Budgetrechner

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine Entscheidung, die viele Menschen nur einmal im Leben treffen und die sie vor große finanzielle Herausforderungen stellt. Deshalb ist dein erster Schritt auf dem Weg zu deiner Traumimmobilie die Frage nach dem finanziellen Spielraum. Um diesen zu ermitteln, musst du für dich beantworten:

• Welche monatliche Belastung kann ich verkraften?
• Wie hoch ist mein Finanzierungsbedarf?
• Welche Darlehensrate ergibt sich aus meinem finanziellen Spielraum?

Die monatliche Kreditrate sollte dauerhaft kleiner sein als die finanzielle Belastbarkeit. Dann gilt deine Baufinanzierung als solide.

Was ist mit monatlicher finanzieller Belastbarkeit gemeint?

Einen guten Ansatzpunkt für die Ermittlung der möglichen monatlichen Darlehensrate ist eine Haushaltsrechnung. Für die Erfassung aller monatlichen Kosten des Haushalts, Sonderausgaben und Lebenshaltungskosten greifst du optimalerweise auf Vorlagen oder Tabellen zurück. So vergisst du keine Aufwendungen und kannst diese deinen monatlichen Einkünften und sonstigen dauerhaften Einnahmen gegenüberstellen. Die Differenz zeigt dir nun deine individuelle finanzielle Belastbarkeit an.

Potenzielle Kreditnehmende, die ihre Ausgaben lückenlos und kontinuierlich erfassen, müssen bei ihren Finanzen nicht mit unangenehmen Überraschungen rechnen. Eine Musterrechnung für eine dreiköpfige Familie könnte folgendermaßen aussehen:

Welche Bedeutung hat die Haushaltsrechnung für die Budgetplanung?

Die Haushaltsrechnung ist Grundlage der Budgetplanung für deinen Hauskauf. Denn ohne Betrachtung der Haushaltsfinanzen fehlt dir die Übersicht über deine Liquidität. Insbesondere musst du wissen, welche Ausgaben auf dich zukommen. Mit einer Haushaltsrechnung allein ist es allerdings nicht getan. Die für eine Baufinanzierung ausschlaggebenden Faktoren hast du ebenfalls in deine Planungen einzubeziehen.

Hauskaufende profitieren von einem realistischen, ehrlichen Kassensturz. Je genauer sie ihre Einnahmen und Ausgaben einschätzen, desto unwahrscheinlicher wird ein Scheitern der Finanzierungskalkulation. Ein Haushaltsbuch etwa ist ein guter Helfer bei der Erfassung von Einkünften und Aufwendungen.

Zur Sicherheit rechnest du bitte auch eine Reserve ein, damit ungeplante Kosten nicht zu künftigen Problemen bei deiner Kreditrückzahlung führen. Hast du die regelmäßigen und sporadischen Ausgaben von den langfristig gesicherten Einnahmen abgezogen und steht deine monatlich freie Liquidität fest? Dann kannst du deine Eigenmittel zur Hauskauf Finanzierung planen.

Einen Hauskauf können die wenigsten Verbraucherinnen und Verbraucher aus eigenen Mitteln stemmen. Die Lösung: der Abschluss einer Immobilienfinanzierung. Zu deren Rückführung zahlst du dann an die kreditgebende Bank eine Rate. Diese enthält einen Zins- und Tilgungsanteil. Hierbei wichtig zu wissen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist die monatliche Belastung der Finanzierung. Schließlich vermindert Eigenkapital die Zinskosten deines Immobilienkredits. Willst du einen solchen beantragen, hast du deine eingeplanten Ersparnisse mithilfe von Auszügen und Belegen nachzuweisen.

Was gehört zum Eigenkapital?

Hilfreich bei der Erfassung des Eigenkapitals ist eine Vermögensübersicht. Als eigene Mittel können Immobilienkaufende einrechnen:

• Guthaben auf Tages-, Termin-, Festgeldern, Sparkonten, Sparplänen
• zuteilungsreife Bausparguthaben
• auszahlungsreife Kapitalversicherungen
• Barvermögen
• vorhandene, abbezahlte Grundstücke.

Diese Vermögensbestandteile kannst du in voller Höhe als Eigenkapital ausweisen, sofern sie zum Immobilienkauf zur Verfügung stehen. Als eigene Mittel für die Baufinanzierung zählen darüber hinaus:

• Anteile an offenen Investmentfonds
• festverzinste Wertpapiere
• Aktien
• sonstiges Vermögen wie Goldbarren, Goldmünzen, Edelsteine und Ähnliches

Papiere und Güter dieser Art sind in ihrem Wert veränderlich. Sie unterliegen also Kursrisiken. Ihr Wert hängt davon ab, zu welchem Preis sie veräußert werden können. Daher ziehen Banken diese Vermögenswerte je nach Risiko nur zu 40 bis 80 Prozent in die Eigenkapitalrechnung ein.

Unter eigenen Geldern sind ebenso zu verstehen:

• private Darlehen
• Arbeitgeberdarlehen
• öffentliche Kredite und Fördermittel
• Eigenleistungen am Hausbau
• Beleihung anderer Immobilien als Sicherheit

Diese Mittel gelten als Eigenkapitalersatz, da Geldinstitute sie in einem gewissen Rahmen als Eigenkapital bei der Baufinanzierung anerkennen.

Wie viel Eigenkapital benötigst du?

Banken gehen davon aus, dass ungefähr 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung gut sind. Für dich als Hauskaufender lohnt sich der Eigenkapitaleinsatz. Denn je weniger Immobilienkredit du benötigst, desto geringer ist deine Rückzahlungssumme an das Kreditinstitut.

Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital haben Kreditnehmende eine über jeden Zweifel erhabene Bonität vorzuweisen und müssen hohe monatliche Darlehensraten bedienen können. Deshalb kommt ein solcher Typ von Immobilienfinanzierung nur in Ausnahmefällen infrage.

Gewöhnlich finanzieren Banken keine Kaufnebenkosten. Wenigstens diese Kosten muss der Kreditnehmende also aus eigenen Mitteln aufbringen. Das sind – je nach Bundesland, in dem sich das Objekt befindet – zwischen circa 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Es handelt sich um eine nicht zu unterschätzende Größenordnung, die zusätzlich zum Erwerbspreis zu finanzieren ist.

Berücksichtige bei deiner Budgetplanung unbedingt auch die Nebenkosten der Baufinanzierung. Ohne Einrechnung dieser Kosten fehlt im Budget kurz- oder langfristig Geld zur Kreditrückzahlung oder Erhaltung der Immobilie.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Bei jedem Immobilienkauf sind neben dem Kaufpreis Nebenkosten zu begleichen. Es handelt sich um:

Welche weiteren Nebenkosten sind beim Hauskauf einzurechnen?

In der Budgetplanung sind auch folgende variable Kosten zu berücksichtigen:

• Auslagen für Umzug und neue Möbel
• gegebenenfalls Modernisierungs- oder Reparaturkosten
• Nebenkosten der Immobilienfinanzierung wie Bankgebühren und Bereitstellungszinsen

Die Nebenkosten für Umzug und Finanzierung fallen wie die Kaufnebenkosten lediglich einmal nach der Vertragsabwicklung an. Dagegen belasten die laufenden Nebenkosten dein monatliches Budget. Zu ihnen gehören die jährliche Grundsteuer sowie Versicherungsbeiträge für Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung. Wenn du die laufenden Nebenkosten, die nach deinem Einzug ins Eigenheim anfallen, bereits in deine Budgetrechnung einkalkulierst, entsteht kein Defizit in deinem Etat.

Das Budget für einen Hauskauf muss über viele Jahre eine tragfähige Grundlage für deine Immobilienfinanzierung bilden. Die Budgetplanung umfasst folgende Schritte:

1. Haushaltsrechnung: Einnahmen - Ausgaben = monatlich frei verfügbarer Betrag für Darlehensrate
2. Eigenkapitalerfassung: verfügbares Guthaben + (variable Geldanlagen minus Sicherheitsabschlag) + eigenkapitalersetzende Darlehen und Eigenleistungen = Eigenkapitaleinsatz
3. Darlehensbedarf: Kaufpreis + Kaufnebenkosten - Eigenkapital = Finanzierungsbedarf
4. Ratenberechnung: Finanzierungsbetrag x (Sollzinssatz plus Tilgungssatz) / (100 x 12 Monate) = monatliche Belastung

Der Budgetrechner liefert dir aussagefähige Informationen dazu, was dein Wunschobjekt kosten darf. Nutze den Budgetrechner von Baufi24, um deine voraussichtliche Belastung durch die Rate des Immobilienkredits zu berechnen. Nach wenigen Eingaben erhältst du eine Übersicht über deine finanziellen Möglichkeiten beim Hauskauf. Im nächsten Schritt kannst du mithilfe des Kreditrechners deine individuelle Baufinanzierung planen.

Welche Angaben sind erforderlich?

Im Budgetrechner stellst du als Erstes das Bundesland ein, in dem du dein Traumobjekt kaufen willst. Diese Angabe ist zur korrekten Berechnung der Kaufnebenkosten nötig. Danach entnimmst du aus deiner Vermögensübersicht dein Eigenkapital, das du zur Immobilienfinanzierung einsetzen kannst. Hast du eine Haushaltsrechnung angefertigt? Dann weißt du, wie hoch deine finanzielle Belastbarkeit ist.

Den entsprechenden Betrag trägst du als mögliche Darlehensrate ein. Anschließend wählst du die gewünschte Sollzinsbindung aus. Einen Sollzins pro Jahr (p. a. = per annum) gibt der Rechner vor. Du kannst bei Bedarf aber auch einen eigenen Wert eintippen. Jetzt braucht das Tool von dir noch einen anfänglichen Tilgungssatz. Dessen Höhe entscheidet unter anderem darüber, wie lange dein Immobilienkredit läuft.

Im Ergebnis zeigt dir der Budgetrechner das maximale Darlehen an, das zuzüglich des Eigenkapitals dein Budget für den Hauskauf darstellt. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten und eines Sicherheitsabschlags ergibt sich die Obergrenze für den Kaufpreis deines Objekts. Darüber hinaus sagt dir der Budgetrechner, wie lange deine Baufinanzierung dauert und welche Restschuld du am Ende der Zinsbindungsfrist neu finanzieren musst.

Über die bis dahin geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen gibt das Tool ebenfalls Auskunft. Anhand dieser Informationen kannst du deinen finanziellen Spielraum für den Immobilienerwerb besser einschätzen und auf dieser Grundlage ein unverbindliches Angebot anfordern.

Das Festlegen des Sollzinses

Wie hoch der Sollzinssatz sein wird, den die Bank für die Baufinanzierung verlangt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das sind unter anderem die Darlehenshöhe, Laufzeit des Kredits, Bonität des Darlehensnehmenden, Zinsbindungsfrist sowie der Wert des Objekts.

Aktuell spricht einiges für eine etwas längere Sollzinsbindung. Zwar sind die Bauzinsen im Jahr 2022 wieder kräftig gestiegen. Es ist aber gut möglich, dass sich die Hypothekenzinsen 2023 und darüber hinaus weiter verteuern. Nimmst du heute eine längere Zinsbindung, musst du dir über steigende Bauzinsen in den nächsten Jahren keine Sorgen machen. Generell ist die Wahl der Sollzinsbindung aber immer auch von individuellen Faktoren abhängig. Deshalb ist es sinnvoll, wenn du dich zu diesem Thema vom Baufi24 Team persönlich beraten lässt.

Je mehr Eigenkapital du aufwendest, desto weniger Immobiliendarlehen musst du beantragen. Zugleich lässt sich dadurch der Baukredit rascher zurückzahlen. Ferner gilt: Je höher die monatliche Darlehensrate sein darf, desto mehr Immobilie kannst du dir leisten. Eine höhere Tilgung wiederum verkürzt die Kreditlaufzeit und spart somit Ratenzahlungen. Vereinbare jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei einem Baufi24 Beratenden! Er beantwortet dir alle Fragen zur Budgetplanung und entwirft eine solide, günstige Finanzierungsstrategie für dein Vorhaben.