Budgetrechner: So viel Haus können Sie sich leisten

Berechnen Sie schnell und unkompliziert, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Der Budgetrechner informiert neben dem maximal finanzierbaren Kaufpreis der Immobilie, auch über die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten und die allgemeinen Rahmendaten der Finanzierung.
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Budgetrechner: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

9 Min.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Haushaltsrechnung als Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben gibt Auskunft darüber, wie hoch die monatliche Kreditrate sein kann.
  • Auf dieser Grundlage lässt sich ermitteln, welchen Umfang Darlehen und Kaufpreis bzw. Herstellungskosten der Immobilie haben dürfen.
  • Je höher das Eigenkapital des Kreditnehmers ist, desto geringer wird der Zinssatz, den die Bank veranschlagt.
  • Die Nebenkosten für Hauskauf und Hausbau in Form von Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage sollten nicht vergessen werden.

So gehen Sie vor

  • Berechnen Sie mit dem Budgetrechner, welches Objekt Sie sich leisten können.
  • Ermitteln Sie zunächst mittels Haushaltsrechnung, wie viel Ihnen monatlich zur Kreditrückzahlung zur Verfügung steht.
  • Kalkulieren Sie im Budgetrechner unter Einschluss Ihres vorhandenen Eigenkapitals und der Erwerbsnebenkosten, wie teuer Ihre Immobilie sein darf und wie viel Immobilienkredit Sie abzahlen können.

In diesem Ratgeber:

So viel Immobilie können Sie sich leisten

Budget Hauskauf: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth erläutert im Video, wie man das Budget bei der Immobilienfinanzierung berechnet.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine Entscheidung, die viele Menschen nur einmal im Leben treffen und die sie vor große finanzielle Herausforderungen stellt. Deshalb ist der erste Schritt auf dem Weg zur Traumimmobilie die Frage nach dem finanziellen Spielraum. Um diesen zu ermitteln, müssen Sie folgende Fragen beantworten:

  • Welche monatliche Belastung können wir verkraften?
  • Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
  • Welche Darlehensrate ergibt sich aus unserem finanziellen Spielraum?

Die monatliche Kreditrate sollte nachhaltig kleiner sein als die finanzielle Belastbarkeit, damit eine Baufinanzierung solide ist.

Was ist die monatliche finanzielle Belastbarkeit?

Einen guten Ansatzpunkt für die Ermittlung der möglichen monatlichen Darlehensrate ist die Haushaltsrechnung. Für die Erfassung aller monatlichen Kosten des Haushalts, Sonderausgaben und Lebenshaltungskosten greifen Kreditinteressierte optimalerweise auf Vorlagen oder Tabellen zurück. So vergessen Sie keine Aufwendungen und können diese Ihren monatlichen Einkünften und sonstigen dauerhaften Einnahmen gegenüberstellen. Die Differenz zeigt die monatliche finanzielle Belastbarkeit des Haushalts an.

Potenzielle Kreditnehmer, die ihre Ausgaben lückenlos und kontinuierlich erfassen, müssen bei ihren Finanzen nicht mit unangenehmen Überraschungen rechnen. Eine Musterrechnung für eine dreiköpfige Familie könnte beispielsweise folgendermaßen aussehen:

Kategorie Betrag in Euro
Summe verfügbares Nettoeinkommen (einschließlich sonstiger Einnahmen) 3.580
Kfz-Kosten (Versicherung, Benzin, Reparatur) und öffentlicher Verkehr 300
Strom, Heizung, Ver- und Entsorgungsgebühren, Rücklage Instandhaltung 350
Lebenshaltungskosten (Nahrungsmittel, Kleidung) 800
Kosten für Urlaub und Freizeit 300
Telefon, Handy, Internet 80
Raten für existierende Kredite und Versicherungen 70
Anschaffungen wie Möbel und Haushaltsgeräte 100
sonstige Ausgaben sowie Reserve für Ungeplantes 200
Summe monatlicher Ausgaben 2.200
Finanzielle Belastbarkeit (mögliche Darlehensrate) 1.380
Betriebskosten und Haushaltsrechnung

Hausbesitzer sparen die Miete, müssen jedoch Heiz-, Strom-, Wasser-, Abwasser- und Müllkosten tragen. Als Richtwert für die Betriebskosten gelten 1,50 bis 2 Euro pro m² Wohnfläche für Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen. Eigentümer sollten zudem Geld zurücklegen für Instandhaltungen, Reparaturen oder Sanierungen am Haus, die sonst früher oder später einen hohen finanziellen Aufwand erfordern. Wird die eingeplante finanzielle Reserve nicht jeden Monat verbraucht, kann dieser Betrag als Rücklage für zukünftige Ausgaben dienen.

Welche Bedeutung hat die Haushaltsrechnung für die Budgetplanung?

Die Haushaltsrechnung ist Grundlage der Budgetplanung für den Hauskauf. Ohne Betrachtung der Haushaltsfinanzen fehlt Ihnen die Übersicht über Ihre Liquidität. Sie müssen insbesondere wissen, welche Ausgaben auf Sie zukommen. Mit einer Haushaltsrechnung allein ist es jedoch nicht getan. Zusätzlich sind die für eine Baufinanzierungsrechner ausschlaggebenden Faktoren einzubeziehen.

Hauskäufer profitieren von einem realistischen, ehrlichen Kassensturz. Je genauer sie ihre Einnahmen und Ausgaben einschätzen, desto unwahrscheinlicher wird ein Scheitern der Finanzierungskalkulation. Ein Haushaltsbuch ist ein guter Helfer bei der Erfassung von Einkünften und Aufwendungen.

Zur Sicherheit rechnen Interessenten eine Reserve ein, damit ungeplante Kosten nicht zu künftigen Problemen bei der Kreditrückzahlung führen. Nachdem die regelmäßigen und sporadischen Ausgaben von den langfristig gesicherten Einnahmen abgezogen wurden und die monatlich freie Liquidität feststeht, sollten die Eigenmittel zur Hauskauf Finanzierung aufgenommen werden.

Die Rolle des Eigenkapitals bei der Budgetermittlung

Einen Hauskauf können die wenigsten Verbraucher aus eigenen Mitteln stemmen. Für die Immobilienfinanzierung sind Zins- und Tilgungsanteile an die Bank zu leisten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist die monatliche Belastung der Finanzierung, denn Eigenkapital vermindert die Zinskosten eines Immobilienkredits. Zur Kreditbeantragung ist das vom Kreditnehmer eingeplante Geld mithilfe von Auszügen und Belegen nachzuweisen.

Was gehört zum Eigenkapital?

Hilfreich bei der Erfassung des Eigenkapitals ist eine Vermögensübersicht. Als eigene Mittel können Immobilienkäufer einrechnen:

  • Guthaben auf Tages-, Termin-, Festgeldern, Sparkonten, Sparplänen,
  • zuteilungsreife Bausparguthaben,
  • auszahlungsreife Kapitalversicherungen,
  • Barvermögen,
  • vorhandene, bezahlte Grundstücke.

Diese Vermögensbestandteile können Verbraucher in voller Höhe als Eigenkapital ausweisen, sofern sie zum Immobilienkauf zur Verfügung stehen. Als eigene Mittel für die Baufinanzierung zählen darüber hinaus:

  • Anteile an offenen Investmentfonds,
  • festverzinste Wertpapiere,
  • Aktien,
  • sonstiges Vermögen wie Goldbarren, Goldmünzen, Edelsteine o.ä.

Diese Papiere und Güter sind wertveränderlich und unterliegen Kursrisiken. Ihr Wert hängt davon ab, zu welchem Preis sie veräußert werden können. Daher werden die Vermögenswerte je nach Risiko nur zu 40 bis 80 Prozent in die Eigenkapitalrechnung einbezogen.

Unter eigenen Geldern sind ebenso zu verstehen:

  • private Darlehen,
  • Arbeitgeberdarlehen,
  • öffentliche Kredite und Fördermittel,
  • Eigenleistungen am Hausbau,
  • Beleihung anderer Immobilien als Sicherheit.

Diese Mittel gelten als Eigenkapitalersatz, da sie von Geldinstituten in gewissem Rahmen als Eigenkapital bei der Baufinanzierung anerkannt werden.

Wie viel Eigenkapital benötigen Hauskäufer?

Banken gehen davon aus, dass ungefähr 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung ideal sind. Für Hauskäufer zahlt sich der Eigenkapitaleinsatz in Euro aus. Je weniger Immobilienkredit sie benötigen, desto geringer ist die Rückzahlungssumme an das Kreditinstitut.

Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital müssen Kreditnehmer eine über jeden Zweifel erhabene Bonität vorweisen und hohe monatliche Darlehensraten aufbringen können, so dass diese nur in Ausnahmefällen infrage kommt. Als eigenes Vermögen zählt nur das Kapital, das fristgerecht verwendet werden kann.

Budget und viel Eigenkapital

Der Eigenkapitalanteil verringert nicht nur die Kreditquote. Kreditnehmer mit hohen Eigenmitteln erhalten bessere Konditionen als andere Darlehensnehmer, also niedrigere Sollzinsen für ihren Baukredit. Der hohe Eigenkapitalanteil verschafft ihnen eine gute Bonität, sie gelten als vertrauenswürdig und diszipliniert, da sie bereits Eigenmittel angespart haben.

Vom Eigenkapitalbestand ist eine Reserve abzuziehen, die als Liquidität für außerplanmäßige Ausgaben beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto verbleibt. Dies sollten mindestens drei, maximal sechs Nettomonatsgehälter sein. Sind außerdem nicht zuteilungsreife Bausparverträge, später fällige Lebensversicherungen oder Sparbriefe vorhanden, können diese längerfristig als Sondertilgungen eingeplant werden.

Die Relevanz von Nebenkosten bei der Budgetermittlung

Wie viel Haus kann ich mir leisten
Wie viel Haus man sich leisten kann, hängt auch von den Kaufnebenkosten ab.

Gewöhnlich finanzieren Banken keine Kaufnebenkosten. Wenigstens diese Kosten muss der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln aufbringen. Das sind – je nach Bundesland, in dem sich das Objekt befindet – zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises. Es handelt sich um eine nicht zu unterschätzende Größenordnung, die zusätzlich zum Erwerbspreis finanziert werden muss.

Auch die Nebenkosten der Baufinanzierung müssen zwangsläufig bei der Budgetplanung berücksichtigt werden. Ohne Einrechnung dieser Kosten fehlt im Budget kurz- oder langfristig Geld zur Kreditrückzahlung oder Erhaltung der Immobilie.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Bei jedem Immobilienkauf sind neben dem Kaufpreis Fixkosten zu begleichen. Es handelt sich um:

Art Höhe (vom Kaufpreis)
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
Notar- und Gerichtskosten für Grundbucheintrag ca. 2 Prozent
Maklerprovision je nach Bundesland 3,57 bis 7,14 Prozent
Budget und Nebenkosten

Käufer sollten beachten, dass die Nebenkosten des Immobilienerwerbs direkt nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar fällig sind. Die Einschaltung eines Notars ist gesetzlich vorgeschrieben, um Verbraucher vor übereilten und nicht durchdachten Kaufentscheidungen zu schützen. Die Notargebühren können nicht beliebig verhandelt werden, sondern hängen vom Immobilienkaufpreis ab und wurden vom Gesetzgeber einheitlich geregelt. Die übrigen Nebenkosten werden vertraglich vereinbart und sind individuell sehr unterschiedlich.

Welche weiteren Nebenkosten sind beim Hauskauf einzurechnen?

Zudem sind in der Budgetplanung folgende variable Kosten zu berücksichtigen:

  • Auslagen für Umzug und neue Möbel,
  • ggf. Modernisierungs- oder Reparaturkosten,
  • Nebenkosten der Immobilienfinanzierung wie Bankgebühren und Bereitstellungszinsen.

Die Nebenkosten für Umzug und Finanzierung fallen wie die Kaufnebenkosten lediglich einmal nach der Vertragsabwicklung an. Die laufenden Nebenkosten dagegen belasten das monatliche Budget des Kreditnehmers. Zu ihnen gehören auch die jährliche Grundsteuer und die Versicherungsbeiträge für Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung. Wenn Sie die laufenden Nebenkosten, die nach Ihrem Einzug ins Eigenheim entstehen, bereits in der Budgetrechnung einkalkuliert haben, entsteht kein Defizit in Ihrem Etat.

So verwenden Sie den Budgetrechner optimal

Das Budget für einen Hauskauf muss über viele Jahre eine tragfähige Grundlage für die Immobilienfinanzierung bilden. Die Budgetplanung umfasst folgende Schritte:

  1. Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben = monatlich frei verfügbarer Betrag für Darlehenstilgung
  2. Eigenkapitalerfassung: feste Guthaben plus (variable Geldanlagen minus Sicherheitsabschlag) plus eigenkapitalersetzende Darlehen und Eigenleistungen = Eigenkapitaleinsatz
  3. Darlehensbedarf: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital = Finanzierungsbedarf
  4. Ratenberechnung: Finanzierungsbetrag mal (Sollzinssatz plus Tilgungssatz) durch (100 mal 12 Monate) = monatliche Belastung

Der Budgetrechner liefert Ihnen aussagefähige Informationen, was Ihr Wunsch-Objekt kosten darf. Nutzen Sie den Budgetrechner von Baufi24, um Ihre voraussichtliche Belastung durch die Rate des Immobilienkredits zu berechnen. Nach wenigen Eingaben erhalten Sie eine Übersicht über Ihre finanziellen Möglichkeiten beim Hauskauf. Der Budgetrechner ermöglicht Ihnen eine sorgenfreie Finanzierung.

Welche Angaben sind erforderlich?

Als erstes stellen Sie das Bundesland ein, in dem Sie Ihr Traumobjekt kaufen wollen, damit die Kaufnebenkosten exakt berechnet werden. Danach entnehmen Sie aus Ihrer Vermögensübersicht die Summe des Eigenkapitals, das Sie zur Immobilienfinanzierung einsetzen. Haben Sie eine Haushaltsrechnung erstellt, verfügen Sie sofort über die richtige finanzielle Belastbarkeit, die Sie als mögliche Darlehensrate eingeben. Anschließend wählen Sie die gewünschte Sollzinsbindung aus. Der Sollzins p. a. ist als Durchschnittswert der letzten Jahre mit 2 Prozent angegeben und veränderlich. Dies trifft ebenfalls auf den Tilgungssatz zu, der entscheidend dafür ist, wie lange Ihr Immobilienkredit läuft.

Im Ergebnis zeigt der Budgetrechner das maximale Darlehen an, das zuzüglich des Eigenkapitals Ihr Budget für den Hauskauf darstellt. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten und eines Sicherheitsabschlags ergibt sich die Obergrenze für den Kaufpreis Ihres Objekts. Darüber hinaus können Sie dem Budgetrechner entnehmen, wie lange Ihre Baufinanzierung dauert, welche Restschuld Sie am Ende der Zinsbindungsfrist neu finanzieren müssen und wie hoch Ihre geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen sind. So können Sie Ihren finanziellen Spielraum für den Immobilienerwerb besser einschätzen und auf dieser Grundlage ein unverbindliches Angebot anfordern.

Das Festlegen des Sollzinses

Wie hoch der Sollzinssatz sein wird, den die Bank für die Baufinanzierung verlangt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das sind unter anderem die Darlehenshöhe, Laufzeit des Kredits, Bonität der Darlehensnehmer, Zinsbindungfrist sowie der Wert des Objekts. Die Sollzinsbindung sollte im gegenwärtigen Zinsumfeld möglichst lang gewählt werden, da Sie sich damit die Niedrigzinsen für einen längeren Zeitraum sichern.

Budget und Anschlussfinanzierung

Die voraussichtliche Höhe der Zinsen für die Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der Zinsbindung darf in der Budgetplanung nicht übersehen werden. Die anfängliche Tilgung muss zwingend höher als 1 Prozent liegen, da sonst die Rückzahlung des Darlehens zu viel Zeit in Anspruch nimmt. In diesem Fall sind Sie einem erhöhten Zinsänderungsrisiko ausgesetzt, so dass Ihr monatliches Budget eventuell für die Anschlussfinanzierung nicht mehr ausreicht. Es empfiehlt sich, im Budgetrechner mit verschiedenen Zins- und Tilgungssätzen zu kalkulieren, um ein Gefühl für die Auswirkungen steigender Zinsen auf Ihr Budget zu entwickeln.

Je mehr Eigenkapital sie einsetzen, desto weniger Immobiliendarlehen müssen Verbraucher beantragen und desto rascher kann der Baukredit zurückgezahlt werden. Je höher die monatliche Darlehensrate ist, desto mehr Immobilie kann sich der Interessent leisten. Mit höherer Tilgung können die Kreditlaufzeit verkürzt und Ratenzahlungen eingespart werden. Vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei einem Baufi24-Berater, der Ihnen alle Fragen zur Budgetplanung beantwortet und eine solide sowie günstige Finanzierungsstrategie zu Ihrem Vorhaben entwirft.

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