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Eigenkapital

Hauskauf und Baufinanzierung: Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?
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Um bei einer Hauskauf Finanzierung attraktive Konditionen zu erhalten, spielt unter anderem das Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Wie genau sich die Höhe der selbst eingebrachten Mittel auf die Immobilienfinanzierung auswirkt und welcher Wert optimal ist, erfahren Sie hier.

Eigen­kapital bei Bau­finan­zierung und Haus­kauf kurz erklärt

  • Wer eine Baufinanzierung oder Hauskauf Finanzierung anstrebt, muss entscheiden, wie viel eigenes Vermögen, das sogenannte Eigenkapital, er beisteuert.

  • Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital desto besser. Da mit dem Einsatz von Eigenkapital das Risiko der Bank sinkt, belohnt sie viel Eigenkapital mit niedrigen Zinsen.

  • Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. Allerdings steigt dabei das Risiko für kredit­gebende Bank, weshalb Darlehensnehmer mit einem höheren Zinssatz rechnen müssen.

  • Egal ob viel, wenig oder gar kein Eigenkapital: Den Ausschlag für eine günstige Immobilien­finanzierung geben Vermittler von Baugeld wie Baufi24. Die Experten von Baufi24 vergleichen Angebote von über 400 Banken und beraten Immobilienkäufer bei der Baufinanzierung.

Was ist Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Wenn Sie sich zum Kauf eines Eigenheims oder einer Wohnung entschlossen haben, sollten Sie sich zeitnah eine passende Finanzierung suchen. Am Markt gibt es zahlreiche Banken, die Darlehen zu unterschiedlichen Bedingungen und Kosten anbieten.

Eine bedeutende Einflussgröße bei der Immobilien­finanzierung ist das sogenannte Eigenkapital. Wie der Begriff bereits erahnen lässt, handelt es sich hierbei um das vom Häuslebauer frei zur Verfügung stehende Vermögen, welches für den Kauf aufgewendet wird.

Zum Eigenkapital gehören unter anderem:

  • Guthaben aus Spar-, Tagesgeld- und Girokonten
  • Aktien und Fonds
  • private Darlehen
  • Bausparverträge
  • bereits abbezahlte Immobilien und Baugrundstücke
  • Auszahlungen aus Kapitallebensversicherungen
Alle diese Finanzquellen können Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen.
Im Allgemeinen gilt:

Je höher das Eigenkapital, desto günstiger das Darlehen.

Denn die Banken gewähren aufgrund des reduzierten Kreditausfallrisikos bessere, also niedrigere Sollzinsen. Derjenige Teil, der im Rahmen einer Immo­bilien­finan­zierung nicht vom Eigenkapital abgedeckt wird, ist hingegen durch Fremdkapital zu finanzieren.
Was ist Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Eigenkapital Hauskauf: So viel ist nötig

Um in den Genuss möglichst günstiger Finanzierungsbedingungen zu kommen, ist es sinnvoll, eigenes Geld in die Baufinanzierung einzubringen.

Eigenkapital Hauskauf: So viel ist nötig

Darlehensnehmer, die ein selbst genutztes Haus oder eine selbst genutzte Wohnung erwerben, empfehlen die Baufi24 Experten einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kaufsumme.

Soweit möglich, sollten aber höhere Quoten von 30 Prozent und mehr angestrebt werden. Denn jeder Euro, den Sie aus eigener Tasche zur Immobilienfinanzierung aufwenden, verschafft Ihnen oftmals bare Vorteile.

Zudem gilt: Je höher der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung, desto mehr Eigenkapital ist empfehlenswert. Bei hohen Kaufsummen und gleichzeitig geringem Eigenkapital kann sich die monatliche Darlehensrate schnell auf deutlich mehr als 1.000 Euro belaufen – eine finanzielle Last, die nicht jeder Haushalt auf Dauer zu stemmen vermag.


Viel Eigenkapital – viele Vorzüge

Häuslebauer, die in der Lage sind, mehr eigene Mittel für die Baufinanzierung aufzuwenden, werden dafür von der Bank auf verschiedene Weise belohnt. Eine höhere Eigenfinanzierung bedeutet tendenziell:

  • eine einfachere Darlehenszusage vonseiten der Bank
  • niedrigere Bauzinsen, da Zahlungsausfall für Bank geringer ist
  • schnellere Tilgung der Schuld
  • bessere Bedingungen bei einer eventuellen Zwangsversteigerung im Notfall

Sofern Sie eigenes Geld einbringen, bekommen Sie die Zusage für eine Immobilienfinanzierung in der Regel einfacher. Denn laut der seit März 2016 gültigen Wohn­immo­bilien­kredit­richt­linie haben Banken die Bonität, also die Kreditwürdigkeit, der Darlehensnehmer genau zu prüfen. Da Sie durch einen höheren Eigen­kapital­beitrag Ihre Solvenz unterstreichen, kalkuliert der Darlehens­geber mit einem niedrigeren Kreditausfallrisiko. Aufgrund dessen dürfen sich Darlehens­nehmer in einem solchen Fall über niedrigere Bauzinsen freuen. Folglich liegt die Zinslast über die gesamte Bindungs­dauer deutlich geringer als bei einer Finanzierung ohne eigenes Kapital.

Da durch eine hohe Eigen­kapital­quote auch die Restschuld nach der Zinsbindung niedriger ausfällt, vermindert sich ebenso die gesamte Kreditlaufzeit. Dank eines hohen Anteils an Eigenkapital sind Sie also noch schneller im schulden­freien Eigenheim.

Des Weiteren ist es möglich, dass der Bauherr oder Hauskäufer die Darlehensraten zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr bedienen kann. In einer solchen Situation ist die kredit­gebende Bank dazu berechtigt, eine Zwangs­versteigerung durchzuführen. Das zuvor eingebrachte Kapital senkt dabei jedoch die Gefahr einer großen Schulden­last.
Viel Eigenkapital – viele Vorzüge
Tipp zum Eigenkapital

Zwar bietet Ihnen ein hoher Beitrag an Eigenkapital bei der Baufinanzierung entscheidende Vorteile. Dennoch sollten Sie sich etwas Liquidität bewahren. Bei einem Immobilienerwerb oder -bau kommt es nämlich trotz sorgfältigster Planung immer wieder vor, dass unerwartete Nachzahlungen oder Instandsetzungskosten anfallen.


Wie wirkt sich wenig Eigenkapital auf die Immobilienfinanzierung aus?

Wie wirkt sich wenig Eigenkapital auf die Immobilienfinanzierung aus?

Nicht immer ist der Bauherr oder Hauskäufer in der Lage, viel eigenes Geld für die Hausfinanzierung zur Verfügung zu stellen. Wenn beispielsweise ein Eigenheim im Wert von 300.000 Euro erworben wird, beträgt der niedrigste empfohlene Eigenkapitaleinsatz immerhin 60.000 Euro. Einen solchen Betrag hat nicht jeder Kreditnehmer „auf der hohen Kante liegen“. Doch grundsätzlich ist auch eine Immobilienfinanzierung mit geringerem Eigenkapital realisierbar.

Wer etwa nur 10 Prozent anzahlt, in diesem Beispiel also 30.000 Euro, kann ebenfalls einen entsprechenden Hauskredit aufnehmen. Allerdings muss die ausgewählte Bank davon überzeugt sein, dass das Einkommen des Häuslebauers oder Hauskäufers dauerhaft ausreicht, um die vereinbarten Raten zu decken. Da aus Sicht des Kreditgebers ein niedrigerer Eigenkapitalanteil ein erhöhtes Risiko für eine Zahlungsunfähigkeit darstellt, verlangt die Bank in der Regel einen höheren Sollzins.

Die monatliche Darlehensrate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen, wobei eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent marktüblich sind. Zur Rückführung des Kredits sind dabei ausschließlich die Tilgungsraten, nicht jedoch die Höhe der Zinsen relevant. Sofern ein höherer Zinsanteil bei gleichbleibend hoher Tilgungsrate anfällt, steigt dadurch die monatliche Gesamtrate.

Überdies dauert es mit geringerem Eigenkapitaleinsatz länger, die Restschuld gegenüber dem Darlehensgeber zu begleichen. Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass nach Ende der Sollzinsbindung die Restschuld höher ist. Das wiederum macht eine kostspieligere Anschlussfinanzierung wahrscheinlicher.

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Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Wer über keinerlei finanzielle Rücklagen verfügt, hat die Möglichkeit, auf eine sogenannte Vollfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung zu setzen. Dabei werden 100 Prozent der Kaufsumme von der Bank finanziert.

Die Schwierigkeit ist, ein Kreditinstitut zu finden, das eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital realisiert. Heutzutage gibt es aber bereits einige Banken am Markt, die ihren Kreditnehmern eine Vollfinanzierung anbieten. Um den Darlehensgeber auch ohne eigene Finanzreserven von der eigenen Solvenz zu überzeugen, sollte ein solides und vor allem verlässliches Einkommen vorhanden sein.

Auch wenn eine Immobilienfinanzierung ohne eigene Mittel bestritten werden kann, birgt diese Variante doch erhöhte Risiken. Denn ein Baukredit, der völlig auf Eigenkapital verzichtet, hat meist diese Nachteile:

  • kostspieligeres Darlehen aufgrund erhöhter Zinslast
  • längere Darlehenslaufzeit, da langsamere Tilgung
  • höhere Schuldenlast nach Ende der Zinsbindungsfrist
  • bei Zwangsversteigerung Gefahr einer „Schuldenfalle“
Tipp zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Sofern nur wenig oder überhaupt kein Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung abrufbar ist, sollte die anfängliche Tilgung nicht zu niedrig angesetzt werden. Ansonsten passiert es schnell, dass sich die Darlehenslaufzeit drastisch verlängert und sich dadurch die Kreditkosten verteuern.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Kann man die Nebenkosten ohne Eigenkapital finanzieren?

Häuslebauer haben nicht nur die unmittelbaren Kaufkosten zu stemmen – die sogenannten Kaufnebenkosten sind beim Immobilienerwerb ebenfalls nicht zu vernachlässigen.

Nebenkosten ohne Eigenkapital

Zu den Nebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision.

Je nachdem, ob eine Immobilie erworben oder gebaut wird, kommen noch weitere Posten hinzu. Außerdem variieren die Kaufnebenkosten von Bundesland zu Bundesland. Im Allgemeinen belaufen sie sich auf etwa 9 bis 16 Prozent der Kaufsumme. Zwar bieten einige Banken die Vollfinanzierung von Immobilien an – normalerweise sind die Kaufnebenkosten darin aber nicht enthalten.

Das heißt: Der Finanzbedarf für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar & Co. muss meist aus eigener Tasche bestritten werden. In Ausnahmefällen ist eine Finanzierung der Nebenkosten, die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, über einen zusätzlichen Privatkredit möglich. Ob dies in jeder Situation empfehlenswert ist und wie sich eine solche Finanzierung auf den Zinsvorschlag der Banken auswirkt, sollten Interessenten mit Experten für Baufinanzierung und Hauskauf Finanzierung, wie denen von Baufi24, beratschlagen.

Beispiel: Auswirkungen von Eigenkapital auf die Baufinanzierung

Es ist nachvollziehbar, dass eine mit viel Eigenkapital hinterlegte Immobilienfinanzierung schneller abbezahlt ist, als eine mit geringeren Eigenmitteln. Doch wie genau verändern sich die Darlehensrate sowie die Laufzeit durch die Höhe des selbst eingebrachten Geldes? Das zeigt das folgende Beispiel:

Erwerb eines Einfamilienhauses für 300.000 Euro, Sollzinsbindung 10 Jahre
Finanzierung ohne
Eigenkapital
Eigenkapital 15%
der Kaufsumme
Eigenkapital 30%
der Kaufsumme
Kaufpreis 300.000 € 300.000 € 300.000 €
Eigenkapital 0 € 45.000 € 90.000 €
Darlehensbetrag 300.000 € 255.000 € 210.000 €
Tilgungssatz anfangs 2,00 % 2,30 % 2,60 %
Sollzins p. a. 1,22 % 1,15 % 0,92 %
monatliche Darlehensrate 805,00 € 733,12 € 616,00 €
Laufzeit des Darlehens
bis zur Volltilgung
39 Jahre 35 Jahre
3 Monate
32 Jahre
9 Monate

Die Rechnung verdeutlicht eindrucks­voll, welchen Einfluss das Eigen­kapital auf Ihre Bau­finan­zierung hat. In unserem Beispiel liegt bei einer Voll­finan­zierung die Darlehens­rate mit 805,00 Euro höher als bei einem mit Eigen­mitteln hinterlegten Dar­lehen. Denn in den Fällen B und C fällt die monatliche Belastung mit 733,12 Euro beziehungs­weise 616,00 Euro für den Darlehens­nehmer niedriger aus.

Dafür verantwortlich sind insbesondere die günstigeren Hypotheken­zinsen, die die Banken aufgrund des einge­brachten Eigen­kapitals gewähren. Da die Zins­belastung in den Fällen B und C geringer zu Buche schlägt, sind zudem höhere anfängliche Tilgungs­sätze möglich.

Dadurch hat der Häusle­bauer oder Bauherr trotz niedrigerer monatlicher Gesamt­raten sein Eigen­heim schneller schulden­frei. Wenn Sie die Rechnung mit diesen oder anderen Zahlen selbst durch­führen möchten, nutzen Sie gerne den kosten­losen Bau­finan­zierungs­rechner von Baufi24.

Alternativen zum Eigenkapital beim Hauskauf

Darlehensnehmer, die sich für eine preiswerte Immobilienfinanzierung interessieren, jedoch über keinerlei Eigenkapital verfügen, haben einige wenige Alternativen.

Als Alternative zum Eigenkapital zählt beispielsweise die Eigenleistung, im Volksmund auch "Muskelhypothek" genannt. Sofern beispielsweise kleinere Reparaturen oder Erneuerungen am gekauften Haus selbst vorgenommen werden, bewertet die kreditgebende Bank dies positiv. Unter Umständen dürfen Sie dann die erbrachten Eigenleistungen als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Darüber hinaus können Immobilieninteressierte ohne Eigenkapital auf ein besseres Zinsangebot von der Bank hoffen, wenn sie Zusatzsicherheiten vorweisen können. Beispielsweise kann eine bereits abbezahlte Immobilie aus der Familie, beispielsweise das Elternhaus, bei der Bank als Sicherheit angegeben werden. Das durch die Immobilie verminderte Risiko belohnen Banken meist mit einem niedrigeren Zins.

Nehmen Sie gerne mit den Experten von Baufi24 Kontakt auf, wenn Sie zum Thema Eigenkapital und Immobilien­finanzierung eine fachkundige, unabhängige Beratung wünschen. Die Spezialisten von Baufi24 berücksichtigen dabei alle persönlichen Vorstellungen und erarbeiten eine individuelle Finanzierungs­strategie. Nutzen Sie die Gelegenheit und rufen Sie jetzt an oder lassen Sie sich direkt vor Ort beraten.

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