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Cap-Darlehen

Cap-Finanzierung: Der variable Immobilienkredit mit Absicherung einfach erklärt. Was sind die Vorteile und die Nachteile eines Cap-Darlehens und wann ist es sinnvoll?

Das Wichtigste in Kürze

Um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, bedarf es einer ausreichenden Menge an Eigenkapital sowie üblicherweise einer Finanzierung, also eines Immobilienkredits.

Für die Finanzierung stehen verschiedene Varianten zur Wahl. Neben gängigen Modellen wie dem Annuitätendarlehen kann auch ein Cap-Darlehen hilfreich sein.

Der Immobilienkredit sollte gut zu Ihrer jetzigen und künftigen Einkommens- und Vermögenssituation passen.

Das Cap-Darlehen verursacht zwar etwas höhere Kosten, bietet gleichzeitig aber mehr Flexibilität sowie Sicherheit und einen Schutz gegen steigende Marktzinsen.

In diesem Ratgeber:

Was ist ein Cap-Darlehen?

Die meisten Menschen haben ein Girokonto und daneben vielleicht noch ein Tagesgeldkonto. Wer sich etwas intensiver mit seinen Finanzen beschäftigt, benötigt zudem ein Depot für seine Wertpapiere. Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen. Spätestens wenn Sie ein Hauses oder einer Wohnung kaufen möchten, fangen die meisten Kaufenden an, sich intensiver mit dem Thema Geld zu beschäftigen. Dazu gehört zwingend, das vorhandene Vermögen auf den Prüfstand zu stellen. Reicht dieses für den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten nicht aus, muss eine Finanzierung geplant werden.

Nun wird es interessant, denn es gibt zahlreiche Varianten, das Eigenheim zu finanzieren. Die beliebteste und häufigste Art der Finanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen. Außerdem gibt es Immobilienkredite mit variabler Verzinsung. Besondere Varianten sind Volltilgerdarlehen, endfällige Darlehen und Forward-Darlehen. Als Sonderform der variablen Verzinsung gibt es noch das Cap-Darlehen, das wir in diesem Beitrag genauer unter die Lupe nehmen. Der englischsprachige Begriff „Cap“ heißt übersetzt Mütze, Kappe oder auch Obergrenze.

Der deutsch-englische Begriff Cap-Darlehen lässt sich mit „Obergrenzendarlehen“ übersetzen. Damit ist eine Obergrenze des Sollzinses gemeint. Wer ein solches Cap-Darlehen abschließt, hat folglich die Garantie, dass die Höhe des Hypothekenzinses die vereinbarte Grenze nicht überschreitet. Dieser Vorteil hat seinen Preis. Darlehensnehmende müssen für die Flexibilität und Sicherheit einen Aufschlag auf den Zins bezahlen. Der Aufschlag kann bei bis zu zwei Prozent liegen.

Bei dem Immobilienkredit selbst handelt es sich um eine Sonderform des variabel verzinsten Darlehens. Je nach der Entwicklung der Marktzinsen können Sie von sinkenden Sollzinsen profitieren. Durch die eingebaute Obergrenze laufen die Immobilienbesitzer/-innen keine Gefahr, durch steigende Sollzinsen belastet zu werden.

Der Zinssatz eines Cap-Darlehens wird regelmäßig an den Marktzins angepasst. Dazu dient der EURIBOR als Referenzzins. Die Abkürzung EURIBOR steht für Euro InterBank Offered Rate. In Höhe des EURIBORS leihen sich Geschäftsbanken in Europa für einen kurzen Zeitraum untereinander Geld. Im Kreditvertrag für das Cap-Darlehen wird vereinbart, dass der Sollzins im Abstand von üblicherweise sechs Monaten überprüft und an den dann gültigen EURIBOR angepasst wird.

Der Zinssatz variabler Darlehen wird im Vergleich in der Regel alle drei Monate neu festgelegt. Die Obergrenze, also der Cap, wird von der Bank für einen Zeitraum zwischen 3 und 15 Jahren festgeschrieben.

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In diesem Ratgeber:

Die Vorteile eines Cap-Darlehens

Ein klarer Vorteil des Cap-Darlehens gegenüber einem normalen variablen Darlehen liegt darin, dass der Zins nicht unbegrenzt steigen kann. Die Zinsobergrenze setzt das Limit. Gleichzeitig können Darlehensnehmende jederzeit davon profitieren, falls die Zinsen noch weiter sinken. In diesem Fall müssen sie nicht auf das Ende der Zinsbindungsfrist warten, sondern können sich spätestens nach drei oder sechs Monaten über noch niedrigere Zinsen freuen.

Gut zu wissen: Durch die variable Verzinsung beim Cap-Darlehen ist jederzeit eine Sondertilgung der Baufinanzierung möglich. Statt eine Vorfälligkeitsentschädigung teuer zu bezahlen, können Sie mit einer Vorlaufzeit von meist drei Monaten Teile oder sogar den kompletten Kredit zurückzahlen. Das ermöglicht eine hohe Flexibilität.

Erwarten Sie folglich in den nächsten Jahren eine Schenkung oder Erbschaft, können Sie diesen Betrag für die Tilgung verwenden. Ähnlich sieht es aus, wenn Sie auf die Käuferin oder den Käufer für Ihre Immobilie warten, um nicht unter Wert verkaufen zu müssen. Auch unregelmäßig anfallende hohe Bonuszahlungen als variabler Bestandteil des Gehalts können dazu führen, dass Sie Ihren Kredit in Teilen oder vollständig frühzeitig tilgen möchten.

Das Cap-Darlehen beinhalt meist ein sogenanntes Wandlungsrecht. Das bedeutet, dass Sie als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin Ihr Cap-Darlehen in ein Festzinsdarlehen umwandeln können. Diese Wandlung wird vorgenommen, wenn die Zinsobergrenze überschritten wird.

Die Nachteile des Cap-Darlehens

Das Cap-Darlehen kombiniert eine hohe Sicherheit mit großer Flexibilität. Daher liegt es auf der Hand, dass solch ein attraktives Produkt höhere Kosten verursacht als ein klassisches Festzinsdarlehen. Ob sich diese Ausgabe rechnet, hängt etwas vom Risikoappetit ab. Wer exakt plant und in den nächsten Jahren keine Sonderzahlungen oder Schenkungen erwartet, ist mit einem Festzinskredit besser bedient.

Bietet die Bank ein Cap-Darlehen an, geht sie ein höheres Risiko ein als bei einem Annuitätendarlehen. Daher wird sie die Bonitätsprüfung besonders gründlich durchführen. Wer ein zu geringes Einkommen oder zu wenig Eigenkapital aufweisen kann, hat häufig schlechtere Aussichten, ein Cap-Darlehen zu bekommen.

Für wen ist ein Cap-Darlehen gut geeignet?

Das Cap-Darlehen eignet sich gut für Menschen, die über ein hohes Einkommen und Vermögen verfügen. Auch bietet es sich an, wenn Kreditnehmende in der Zukunft in unregelmäßigen Abständen hohe Extraeinnahmen erwarten, die sie für die Rückzahlung des Immobilienkredits nutzen möchten.

Das Cap-Darlehen eignet sich besonders gut, wenn es einen eher kürzeren Zeitraum zu überbrücken gilt. Daher ist es zum Beispiel für eine Zwischenfinanzierung sinnvoll. Eine zweite Voraussetzung für ein Cap-Darlehen ist die Marktlage. Nur zu Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt es sich, ein solches Cap-Darlehen zu vereinbaren. Neben der aktuellen Höhe der Sollzinsen spielen daher die Erwartungen eine wichtige Rolle.

Ist damit zu rechnen, dass die Zinsen weiter sinken, erscheint ein Cap-Darlehen weniger attraktiv. Allerdings gelingt eine solche Prognose selbst Experten und Expertinnen nicht immer richtig. Für Menschen ohne fundierte Kenntnisse des Finanzmarkts ist es nicht möglich, die Zinsentwicklung vorherzusehen.

Das Cap-Darlehen im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen

Ein klassisches Annuitätendarlehen ermöglicht eine hohe Planungssicherheit. Während der üblichen Zinsbindungsfrist von zehn Jahren ist die monatliche Darlehensrate bekannt und ändert sich nicht. Das Cap-Darlehen hingegen führt zu ständig veränderten Zinszahlungen, da der Referenzzins Schwankungen unterliegt. Meist ist die Bonitätsprüfung für ein Cap-Darlehen strenger als für ein Annuitätendarlehen.

Wir fassen die Vor- und Nachteile von Cap-Darlehen noch einmal übersichtlich zusammen.

Vorteile von Cap-Darlehen:

  • Sie sind durch die Zinsobergrenze (Cap) vor Zinserhöhungen geschützt.
  • Sie können von sinkenden Zinsen profitieren.
  • Sie sind flexibel in Ihrer Planung, was die Rückzahlung anbelangt.
  • Sie können das Cap-Darlehen so gestalten, dass sie Ihr Darlehen in einen Kredit mit festem Sollzinssatz umwandeln können.
  • Sie zahlen keine Vorfälligkeitsentschädigung für teilweise oder vollständige Sondertilgungen mit einer Kündigungsfrist von lediglich drei Monaten.

Nachteile von Cap-Darlehen:

  • Sie können weniger konkret planen, da sich der Zinssatz alle sechs Monate ändern kann.
  • Die höhere Sicherheit mit dem Schutz vor Zinserhöhungen hat ihren Preis, das Darlehen wird folglich teurer.
  • Durch den hohen Aufschlag auf die Zinsen ist das Cap-Darlehen weniger gut für eine langfristige Immobilienfinanzierung geeignet.
  • Haben Sie auch eine Zinsuntergrenze (Collar) vereinbart, können Sie von weiter sinkenden Zinsen nicht profitieren.

Ein Haus kaufen oder bauen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Umso wichtiger ist es, bei der Finanzierung für dieses besondere Projekt alles richtig zu machen. Gerne beantwortet das professionelle Team von Baufi24 all Ihre Fragen, auch zu den Vor- und Nachteilen von Cap-Darlehen. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!

 
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