Budgetrechner

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Mit dem Budgetrechner ganz einfach das maximal mögliche Budget für Immobilien berechnen.

Das Wichtigste in Kürze

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto mehr Immobilie kannst du dir leisten.

Die monatliche Rate sollte zu deinem Einkommen passen und langfristig tragbar sein.

Der Zinssatz beeinflusst maßgeblich die Höhe der Finanzierungskosten und damit dein Budget.

Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten müssen zusätzlich in dein Budget eingeplant werden.

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In diesem Artikel:
Author Sascha
Experte Immobilienfinanzierung
Aktualisiert am 02.10.2024

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine Entscheidung, die viele Menschen nur einmal im Leben treffen und die sie vor große finanzielle Herausforderungen stellt. Deshalb ist dein erster Schritt auf dem Weg zu deiner Traumimmobilie die Frage nach dem finanziellen Spielraum, sprich dein Budget. Um zu ermitteln, wie viel Haus du dir leisten kannst, musst du für dich beantworten:

  • Welche monatliche Belastung kann ich verkraften?
  • Wie hoch ist mein Finanzierungsbedarf?
  • Welche Darlehensrate ergibt sich aus meinem finanziellen Spielraum?

Die monatliche Kreditrate sollte dauerhaft kleiner sein als die finanzielle Belastbarkeit. Dann gilt deine Baufinanzierung als solide.

Was ist mit monatlicher finanzieller Belastbarkeit gemeint?

Einen guten Ansatzpunkt für die Ermittlung der möglichen monatlichen Darlehensrate ist eine Haushaltsrechnung. Für die Erfassung aller monatlichen Kosten des Haushalts, Sonderausgaben und Lebenshaltungskosten greifst du optimalerweise auf Vorlagen oder Tabellen zurück. So vergisst du keine Aufwendungen und kannst diese deinen monatlichen Einkünften und sonstigen dauerhaften Einnahmen gegenüberstellen. Die Differenz zeigt dir nun deine individuelle finanzielle Belastbarkeit an.

Potenzielle Kreditnehmende, die ihre Ausgaben lückenlos und kontinuierlich erfassen, müssen bei ihren Finanzen nicht mit unangenehmen Überraschungen rechnen. Eine Musterrechnung für eine dreiköpfige Familie könnte folgendermaßen aussehen:

Betriebskosten und Haushaltsrechnung

Hausbesitzende sparen sich die Miete, müssen jedoch Heiz-, Strom-, Wasser-, Abwasser- und Müllkosten weiterhin tragen. Als Richtwert für die Betriebskosten gelten 1,50 bis 2 Euro pro m² Wohnfläche für Eigenheime oder Eigentumswohnungen. Zudem solltest du Geld zurücklegen für Instandhaltungen, Reparaturen und Sanierungen am Haus, die früher oder später einen hohen finanziellen Aufwand erfordern. Wird die eingeplante finanzielle Reserve nicht jeden Monat verbraucht, kann dieser Betrag als Rücklage für zukünftige Ausgaben dienen.

Welche Bedeutung hat die Haushaltsrechnung für den Budgetrechner?

Die Haushaltsrechnung ist Grundlage für den kostenlosen Budgetrechner. Denn ohne Betrachtung der Haushaltsfinanzen fehlt dir die Übersicht über deine Liquidität. Insbesondere musst du wissen, welche Ausgaben auf dich zukommen. Mit einer Haushaltsrechnung allein ist es allerdings nicht getan. Die für eine Baufinanzierung ausschlaggebenden Faktoren hast du ebenfalls in deine Planungen einzubeziehen.

Hauskaufende profitieren von einem realistischen, ehrlichen Kassensturz. Je genauer sie ihre Einnahmen und Ausgaben einschätzen, desto unwahrscheinlicher wird ein Scheitern der Finanzierungskalkulation. Ein Haushaltsbuch etwa ist ein guter Helfer bei der Erfassung von Einkünften und Aufwendungen.

Zur Sicherheit rechnest du bitte auch eine Reserve ein, damit ungeplante Kosten nicht zu künftigen Problemen bei deiner Kreditrückzahlung führen. Hast du die regelmäßigen und sporadischen Ausgaben von den langfristig gesicherten Einnahmen abgezogen und steht deine monatlich freie Liquidität fest? Dann kannst du deine Eigenmittel zur Hauskauf Finanzierung planen.

Die Rolle des Eigenkapitals bei dem Budgetrechner

Einen Hauskauf können die wenigsten Verbraucherinnen und Verbraucher aus eigenen Mitteln stemmen. Die Lösung: der Abschluss einer Immobilienfinanzierung. Zu deren Rückführung zahlst du dann an die kreditgebende Bank eine Rate. Diese enthält einen Zins- und Tilgungsanteil. Hierbei wichtig zu wissen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist die monatliche Belastung der Finanzierung. Schließlich vermindert Eigenkapital die Zinskosten deines Immobilienkredits. Willst du einen solchen beantragen, hast du deine eingeplanten Ersparnisse mithilfe von Auszügen und Belegen nachzuweisen.

Was gehört zum Eigenkapital?

Hilfreich bei der Erfassung des Eigenkapitals ist eine Vermögensübersicht. Als eigene Mittel können Immobilienkaufende einrechnen:

  • Guthaben auf Tages-, Termin-, Festgeldern, Sparkonten, Sparplänen
  • zuteilungsreife Bausparguthaben
  • auszahlungsreife Kapitalversicherungen
  • Barvermögen
  • vorhandene, abbezahlte Grundstücke.

Diese Vermögensbestandteile kannst du in voller Höhe als Eigenkapital ausweisen, sofern sie zum Immobilienkauf zur Verfügung stehen. Als eigene Mittel für die Baufinanzierung zählen darüber hinaus:

  • Anteile an offenen Investmentfonds
  • festverzinste Wertpapiere
  • Aktien
  • sonstiges Vermögen wie Goldbarren, Goldmünzen, Edelsteine und Ähnliches

Papiere und Güter dieser Art sind in ihrem Wert veränderlich. Sie unterliegen also Kursrisiken. Ihr Wert hängt davon ab, zu welchem Preis sie veräußert werden können. Daher ziehen Banken diese Vermögenswerte je nach Risiko nur zu 40 bis 80 Prozent in die Eigenkapitalrechnung ein.

Unter eigenen Geldern sind ebenso zu verstehen:

  • private Darlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • öffentliche Kredite und Fördermittel
  • Eigenleistungen am Hausbau
  • Beleihung anderer Immobilien als Sicherheit

Diese Mittel gelten als Eigenkapitalersatz, da Geldinstitute sie in einem gewissen Rahmen als Eigenkapital bei der Baufinanzierung anerkennen.

Wie viel Eigenkapital benötigst du?

Banken gehen davon aus, dass ungefähr 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung gut sind. Für dich als Hauskaufender lohnt sich der Eigenkapitaleinsatz. Denn je weniger Immobilienkredit du benötigst, desto geringer ist deine Rückzahlungssumme an das Kreditinstitut.

Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital haben Kreditnehmende eine über jeden Zweifel erhabene Bonität vorzuweisen und müssen hohe monatliche Darlehensraten bedienen können. Deshalb kommt ein solcher Typ von Immobilienfinanzierung nur in Ausnahmefällen infrage.

Budget und viel Eigenkapital

Dein Eigenkapitalanteil verringert nicht nur deine Kreditquote. Kreditnehmende mit hohen Eigenmitteln erhalten ebenso bessere Konditionen als andere Darlehensnehmende. Viele Ersparnisse bedeuten also niedrigere Sollzinsen für deinen Baukredit. Der hohe Eigenkapitalanteil verschafft dem Hauskaufenden zudem eine gute Bonität. Wer nämlich bereits Eigenmittel angespart hat, gilt bei Banken als vertrauenswürdig und diszipliniert.

Ziehe von deinem Eigenkapitalbestand auch eine Reserve ab. Sie dient dir als Puffer für außerplanmäßige Ausgaben. Die Rücklage verbleibt dann zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto. Sie sollte mindestens drei, maximal sechs Nettomonatsgehälter umfassen. Sind außerdem nicht zuteilungsreife Bausparverträge, später fällige Lebensversicherungen oder Sparbriefe vorhanden? Diese kannst du längerfristig als Sondertilgungen einplanen.

Die Relevanz von Nebenkosten bei der Budgetermittlung

Gewöhnlich finanzieren Banken keine Kaufnebenkosten. Wenigstens diese Kosten muss der Kreditnehmende also aus eigenen Mitteln aufbringen. Das sind – je nach Bundesland, in dem sich das Objekt befindet – zwischen circa 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Es handelt sich um eine nicht zu unterschätzende Größenordnung, die zusätzlich zum Erwerbspreis zu finanzieren ist.

Berücksichtige bei deiner Budgetplanung unbedingt auch die Nebenkosten der Baufinanzierung. Ohne Einrechnung dieser Kosten fehlt im Budget kurz- oder langfristig Geld zur Kreditrückzahlung oder Erhaltung der Immobilie.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Bei jedem Immobilienkauf sind neben dem Kaufpreis Nebenkosten zu begleichen:

ArtHöhe (vom Kaufpreis)
Grunderwerbsteuerje nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
Notar- und Gerichtskosten für Grundbucheintragca. 2 Prozent
Maklerprovisionfrei verhandelbar; üblich sind 7,14 Prozent: hälftig aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer
Budget und Nebenkosten

Beachte, dass die Nebenkosten des Immobilienerwerbs direkt nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar zur Zahlung fällig sind. Die Einschaltung eines Notars ist gesetzlich vorgeschrieben, um Hauskaufende vor übereilten und nicht durchdachten Kaufentscheidungen zu schützen. Die Notargebühren können nicht beliebig verhandelt werden, sondern hängen vom Immobilienkaufpreis ab und wurden vom Gesetzgeber einheitlich geregelt.

Welche weiteren Nebenkosten sind beim Hauskauf einzurechnen?

In der Budgetplanung sind auch folgende variable Kosten zu berücksichtigen:

  • Auslagen für Umzug und neue Möbel
  • gegebenenfalls Modernisierungs- oder Reparaturkosten
  • Nebenkosten der Immobilienfinanzierung wie Bankgebühren und Bereitstellungszinsen

Die Nebenkosten für Umzug und Finanzierung fallen wie die Kaufnebenkosten lediglich einmal nach der Vertragsabwicklung an. Dagegen belasten die laufenden Nebenkosten dein monatliches Budget. Zu ihnen gehören die jährliche Grundsteuer sowie Versicherungsbeiträge für Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung. Wenn du die laufenden Nebenkosten, die nach deinem Einzug ins Eigenheim anfallen, bereits in deine Budgetrechnung einkalkulierst, entsteht kein Defizit in deinem Etat.

So verwendest du den Budgetrechner

Das Budget für einen Hauskauf muss über viele Jahre eine tragfähige Grundlage für deine Immobilienfinanzierung bilden.

Die Budgetplanung umfasst folgende Schritte:

  1. Haushaltsrechnung: Einnahmen - Ausgaben = monatlich frei verfügbarer Betrag für Darlehensrate
  2. Eigenkapitalerfassung: verfügbares Guthaben + (variable Geldanlagen minus Sicherheitsabschlag) + eigenkapitalersetzende Darlehen und Eigenleistungen = Eigenkapitaleinsatz
  3. Ratenberechnung: Finanzierungsbetrag x (Sollzinssatz plus Tilgungssatz) / (100 x 12 Monate) = monatliche Belastung

Im nächsten Schritt kannst du mit dem Budgetrechner ermitteln, ...

  • welchen Darlehensbetrag du dir mit deinem Budget leisten kannst
  • wie viel deine Immobilie kosten darf.

Dafür sind nur einige wenige Angaben notwendig, z. B.:

  • Bundesland: Im Budgetrechner stellst du als Erstes das Bundesland ein, in dem du dein Traumobjekt kaufen willst. Diese Angabe ist zur korrekten Berechnung der Kaufnebenkosten nötig. 
  • mögliche Monatliche Rate: Hast du eine Haushaltsrechnung angefertigt? Dann weißt du, wie hoch deine finanzielle Belastbarkeit ist. Den entsprechenden Betrag trägst du als mögliche Darlehensrate ein. 
  • Eigenkapital: Danach entnimmst du aus deiner Vermögensübersicht dein Eigenkapital, das du zur Immobilienfinanzierung einsetzen kannst.
  • Zinssatz: Einen Sollzins pro Jahr (p. a. = per annum) gibt der Rechner vor. Du kannst bei Bedarf aber auch einen eigenen Wert eintippen.
Mit nur einem Klick erhältst du Angaben zu:
  • möglichem Darlehensbetrag (zzgl. Eigenkapital)
  • Kaufnebenkosten
  • möglicher Kaufpreis: Unter Berücksichtigung der Nebenkosten und eines Sicherheitsabschlags ergibt sich die Obergrenze für den Kaufpreis deines Objekts.

Jetzt kennst du das Budget für deinen Immobilienkredit und kannst ...

  • mithilfe des Kreditrechners deine individuelle Baufinanzierung planen und verschiedene Szenarien selbst durchspielen
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Das Festlegen des Sollzinses

Wie hoch der Sollzinssatz sein wird, den die Bank für die Baufinanzierung verlangt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben dem Niveau der Bauzinsen selbst sind dies u. a.:

Die richtige Zinsenbindung

Je höher die Hypothekenzinsen, desto länger sollte die Sollzinsbindung angesetzt werden. Wählst du in einer Phase mittlerer oder höherer Zinsen eine längere Zinsbindung, musst du dir über steigende Bauzinsen in den nächsten Jahren keine Sorgen machen. Generell ist die Wahl der optimalen Sollzinsbindung aber immer auch von individuellen Faktoren abhängig.

Deshalb ist es sinnvoll, wenn du dich zu diesem Thema von unseren erfahrenen Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen von Baufi24 Team persönlich beraten lässt:

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Die richtige Tilgungsrate

Bei höheren Zinsen wählst du nach Möglichkeit eine höhere Tilgung. Dadurch lassen sich die Gesamtkosten der Baufinanzierung reduzieren. Verfolge zudem die Zinsentwicklung genau und sichere dir über einen Zinsvergleich von Baufi24 attraktive Konditionen: Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken. Übrigens: Steigende bzw. höhere Bauzinsen sorgen häufig für rückläufige Immobilienpreise – gerade jetzt kann sich also ein Hauskauf lohnen.

Budget und Anschlussfinanzierung

Damit nach Ende deiner Zinsbindung die Restschuld nicht zu hoch ausfällt, solltest du auf eine ausreichende anfängliche Tilgung achten. Angemessen ist ein Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent. Hierdurch verringert sich die Restschuld schnell genug, was für die spätere Anschlussfinanzierung wichtig ist.

Wer hingegen einen zu geringen Tilgungssatz wählt, setzt sich einem erhöhten Zinsänderungsrisiko aus. Falls nämlich die Bauzinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung anziehen, genügt dein monatliches Budget womöglich nicht mehr für deine Anschlussfinanzierung. Kalkuliere jetzt im Budgetrechner gerne mit verschiedenen Zins- und Tilgungssätzen. Hierdurch entwickelst du ein Gefühl für die Auswirkungen steigender Zinsen auf dein Budget.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Je mehr Eigenkapital du aufwendest, desto weniger Immobiliendarlehen musst du beantragen. Zugleich lässt sich dadurch der Baukredit rascher zurückzahlen. Ferner gilt: Je höher die monatliche Darlehensrate sein darf, desto mehr Immobilie kannst du dir leisten. Eine höhere Tilgung wiederum verkürzt die Kreditlaufzeit und spart somit Ratenzahlungen. Vereinbare jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei einem Baufi24 Beratenden! Er beantwortet dir alle Fragen zur Budgetplanung und entwirft eine solide, günstige Finanzierungsstrategie für dein Vorhaben.

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