Immobilienkredit - einfach beantragen, günstig abschließen, entspannt einziehen

Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Viele Deutsche träumen von einer eigenen Immobilie. Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, reicht meist das Geld auf dem Konto nicht aus. Dieses Problem löst ein Immobilienkredit. Darunter versteht man Kapital, das dem Häuslebauer oder Immobilienkäufer von der Bank für den Erwerb der Immobilie zur Verfügung gestellt wird und kontinuierlich zurückgezahlt werden muss.

Im Prinzip funktioniert ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung wie jedes andere Darlehen auch. Einige Besonderheiten gibt es allerdings dennoch: Die Kreditsumme ist meist um einiges höher als bei einem Ratenkredit, wodurch folglich auch die Laufzeit des Immobiliendarlehens um einiges länger ist. Darüber hinaus gibt es bei einer Baufinanzierung eine sogenannte Zweckbindung. Das Fremdkapital von der Bank kann ausschließlich für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet werden. Der Vorteil für die Bank: Da sie als Kreditgeber im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird, ist sie bei einem Ausfall der Kreditrückführung abgesichert.

Die wichtigsten Begriffe: Zinsen, Tilgung, Sollzinsbindung

Wollen Immobilienkäufer und Häuslebauer einen Kredit für eine Immobilie aufnehmen, wenden sie sich am besten an einen Kreditvermittler wie Baufi24. Die qualifizierten Berater haben jahrelange Erfahrung mit Immobilienfinanzierungen und finden den passenden Immobilienkredit mit günstigen Zinsen und zu Top-Konditionen. Am liebsten innerhalb von 24 Stunden.

Dennoch kann es nicht schaden, wenn sich zukünftige Immobilienbesitzer selbst einen Überblick über die wichtigsten Begriffe in Bezug auf Immobilienkredite machen. Oftmals werden die Hypothekenzinsen als wichtigste Kennzahl bei einer Baufinanzierung angesehen. Die Bauzinsen sind die Gebühr, welche der Immobilienkäufer für das Fremdkapital an die Bank entrichten muss. Je höher der Zins, desto teurer wird auch das Baugeld.

Zurzeit befinden wir uns in Deutschland in einer Niedrigzinsphase. Zwar kann man davon ausgehen, dass das allgemeine Zinsniveau kurz- und mittelfristig niedrig bleibt, jedoch ist eine langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen nicht seriös vorherzusagen. Deswegen raten Experten Immobilieninteressierten dazu, eine Finanzierung zu realisieren, solange sich die Zinsen auf dem niedrigen Niveau bewegen.

Daran anschließend möchten wir einen anderen wichtigen Begriff in Bezug auf Immobilienkredite vorstellen: Die Sollzinsbindung. Darunter versteht man den Zeitraum, in dem der individuelle Zins Ihrer Immobilienfinanzierung weder von Ihnen noch von der Bank verändert werden kann. Das betrifft nicht nur den Zins, sondern auch alle anderen Konditionen der Baufinanzierung.

Je länger Sie Ihre Sollzinsbindung wählen, desto höher wird die Bank Ihren individuellen Zins ansetzten. Sparen können Sie so trotzdem: Sollte der übliche Marktzins nämlich im Laufe Ihrer Baufinanzierung steigen, behalten Sie trotzdem den günstigen Zins, den Sie sich mit einer langen Sollzinsbindung gesichert haben.

Neben den Zinsen spielt bei einem günstigen Immobilienkredit die Tilgung eine große Rolle. Während Zinsen eine Gebühr darstellen, die Sie an die Bank für den Kredit entrichten, versteht man unter Tilgung die Rückführung des Kredits. Auch hier verbirgt sich Sparpotential: Die Tilgung sollte nicht zu niedrig gewählt werden, da sich so die Laufzeit des Darlehens verlängert.

Ein hoher Tilgungssatz führt also zu einem günstigen Baukredit. Allerdings sollten Sie aufpassen und die Tilgung nicht zu hoch ansetzen. Die monatliche Darlehensrate sollte so gewählt werden, dass der Haus- oder Wohnungskäufer noch finanziellen Spielraum hat, sollten im Notfall Ausgaben anstehen, die zuvor nicht eingeplant wurden, wie beispielsweise Renovierungen oder wichtige Anschaffungen.

Rechner Immobilienkredit - schnell und einfach Finanzierung berechnen

Wenn Sie vorhaben, in nächster Zeit eine Immobilie zu erwerben, fragen Sie sich sicherlich, wie eine Finanzierung aussehen kann. Die einfachste Möglichkeit, verschiedene Szenarien durchzuspielen und den Immobilienkredit zu berechnen, ist unser kostenloser Finanzierungsrechner.

Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein und variieren Sie das eingesetzte Eigenkapital. Bestimmen Sie zusätzlich die Region, in der die Immobilie gekauft oder gebaut werden soll und schon prognostiziert unser Algorithmus Ihren persönlichen Zinssatz. Der tatsächliche Bauzins kann abweichen, die Prognose bietet aber einen guten Ansatzpunkt. Natürlich können Sie Ihren persönlichen Zins auch manuell bestimmen, um herauszufinden, wie sich Ihr Immobilienkredit bei niedrigerem oder höherem Zins verändert.

Was Sie ebenfalls manuell einstellen können und sollten ist der Tilgungssatz. Die Experten von Baufi24 empfehlen einen Zinssatz von mindestens 2 bis 3 Prozent, um die Laufzeit des Immobiliendarlehens nicht in die Länge zu ziehen und dadurch über längere Zeit Zinsen zu bezahlen. Mit dem Finanzierungsrechner können Sie beobachten, wie sich die gesamten Zinszahlungen dezimieren, sobald die Tilgung angehoben wird.

Was beim Immobilienkredit berechnen oftmals vergessen wird, sind die Nebenkosten. Zu den Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die ja nach Bundesland und Region verschieden geregelt ist und sich zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent erstrecken kann. Die Maklerprovision, die oftmals beim Kauf einer Immobilie anfällt, ist nicht gesetzlich geregelt, sondern unterscheidet sich je nach Region und ist verhandelbar. In den meisten Fällen bewegt sich diese zwischen 3 und 7,14 Prozent, wobei die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt werden. Darüber hinaus sollten Immobilienkäufer und Hausbauer noch Gebühren für Notar und Grundbucheintrag einplanen.

Die wichtigsten Typen von Immobilienkrediten kurz vorgestellt

Der Rechner Immobilienkredit liefert Häuslebauern alle relevanten Informationen zu ihrer Baufinanzierung. Als Planungsgrundlage dient hierbei ein klassisches Annuitätendarlehen. Neben diesem gibt es eine Reihe weiterer Arten, die sich zur Immobilienfinanzierung eignen. Folgende Liste enthält die am häufigsten verwendeten Formen:

• Annuitätendarlehen
• Volltilgerdarlehen
• variables Darlehen
• Forward Darlehen

Annuitätendarlehen & Volltilgerdarlehen

Immobilienkredite gibt es sowohl mit als auch ohne Zinsbindung. In aller Regel wählen Hauskaufende aber eine Finanzierung mit fester Zinsbindungsfrist. Der wichtigste Vertreter innerhalb dieser Kategorie ist das Annuitätendarlehen.

Schließen Sie ein solches ab, zahlen Sie den Immobilienkredit mithilfe fester Raten, den sogenannten Annuitäten, zurück. Beim Annuitätendarlehen umfasst jede Rate einen Zins- und Tilgungsanteil. Während ersterer als Gebühr an die Bank zu zahlen ist, begleichen Sie über die Tilgungen nach und nach die aufgenommene Darlehensschuld.

Weiterhin variieren die Zins- und Tilgungsanteile über die Darlehenslaufzeit. In der Summe jedoch verändert sich die Kreditrate innerhalb der Zinsbindung nicht. Zugleich bleibt der Sollzins für die Dauer der Zinsbindungsfrist gleich. Zusammengefasst sind das die Vorteile eines Annuitätendarlehens:

• solide Planungssicherheit dank konstanter Raten für mehrere Jahre
• feste Zinsen während der vereinbarten Zinsbindung
• Darlehensschuld vermindert sich kontinuierlich mit jeder Rate
• Anschlussfinanzierung gut planbar, da Restschuld zum Ende der Zinsbindung schon zu Beginn des Erstdarlehens feststeht

Möchten Sie Ihren Immobilienkredit innerhalb einer bestimmten Zeitspanne komplett tilgen? Dann empfiehlt sich der Abschluss eines Volltilgerdarlehens. Ein solches lässt sich ebenfalls mit dem Baufinanzierungsrechner bestimmen. Kreditinteressierte wählen hierzu unter „Tilgungsvariante“ „Volltilgung in xx Jahren aus“. Sie können nun die Dauer vorgeben, bis der Baukredit vollständig getilgt sein soll. Grundsätzlich handelt es sich bei einem Volltilgerdarlehen um ein Annuitätendarlehen, welches nach Ablauf der Zinsbindung keine Restschuld mehr aufweist.

Variables Darlehen & Forward Darlehen

Es gibt Situationen, da ist ein Immobilienkredit ohne feste Laufzeit zu bevorzugen. Wer jedoch eine Baufinanzierung mit Zinsbindung aufnimmt, ist für diese Zeitspanne, längstens aber für 10 Jahre, vertraglich gebunden. Wünschen Sie in einem solchen Fall dennoch eine vorzeitige Rückführung oder Umschuldung des Baudarlehens, dann müssen Sie mit einer mitunter erheblichen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Daher kann es manchmal sinnvoll sein, eine Immobilienfinanzierung ohne Sollzinsbindung abzuschließen. Banken sprechen dabei von einem variablen Darlehen. Es zeichnet sich dadurch aus:

• Sollzinsen werden kontinuierlich, meist jedes Quartal, an die aktuellen Hypothekenzinsen angeglichen
• Kündigung unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist jederzeit möglich
• sehr gut als Zwischenfinanzierung geeignet
• wegen schwankender Bauzinsen nicht als Dauerlösung gedacht

Eine besondere Stellung unter den Immobilienkrediten nimmt überdies das Forward Darlehen ein. Im Gegensatz zu den bisher vorgestellten Varianten dient dieses nicht der Erst-, sondern der Anschlussfinanzierung. Der Hintergrund ist folgender: Bei einem klassischen Annuitätendarlehen verbleibt nach Ende der Zinsbindung eine Restschuld. Für diese haben Sie dann eine neue Hauskauf-Finanzierung aufzunehmen. Dabei legt die Bank die Sollzinsen neu fest – orientiert an den gegenwärtigen Bauzinsen.

Diese verharren derzeit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sollten allerdings die Zinsen in den kommenden Jahren ansteigen, würde das die Anschlussfinanzierung entsprechend verteuern. Die Lösung: der Abschluss eines Forward Darlehens. Durch dieses können Kreditnehmer sich bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der ersten Zinsbindung die aktuellen Hypothekenzinsen für später sichern. Ihre Baufi24-Geschäftsstelle informiert zu dieser und allen anderen Arten von Immobilienkrediten jederzeit ausführlich.

Immobilienkredit Vergleich: Der Weg zur günstigen Baufinanzierung

Wie teuer oder günstig ein Immobiliendarlehen wird, ist zuerst einmal vom allgemeinen Niveau der Hypothekenzinsen abhängig. Auf dieses hat der Einzelne keinen Einfluss. Allerdings können Immobilieninteressierte über den Zeitpunkt der Kreditaufnahme auf das Marktniveau der Hypothekenzinsen reagieren. Beispielsweise sind die Zinsen für Immobilienkredite dieser Tage historisch niedrig, weshalb zum Abschluss einer Baufinanzierung trotz hoher Immobilienpreise derzeit zu raten ist.

Dennoch gibt es für Kreditnehmer einige Stellschrauben, wie der persönliche Immobilienkredit besonders günstig gestaltet werden kann. Als größter Faktor ist hier der umfassende Vergleich von Angeboten aller Banken zu nennen. Im Glücksfall kann die Hausbank eines Immobilieninteressierten ein gutes Angebot für ein Baudarlehen bereit halten. Allerdings sollten Sie davon ausgehen, dass ein anderes Finanzinstitut bessere Konditionen für Ihr individuelles Vorhaben parat hat.

Es ist einer Einzelperson so gut wie nicht möglich, auf eigene Faust bei allen relevanten Banken ein Zinsangebot für das persönliche Immobilienvorhaben einzuholen. Dafür ist der Markt zu unübersichtlich, die Anbieter zu vielfältig. Deshalb bieten sich Finanzierungsvermittler wie Baufi24 an. Die qualifizierten Berater vergleichen die Angebote von über 450 Banken und finden einen passenden und günstigen Baukredit für Ihre Traumimmobilie. Vereinbaren Sie heute noch einen kostenlosen und unverbindlichen Gesprächstermin.

Günstiger Immobilienkredit durch viel Eigenkapital

Eine weitere Möglichkeit, die Kosten des eigenen Immobilienkredits zu senken, ist das Einbringen von Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital ein Kreditnehmer für die Immobilienfinanzierung mitbringt, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Dies belohnt die Bank mit niedrigeren Zinsen. Deshalb gilt die Regel: Je höher das eigesetzte Eigenkapital, desto niedriger der Zins.

Als Eigenkapitel zählen neben Guthaben aus Giro-, Tagesgeld und Sparkonten außerdem Aktien und Fonds sowie private Darlehen. Darüber hinaus können andere bereits abbezahlte Immobilien als zusätzliche Sicherheiten mit in die Finanzierung eingebracht werden. Die Experten von Baufi24 empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. Besser ist jedoch, 30 Prozent oder mehr anzustreben.

Besitzen Sie kein angespartes Vermögen, müssen Sie den Traum von den eigenen vier Wänden nicht sofort begraben. Oftmals ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital, die sogenannte Vollfinanzierung möglich. Aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos für die Bank müssen Sie dabei allerdings mit höheren Zinsen rechnen.

Tilgung und Sondertilgung bei Immobilienkrediten

Wie bereits erwähnt, sind nicht nur die Zinsen entscheidend, wenn ein besonders günstige Immobilienfinanzierung das Ziel ist. Auch ein hoher Tilgungssatz kann ein wichtiger Bestandteil sein. Denn eine schnelle Tilgung der Baufinanzierung verkürzt dessen Laufzeit. Der Kreditnehmer zahlt also für kürzere Zeit Zinsen, wodurch die Gesamtzinslast erheblich sinken kann.

Nicht nur der Tilgungssatz hilft bei diesem Effekt, sondern auch Sondertilgungen. Diese können Immobilieninteressierte in ihren Immobilienkredit integrieren lassen. Sondertilgungen ermöglichen größere Summen der Restschuld außerhalb des regelmäßigen Turnus abzubezahlen. Dies kann beispielsweise nützlich sein, wenn der Kreditnehmer Gehaltsboni oder eine Erbschaft erhält. Viele Banken bieten Sondertilgungen mittlerweile kostenlos als Teil des Immobiliendarlehens an, bei anderen müssen Sie mit einer Gebühr rechnen.

Lassen Sie sich zu den Themen Eigenkapital, Tilgungssatz und Sondertilgung von unseren erfahrenen Experten beraten. Die qualifizierten Berater von Baufi24 besitzen jahrelange Erfahrungen im Bereich Immobilienkredite und finden eine Finanzierung mit günstigen Zinsen und Top-Konditionen, die zu Ihrem Vorhaben passt. Vereinbaren Sie noch heute einen unverbindlichen und kostenfreien Gesprächstermin – online, telefonisch oder in einer unserer deutschlandweiten Geschäftsstellen persönlich vor Ort.