Budgetrechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

So viel Immobilie können Sie sich leisten

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine Entscheidung, die viele Menschen nur einmal im Leben treffen und die sie vor große finanzielle Herausforderungen stellt. Deshalb ist der erste Schritt auf dem Weg zur Traumimmobilie die Frage nach dem finanziellen Spielraum. Um diesen zu ermitteln, müssen Sie folgende Fragen beantworten:

• Welche monatliche Belastung können wir verkraften?
• Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
• Welche Darlehensrate ergibt sich aus unserem finanziellen Spielraum?

Die monatliche Kreditrate sollte nachhaltig kleiner sein als die finanzielle Belastbarkeit, damit eine Baufinanzierung solide ist.

Was ist die monatliche finanzielle Belastbarkeit?

Einen guten Ansatzpunkt für die Ermittlung der möglichen monatlichen Darlehensrate ist die Haushaltsrechnung. Für die Erfassung aller monatlichen Kosten des Haushalts, Sonderausgaben und Lebenshaltungskosten greifen Kreditinteressierte optimalerweise auf Vorlagen oder Tabellen zurück. So vergessen Sie keine Aufwendungen und können diese Ihren monatlichen Einkünften und sonstigen dauerhaften Einnahmen gegenüberstellen. Die Differenz zeigt die monatliche finanzielle Belastbarkeit des Haushalts an.

Potenzielle Kreditnehmer, die ihre Ausgaben lückenlos und kontinuierlich erfassen, müssen bei ihren Finanzen nicht mit unangenehmen Überraschungen rechnen. Eine Musterrechnung für eine dreiköpfige Familie könnte beispielsweise folgendermaßen aussehen:

Welche Bedeutung hat die Haushaltsrechnung für die Budgetplanung?

Die Haushaltsrechnung ist Grundlage der Budgetplanung für den Hauskauf. Ohne Betrachtung der Haushaltsfinanzen fehlt Ihnen die Übersicht über Ihre Liquidität. Sie müssen insbesondere wissen, welche Ausgaben auf Sie zukommen. Mit einer Haushaltsrechnung allein ist es jedoch nicht getan. Zusätzlich sind die für eine Baufinanzierung ausschlaggebenden Faktoren einzubeziehen.

Hauskäufer profitieren von einem realistischen, ehrlichen Kassensturz. Je genauer sie ihre Einnahmen und Ausgaben einschätzen, desto unwahrscheinlicher wird ein Scheitern der Finanzierungskalkulation. Ein Haushaltsbuch ist ein guter Helfer bei der Erfassung von Einkünften und Aufwendungen.

Zur Sicherheit rechnen Interessenten eine Reserve ein, damit ungeplante Kosten nicht zu künftigen Problemen bei der Kreditrückzahlung führen. Nachdem die regelmäßigen und sporadischen Ausgaben von den langfristig gesicherten Einnahmen abgezogen wurden und die monatlich freie Liquidität feststeht, sollten die Eigenmittel zur Hauskauf Finanzierung aufgenommen werden.

Die Rolle des Eigenkapitals bei der Budgetermittlung

Einen Hauskauf können die wenigsten Verbraucher aus eigenen Mitteln stemmen. Für die Immobilienfinanzierung sind Zins- und Tilgungsanteile an die Bank zu leisten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist die monatliche Belastung der Finanzierung, denn Eigenkapital vermindert die Zinskosten eines Immobilienkredits. Zur Kreditbeantragung ist das vom Kreditnehmer eingeplante Geld mithilfe von Auszügen und Belegen nachzuweisen.

Was gehört zum Eigenkapital?

Hilfreich bei der Erfassung des Eigenkapitals ist eine Vermögensübersicht. Als eigene Mittel können Immobilienkäufer einrechnen:

• Guthaben auf Tages-, Termin-, Festgeldern, Sparkonten, Sparplänen,
• zuteilungsreife Bausparguthaben,
• auszahlungsreife Kapitalversicherungen,
• Barvermögen,
• vorhandene, bezahlte Grundstücke.

Diese Vermögensbestandteile können Verbraucher in voller Höhe als Eigenkapital ausweisen, sofern sie zum Immobilienkauf zur Verfügung stehen. Als eigene Mittel für die Baufinanzierung zählen darüber hinaus:

• Anteile an offenen Investmentfonds,
• festverzinste Wertpapiere,
• Aktien,
• sonstiges Vermögen wie Goldbarren, Goldmünzen, Edelsteine o.ä.

Diese Papiere und Güter sind wertveränderlich und unterliegen Kursrisiken. Ihr Wert hängt davon ab, zu welchem Preis sie veräußert werden können. Daher werden die Vermögenswerte je nach Risiko nur zu 40 bis 80 Prozent in die Eigenkapitalrechnung einbezogen.

Unter eigenen Geldern sind ebenso zu verstehen:

• private Darlehen,
• Arbeitgeberdarlehen,
• öffentliche Kredite und Fördermittel,
• Eigenleistungen am Hausbau,
• Beleihung anderer Immobilien als Sicherheit.

Diese Mittel gelten als Eigenkapitalersatz, da sie von Geldinstituten in gewissem Rahmen als Eigenkapital bei der Baufinanzierung anerkannt werden.

Wie viel Eigenkapital benötigen Hauskäufer?

Banken gehen davon aus, dass ungefähr 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung ideal sind. Für Hauskäufer zahlt sich der Eigenkapitaleinsatz in Euro aus. Je weniger Immobilienkredit sie benötigen, desto geringer ist die Rückzahlungssumme an das Kreditinstitut.

Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital müssen Kreditnehmer eine über jeden Zweifel erhabene Bonität vorweisen und hohe monatliche Darlehensraten aufbringen können, so dass diese nur in Ausnahmefällen infrage kommt. Als eigenes Vermögen zählt nur das Kapital, das fristgerecht verwendet werden kann.

Die Relevanz von Nebenkosten bei der Budgetermittlung

Gewöhnlich finanzieren Banken keine Kaufnebenkosten. Wenigstens diese Kosten muss der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln aufbringen. Das sind – je nach Bundesland, in dem sich das Objekt befindet – zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises. Es handelt sich um eine nicht zu unterschätzende Größenordnung, die zusätzlich zum Erwerbspreis finanziert werden muss.

Auch die Nebenkosten der Baufinanzierung müssen zwangsläufig bei der Budgetplanung berücksichtigt werden. Ohne Einrechnung dieser Kosten fehlt im Budget kurz- oder langfristig Geld zur Kreditrückzahlung oder Erhaltung der Immobilie.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Bei jedem Immobilienkauf sind neben dem Kaufpreis Fixkosten zu begleichen. Es handelt sich um:

Welche weiteren Nebenkosten sind beim Hauskauf einzurechnen?

Zudem sind in der Budgetplanung folgende variable Kosten zu berücksichtigen:

• Auslagen für Umzug und neue Möbel,
• ggf. Modernisierungs- oder Reparaturkosten,
• Nebenkosten der Immobilienfinanzierung wie Bankgebühren und Bereitstellungszinsen.

Die Nebenkosten für Umzug und Finanzierung fallen wie die Kaufnebenkosten lediglich einmal nach der Vertragsabwicklung an. Die laufenden Nebenkosten dagegen belasten das monatliche Budget des Kreditnehmers. Zu ihnen gehören auch die jährliche Grundsteuer und die Versicherungsbeiträge für Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung. Wenn Sie die laufenden Nebenkosten, die nach Ihrem Einzug ins Eigenheim entstehen, bereits in der Budgetrechnung einkalkuliert haben, entsteht kein Defizit in Ihrem Etat.

So verwenden Sie den Budgetrechner optimal

Das Budget für einen Hauskauf muss über viele Jahre eine tragfähige Grundlage für die Immobilienfinanzierung bilden. Die Budgetplanung umfasst folgende Schritte:

1. Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben = monatlich frei verfügbarer Betrag für Darlehenstilgung
2. Eigenkapitalerfassung: feste Guthaben plus (variable Geldanlagen minus Sicherheitsabschlag) plus eigenkapitalersetzende Darlehen und Eigenleistungen = Eigenkapitaleinsatz
3. Darlehensbedarf: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital = Finanzierungsbedarf
4. Ratenberechnung: Finanzierungsbetrag mal (Sollzinssatz plus Tilgungssatz) durch (100 mal 12 Monate) = monatliche Belastung

Der Budgetrechner liefert Ihnen aussagefähige Informationen, was Ihr Wunsch-Objekt kosten darf. Nutzen Sie den Budgetrechner von Baufi24, um Ihre voraussichtliche Belastung durch die Rate des Immobilienkredits zu berechnen. Nach wenigen Eingaben erhalten Sie eine Übersicht über Ihre finanziellen Möglichkeiten beim Hauskauf. Im nächsten Schritt können Sie sich mit dem Kreditrechner auf dieser Basis mit einer konkreteren Planung einer individuellen Baufinanzierung auseinandersetzen.

Welche Angaben sind erforderlich?

Als erstes stellen Sie das Bundesland ein, in dem Sie Ihr Traumobjekt kaufen wollen, damit die Kaufnebenkosten exakt berechnet werden. Danach entnehmen Sie aus Ihrer Vermögensübersicht die Summe des Eigenkapitals, das Sie zur Immobilienfinanzierung einsetzen. Haben Sie eine Haushaltsrechnung erstellt, verfügen Sie sofort über die richtige finanzielle Belastbarkeit, die Sie als mögliche Darlehensrate eingeben. Anschließend wählen Sie die gewünschte Sollzinsbindung aus. Der Sollzins p. a. ist als Durchschnittswert der letzten Jahre mit 2 Prozent angegeben und veränderlich. Dies trifft ebenfalls auf den Tilgungssatz zu, der entscheidend dafür ist, wie lange Ihr Immobilienkredit läuft.

Im Ergebnis zeigt der Budgetrechner das maximale Darlehen an, das zuzüglich des Eigenkapitals Ihr Budget für den Hauskauf darstellt. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten und eines Sicherheitsabschlags ergibt sich die Obergrenze für den Kaufpreis Ihres Objekts. Darüber hinaus können Sie dem Budgetrechner entnehmen, wie lange Ihre Baufinanzierung dauert, welche Restschuld Sie am Ende der Zinsbindungsfrist neu finanzieren müssen und wie hoch Ihre geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen sind. So können Sie Ihren finanziellen Spielraum für den Immobilienerwerb besser einschätzen und auf dieser Grundlage ein unverbindliches Angebot anfordern.

Das Festlegen des Sollzinses

Wie hoch der Sollzinssatz sein wird, den die Bank für die Baufinanzierung verlangt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das sind unter anderem die Darlehenshöhe, Laufzeit des Kredits, Bonität der Darlehensnehmer, Zinsbindungfrist sowie der Wert des Objekts. Die Sollzinsbindung sollte im gegenwärtigen Zinsumfeld möglichst lang gewählt werden, da Sie sich damit die Niedrigzinsen für einen längeren Zeitraum sichern.

Je mehr Eigenkapital sie einsetzen, desto weniger Immobiliendarlehen müssen Verbraucher beantragen und desto rascher kann der Baukredit zurückgezahlt werden. Je höher die monatliche Darlehensrate ist, desto mehr Immobilie kann sich der Interessent leisten. Mit höherer Tilgung können die Kreditlaufzeit verkürzt und Ratenzahlungen eingespart werden. Vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei einem Baufi24-Berater, der Ihnen alle Fragen zur Budgetplanung beantwortet und eine solide sowie günstige Finanzierungsstrategie zu Ihrem Vorhaben entwirft.