im Rahmen einer maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung zu bestimmen. Baufi24 vergleicht zudem die Angebote von über 500 Kreditinstituten: Fordere einfach ein unverbindliches Angebot an!